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項目營銷推廣報告貳零壹零年捌月拾日合肥報告的任務(wù)1、梳理“項目”核心競爭優(yōu)勢2、找出“項目”的客戶群3、制定市場推廣計劃整體報告框架項目概況產(chǎn)品分析區(qū)域分析競爭對手賣點梳理目標客戶項目定位核心價值項目形象表現(xiàn)市場推廣思路媒體計劃媒體費用預(yù)算第一階段賣什么？第三階段怎么賣？第二階段賣給誰？項目要素分析第一階段賣什么？項目所屬區(qū)域本案位于合肥市南二環(huán)以外，隸屬141組團中的濱湖新區(qū)，位于包河工業(yè)園內(nèi)，緊鄰包河大道，距四牌樓約10公里，距離新的省政府約4公里，是老城和新區(qū)的結(jié)合部，項目位置偏遠。老城區(qū)本案包河大道輕軌1號線高鐵站本案緊鄰包河大道，北接馬鞍山路，南抵巢湖，距規(guī)劃中的輕軌約2公里，距高鐵站約4公里。輕軌1號線：北至火車站，南達濱湖新區(qū)，預(yù)計2014年通車。包河大道：北接馬鞍山路，南抵巢湖。錦繡大道：東至經(jīng)開區(qū)，西接濱湖區(qū)，距本案約2公里。錦繡大道繞城高速輕軌1號線線路圖輕軌1號線站點圖此圖僅供參考，具體以政府規(guī)劃文件為準。輕軌線的建設(shè)將對本區(qū)域的交通有一定提升，拉近本區(qū)域與市區(qū)和濱湖新區(qū)的距離，提升了區(qū)域優(yōu)勢。本案本案27路：義城--義城小學--義城農(nóng)貿(mào)市場--張大慎--大陳--大板橋--合巢--花園--小板橋

（本案）--曼迪新集團--包河區(qū)政府--濱江花月--賈小郢--葛大店--東馬路口--曉珠--五里沖--姜坎--太寧路口--地調(diào)院--工大西門--寧國路菜場--大鐘樓--四牌樓--市府廣場27路線路14路線路902路線路本案公交出行線路包河工業(yè)園最新規(guī)劃本案本案位于包河工業(yè)園內(nèi)，周邊規(guī)劃多為制造型企業(yè)，生活配套稀少，并且未來發(fā)展有一定的限制，距市政公共綠地約1公里，距離保護綠地約2公里，自然環(huán)境較好。項目土地要素衡量指標現(xiàn)狀區(qū)位要素：合肥市老城區(qū)和濱湖區(qū)結(jié)合處，包河工業(yè)園內(nèi)交通要素：緊鄰包河大道，北接馬鞍山路，南抵巢湖，距離高鐵站4公里左右，輕軌線2公里。自然環(huán)境要素：距規(guī)劃中的市政公共綠地僅約1公里，距離保護綠地僅2公里不足生活配套要素：現(xiàn)有配套基本無，周邊成熟的生活環(huán)境無。未來發(fā)展：東臨工業(yè)企業(yè)，西鄰機場，無形中地塊周邊未來發(fā)展受到限制。對項目地塊的現(xiàn)有慣性認知：【遠】處于合肥市141組團濱湖新城組團與老城區(qū)之間，包河區(qū)工業(yè)園內(nèi)。緊鄰包河大道，位于二環(huán)外。

【生】目前周邊配套稀少，沒有區(qū)域級消費場所。周邊交付/在建小區(qū)少，人氣不旺，缺乏成熟的居住環(huán)境。目標觀念需弱化或改變項目府屬性蒼分析項目毯分析--項目膝規(guī)劃社區(qū)豈規(guī)模律：占地跳7.沖85萬平甩方米窩，總辛建筑爪面積23勾.5萬平握方米建筑韻風格犯：新亞冷洲主軟義建財筑風鵲格社區(qū)及規(guī)劃期：14抬棟住廁宅、撇2棟竟公寓貢、1薪棟寫儲字樓矩及商棟業(yè)建筑終形式金：小高扯層、粥高層災(zāi)。主力暫戶型旁：4寶0-礙10嗚0平長米權(quán)12深6-姜16資6平服米項目惱地塊荷偏東壤南朝倦向，私分為A/辜B/拖C三區(qū)漂，整章體產(chǎn)仍品規(guī)可劃為痕小高古層和貢高層五，包舅含住槳宅、絮公寓爛、商棍業(yè)及變寫字范樓，掌是一頁個綜脖合性狗項目稈。項目味鳥瞰鍋圖從建繭筑的設(shè)外立蹈面分船析，診采用魚了新唯亞洲稀主義貿(mào)建筑芽主義報風格例，是侮一種粱現(xiàn)代約和傳折統(tǒng)元莖素的端融合商。新亞袋洲主遞義建聯(lián)筑特冶點：1、豐哀富的陪色彩稻。2、歷享史與貪現(xiàn)實趕、建慚筑與饞環(huán)境翼之間林建立填一種露文脈靈上的控勾連錯。3、渾堅樸與至典雅色完美掏結(jié)合征。項目弄景觀恭設(shè)計綁為現(xiàn)細代簡脆約歐擔式風襖格，磁整個形社區(qū)鄉(xiāng)豐強調(diào)毒自然姨與都工市生嚷活的出完美彩融合鐮。強夕化了描建筑趴的整蹲體性挑，并哭以現(xiàn)維代簡凳約歐賓式風躲格為服載體玻將建侄筑與此景觀牌有機態(tài)融合懼。通過方景觀營的軸錘線布倡局，盯將整駛個項坑目有估效的駕串聯(lián)峽起來冷，并嶺且造夾成一潤步一籌景的聲完美恭布局演，提通升項暈?zāi)科纷镔|(zhì)。景觀偵設(shè)計毅以水驅(qū)景、絮鐵藝采、綠園籬為牙主，痛融入黃開闊飄的草風坪、限自然問的種耐植，搞體現(xiàn)錦了自寧然和餡生態(tài)椒的設(shè)倡計理杏念，寇其精增心的構(gòu)搭配妙也彰抗顯了抹一種裳現(xiàn)代濱感和速時尚潤感。在設(shè)釀計上講，體鍛現(xiàn)一乏種尊鏟貴而秀不失莊自然老的風竹格，鞋代表瓶了一絮種親塑近自豬然的艷都市座生活茂方式啦。項目作產(chǎn)品尤統(tǒng)計由圖晉表統(tǒng)考計可蓄以看襲出，譜本項涌目物鬼業(yè)類暫型多齊元化喚，各雅類產(chǎn)容品融守合于腐此，替其中窄住宅顧占物賢業(yè)總吹量68陜%左右版，所伍以本屯案的部營銷斬推廣佩中心架應(yīng)該惰放在踢住宅舟上。（商屑業(yè)單珠位未朝統(tǒng)計鞠）C區(qū)住蟻宅戶腸型C區(qū)可售房源戶型配比面積戶型數(shù)量比例166.19四室兩廳兩衛(wèi)2015.75%142.15三室兩廳兩衛(wèi)4737.01%126.66三室兩廳一衛(wèi)107.87%88.63兩室兩廳一衛(wèi)5039.37%合計127100.00%B區(qū)住字宅戶劍型B區(qū)面積戶型數(shù)量比例13#E167.32兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%13#E240.98一室一廚一衛(wèi)6818.18%13#E342.88一室一廚一衛(wèi)339.09%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例14#E165.57兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%14#E242.75一室一廚一衛(wèi)6818.18%14#E373.28兩室兩廳一衛(wèi)349.09%14#E441.04一室一廚一衛(wèi)349.09%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例7/9/11#A1100.33兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A289.41兩室半兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A399.25兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例8/10/12#B196.83兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%8/10/12#B275.88兩室半兩廳一衛(wèi)21621.86%8/10/12#B389.69兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例15、16#C199.16兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%15、16#C277.75兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%公寓戶型統(tǒng)計B區(qū)面積戶型數(shù)量比例13#E167.32兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%13#E240.98一室一廚一衛(wèi)6818.18%13#E342.88一室一廚一衛(wèi)349.09%14#E165.57兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%14#E242.75一室一廚一衛(wèi)6818.18%14#E373.28兩室兩廳一衛(wèi)349.09%14#E441.04一室一廚一衛(wèi)349.09%合計374100.00%住宅戶型統(tǒng)計B區(qū)面積戶型數(shù)量比例7/9/11#A1100.33兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A289.41兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A399.25兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%8/10/12#B196.83兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%8/10/12#B275.88兩室兩廳一衛(wèi)21621.86%8/10/12#B389.69兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%15、16#C199.16兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%15、16#C277.75兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%合計988100.00%住宅戶型配比B區(qū)面積戶型數(shù)量比例70-80兩室兩廳一衛(wèi)33233.60%80-9021621.86%90-10044044.53%總計988100.00%物業(yè)測類型攀配比負分析從居濫住的師物業(yè)憲類型羅看，器本項背目分詢?yōu)樽〔煺屯⑸扰淅窒e為75幕%和25文%，以住宅摩為主。從物指業(yè)的跡面積鴿來看斧，90平米禁以下的物紋業(yè)占65圍%，說防明本狠項目眨是以虎中小北戶型弓為主腔，購提買的棉客戶友主力閱主要恰為年末輕的日一次愁置業(yè)圈者。從物突業(yè)的問戶型哄來看逢，兩泰房戶續(xù)型在80齊%以上日，也符合焰一次仰置業(yè)的需蓄求。從戶泡型的預(yù)設(shè)計誤來看救，部卵分贈良送入透戶花曬園，鼠符合鎮(zhèn)市場柔主流拌趨勢剛，具牛有一命定的后優(yōu)勢漂，但是抬部分琴兩房短面積售均超彩過90平米淘，在賣銷售笨上有緩一定柄的困飛難。住宅瘦配比風分析從戶剩型配霞比可欠以看囑出，余住宅蛇主要謠以兩榜室戶迫型為彼主，尚占到起總量輪的93帽%。從面所積配繞比來恒看，90以下指的戶潔型占退一半枯以上著，結(jié)右合部桃分12證0以上買的大趁戶型稍，但庭是90純-1贈00平的左占到李總量埋的1/希3以上陶，而見且均劃是兩咬房戶工型，絕這部柿分產(chǎn)通品將坦會是炒我們隸銷售躲的一己個難徑點。綜合逗分析村可以久得出膀，本接案主爸要以橡中小精戶型胃為主膠，客庫戶群患面向怪年輕吉的一濃次置悠業(yè)者勝。住宅同配比課分析第二小階段賣給撈誰？區(qū)域撤市場音分析馬鞍客山路車沿線70侮00舒-8片00致0元包河丟大道序沿線50陡00踩-6撓00貢0元濱湖嬸新區(qū)60貓00爭-7檢00眾0元競爭罩區(qū)域防分析本案6月份轎，包勺河區(qū)目均價楊達67果97元/平米懇，位互列合削肥市薪前茅咬，可鹽以看敞出區(qū)嶄域內(nèi)席物業(yè)妨價格魂差距億較大料，本下項目戴周邊扔均價爽在50辮00求-6如00街0之間匙，尚物低于診市場愚均價旋。以包吊河工坐業(yè)園捏及周獅邊為晶主目籃標市朋場互為似競爭鐘性的鞠可劃庸分為復(fù)三塊胞區(qū)域馬鞍杰山路梁沿線濱湖油新區(qū)包河塘工業(yè)溜園均價閑70轉(zhuǎn)00扛-8栗00懶0之冬間客戶柴群主噸要來劣自馬文鞍山考路沿膜線及欠市區(qū)歷客戶士，多蔬為二莫次置沙業(yè)者與本眨案處掏于同蘭一價籃位且津綜合禁指數(shù)兆相近心的項聚目為5個客戶本群主騾要來描自馬飼鞍山疫路沿府線，吼多為糧一次的置業(yè)挽者均價60撈00略-7票00領(lǐng)0主要?？蛻羲娜簛砟X自省向內(nèi)投圈資客板，大抓多為個二次鋤置業(yè)株者確立優(yōu)競爭壤區(qū)域針對行三大割區(qū)域沖現(xiàn)有筍項目桂進行累調(diào)查烘及初驅(qū)步篩更選得犯出以井下主迫要項主目桿根據(jù)鵲區(qū)域落各項鋒目的眠均價(5剪00蠟0～68獎00釘)為基李點，承得出舞潛在將競爭宅對手哄項目……競爭匠對手馬鞍救山路電沿線勢：和昌·都匯基華府宰、繁或華·金悅拍領(lǐng)地丘、美詳生·濱江舊花月弊。包河瞇工勁業(yè)園燙：格林籮麗景堤、盛弓景融抖城、鹽九瓏亂灣。濱不湖境區(qū)周：濱湖罷假日怎、書貢香門何第。邊芬緣帝區(qū)傭域：琥珀·新天猴地競爭冶樓盤驢分析數(shù)據(jù)伍顯示要：區(qū)傍域各司項目挨產(chǎn)品登均以訓80詳-1父20吹平米鄭左右漿為主彩，戶據(jù)型產(chǎn)隨品氛乏圍9撤0平代米以犯下及著12忘0以儲上兩姿大類累型，辮90序平米哭以內(nèi)靈總價狠控制狐在4偵3-板60昂萬左末右。項目名稱規(guī)模㎡均價元/㎡總價（萬）主力戶型80㎡100㎡玉蘭公寓20萬880070萬88萬89-220㎡九瓏灣77萬580046.4萬58萬89-129㎡和昌都匯華府30萬660052.4萬66萬89、109、122㎡盛景融城8萬540043萬54萬80、86、117㎡格林麗景20萬540043萬54萬45-133㎡美生濱江花月30萬580046.4萬58萬多層87-121㎡高層91、95㎡濱湖書香門第25萬600048萬60萬82-90㎡濱湖假日140萬700056萬70萬80-140㎡小結(jié)柳：區(qū)位：三避大板愿塊中妖，馬夸鞍山桂路沿湯線相對密成熟響，配揀套完稈善，吸人文散生活印環(huán)境較其拆它區(qū)它域好干，濱狂湖區(qū)漏學區(qū)悲優(yōu)勢教明顯狗，本扒區(qū)域勿各項積配套草相對昨落后。交通厘：馬鞍雞山路碎沿線搶》本料區(qū)域埋》濱歇湖區(qū)繁。規(guī)模逼：九瓏抓灣是傘大盤漠社區(qū)旦，將賽會與銹本案匯形成橡長期釋競爭仁關(guān)系漸，格頓林麗館景尚腹剩余釋較多體產(chǎn)品自，也止存在故競爭表，濱駱湖區(qū)冶項目歡對本雪項目餓客戶淘形成雄分流練。戶型壓：通常組多以財80轉(zhuǎn)-1月20㎡戶檔型居多萌，9油0㎡以不內(nèi)戶屯型比溜較熱獵銷。價格：馬鞍舅山路棄沿線腥憑借挽先天耗優(yōu)勢殖，成幸為區(qū)錦域的五價格撈標桿庸，隨拖著合佳肥1膚41欄組團過建設(shè)煮，濱付湖區(qū)長活得籮極大唇利好淺，后讓天優(yōu)灑勢明球顯，衰價格舍緊隨上其后能，而鴨本區(qū)介域成突為價且格洼攻地。客戶隙：馬搜鞍山烤路區(qū)族域客學戶群芝主要朝為市阻區(qū)二申次置屋業(yè)者眠，濱斃湖區(qū)饑多為欺二次置業(yè)適及省披內(nèi)投栗資客吩戶，許本區(qū)瓣域客迅戶主妹要為托馬鞍指山路畜沿線剖及周驕邊的堂白領(lǐng)貓和上籠班族魔。聚焦快競爭愿對手項目找：項受目總備用地盡約7漸.3垮萬平遇方米莊，建矮有2否0棟朋高層填住宅樂、一棄棟幼冷兒園綱，總馳建筑憂面積貧約2緩0萬列平方魯米沙，采累用現(xiàn)篩代簡雁歐風孕格建農(nóng)筑，株兩大提中心杰景觀哲軸，醬四進吉式私連家園計林，即8大蘋景觀升區(qū)，愉18線處園蘿林建泄筑小掀品，緒高達其42制%綠詠化率優(yōu)，1文00樣%戶辜戶入君景。優(yōu)勢起：靠捆近包予河區(qū)饅政府態(tài)，配套轟成熟西，戶傲型創(chuàng)魔新,周圍藍在建簽小區(qū)厘較多鑼，人丑氣較眉旺劣勢駱：學灣區(qū)較球差，康靠近揉高壓促線。面對驅(qū)全市搜推廣質(zhì)，凸桃顯環(huán)欺境和魂區(qū)位純優(yōu)勢終。目前懸客戶曾：馬腔鞍山想路沿頁線客愿戶、漁周邊效客戶顧。格林耗麗景『九崇瓏灣維』位蔑于合傷肥包擺河大爪道與藏緯二咽路交耀匯處灶，緊油鄰包繳河區(qū)康政府淡；向鞏北車面程5論分鐘疫可達朝馬鞍捏山路窩繁華趁商圈杰，向闖南車制程1元0分視鐘直軍達巢公湖風潛景區(qū)管。拿目前態(tài)在售啞31夕F高義層。戶型抬：以持10利5-衡12迫9㎡脅三房貫為主淡，即扔將推哥出7山#1何05侮㎡乳戶型優(yōu)勢勻：緊鄰籠包河錯區(qū)政著府，項嘴目規(guī)模擁較大，規(guī)對劃建貌設(shè)中究輕軌僻距離繳較近擠。不足統(tǒng)：在翻區(qū)域蠅樓盤毅中單價笛較高身，生活配尊套設(shè)傳施尚枕不成屬熟，文有待仗發(fā)展止?？蛻魹橙海壕颈酒筠k業(yè)團購仿，公超務(wù)員胳、周徐邊企擇業(yè)上班有族是年項目境購買掘的主謊要群鑒體。九瓏牧灣和昌旅都匯拉華府概況瞧：項鏈目總掏占地畫面積血約11秒0畝，藏總建票筑面眠積約30萬平和方米場的純怪板式狗高層斥社區(qū)養(yǎng)。項猶目規(guī)辯劃了17棟純挑板式前高層蜻，約26啄00戶。胖戶圣型：服主力尼戶型遇為80風-1叮30平米倍，配跪以部角分創(chuàng)炸新小再復(fù)式呼產(chǎn)品結(jié)，兩老房隨攔心變貴三房搬、自深由成浮四房枝。優(yōu)勢效：地在段配紹套成歲熟，輕軌搏和高筐架提升最交通邀優(yōu)勢跪?？蛻粞萑海悍饕繛槭凶袇^(qū)二安次置廢業(yè)者概況角：總顫建筑漫面積瞧約1爹6.話5萬癢平方濫米;遠其中謝地上騰建筑勿面積確約1輔4.愉2萬估平方防米,聾含2飄1棟10撞-1穴1層頭小高走層住幣宅及部拿分二刊層商喇業(yè)網(wǎng)夠點。戶型虜：以蓮10安0-翅12添0㎡陪三房板為主聰，均貌價6鈴80言0優(yōu)勢治：城儀市集中稠供暖，商脊業(yè)配輩套較爭完善。不足議：市確政道僵路穿精過，爽噪音師較大焰。客戶烤群：糞市區(qū)怖二次鍵置業(yè)掀者，截改善既性需飽求。琥珀籠新天受地濱湖芹書香臨門第概況冠：減戶型級：主烤力戶狠型為80算-9悶0平米鋸，兩悔房兩勿廳+空中嘗花園涉。優(yōu)勢倒：未灰來發(fā)咬展?jié)撀劻扌螅瑢W區(qū)載配套優(yōu)勢愚明顯規(guī)。不足疫：目甲前周瓦邊居表住人章氣不得旺。客戶你群：合主要俗為省矩內(nèi)投同資客弦及市刪區(qū)二依次置站業(yè)者均價乏：60但00小結(jié)稠：賣點：馬花鞍山銜路沿鐮線樓干盤最博大優(yōu)犁勢為頁成熟號的生挨活配晉套；毫濱湖南區(qū)最鑄大的拜優(yōu)勢懂在于廈新城票的建母設(shè)以系及快腿速發(fā)太展。產(chǎn)品恒：差計異性斧較小或。推廣愉形象秧：馬鞍鈔山路盾沿線乒樓盤鮮以老濕城的界傳統(tǒng)襖生活貨宣傳雨為主赴，主竭打地致段和呆配套性，濱騾湖區(qū)悄以新斥城的睡形象判為主征，主賴打配夏套和臨未來已城市立發(fā)展清；本響區(qū)域濱周邊石樓盤所主打蕉環(huán)境林和交皂通發(fā)豆展。我們展將市等場分猴成三吃大陣冶營：1、討第一育陣營地段絮配套扇成熟凱，適披合二萬次置騾業(yè)2、賢第二普陣營區(qū)域申未來煎建設(shè)鍵前景可好，市發(fā)展姑潛力迫大，活學區(qū)污優(yōu)勢3、驗第三餃陣營邊緣館地段目前竊本案發(fā)所擁扁有的曾特性桐應(yīng)該示屬于稠第三踩陣營辯，但仆目前救我們鄉(xiāng)豐在第號三陣律營中害還屬洲邊緣徒孤立膽的一咐類?？蛻艨謱傩噪s分析第二階段賣給隙誰？確立暫目標陪市場影響碑消費湖者選黨擇購匠房區(qū)聯(lián)域的條主要示因素妄有：1、目標喘消費蔑者的灶工作恨和生毫活范勤圍（撕位置尼）鄭2盒、目快標消劣費者述交通葬工具毒、道片路通貨行程蝦度（突交通勝）丟3、鐮周邊擾生活未設(shè)施網(wǎng)及教醉育資雞源（燈配套聞和學公區(qū)）根據(jù)備本項元目所墳處地碌緣特飲點決考定：財本位項目貢目標找市場——包河園大道申沿線堪、義打城及根周邊晝居民列、馬湊鞍山珠路沿封線及施包河墾工業(yè)選園周個邊為廁主，單其他翻區(qū)域賀為輔目標鹿客戶隙群信硬息【年攔齡分授析】選擇否在本讓區(qū)域目主流看置業(yè)到客戶脾在年諸齡分約布方型面主犬要分秤為兩渡塊：25頁歲-挎35特歲之甚間也是晝主力藝消費催人群談，大編多在華本區(qū)豆域工嘉作，投初次危置業(yè)冰（婚套房或冬三口職之家辨）。38療歲-貨55渾歲之提間二次裹置業(yè)督，主愉要是匆改善融居住開環(huán)境猴（三絲式口之狠家或隔三代已同堂貿(mào)）?！镜啬暧蚍职孜觥勘景嘎缘目褪蹜羧哄a主要倆分布搶于包飄河大慘道沿狹線、環(huán)馬鞍饅山路統(tǒng)沿線視、義捐城及避周邊賤居民隔進城捐（巢歸湖市女）以僑及對弱濱湖畫未來感看好斬的市斬區(qū)和循外地步投資善置業(yè)逆者?！揪迳穹痔梦觥磕贻p遠的置模業(yè)群靠體對讀傳統(tǒng)下的觀歌念較喚淡薄門，極密具現(xiàn)墻代精黎神，絕符合漠本區(qū)艇域快似速發(fā)熟展的斬趨勢鉆。年齡字層次艙較高升的群蹄體觀疫念較爆為保腿守，雙沿襲曾傳統(tǒng)當?shù)纳鷪D活觀君念，嬸。區(qū)域貌認同居住秘在周腿邊的顏客戶惜群對解本區(qū)協(xié)域具舒有強爐烈的鉗認同將感及膛歸屬蝕感，乞他們同在此鉆地工惱作和省生活鄰，不腦愿意疫更換弱生活兆環(huán)境。投資堆未來部分憤客戶怖群看哄中未介來本劈燕區(qū)域黨的發(fā)喚展?jié)摼屏Γ艑ξ椿蕘磉M煉行投慌資，碰城市頁大方棗向的令發(fā)展航，吸孝引周李邊鄉(xiāng)夜鎮(zhèn)的春投資火。享受耀生活二次惰及多秋次置弊業(yè)群聲體選綿擇本馳項目現(xiàn)，改嗽善居劉住環(huán)涌境，神感受賤傳統(tǒng)漫的大胃院生衡活氛膠圍。購買困動機申調(diào)查重要客戶核心客戶次要客戶補充客戶核心便客戶減：包沈河大私道沿笨線、忌馬鞍泊山路棍沿線桶、義梁城及煌周邊的居民蔥首次遞置業(yè)摘年輕墨人;二次晝置業(yè)直換房亦者;補充旅客戶尤：自齒由職混業(yè)者廊、商內(nèi)業(yè)經(jīng)仰營者沫、小班型企宰業(yè)、個創(chuàng)業(yè)徐型企申業(yè)重要聞客戶燃：周織邊居匯民、轎包河屑工業(yè)草園內(nèi)次要捆客戶第：市婦區(qū)、嗎省內(nèi)豆入省胞城投泳資者項目訊客戶夕區(qū)位愈定位項目赤客戶——購買云力定標位主力桿客層搏：經(jīng)紫濟承唐受能螞力在30箏-70塑萬的鳳客戶悠群，提主力匯客戶劣為經(jīng)附濟承脅受能督力在饒40趙-6隙0萬夜之間咳。20萬以磨下30~50萬50~70萬70~90萬90~120萬＞1延20萬核心浙客戶孔群邊緣摧客戶禮群游離杏客戶茶群貧芽民邊緣糾客戶違群理性膽與感馬性并徒存?zhèn)鹘y(tǒng)事生活串和現(xiàn)喚代生堂活的拐交織喜歡丸都市悅科技培生活壓，關(guān)軌注人揚文生蘆態(tài)環(huán)泥境目標飛客戶韻群的凱基本折特征傳統(tǒng)糞、現(xiàn)社代、沙都市洲、生仇態(tài)、拳科技監(jiān)、人按文處于河老城蓋區(qū)向矮新城料區(qū)發(fā)泊展的紗變化然中，吵各種約變化勝在此績交融桌，喜約歡豐贊富多嗚彩的替多元堤化生犬活。目標戒客戶忙群的嚇基本雕需求項目天定位譽分析對項幅目的慮屬性沃分析秧：產(chǎn)品大：包類含住面宅、沿公寓楊、商想業(yè)及雅寫字粘樓，煩產(chǎn)品組豐富喘多元槳，以倉住宅藥為主嫂。戶型麻：以竿中小睛戶型攀為主民，面育積從44腫-1常66平米尺，一殿室至這四室卸，戶姻型和孔面積魄豐富燙多元唱。規(guī)模滾：20多萬量方，卻在區(qū)測域中趙屬于讓較大送規(guī)模黃的項昌目。園林新：現(xiàn)比代歐冠式簡丸約園叉林風洲格建筑廳：新嗓亞洲果主義歸建筑錯風格毛，彰傍顯項給目的宜多元括化風防格融訊合規(guī)劃死：以零人為肉本的軍規(guī)劃膏理念夾，小侮區(qū)內(nèi)收人車臺分流堡設(shè)計職，合夢肥最脈佳居差住朝噴向，應(yīng)智能序化安壇保措長施品質(zhì)椅：引糟入智鼻能化扇設(shè)施錯，體飄現(xiàn)項順目的脈高端丸品質(zhì)交通宴：緊意鄰包蘿河大軌道，琴規(guī)劃駁建設(shè)精中的雄輕軌住和高堆鐵站蕉提升指交通促優(yōu)勢環(huán)境積：周者圍自允然環(huán)注境較糧好對項芳目的SW麗OT分析黑：優(yōu)勢警（S）14控1城市償發(fā)展桐戰(zhàn)略貨組團柜的利非好；守望考區(qū)政當府，回受濱邀湖新糾區(qū)發(fā)性展的乘帶動指；高鐵纏站及謊輕軌窯線提半升區(qū)慌域的懲交通邪價值地；自然榨環(huán)境專較好雖；產(chǎn)品聰類型享豐富父，設(shè)騰計在偵區(qū)域咽內(nèi)屬攔于創(chuàng)呈新；現(xiàn)代植園林而及規(guī)暖劃，六結(jié)合返科技罩元素格；傳統(tǒng)貓的精詞神文淚化體英現(xiàn)劣勢捧（W）部分嬌兩房敬戶型驢面積朗過大富；客觀趨而言寬區(qū)域歷未熱坑；商業(yè)狠、文宅教、純交通調(diào)配套可尚未沾齊全片；產(chǎn)品蠻同競緩爭產(chǎn)羊品相輩比無扣明顯滋差異價化機會莊（O）14偏1組團恨戰(zhàn)略養(yǎng)，濱孝湖區(qū)清發(fā)展塑利好江本區(qū)巾域；強化損本案僑的區(qū)游域定材位，藥植入告本案贊的特枯色，序提升顏區(qū)塊凈地產(chǎn)隊價值；包河險工業(yè)雨園內(nèi)歷大量病潛在蓬的優(yōu)街質(zhì)客結(jié)戶群堵；多形夜態(tài)物肢業(yè)匯卷聚更哥多的介人氣桌；威脅宰（T）本區(qū)冠域尚鴨缺乏寨地域返特色御；工業(yè)鹿園區(qū)華規(guī)劃伯影響斃居住疫氛圍聲的形歉成；商業(yè)塑氛圍礦目前襯尚不唱熱烈干，對癢本案常商業(yè)而去化禽造成瘡影響腦；政策炕面導(dǎo)飯致整蜘體樓羅市觀我望氣匯氛濃蝕厚；SWOT分析項目疊賣點慕挖掘壹：炮傳統(tǒng)貳：臟現(xiàn)代叁：天生態(tài)肆：菠都市伍：態(tài)科技陸：蠅人文院落莖社區(qū)矮，大斜院生餓活情閣節(jié)智能聽化設(shè)計施、新亞咽洲主雙義風號格、預(yù)新城毒區(qū)方纏向、湯南北敲高架智能筑化設(shè)部施、蚊壁掛愉太陽炭能、貴雨水太收集解系統(tǒng)暫及太矛陽能棒路燈桶系統(tǒng)怕、百裂兆光觀纖新古馬典主窯義園爺林景億觀，掩傳統(tǒng)扇徽州好精神生態(tài)櫻公園趨、壁掛扭太陽咐能、平雨水概收集披系統(tǒng)么及太鄭陽能斷路燈廁系統(tǒng)昌（局喝部）住宅塞、公揉寓、卸寫字攪樓、藏商業(yè)蓮，多工元化歐物業(yè)棋產(chǎn)品智能給化設(shè)司施：揪指紋向鎖、突閉路圍電視悼監(jiān)視數(shù)系統(tǒng)仔、防繁盜報帳警系刺統(tǒng)、叫出人脫口控重制系今統(tǒng)、襖電子精巡更割系統(tǒng)抖、訪借客和偶報警斷系統(tǒng)保，停母車場凈管理腳系統(tǒng)項目扁園林失景觀灘賣點嚴提煉生態(tài)捧公園1、現(xiàn)捏代簡撤約歐鄭式風索格2、私掉享生溫態(tài)公當園3、7大中忌心景隱觀項目敗附加疤值表語現(xiàn)：指紋告鎖閉路懷電視鏡監(jiān)視土系統(tǒng)停車拔場管靠理系斗統(tǒng)紅外賣線報進警器項目方附加判值建廁議：壹：閑傳統(tǒng)貳：慘現(xiàn)代叁：障生態(tài)肆：荒都市伍：秧科技陸：末人文智能別化設(shè)譜施百兆響光纖壁掛果太陽立能雨水絮收集翼系統(tǒng)太陽偏能節(jié)沃能系艇統(tǒng)附加座值增曲加項沿目的辛亮點雁，樹桐立項流目獨列樹一材幟的擊形象歐！項目雖附加縱值表盟現(xiàn)：雨水激收集努系統(tǒng)太陽蛛節(jié)能忽燈壁掛熊太陽鳳能項目危核心猴價值泥關(guān)鍵卡詞：未來時發(fā)展自然婚環(huán)境智能暴設(shè)施交通鑼便捷產(chǎn)品始品質(zhì)多元膽生活項目考案名摧闡釋蒜：項目或為什帳么叫死“X端X”睜！皖：接指安卡徽。晥都赤：即撲安徽街省會戒——收合肥符。徽韻和：即市指傳叢統(tǒng)的國徽州掙文化掉及徽欠州精孫神。合肥勺作為挨安徽恐的省團會，策成為辛安徽夾徽文紙化融胳合和屢發(fā)展艘的中臉心。源于繭古代珍窗花討的靈眨感，勻包含餅濃重謎的傳瓶統(tǒng)文謠化，夸融入行現(xiàn)代修設(shè)計亭元素核，體讀現(xiàn)了決傳統(tǒng)慌文化光和現(xiàn)慣代文物化的唇融合甘。開發(fā)牙商簡默介安乳徽X態(tài)X安徽別XX房地雞產(chǎn)有宗限公富司（烘安徽樣XX蘋置業(yè)妨發(fā)展刷有限眨公司劈燕與安恒徽省池供銷馬社共薄同出商資成訂立）此。XX醋置業(yè)扶系安胃徽X并X集窄團控備股的眾專門后從事迫房地饒產(chǎn)開均發(fā)經(jīng)茶營的棋專業(yè)選公司施，X激X集亦團繼既承和澇發(fā)揚門了徽薦商精洋神獵，開肌創(chuàng)了計“忠偵信、社創(chuàng)新勉、和崇合、腐奮進稿”的膚XX質(zhì)精神價。安徽客XX具房產(chǎn)朋作為東現(xiàn)代癢徽商知的代途表，逗XX鍬的開儀發(fā)理紐奉念也傍繼承摔與體輛現(xiàn)了鋤新徽疤商精鏡神。新徽想商精六神新徽網(wǎng)商精限神的指特點肆：1、徽縫商特坑別勤草奮、弓但身鴉心透畢支特優(yōu)別大酒，我醫(yī)們應(yīng)富該做知滿足透他們偉身心資的項嗽目2、好傅置宅派，這頃是骨程子里掏的基腳業(yè)思輕想，定我們債應(yīng)該棕讓他謊享受蠢的是辱置業(yè)歡的滿廣足感3、攀丑鄉(xiāng)黨度，從漿另外媽一個爭角度鴿說是第重視裕社交括，如鑒果，肆落實悄到我趴們項與目上探，是蹈否有似重視肺鄰里奔關(guān)系姓的意悄義……簡……4、家瓣庭，捐有家討必然白有庭興院，偶庭院叮生活嗽的復(fù)喝興是虹親情瓣、友暴情等憑人文溝精神禁的回勸歸5、兼商容并劈燕蓄，害包羅娘萬象終。徽田商經(jīng)遮過歷港代的剛發(fā)展擴，數(shù)艦百年果興盛掠不衰及，不菊僅是瓣因為頓勤奮雷，還戲因為中他們體善學乒習，提保留阻傳統(tǒng)擇，引規(guī)領(lǐng)現(xiàn)淋代發(fā)沙展。新徽晝商精恩神的看特點捏其實脊是一趕種多察元化乖精神小的融巾合！從設(shè)攤計上徑看—新亞稻洲主柔義風重格，蠻融合蹈多元鬧化設(shè)喇計及兔規(guī)劃溉理念豬。從意餐境上象看—從案擔名到帖產(chǎn)品誦設(shè)計殲都深踏受傳徹統(tǒng)文獅化影憶響，蒜同時綢又露院出現(xiàn)瘋代的林設(shè)計扯理念陸，傳饞統(tǒng)與大現(xiàn)代克的融鞠合。從市貴場上雙看—具有任“低詞總價挎”的止特征伏，因惰為量吵太大汗，擴啞大客憑戶層何面，已吸引掛不同茶年齡熊層次壓的客裝戶。從風虜格上毫看—現(xiàn)代慌歐式映園林野和新妙亞洲述建筑維的結(jié)曉合，劑多元拆化的爽設(shè)計服。從科厘技上核講--不僅芬在規(guī)程劃上農(nóng)秉承屢“爺自然上和建恭筑融橋合”率的理春念，自選材撤和生爭活功珠能上月更考熟慮到夜節(jié)能拒環(huán)保型，屬垂于科鍬技和度生態(tài)單的結(jié)幕合。多元宮化的代融合——新徽倉商精誼神的建核心倡價值項目嘩核心袍支持失點（扯賣點雁組合企）區(qū)位惹潛力向南俊·融四合一嬌座城炮的理削想開啟舅新城琴發(fā)展/1爬0分鐘貼都市晉生活鄉(xiāng)豐軌道/成熟粗商業(yè)惡配套/傳統(tǒng)慶大院淺生活/新亞另洲主刮義建左筑風獵格便捷性交通跨界床·輕趕軌/每高鐵升城際飼生活森圈開啟拉新城烤發(fā)展/1堂0分鐘煤都市趕生活撕軌道/成熟竹商業(yè)鍬配套/傳統(tǒng)肥大院掏生活/新亞蜜洲主稻義建賺筑風緣瑞格成熟跌配套街區(qū)狡·一院站式槳多元私生活蔥更精勞彩開啟峰新城牢發(fā)展/1蠢0分鐘投都市嚷生活迅軌道/成熟陣商業(yè)紙配套/傳統(tǒng)隸大院泊生活/新亞關(guān)洲主貿(mào)義建研筑風刮格人文燈氛圍重植尤·社刮區(qū)里扛仁為矛美的息感悟開啟性新城模發(fā)展/1蹦0分鐘研都市抖生活位軌道/成熟那商業(yè)鉆配套/傳統(tǒng)界大院停生活/新亞吩洲主翻義建水筑風激格產(chǎn)品漸價值回歸宵·新海亞洲掠主義查建筑級庭院取人居開啟咸新城蠟發(fā)展/1沈0分鐘屠都市美生活毫軌道/成熟尸商業(yè)綢配套/傳統(tǒng)郵大院異生活/新亞少洲主覺義建曠筑風欣格項押目疏定坦位項目哀產(chǎn)品厚定位“多元千時代·融合倉大城”傳統(tǒng)脾與現(xiàn)脆代的片融合都市貴與生果態(tài)的踩融合科技鵝與人性文的折融合項目市場架定位{高語尚住摸宅·精嘴品公繭寓·鞭甲級體寫字植樓·煮復(fù)合際商業(yè)蠶街區(qū)}包河筆大道元26粒萬平宿米多絮元融它合之分城組團幸劃分蹲及組發(fā)團命睜名榮園和軒錦鯉傳播曉核心礎(chǔ)：融林合傳統(tǒng)唉、現(xiàn)卵代、莫都市蛛、生獸態(tài)、殊科技孫、人省文共同墓構(gòu)成值多元球融合斥生活在這唐里生柳活，丟跟隨歉城市仿的建撤設(shè)步傳伐，報體驗載多元曠生活蘆的豐胸富多憤彩。傳播礎(chǔ)主推吩廣語掛：多元仆時代攪融合席大城○○○○項目戀形象憤定位致及表探現(xiàn)項目魚營銷鄭計劃第三階段怎么飽賣？入市桃的時市機一犬般受控到項毒目投嶄資開結(jié)發(fā)進距程、膨銷售先季節(jié)磚性、婦發(fā)展巨商實訪力、蟻市場喬客觀話因素侍、自暴然狀烈況等搭多種表因素越的影慶響。理選擇么良好誤的入倚市時煤機、參不但紫能夠潮迎合曲市場免需求奸，同鋤時還焰能為榜后期桂打下麻良好鼠的基喚礎(chǔ)。V優(yōu)工捕程進撒度—敞—按戒當前柱的時持間規(guī)世劃，策項目曲估計大在2統(tǒng)01敵0年居11打月中膛旬具憲備銷崖售條貪件。V華在傾開盤胖前2藝-3個描月開始無著手雅安排潑一系戒列的旨物料鳴準備腥，售最樓部黎10月中旬開放接受魂預(yù)約蒜登記她。V虛我近司將腹在主莖題包捕裝、劑形象蛙定位壁、人叮員培筆訓等鎮(zhèn)一系巖列工紡作立賺即展刑開，裕系統(tǒng)困、策擦略性揭的宣揀傳推糟廣工塞作亦質(zhì)在2膠01浙0年送9月愿正式做推向鼻市場液。一、偉入市勾時間壇安排C區(qū)B區(qū)A區(qū)C區(qū)小墓高層叮為主音，戶塌型偏惕大，玻但可詞售套初數(shù)不干多，紙可通算過自捕然銷鄙售去貼量。C區(qū)受夕面積爺影響里總價疊偏大煙，客岡戶群冬均為墨二次叨置業(yè)狐為主序，對緩價格世接受勵度相罰對較傷弱，鏡可通球過提類高C區(qū)價答格，睡形成惹價格娛杠桿焦，以妻促進B區(qū)總僅體房千源的體銷售燭。（秀利用C區(qū)品欠質(zhì)及卡價格魚，拔煙高項笛目品依質(zhì)，縫利于期項目捐總體凝銷售狠）B區(qū)房傾源套鐵數(shù)占豪比較置大，后戶型晝?yōu)槟空糖笆袚鲋黢{流需事求，梁建議管作為內(nèi)項目叉銷售粗重點臘。A區(qū)開頂發(fā)周嶄期較漲長，遞戶型銀為公胳寓為曠主，難可作闖為項碌目后落期推路盤部寶分考敵慮。二、鼓推盤誦計劃推盤男步驟1、暈C或薄C+撇B兩直大區(qū)幫搭配痕推出2、狼B1贏→B藝2分秒為若裂干組臟團推理出3、道A公限寓→A商慨業(yè)→A寫售字樓推盤治方案C區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)宣傳生策略丑：拔高賠形象污、樹喪立標掀桿巧打師差異過化在目魄前年牙合肥紛樓市源目光田都集涂中在充商業(yè)娛及小作戶型符競爭扇的時舞候，賴本案貫一期悶推出12棕6-悼16猶6㎡住宅修面世棄，打飽差異隆化定韻位，信搶占顫市場狐先機嗓。2.建立檔領(lǐng)導(dǎo)湯者形凳象——多元斗時代屑融洽合大舉城樹立鐮大戶足型名友宅形榴象，俗有品箭質(zhì)的疼大宅膜。定價臺策略喘：大戶布型高季開高夠走、秀小戶浸型低貌開高漸走◎大戶苗型樹跪立價爪格標紹桿，雷形成唱價格蠢差距嶺，促奶進中王小戶蘭型快士速銷陳售◎大戶次型采澤取精羞裝修扮、贈佳送車蜓位等澇方式濫降低網(wǎng)價格望阻礙◎通過師項目乒形象腿的建柴立及碼銷售盜的深讓入，駐逐漸陰提高們小戶吼型價只格，蹄同時狗也可控降低鍬對大祝戶型鹽價格愁的抗避性。項目妙開盤憂2-反3月害前是先項目泰推廣依最高江峰值擊！項所目形惡象及旬賣點創(chuàng)信息斗在統(tǒng)辦一時榮間爆拖破！壓形成群市場反亮點掛！三、是營銷勉推廣著階段畏劃分C區(qū)低調(diào)俯入市（或曲開盤滋）售樓棋部進巷駐2010.10刺月中每旬20蛙10上年1猛0月中旬11槐月鍵2竹01孩1年溉1月20吉11年3月序籌殖備期認籌征期（扇客戶粘積累劉）裝開殃盤強停銷期持續(xù)渴銷售一期加推二期顯開盤內(nèi)部種儲籌廣告尋推廣撐主線銷售耳主線10月中指售樓毒部開兆放B區(qū)準毫備（部蓄客結(jié)期）B區(qū)開盤%報紙的關(guān)堪注度殼較高In伴te奪rn組et是最嫁常使盒用的剝工具戶外也是奧經(jīng)常睬接觸叢到媒惱體電臺堅日常筆生活憶的固胸定接非觸媒趁體1、如芳何選預(yù)擇媒鞏介010203040506070809010崇0報紙秧（昨丸天）公交質(zhì)車外(過去1周)公交螺車內(nèi)(過去1周)候車幸亭（依過去故一周章）因特健網(wǎng)(1周內(nèi)機使用3-伍14小時)戶外裕大牌怠（過蜘去一街周）短信(當天)外展納單頁釘（昨剪天）四、既媒體荷選擇直接慎接觸勒點互聯(lián)網(wǎng)廣告；(65)報紙；(70)雜志廣告；(65)報紙廣告；(58)短信；(55)戶外大型廣告牌；(60)直郵：（75）POS售樓處銷售人員的推薦或建議；(78)售樓處特別展示，如海報、模型；(42)樣板房展示；(84)售樓處樓書、宣傳單頁。(65)無品牌標記朋友或同事的推薦或建議；(85)配偶或伴侶的推薦和建議；(92)在家庭或朋友圈中聽說；(73)大眾傳媒開盤貞前如闊何選扯擇媒位介目標客戶對首次信息接觸點的記憶重點在品漆牌認蹈知度坐階段釀主要業(yè)通過南事件敬營銷脖進行帖口碑冶傳播聚，在盟媒體悶上主避要投英放一主些傳漏播時軍間較避長和雷比較議特殊田的有俱效的環(huán)媒體如何醉選擇賊媒介消費者分析的啟示媒介可重點選擇報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外為主推廣渠道，公交車、短信群發(fā)、外展單頁、項目網(wǎng)站為輔助推廣方式PA墓RT壘52.矮媒體蟻選擇以攔兩截和賄借勢箏為主態(tài)旨的跡媒體濫安排圣，以班小搏堆大●姜報紙灰媒體報紙崇媒體倉短期戲重力誓度投長入。枕在有疫重大端現(xiàn)場悔營銷蘭活動此之前蔥，集秩中投然放媒滴體，傍短期垃內(nèi)見仍報率限，活甜動結(jié)此束后辱保持細固定民的見椅報率愛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