1=1IIIftf1I國住房冋題研究1=1IIIftf1I國住房冋題研究指導老師：張敏09物流一班采訪文案小不小康，關(guān)鍵看住房。改革開放30年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)從無到有及迅速發(fā)展，廣大城鎮(zhèn)居民的住房條件得到極大的改善。但是，由于近年來房價持續(xù)上漲，越來越多的低收入家庭以依靠市場優(yōu)化途徑來解決住房問題，住房消費能力亦呈現(xiàn)相對下降趨勢。針對住房，我們采訪內(nèi)容如下：1，請問您對現(xiàn)在的住房滿意嗎？2，您覺得周圍的親戚朋友關(guān)注住房的什么反面？一般都抱怨什么？3，您有意買房嗎？對于買房您最擔心的是什么？4，您所接受的房價是多少？5，請您談一下母親的房價？6，您能談一下我國現(xiàn)在的住房現(xiàn)狀嗎？7，有人說：“人多地少造成住房問題”的說法，您是怎樣看待?8，您怎樣看待政府實行經(jīng)濟適用房與廉價房？您認為這能解決低收入者家庭的住房問題嗎？9,您希望政府采取怎樣的措施來解決住房問題呢？10,目前，大部分年輕人（如大學生）的住房消費觀念并不理性還處于“生存型”奮斗階段就已追求“享受型”的奢侈生活。站在教育的角度，您是怎么看待的呢?中國住房的真實現(xiàn)狀及改革方向剛剛過去的2009年，中國房地產(chǎn)市場風云變幻，大大出乎人們的意料。上半年受全球金融風暴的影響還嚴重下滑，政府出臺了很多政策救市，來扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢。為了救市，放松信貸，全年信貸總量猛增到9.7萬億元，超過過去幾年的信貸規(guī)模。然而，到了下半年，形勢突然逆轉(zhuǎn)，樓市強烈反彈，房價飛漲，地王迭現(xiàn)，北京二手房成交量達到20多萬套，接近前三年的總和，房價比年初上漲了30%以上，房價漲幅超GDP五倍。一些城市房價漲幅過快，甚至失于理性，幾近瘋狂，樓市租售比達到了1比500?700，有些地方還出現(xiàn)恐慌性搶購。2009年中國消費總額一共12萬億元，其中居民買房支出就花費了六億元，占了一半。全國僅新房銷售額占同期GDP的比重就將超過13%。［1］年底政府又不得不進行調(diào)控，在不到半個月的時間里樓市調(diào)控政策密集出臺，以抑制投機性購房，遏制房價過快上漲，來了個180度大轉(zhuǎn)彎。而現(xiàn)在市場上搶購房子的人70%以上已經(jīng)不是缺房，買房自住，而是投資或投機炒房，準備買來倒賣發(fā)財，買來的房子大量閑置。一邊是連夜排隊買房，另一邊則是不斷上升的空置率，許多小區(qū)入住率都不到50%，造成極大浪費。這種狀況很不正常，是不可能持久的。近一段時間之內(nèi)，國內(nèi)有不少經(jīng)濟學家對中國的資產(chǎn)泡沫化表示擔憂。目前房價暴漲主要是由投機性需求過熱炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市都是大量的投資性購房占據(jù)市場主導，并正在向二三線城市蔓延。隨著房價的瘋狂上漲，全民炒房，中國正面臨著史上最大的資產(chǎn)泡沫迅速吹大的風險，美國知名財經(jīng)雜志《福布斯》近日評選出全球七大金融泡沫，其中，中國的房地產(chǎn)市場名列第二。中國社科院曹建海則說房地產(chǎn)市場已成了一個超級賭場。專家呼吁：房價與居民購買房屋能力之間的關(guān)系在惡化，房地產(chǎn)泡沫隨時可能破裂，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。中國金融機構(gòu)現(xiàn)在在房地產(chǎn)里的貸款（包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款）已經(jīng)達到幾十萬億，繼中央政府提出“四萬億”擴大投資方案后，截至2008年12月19日，全國18個省市公布的未來1~2年的投資計劃，總規(guī)模超過30萬億元，是中央“四萬億”的近八倍，絕大部分依靠銀行貸款。房地產(chǎn)正在綁架中國金融，并已徹底綁架了地方政府，綁架了老百姓。引發(fā)了很多社會矛盾，包括拆遷中出現(xiàn)了不少惡性事件。有些地方政府急于尋求“土地財政收入”的增長，急功近利地進行城市開發(fā)，片面追求經(jīng)濟效益和GDP的增長，忽視社會公平，違法拆遷、暴力拆遷事件層出不窮，甚至出現(xiàn)了令人怵目驚心的以命相搏的慘烈事件。房價快速上漲，北京、上海等一線城市商品住宅銷售價格已超兩萬元，85%的居民已經(jīng)買不起房，一部熱播電視劇《蝸居》把社會對高房價的不滿表現(xiàn)得淋漓盡致。因此，社會各界都強烈呼吁：從當前我國的住房實際狀況來看，房地產(chǎn)市場確實應該變革了。―、當前我國的真實住房情況中國現(xiàn)在有多少住房？當前我國的真實住房情況如何？還是一個謎。2009年9月，慶祝建國60周年，國家統(tǒng)計局公布V以長沙市例〉，在長沙市抽樣調(diào)查總?cè)丝跀?shù)為6138719人，家庭總戶數(shù)為1705895戶（集體戶數(shù)除外）。全市家庭平均每戶擁有住房2.88間，戶均住房建筑面積已達到107.47平方米，人均住房建筑面積已達到33.56平方米。其中市、鎮(zhèn)、縣的人均住房面積分別為24.87平方米、34.26平方米、38.42平方米，根據(jù)國家制定的“城市人均建筑面積8至10平方米、農(nóng)村17.8平方米”的小康標準，長沙市、鎮(zhèn)、縣住房建筑面積均已超過小康標準。但是，不久，住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮發(fā)表文章說：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2008年底，中國城鎮(zhèn)實有住房建筑面積總量為124億平方米左右，當年城鎮(zhèn)常住人口6.07億人（戶籍人口加居住半年以上的常住人口），2008年我國真實的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為20.5平方米；戶均約60平方米。也就是說，目前我國城鎮(zhèn)居民的居住總水平僅僅達到2007年國務院27號文件規(guī)定的經(jīng)濟適用房標準。［3］比國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積一下子少了十平方米，縮水三分之一。怎么回事？原因是我國的統(tǒng)計數(shù)字都是按照投資渠道由基層單位層層報上來的，沒有正規(guī)投資渠道、呈報單位，或者隱瞞不報的就無法統(tǒng)計。建設部和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字中不包括軍產(chǎn)、保密產(chǎn)、外產(chǎn)（使領館、外企等）、開發(fā)商未售出的住房以及農(nóng)村集體所有制土地上的小產(chǎn)權(quán)房；同時一些單位的自建房、私人建房統(tǒng)計的也不完全，更不用提大量私搭亂建的違章建筑了。所以統(tǒng)計數(shù)字遠遠小于實有建筑面積。。二、中國的房地產(chǎn)市場應該如何改革在當前形勢下，根據(jù)我國的真實住房狀況，我國住房建設和房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？這是我們需要認真研究的問題。那么，中國的房地產(chǎn)市場應該如何改革呢？當前，我國人民的住房條件雖然比前些年有了很大改善，但是苦樂不均，貧富差距巨大。因此，從當前我國的實際住房情況來說，我們?nèi)钡牟皇欠孔樱枪焦?，是讓進入城市的農(nóng)民工能夠融入城市扎下根來，成為新市民，給農(nóng)民真正的公民待遇；讓低收入家庭、剛畢業(yè)的大學生也能有租得起的、居住條件合理的住房。我們的住房建設和住房供應必須轉(zhuǎn)向重新建立完善的住房保障體系，覆蓋所有買不起商品房的居民，讓人人有房住。這是政府義不容辭的責任，也是世界各國都在實行的國際慣例。近年來，各界專家學者和人民群眾不斷呼吁，已經(jīng)提出了很多建議：有的要求進行第二次房改；有的要求修改土地法、取消現(xiàn)行征地辦法和拆遷條例；有的要求遏止炒賣房屋，對投機炒房以及擁有多套住房的人課以重稅；有的要求取消現(xiàn)在的開發(fā)商，回到1998年23號文確定的原則，應該由政府負責解決三分之二以上中低收入居民住房問題。最近，11月27日，中國社科院研究員易憲容提出：住房市場需要二次革命，應該盡快制定住宅法。對人民的呼聲，中央最近已經(jīng)作出反應：2009年11月28日，溫家寶總理在到上?？疾旃ぷ鲿r指出：1：繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元人民幣，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。各級政府切實負起責任，嚴格執(zhí)行年度建設計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。2:繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。3:抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預售制度。4:大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。外國政府如何解決住房問題要想徹底改革中國的房地產(chǎn)業(yè)，我們建議:第一，必須認真總結(jié)30年來我國房地產(chǎn)業(yè)的成敗得失，反思存在的問題和失誤。30年來，我國住房由國家最沉重的負擔變成了政府最大的財源；由職工享受的最大福利變成了最大的負擔，從一個極端走到了另一個極端，利益機制發(fā)生了巨大扭曲，應該認真反思。保證“人人享有適當?shù)淖》俊?，解決全體居民特別是中低收入家庭的住房問題是政府義不容辭的責任，中央政府現(xiàn)在已經(jīng)開始意識到住房完全市場化的模式是無法實現(xiàn)的，要改變前些年把住房全部推向商品房市場的做法，建立符合我國國情的完善的住房保障制度。中低收入家庭的住房問題必須靠公共住房來解決，通過建立健全住房保障機制，為困難家庭的基本住房需求“托底”。因此應該全面改革我國的住房建設、供應體系，必須政府的歸政府，市場的歸市場，建立兩個房地產(chǎn)市場。第一個是政府負責的社會保障用房建設體系，吸取新加坡建設“組屋”的經(jīng)驗，覆蓋70%以上中低收入家庭，回到1998年我國停止福利分房時，《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（23號文）對人民群眾的承諾。鑒于我國有50年的無償分房歷史，城鎮(zhèn)戶籍人口大部分都已經(jīng)分過房改住房，剩下真正沒房住的只是少數(shù)，因此覆蓋面超過70%政府也已經(jīng)能夠承擔。至于新進入城市的農(nóng)民工、新參加工作的年輕人，月收入只有一兩千元，不要說買房，就是租一套普通住宅都很困難。因此他們一進入城市，一參加工作就要求能買得起房，一結(jié)婚就要求住上一百多平米的新房是不現(xiàn)實的，政府建房應該改賣為租，為他們建設大量他們能夠承受的公租房（經(jīng)濟租用房），嚴格控制面積和標準，每套不超過五六十平米，做到面積不大功能全，有錢人也不會要。同時也有利于人員流動。據(jù)報導，明年（2010年）北京住房建設用地50%以上將用于建設政策性用房，并且將建設一批月租金在500?1000元左右比市場租金便宜20%以上的公共租賃房，建設標準和廉租房是一樣的，同為全裝修房，同為保障性租賃房，二者的房源未來將合二為一，就是一個好的變化。［9］另外，充分利用現(xiàn)有住房資源，例如前些年建設的大量五六十平米一套的小戶型住房，原有住戶很多已經(jīng)改買新房，政府可以大量收購改為面對低收入群體、外地農(nóng)民工的廉租房、經(jīng)濟租用房等來改善他們的居住條件，縮小住房差距，化解社會矛盾，也是一條好的途徑。另一個則是由開發(fā)商建設的房價放開的商品房市場，不超過總面積的30%，房價甚至越高越好，收取的地價和稅收可以用來補貼社會保障用房建設。因為老百姓并不關(guān)心那些豪宅別墅是幾百萬還是幾千萬元一套，開發(fā)商不是公開聲稱他們沒有義務給窮人蓋房，就只給富人蓋房嗎，就讓開發(fā)商專門去給那些有錢人蓋房吧。當然開發(fā)商要全面整頓，優(yōu)勝劣汰，全國六萬多家開發(fā)公司是不是太多了？第二，房價問題折射出的是中國的住房制度問題、土地供應制度問題和金融制度問題。在土地制度問題中，最主要的是解決地方政府的土地財政問題。要改革稅制，改革土地制度。很多專家已經(jīng)建議，土地屬于國有，要徹底斬斷地方政府與房地產(chǎn)的利益聯(lián)系，改變土地財政的現(xiàn)狀，就必須將土地收入改費為稅，收歸中央國稅，全國統(tǒng)籌使用，不再是哪個地方政府賣地越多就越有錢，從而使地方政府的賣地沖動得到遏制，必須轉(zhuǎn)向調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的財政依賴。同時調(diào)整營業(yè)稅、增值稅等其它稅收國稅地稅的分成比例，增加地方政府的財政收入。如果不把中央政府和地方政府的事權(quán)、財力劃分更加對稱，地方政府的財政過多依靠土地出讓收入的話，高房價問題、住房貧冨差距問題是很難解決的。第三，要改變農(nóng)民工“客居他鄉(xiāng)”“候鳥式就業(yè)”的居住定式，給農(nóng)民真正的公民待遇。不僅是放寬城鎮(zhèn)戶口，而且要讓進城的農(nóng)民工能有穩(wěn)定的就業(yè)，與城鎮(zhèn)居民享受同樣的社會保障，敢于放棄農(nóng)村的責任田、房子和宅基地，同時允許他們在農(nóng)村的責任田、房子和宅基地進入市場，取得合理的補償，獲得能夠在城里安身立命的必要資本。使他們真正能夠融入城市，成為新市民，才是我國城鎮(zhèn)化的正確途徑。建議：凡招收農(nóng)民工的單位必須給他們提供居住條件適當?shù)穆毠に奚?，特別是工作地點流動性大的建筑業(yè)、市政建設業(yè)；工作時間早出晚歸的餐飲業(yè)、商業(yè)服務業(yè)等等更應該提供。同時招收農(nóng)民工原則上必須簽訂一年以上合同。對已經(jīng)在城市定居，不準備回鄉(xiāng)的農(nóng)民的房屋、土地可以進行贖買，以使他們能夠得到一筆在城市的安家費，贖買的辦法一是本村農(nóng)民購買，二是本村集體購買重新分配。但在一些輸出勞動力多的地區(qū)，很多空心村十室九空，本村農(nóng)民和村集體很難購買，所以三是可以允許城鎮(zhèn)居民購買。但更好的辦法是當?shù)卣允袃r購買，直接轉(zhuǎn)為國有土地，然后調(diào)整整合集中，作為政府土地儲備，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或其它發(fā)展用地，減少以后政府征用土地的難處，同時使進城農(nóng)民能夠得到合理的補償。第四，房地產(chǎn)開發(fā)模式必須改變，中國這種由開發(fā)商主導、壟斷城鎮(zhèn)住房市場的房地產(chǎn)開發(fā)模式在全世界是獨一無二的。它使開發(fā)商與人民群眾處于尖銳對立的狀態(tài)，聲名狼藉，民怨極大，對社會不利，對開發(fā)商自己、對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更不利。未來，中國的開發(fā)商也要與國際接軌，改變現(xiàn)在的開發(fā)模式?，F(xiàn)在，全世界都沒有中國這樣的開發(fā)商。其它大多數(shù)國家的房地產(chǎn)開發(fā)商不過是投資商雇傭的服務中介行業(yè)，或者就是建筑商，替投資商和擁有土地的業(yè)主打工，利潤一般只有3%左右，絕不是暴利行業(yè)，所以不像中國的開發(fā)商這樣聲名狼藉。中國社科院曹建海先