房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)1、行業(yè)概述國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)與代碼（GB/4754-2011）房地產(chǎn)業(yè)（K7000）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)7010物業(yè)管理7020房地產(chǎn)中介服務(wù)7030自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)7040其他房地產(chǎn)業(yè)70901、行業(yè)概述注冊(cè)登記土地取得立項(xiàng)規(guī)劃建筑施工銷(xiāo)售管理產(chǎn)權(quán)辦理行業(yè)特點(diǎn)運(yùn)作環(huán)節(jié)多投入資金大產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)社會(huì)影響廣投資風(fēng)險(xiǎn)高業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)2、行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)籌建開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目結(jié)算期2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)籌建開(kāi)發(fā)期主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)核心要點(diǎn)：1、土地成本

2、建安成本2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)核心要點(diǎn)：1、收入確認(rèn)

2、成本分?jǐn)?/p>

3、費(fèi)用列支2.1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算期間主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)核心要點(diǎn)：1、完工結(jié)算時(shí)間點(diǎn)

2、實(shí)際毛利與預(yù)售收入毛利差額

2.2行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別指標(biāo)與方法一、計(jì)算公式企業(yè)所得稅稅負(fù)率=應(yīng)納所得稅額/營(yíng)業(yè)收入*100%。二、標(biāo)準(zhǔn)值標(biāo)準(zhǔn)值3%。三、應(yīng)用要點(diǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅負(fù)率進(jìn)行考察，應(yīng)以至少3個(gè)納稅年度為考察期。若企業(yè)所得稅稅負(fù)率低于標(biāo)準(zhǔn)值，則可能存在少計(jì)收入虛列成本等風(fēng)險(xiǎn)。3.稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)3.1應(yīng)對(duì)方法3.2行業(yè)涉稅信息采集3.1應(yīng)對(duì)方法一、收集納稅人的基本信息。二、實(shí)地走訪調(diào)查三、售樓部調(diào)查四、物業(yè)調(diào)查五、房地產(chǎn)管理部門(mén)搜集數(shù)據(jù)六、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議比對(duì)七、預(yù)售審批部門(mén)資料比對(duì)八、審查賬務(wù)資料九、測(cè)算房屋開(kāi)發(fā)成本十、計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額3.2行業(yè)涉稅信息采集一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工前應(yīng)注意搜集的資料：（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件（發(fā)改委等）；（二）土地使用權(quán)證（國(guó)土資源局）；（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局）；（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局）和建筑工程施工許可證（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）；（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖（規(guī)劃管理局）；（六）經(jīng)濟(jì)適用房的批復(fù)文件。3.2行業(yè)涉稅信息采集二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段應(yīng)注意搜集的資料：（一）拆遷補(bǔ)償支出明細(xì)表；（二）《建筑工程承包合同》、招（中）標(biāo)書(shū)、監(jiān)理單位名稱(chēng)、工程結(jié)算書(shū)（按月）、工程量變更登記表（附工程量簽證）、甲供材料購(gòu)進(jìn)發(fā)出明細(xì)表或清單；（三）公共配套設(shè)施工程預(yù)算資料，并附送公共配套設(shè)施承諾建造且不可撤銷(xiāo)的相關(guān)資料；（四）政府收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額明細(xì)表；3.2行業(yè)涉稅信息采集三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段應(yīng)注意收集的資料：（一）商品房預(yù)售許可證或商品房銷(xiāo)售許可證（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）；（二）企業(yè)銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品（預(yù)售）收入臺(tái)賬及房地局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）；（三）采取委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)報(bào)送委托銷(xiāo)售協(xié)議；（四）樓盤(pán)銷(xiāo)控表（按月或季）；（五）車(chē)庫(kù)、車(chē)位、車(chē)棚、儲(chǔ)藏間等銷(xiāo)售清單；3.2行業(yè)涉稅信息采集四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（計(jì)稅成本對(duì)象）完工后應(yīng)注意收集的資料：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收證明資料（建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、含建筑工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)）；（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品初始產(chǎn)權(quán)證明（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）；（三）工程投資概算、預(yù)算報(bào)告、工程決算書(shū)；（四）商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)等。3.2行業(yè)涉稅信息采集五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，應(yīng)注意收集以下資料：（一）已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的納稅調(diào)整報(bào)告。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表；