房地產(chǎn)項目管理

ProjectManagementforRealEstate**大學建筑工程學院土木工程管理研究所

***房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)項目組織系統(tǒng)項目前期策劃項目計劃系統(tǒng)組織協(xié)調(diào)與信息管理系統(tǒng)項目營銷管理系統(tǒng)項目控制系統(tǒng)項目后期管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項目實施控制質(zhì)量控制進度控制成本控制安全控制環(huán)境保護控制合同控制風險控制房地產(chǎn)項目實施控制糾紛控制第一節(jié)房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制一、質(zhì)量控制的含義及特點二、設計階段的質(zhì)量控制三、施工階段的質(zhì)量控制四、案例分析一、質(zhì)量控制的含義及特點（一）房地產(chǎn)項目質(zhì)量的含義（二）房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的特點（三）房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（一）房地產(chǎn)項目質(zhì)量的含義

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理中，質(zhì)量是一個綜合的概念，它是由以下指標綜合而成的:項目順利完成后，其建筑產(chǎn)品或服務的質(zhì)量、可用性、使用效果和穩(wěn)定性等項目結(jié)構(gòu)設計和施工的安全性和可靠性所使用的材料、設備、工藝、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量及其耐久性和整個項目的壽命項目的其他方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性及建筑的可維護性、可檢查性等（二）房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的特點（1）全面性（2）及時性與主動性（3）標準的動態(tài)性（4）連續(xù)性和相關(guān)性（1）全面性1)在對房地產(chǎn)項目的實體質(zhì)量、功能和使用價值質(zhì)量以及工作質(zhì)量的全面控制上，要對項目的所有質(zhì)量特征實施控制，使它從性能、功能、表面狀態(tài)、可靠性、安全性、可維修性等方面都能符合質(zhì)量的適用性要求。2)對影響工程質(zhì)量的各種因素都要采取控制措施。進行質(zhì)量控制時應該對各種因素綜合考慮，無論是來自人的影響因素、材料和設備方面的影響因素、施工機械與方法的影響因素，還是來自環(huán)境方面的影響因素，都應實施有效控制。

（2）及時性與主動性1)房地產(chǎn)項目在實施過程中，由于工序交接多，中間產(chǎn)品多，隱藏工程多，因此，質(zhì)量控制應及時，隨時對項目的各級產(chǎn)品進行質(zhì)量檢查。2)在房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制過程，還應注意其主動性，要把控制重點放在調(diào)查研究外部環(huán)境和內(nèi)部系統(tǒng)各種干擾質(zhì)量的因素上，做好風險分析和管理工作，預測各種可能出現(xiàn)的質(zhì)量偏差并采取有效的預防措施。（3）標準的動態(tài)性項目因地段的差異、地質(zhì)條件的不同、生產(chǎn)時間的早晚而呈現(xiàn)出各自的特性，而且在實施過程中，有時為了追趕進度或節(jié)約成本，會對質(zhì)量標準進行修改，所以其質(zhì)量標準的波動性比較大。（4）連續(xù)性和相關(guān)性1)質(zhì)量控制貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的全過程，從決策階段開始，設計階段、材料設備采購階段、施工階段一直到銷售階段和物業(yè)管理階段，各個階段是連續(xù)的、相關(guān)的。2）項目建設過程的質(zhì)量控制涉及到業(yè)主、勘測設計單位、承包商、材料設備生產(chǎn)商和供應商、質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等，只有這些單位共同努力，才能使建設項目符合業(yè)主所要求的質(zhì)量目標。（三朝）質(zhì)盆量控害制的耀主要刺內(nèi)容1）前災期策蒜劃階墾段：確定座質(zhì)量香目標2）設顧計階股段：設計倒質(zhì)量霜和實良施方秤案質(zhì)嘩量的蒜控制3）實庸施階撐段：材足料和痰設備躲的質(zhì)盒量控蠅制、傅工藝核質(zhì)量控制恥、施核工工圾序質(zhì)漸量控肚制、末工程銜過程監(jiān)系督、既隱蔽斬工程心驗收耐等4）竣合工驗秀收階利段：工程陽驗收弊及交千付的伸質(zhì)量自控制5）項運目產(chǎn)幅品的謙銷售鞭及后撲期服薯務階周段：建立寸質(zhì)量沈檔案拒和對籠運行挎質(zhì)量動的監(jiān)烏督管詠理等二、但設計嗎階段沖的質(zhì)煤量控拋制（一顧）設計亭質(zhì)量叔要求胖的確荒定（二潤）設計昏單位榆的選扛擇（三境）設澇計工塘作中呈的質(zhì)漸量控障制（一愿）設計艷質(zhì)量顆要求臣的確撓定業(yè)主安確定遣總功斜能目寄標和檔項目俗的總是質(zhì)量舅標準海，市臺場、鐮銷售攜部門撓提出渡產(chǎn)品患數(shù)量療和質(zhì)慶量要較求。各部東門提瓜出對惑規(guī)劃請及建認筑的資空間客、位昂置、言功能螞、質(zhì)酒量的齡要求舌。對設革計質(zhì)番量標扯準影萄響的溉重要曉因素鄰之一鄙是投喝資的耗限額弟及其驚分配蔬。（二扒）設計典單位丑的選腸擇設計匯工作凡屬于少技術(shù)談與藝妹術(shù)相紡結(jié)合艱的高托智力拳型工遭作，嫂其成態(tài)果評點價比堵較困膛難。設計施方案鼻以及精整個徒設計常工作見的合苗理性急、經(jīng)額濟性腳、新步穎性大等常浪常不朋能從漏設計誦文件身，如蕉圖紙邊、規(guī)宗范、泰模型鬧的表滲面反減映出垮來。資質(zhì)等級

設計單位設計能力設計經(jīng)驗市場信譽（三交）設物計工擊作中南的質(zhì)振量控奸制（1）分鴉階段遵進行比審查（2）委種托專辣家審每查（3）多歲方案忠對比效選擇（4）對熱設計態(tài)工作柏質(zhì)量效進行最檢查（1）分欄階段剝進行永審查對階僻段性罪的設形計成捷果應龜審批馬簽章井，再編進行給更深歪入的傻設計難，否粱則無純效。性無論謙是國音內(nèi)還舍是國墻外,設計友都是吃分階殘段進廉行的并，逐半漸由秀總體藝到詳網(wǎng)細，附各個葉階段身都必緩須經(jīng)前過一貢定的攤權(quán)力牙部門遲審批諷，作訂為繼掃續(xù)設扒計的蘭依據(jù)掏，這金是一詞個重盟要的亮控制飼手段第。（2）委旁托專測家審篇查由于乒設計塌工作潔的特緒殊性狗，對妨一些兼大的儉、技緞術(shù)要置求高可的項鉤目，南或情器況特拐殊的侮項目斥，業(yè)乳主和騙項目督管理具者常徹常不裝具備僚相關(guān)戚的知塵識和鉆技能梯，這貞時可結(jié)以委序托設伙計監(jiān)啞理或側(cè)聘請浩專家錢咨詢終，對尼設計免進度息和質(zhì)爆量、中設計皮成果互進行留審查吵。這南是十雷分有軋效的拿控制波手段刊。（3）多繞方案百對比勵選擇1)采用咐設計無招標肯。在美中標型前審柱查方摩案，符對比善多家理方案欠，這偵樣定室下一俗個設螺計單蘇位就垃等于重選擇蒜了一舊個好挑的方纖案。2)采取廈獎勵今措施撫。鼓如勵設煙計單熔位進估行設瘦計方奸案優(yōu)慈化，繳將由草優(yōu)化揮所降造低的爆費用卻取一粒部分蘋作為昏獎勵頸。3)請科熄研單吧位專直門對斯方案槳進行秘論證難或研勸究，杜進行揚全面幕技術(shù)徒經(jīng)濟養(yǎng)分析剛，最接后選穿擇優(yōu)跌化的罷方案酬。（4）對刻設計各工作番質(zhì)量自進行貫檢查1）檢黎查設具計工事作以原及設哥計文僵件是得否完貴備，球是否能被脹施工葬單位吳和各因?qū)哟蚊赖墓芘评砣藭x員所甚理解2）設閘計是吐否符闊合規(guī)榴范的構(gòu)要求副，特持別是覺強制助性的規(guī)范3）多殖方主妨體參徑與設符計質(zhì)充量的加檢查湊，保跳證項饅目的設計導質(zhì)量三、課施工叼階段裝的質(zhì)艷量控窩制（一塔）施冠工階張段質(zhì)牌量控恒制的袖主要概內(nèi)容（二集）施油工過纏程中翼質(zhì)量事控制旦的主霜要途慚徑（三祖）施賓工過向程中迷質(zhì)量嬌控制立的主紗要手親段（一洋）施撕工階吹段質(zhì)糾量控貢制的烈主要光內(nèi)容（1）施敘工準鄉(xiāng)豐備階偉段的辦質(zhì)量沫控制（2）施與工過售程中脈的質(zhì)確量控革制（3）竣年工驗創(chuàng)收階灘段的熊質(zhì)量刃控制（1）施驢工準凡備階捐段的贊質(zhì)量莖控制施工準備施工環(huán)境條件施工方案方法、工藝工程所需資源施工隊伍及人員測量基準點測量放線施工機械設備（2）施插工過貫程中振的質(zhì)攪量控熄制Ⅰ1)對施什工承拾包單袍位質(zhì)習量控煙制的這自檢達系統(tǒng)鍬進行毯監(jiān)督絞。2)對施亦工過藥程進嘆行質(zhì)館量跟瘦蹤監(jiān)魯控，旅嚴格販工序佩間的累交接補檢查賞，建堆立施杜工跟鈴蹤檔籮案。3)會同點建設趟監(jiān)理繡單位譯審查裂設計轉(zhuǎn)單位堡或承垮包單再位提像出的脆工程褲變更喂或圖型紙修船改。4)對重相要的鋼承重令結(jié)構(gòu)煎，主祥要部鑒位的介隱蔽裙工程告進行細檢查黎驗收傲，確濱認合喬格后盛辦理勝隱蔽姿工程型驗收倆手續(xù)梯。5)進行坦給排混水、謊電器算安裝怎的測鳥試，聽如果森符合幟設計勁要求勝，應燒予簽世證。（2）施召工過芹程中慮的質(zhì)值量控市制Ⅱ6)進行照工程輕質(zhì)量風的評扭定和絹竣工掙驗收嶄準備伙工作熟，做掠好施閱工資木料收息集整煙理工饞作。7)認真罪做好虛施工光日記樣。施勞工日億記的刪內(nèi)容弦應包垃括日膀期、跟天氣航情況阻、施練工部填位及餃施工栽內(nèi)容宮、施笛工過查程中安發(fā)生巷的事童故及稱處理懲結(jié)果攤等。8)對沉林降有押觀測萌要求忙的建香筑物床、構(gòu)曉筑物冷，在墳施工矛過程壺中督珠促施咬工企傾業(yè)進設行定甲期觀埋察，堪并做貧好相享應的彈記錄雅。9)監(jiān)督京和協(xié)蠢調(diào)施慣工企匹業(yè)做震好文贊明施吹工，駛安全袖施工帽。（3）竣妨工驗躬收階弦段的站質(zhì)量助控制1）檢壞查階貌段2）試悄驗階識段3）移棒交階翁段1）檢糟查階廢段對項穿目的奮工程及質(zhì)量廣進行悶檢查塞，看谷是否戰(zhàn)達到灰了設摘計和丟規(guī)范勸的要寶求對項穴目的救完整女性進駐行檢巴查，醬看項涌目的塌內(nèi)容哪是否繪有疏采漏，化以保從證項渡目的借功能鮮完整對工懇程實辮體的全檢查踏和各百種質(zhì)柄量文廟件的喬檢查2）試追驗階吉段試驗麻階段靜的工南作主葡要是免按規(guī)穗范采苦用某泥些技擇術(shù)檢蘇驗方脈法，求對項墨目的宿組成席部分石進行發(fā)功能輛方面葛的檢這查，鋸如對廣給排士水管像道、懷采暖娛設備到、通社風管胸道的態(tài)檢驗常，對拋一些詳材料膠和設鬼備的倡特殊織檢驗步等。3）移唯交階礙段房地崇產(chǎn)項煉目的號全部矮工程喊完成拍后，蜻業(yè)主純組織錄力量護或委輝托某盾些?？蓸I(yè)工腐程師浸對整新個項顯目的忍工程摟實體亞和全范部施份工記志錄資臣料進瓶行交液接檢愈查，寬找出材存在雨的問轉(zhuǎn)題，擦并為牲下一姑步的畜質(zhì)量脂評定賢工作新做好摧準備誤。（二叢）施勢工過鬧程中浸質(zhì)量蓄控制幼的主駱要途盾徑（1）審晨核有早關(guān)技愿術(shù)文測件、民報告著或報吹表（2）現(xiàn)疑場質(zhì)疤量監(jiān)貴督檢群查（3）現(xiàn)瓦場質(zhì)密量檢蛋驗(1冷)審核竭有關(guān)紙技術(shù)厚文件升、報額告或啊報表Ⅰ1)審查鑄施工治現(xiàn)場警的分焦包單甚位的垃資質(zhì)壯證明馬文件厘，檢穿查其滾工作何質(zhì)量遍。2)審批由施工警承包肚單位讀的開立工申其請書辮，檢搖查、食核實頌與控灘制其哨施工流準備那工作筒質(zhì)量厲。3)審批挎施工陵單位佳提交失的施薦工組惰織設流計方球案,控制藝工程按施工螞質(zhì)量寶的技點術(shù)措樓施保別障。4)審核怕施工月承包為單位酸提交咽的有什關(guān)材筒料、運半成戲品和店構(gòu)配今件質(zhì)士量證發(fā)明文芳件。5)審核涂施工允單位已提交侮的反霞映施醫(yī)工工償序的碑記錄母、動裳態(tài)統(tǒng)渴計資再料或聽管理好圖表出。(1唯)審核求有關(guān)制技術(shù)拒文件危、報廢告或叛報表Ⅱ6)審核踢施工膜單位磨提交盲的階詞段產(chǎn)兔品質(zhì)受量證療明文確件。7)審批瞎有關(guān)用設計周變更將、修甩改設踢計圖況紙等,確保路設計侵及施勿工圖捎紙的澤質(zhì)量份。8)審核供有關(guān)望應用椒新技論術(shù)、盞新工棵藝、慶新材惡料、脊新結(jié)逐構(gòu)等疊的技野術(shù)鑒揀定書,審批敲其應幅用審求批報表告,確保悠新技穴術(shù)應鍵用的睜質(zhì)量鏈。9)審批蔥有關(guān)杜工程摧質(zhì)量拴缺陷貼或質(zhì)串量事針故的輸處理麻報告,確保忙質(zhì)量舍缺陷本或事銜故處棵理的偷質(zhì)量蠅。10避)審核熊與簽窯署現(xiàn)興場有鑼關(guān)質(zhì)掀量技果術(shù)報蔑告、菊文件濫。（2）現(xiàn)疤場質(zhì)疼量監(jiān)社督檢寫查Ⅰ1）開才工前縣的檢鼻查。守檢查柔開工談準備膀工作使質(zhì)量濃，以嘴確保馬開工昨及正智常施夾工質(zhì)咬量。2）工演序施捉工中膀的質(zhì)拒量跟校蹤控程制。希主要拴是監(jiān)政督、皂檢查聞在工型序施揉工過底程中逗，人番員、鬧施工若機械脖、材悅料、秩施工渠工藝疊及環(huán)結(jié)境條督件是付否符風合保亂證工執(zhí)程質(zhì)販量的殲要求搞。3）對糞工程仍質(zhì)量臨有重細大影哨響的逝工序族，還繞應在奧現(xiàn)場拐監(jiān)督慨與控郊制施販工過終程，袋確保疫使用術(shù)材料鴨及工致序過彈程質(zhì)床量。（2）現(xiàn)南場質(zhì)迅量監(jiān)驗督檢龍查Ⅱ4）工象序產(chǎn)煮品，住交接吼檢查笛及隱煌蔽工爽程檢辭查。5）復羅工前迎的檢拖查。雕當工挨程因寺質(zhì)量延或其旱他原天因停究工后,應經(jīng)悶檢查礎許可乎后,才可贊以復侮工。6）分個項分結(jié)部工括程檢愈查。男分項縫分部