房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅第四部分前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談講義提

綱第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由以下九個(gè)方面構(gòu)成：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成土地成本營(yíng)業(yè)稅金建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版地價(jià)可通過(guò)容積率折算成樓面地價(jià)(即每建筑平方米里的土地成本)。簡(jiǎn)單的公式是——1、土地成本舉例：地價(jià)100萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面價(jià)為500元/㎡；地價(jià)60萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)300元/㎡。樓面地價(jià)

=

地價(jià)（單位：元/畝）÷666.67÷容積率樓面地價(jià)

=

地價(jià)（單位：萬(wàn)元/畝）×15÷容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過(guò)2，超過(guò)2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差）小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版容積率與土地的形狀和大小有密切的關(guān)系，同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系總結(jié)如下——同樣大小的地塊南北越長(zhǎng)、東西越短,則容積率越?。欢鴸|西越長(zhǎng)，南北越短，則容積率越大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來(lái)說(shuō)——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬(wàn)為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡?？刂频煤?，小高層含電梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國(guó)標(biāo)為68㎏/㎡，目前我國(guó)的項(xiàng)目多在45-50㎏/㎡，不過(guò)有的最高的達(dá)80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費(fèi)）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。大片區(qū)開(kāi)發(fā)中單位成本可低至4元/㎡（建筑面積）。合計(jì)一般不超過(guò)20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版5、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)主要有營(yíng)銷(xiāo)代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約3%左右。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180元/㎡。

經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用=總成本×50%×年貸款利率×27、企業(yè)管理費(fèi)用

根據(jù)公司和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-20元/㎡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版8、行政事業(yè)收費(fèi)

公關(guān)后行情在160元/㎡左右。舉例說(shuō)明：人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，則成本為：

多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人防面積攤）。

如無(wú)自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

高層：5B級(jí)人防，單位成本=2000元/層數(shù)

多層：6級(jí)人防，單位成本=1500元/層數(shù)

但實(shí)際現(xiàn)狀高層為20-30元/㎡9、營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅+大修基金+所得稅…=11.7%。

成本約為150～250元/㎡。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版▲售價(jià)一定的情況下，開(kāi)發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；▲在一定意義上講，成本控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)；▲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。開(kāi)發(fā)成本控制的重要性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版1、土地成本控制

什么樣的地可買(mǎi)？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價(jià)。

舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為6萬(wàn)㎡

中泰新城占地30畝，建筑面積為10萬(wàn)㎡

因此在買(mǎi)地時(shí)應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來(lái)小區(qū)的環(huán)境也不錯(cuò)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版2、建安成本控制

建安成本的控制要“過(guò)五關(guān)”——第五關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四關(guān)材料設(shè)備采購(gòu)第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價(jià)與決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版要通過(guò)前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說(shuō)結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)際施工過(guò)程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否則在驗(yàn)收時(shí)設(shè)計(jì)院不蓋章。我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱(chēng)規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡(jiǎn)主義”、“少就是多”“l(fā)essismore”］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版層高也不是越高越好，要注意“高粗比”?？拐鹨髩?yīng)該全部是通的，不超過(guò)50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開(kāi)洞率不能超過(guò)40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進(jìn)”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不能超過(guò)50㎝。方正的設(shè)計(jì)也許會(huì)被說(shuō)成呆板，設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見(jiàn)墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線(xiàn)條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第二關(guān)：工程造價(jià)與決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1類(lèi)取費(fèi)37%，七層以下按4類(lèi)取費(fèi)21.6%。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，在實(shí)際操作過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按4類(lèi)下浮5%。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第三關(guān)：工程招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家”，但就是這樣也很難控制。在招標(biāo)過(guò)程中可以找三家以上，然后選兩家報(bào)價(jià)低的再往下砍價(jià)。第四關(guān)：材料設(shè)備采購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理更難，比如一些圖紙上沒(méi)有的東西要進(jìn)行“簽單”，這個(gè)過(guò)程也很難直接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場(chǎng)管理第三部分建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版建筑設(shè)計(jì)幾個(gè)檻：▲6層及以下，不裝電梯；▲6層以上，必須裝電梯；▲11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通▲12層開(kāi)始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯▲19層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版電梯的成本：以18層為例，電梯成本約25萬(wàn)，每增加一層電梯成本約提高5000元2.8米層高的來(lái)歷：房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁+樓板=40㎝，窗高1.5米，窗臺(tái)高0.9米，合起來(lái)就是2.8米。外墻面積測(cè)算：外墻面積一般約為建筑面積的1/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)）。玻璃幕墻的成本約300元以上，而普通鋁合金窗成本約180元/㎡建筑之間東西間距：多層不小于8米，而小高層和高層不小于13米。節(jié)能住宅與普通住宅的差別：▲外墻做保溫處理（節(jié)能比普通高80元/㎡，墻面面積）▲北向不宜開(kāi)飄窗▲窗戶(hù)盡量采用塑鋼雙層中空玻璃?！?jié)能住宅的成本比第四部分前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版商務(wù)談判是所有工作中的重要一環(huán)，成功的談判是做成業(yè)務(wù)的前提。如果談判者能靈活掌握并動(dòng)用一些談判原則和實(shí)用技巧，就可能在談判桌上取得主動(dòng)，起到“兵不血刃”、“不戰(zhàn)而屈人之兵”的作用，為最終取得所期望之結(jié)果奠定基礎(chǔ)。商務(wù)談判有技巧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版1、談判前準(zhǔn)備初次見(jiàn)開(kāi)發(fā)商需配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實(shí)地查看地塊及周邊特征，目的是確定樓盤(pán)區(qū)位特征、檔次熟悉一切項(xiàng)目相關(guān)資料，以最快的速度形成項(xiàng)目整體輪廓，勾勒項(xiàng)目的靈魂調(diào)研當(dāng)?shù)刂饕獦潜P(pán)，找一個(gè)市場(chǎng)特質(zhì)與本項(xiàng)目類(lèi)似的樓盤(pán)作為參照，以初步確定項(xiàng)目的規(guī)劃?rùn)n次、銷(xiāo)售價(jià)格2、談判原則與技巧個(gè)人體會(huì)總結(jié)，前期談判有這么實(shí)用“八招”——第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢(shì)第三招模擬演習(xí)第四招底線(xiàn)界清第五招了解對(duì)手第六招要有耐心第七招隨機(jī)應(yīng)變第八招埋下契機(jī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版第一招將心比心談判最忌以己方觀點(diǎn)，需索無(wú)度，應(yīng)從對(duì)方的角度出發(fā)，將心比心，合作的最后達(dá)成一定是兼顧雙方利益的。

第二招突出優(yōu)勢(shì)對(duì)于對(duì)方立場(chǎng)、觀點(diǎn)都有初步的認(rèn)知后，再將自己在此次談判事項(xiàng)中所占有的優(yōu)、劣勢(shì)及對(duì)方的優(yōu)、劣勢(shì)，進(jìn)行嚴(yán)密周詳?shù)牧信e，尤其要將己方優(yōu)勢(shì)，不管大小新舊，應(yīng)全盤(pán)列出，以作為談判籌碼。而己方劣勢(shì)，當(dāng)然也要注意，以免倉(cāng)促迎敵，被對(duì)方攻得體無(wú)完膚，比如駐馬店項(xiàng)目洽談。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版第三招模擬演習(xí)將各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)先模擬，以免實(shí)際遭遇時(shí)人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。在了解優(yōu)、劣后，就要假想各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)作策劃行動(dòng)方案。小至談判座位的擺放都要詳加模擬。

第四招底線(xiàn)界清通常，談判時(shí)，雙方都帶攻擊性，磨刀霍霍，躍躍欲試。雙方只想到可以“獲得多少”，卻常常忽略要“付出多少”，忽略了談判過(guò)程中己方要讓步多少，方可皆大歡喜。所以，在談判前，務(wù)必要把己方的底線(xiàn)界清：可讓什么?要讓多少?如何讓?何時(shí)讓?為何要讓?先行理清，心中有效。否則，若對(duì)方咄咄逼人，己方束手無(wú)策任由對(duì)方宰割，那就失去了談判的本意。比如正常的合同要點(diǎn)拉鋸砍價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版第五招了解對(duì)手孫子兵法的“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”眾所皆知。談判前，了解對(duì)方談判負(fù)責(zé)人的喜好，投其所好能盡快獲得對(duì)方的好感。有助談判達(dá)成。比如楊總帶領(lǐng)洽談的汝州項(xiàng)目，對(duì)方有留學(xué)經(jīng)歷；彭總帶領(lǐng)洽談的東方今典項(xiàng)目等等，每一次都應(yīng)盡可能的多了解對(duì)手資料

。

第六招要有耐心古語(yǔ)有云：“病急亂投醫(yī)”。故在談判中要時(shí)刻暗誦默念“戒急戒躁”，尤其在劍拔弩張、激烈火爆之際，更要遵行。因?yàn)椋勁兄谐Ｓ心途脩?zhàn)要打，據(jù)傳當(dāng)年李鵬當(dāng)選傳；中泰二期，。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與控制-經(jīng)典版第七招隨機(jī)應(yīng)變戰(zhàn)場(chǎng)狀況，瞬息萬(wàn)變，談判桌上需隨機(jī)應(yīng)變。雖說(shuō)諸葛亮神機(jī)妙算，但人算不如天算，總有考慮欠周、失算之處。談