航豐園科技大廈項(xiàng)目

可行性研究匯報(bào)十二月－12－201第1頁(yè)目錄一、航豐園科技大廈項(xiàng)目介紹1、地理位置2、項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況3、后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃4、市場(chǎng)分析二、航豐園科技大廈項(xiàng)目投資分析1、技術(shù)指標(biāo)2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃3、開(kāi)發(fā)成本4、銷(xiāo)售收入5、利潤(rùn)表6、投資計(jì)劃7、銷(xiāo)售回款計(jì)劃8、現(xiàn)金流量表附件一、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園介紹附件二、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園優(yōu)惠政策介紹附件三、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園周?chē)飿I(yè)介紹－12－202第2頁(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及計(jì)算說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)總開(kāi)發(fā)成本74,424萬(wàn)元銷(xiāo)售收入100,859萬(wàn)元項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)11,967萬(wàn)元成本利潤(rùn)率16.1%項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值8947萬(wàn)元內(nèi)部收益率56.5%項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)：6085元/m2,商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為9000元/m2。銷(xiāo)售率：80.8%計(jì)算說(shuō)明：銷(xiāo)售價(jià)格：寫(xiě)字樓部分按7500元/m2，三層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為11500元/m2。大廈地下702個(gè)車(chē)位、地上118個(gè)車(chē)位、A座地下游泳池、壁球館及二期項(xiàng)目地下一層約8500m2經(jīng)營(yíng)面積均未考慮銷(xiāo)售及租賃收入，此部分物業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值約1.2～1.5億元。資金成本按年利率13.76%，計(jì)算時(shí)間為兩年。項(xiàng)目折現(xiàn)率：10%。－12－203第3頁(yè)一、項(xiàng)目介紹—地理位置

項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)，科豐橋西南側(cè)海鷹路與中核路之間。屬中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)一期9號(hào)地塊。臨四環(huán)路昭示性很好。航豐園大廈－12－204第4頁(yè)

開(kāi)發(fā)商：北京航豐園科技發(fā)展有限企業(yè)物業(yè)用途：公建總占地面積：38739.64平方米。規(guī)劃總建筑面積：16.9萬(wàn)平方米，其中：一期工程10.47萬(wàn)平方米，二期工程6.47萬(wàn)平方米。工程進(jìn)度：1、當(dāng)前只進(jìn)行了航豐園科技大廈一期，即A座施工。A座地下3層，地上26層，已施工至25層，還有一層即可封頂。2、二期工程，即B座仍在規(guī)劃審批階段。一、項(xiàng)目介紹—現(xiàn)實(shí)狀況－12－205第5頁(yè)一、項(xiàng)目介紹－批文已取得批文和證件《商品房預(yù)售許可證》（航豐園科技大廈A座）京房售證字（2004）427號(hào)《國(guó)有土地使用證》京豐國(guó)有（2002出）字第001388《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)建字0441號(hào)（航豐園科技大廈A座）《建設(shè)工程施工許可證》（航豐園科技大廈A座）施0020013392號(hào)（建）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（93）市規(guī)地字72號(hào)《關(guān)于建設(shè)航豐園科技大廈項(xiàng)目提議書(shū)批復(fù)》202月1日北京市計(jì)委簽發(fā)204月11日北京市規(guī)委員會(huì)簽發(fā)2003規(guī)審字0259號(hào)《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》（航豐園科技大廈綜合配套工程）201月21日，北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)簽署“同意”意見(jiàn)《基建項(xiàng)目申請(qǐng)向社會(huì)出售咨詢(xún)意見(jiàn)表》（航豐園科技大廈A座）－12－206第6頁(yè)一、項(xiàng)目介紹－后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃收購(gòu)此項(xiàng)目后，后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃以下：A座：1、年1月復(fù)工，春節(jié)前封頂，年底完工；2、年3月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期18個(gè)月；B座：1、年7月開(kāi)工，年底封頂，206月完工2、201月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期10個(gè)月。－12－207第7頁(yè)二、市場(chǎng)研究－SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)城市規(guī)劃：兩軸兩帶多中心城市空間格局確實(shí)定，將深入推進(jìn)南城城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展。項(xiàng)目所在區(qū)域—中關(guān)村豐臺(tái)科技園是北京市市政建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)增加最快地域之一,近兩年經(jīng)濟(jì)增加速度超出50%。五證齊全。將大縮縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，A座即將封頂，一年后可投入使用；A座年3月可開(kāi)始銷(xiāo)售，所以能降低財(cái)務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。交通方便。緊鄰西南四環(huán)，抵達(dá)京石及京開(kāi)高速均較方便。城鐵九號(hào)線在本項(xiàng)目東側(cè)穿過(guò)，距離約1公里。位置優(yōu)越：地處豐臺(tái)科技園區(qū)，緊鄰總部基地，其品牌輻射對(duì)本項(xiàng)目具一定正面影響。地標(biāo)建筑：建筑外觀、規(guī)模、總高在周?chē)^為顯赫，屬片區(qū)地標(biāo)性建筑。政策優(yōu)惠：入住大廈企業(yè)將享受豐臺(tái)園相關(guān)優(yōu)惠政策。劣勢(shì)片區(qū)不屬寫(xiě)字樓及商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。周?chē)虅?wù)配套較差，當(dāng)前開(kāi)啟速度較慢，不利于寫(xiě)字樓聚集，制約了寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目自1993年開(kāi)啟，幾經(jīng)易手，市場(chǎng)形象差，不利樹(shù)立市場(chǎng)信心，對(duì)后期期房銷(xiāo)售可能帶來(lái)負(fù)面影響。－12－208第8頁(yè)二、市場(chǎng)研究－SWOT分析（2）機(jī)會(huì)從當(dāng)前北京城市發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，城市北部和西部地域發(fā)展空間已十分有限，南城是市區(qū)深入拓展最正確區(qū)域之一。項(xiàng)目距總部基地僅200-300米，與總部基地在功效上可形成互補(bǔ)?？偛炕厝诳偨婕s120萬(wàn)m2，其中辦公物業(yè)約100-110萬(wàn)m2，主要聚集產(chǎn)業(yè)涵蓋鋼鐵、通信設(shè)備、物流、生物、醫(yī)藥等，總部基地內(nèi)部產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套需周?chē)赜蚣笆袇^(qū)處理。豐臺(tái)科技園二期北京國(guó)際汽車(chē)博覽中心立項(xiàng)已獲同意,總規(guī)模52萬(wàn)平米,預(yù)計(jì)投資40億元,也將提升區(qū)域價(jià)值，并帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)配套。本項(xiàng)目規(guī)模較大，能夠有各種功效組合機(jī)會(huì)以滿(mǎn)足大客戶(hù)需要。周?chē)飿I(yè)經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較低，本項(xiàng)目建成后屬地標(biāo)性建筑物，形象很好，底層商業(yè)可經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高業(yè)態(tài)。威脅總體上，北京市辦公物業(yè)近五年內(nèi)呈供大于求態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售及租賃壓力較大。豐臺(tái)科技園一期產(chǎn)業(yè)基地已招商項(xiàng)目仍有少許地塊空置，且周?chē)飿I(yè)租金呈下降態(tài)勢(shì)，不利于投資型客戶(hù)對(duì)物業(yè)需求?？偛炕匾黄凇⒍谝验_(kāi)發(fā)完成，其中一期基本售罄，二期銷(xiāo)售50%，三期開(kāi)發(fā)視市場(chǎng)機(jī)會(huì)確定，入園企業(yè)還不能形成氣候，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)還不含有顯著帶動(dòng)作用。－12－209第9頁(yè)

二、市場(chǎng)研究－客戶(hù)定位

打造高性?xún)r(jià)比地標(biāo)性辦公物業(yè)，定位中小客戶(hù)為主，以大客戶(hù)定制，帶動(dòng)中小客戶(hù)大廈本體資源使其能夠成為高性?xún)r(jià)比物業(yè)項(xiàng)目五證齊全，且一期10.47萬(wàn)平米靠近封頂，可大大縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，降低開(kāi)發(fā)成本；地上26層，地下3層，其中地下1、2層為停車(chē)場(chǎng)；建筑外形呈雙側(cè)圓弧面橄欖型，外立面為玻璃幕墻、鋁塑板及石材高檔裝飾；層高3.6米，降低壓抑感，提升辦公舒適性；標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000平米，最小戶(hù)型72平米，能夠滿(mǎn)足大中小客戶(hù)需求；爭(zhēng)取大客戶(hù)定制，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售大客戶(hù)定制可加緊銷(xiāo)售速度，減輕銷(xiāo)售壓力大客戶(hù)定制可帶動(dòng)中小客戶(hù)購(gòu)置，形成產(chǎn)業(yè)聚集各種開(kāi)間物業(yè)組合可為大客戶(hù)在16層以上提供整層銷(xiāo)售，標(biāo)準(zhǔn)層面積近3000平米可為中型企業(yè)提供500至1500平米左右辦公空間可為小型企業(yè)及個(gè)人投資者提供150至500平米左右各種組合物業(yè)－12－2010第10頁(yè)二、市場(chǎng)研究－客戶(hù)組成寫(xiě)字樓客戶(hù)組成部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制大型企業(yè)集團(tuán)外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處上市企業(yè)及準(zhǔn)上市企業(yè)銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)、基金及信托企業(yè)周?chē)爸嘘P(guān)村中小研發(fā)機(jī)構(gòu)律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、房地產(chǎn)等咨詢(xún)顧問(wèn)企業(yè)；旅行社、廣告企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)、快遞企業(yè)、機(jī)票代理等服務(wù)機(jī)構(gòu)。投資型客戶(hù):購(gòu)置辦公面積出租給一些成長(zhǎng)型科技企業(yè)及外資企業(yè)。－12－2011第11頁(yè)

二、市場(chǎng)研究－形象定位

北京西南產(chǎn)業(yè)、研發(fā)和商務(wù)基地標(biāo)桿大型機(jī)構(gòu)企業(yè)名片小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)樂(lè)園豐臺(tái)科技園作為中關(guān)村科技園在北京西南部延伸，因?yàn)檎吆蛥^(qū)域優(yōu)勢(shì)，吸引了大量化工、鋼鐵等制造業(yè)企業(yè)及物流等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部入住，有中資轉(zhuǎn)制企業(yè)、大型國(guó)企、外省市名企；物業(yè)需求量在1000～30000平米不等。因?yàn)楹截S園大廈從位置、檔次和建筑形象上均屬地標(biāo)性建筑，給予適當(dāng)冠名權(quán)，將可能吸引1－2家大型企業(yè)/機(jī)構(gòu)入住?？萍紙@大企業(yè)存在必定帶動(dòng)提供相關(guān)配套服務(wù)中小服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。另外，大廈作為豐臺(tái)科技園區(qū)孵化網(wǎng)絡(luò)一部分，優(yōu)惠政策將吸引中關(guān)村及周?chē)黝?lèi)中小研發(fā)企業(yè)。－12－2012第12頁(yè)二、市場(chǎng)研究－商業(yè)配套

區(qū)域發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況為大廈商業(yè)面積銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)提供了寶貴商機(jī)：豐臺(tái)科技園入園企業(yè)已達(dá)2750多家，需要較高檔次商業(yè)和服務(wù)配套總部基地已推出近50萬(wàn)平米企業(yè)總部辦公物業(yè)，受規(guī)劃及地塊位置限制，商業(yè)配套在短期內(nèi)無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)。銀行、電信等服務(wù)配套更需要昭示性好物業(yè)，當(dāng)前在建公建無(wú)法充份滿(mǎn)足這類(lèi)需求，航豐園科技大廈推出將填補(bǔ)西南四環(huán)以外這一市場(chǎng)空缺。餐飲經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)基地一期和二期總部基地以及西南四環(huán)方圓2公里內(nèi)無(wú)著名酒樓，可引進(jìn)不一樣檔次大型餐飲品牌，滿(mǎn)足不一樣消費(fèi)層次需求。西南四環(huán)當(dāng)前缺乏中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，如較高檔次品牌店、健身中心等。項(xiàng)目周?chē)诮ê鸵?guī)劃中住宅開(kāi)發(fā)面積高達(dá)500萬(wàn)平米，新增人口約25萬(wàn)，無(wú)疑將為項(xiàng)目底層商業(yè)面積招商或經(jīng)營(yíng)提供厚實(shí)基礎(chǔ)。－12－2013第13頁(yè)

二、市場(chǎng)研究－銷(xiāo)售價(jià)格

可比樓盤(pán)辦公部分銷(xiāo)售價(jià)格商業(yè)部分銷(xiāo)售價(jià)格備注總部基地1期現(xiàn)房7900元/m2；2期均價(jià)7150元/m2待定在售國(guó)潤(rùn)商務(wù)大廈主樓6300-6700元/m2附樓9000元/m2在售工商聯(lián)科技大廈均價(jià)6550元/m21層10000元/m22層9000元/m2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)海鷹多功效樓均價(jià)5100/m2全部售完昌寧大廈6300-7800元/m2－按月租金凈收益63元/m2

推算依據(jù)對(duì)項(xiàng)目周?chē)袌?chǎng)分析，綜合考慮大廈獨(dú)具位置和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售定價(jià)以下：

辦公：均價(jià)7500元/平米，商業(yè)：1、2、3層分別為15000、10500、9500元/平米－12－2014第14頁(yè)三、項(xiàng)目投資分析－技術(shù)指標(biāo)總指標(biāo)總規(guī)劃用地38739.6M2

代征城市綠化7944.8M2綠化面積11315.78M2綠化率36%總建筑面積169000M2地上建筑面積118632M2地下建筑面積50368M2可售面積127138M2（一期：81934M2；二期：45024M2）一期（A座）二期建筑面積104300M2

建筑面積64700M2

地上建筑面積75402M2

地上建筑面積43230M2

地下建筑面積28898M2

地下建筑面積21470M2

建筑層數(shù)地上26層，地下三層建筑層數(shù)地上13層，地下2層地下停車(chē)476輛地下停車(chē)226輛地上停車(chē)33輛地上停車(chē)85輛－12－2015第15頁(yè)三、項(xiàng)目投資分析－開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)周期約一年半。計(jì)算期（季度）一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度1前期工程2土方及基礎(chǔ)工程3主體工程4室內(nèi)外裝飾工程5水電安裝6電梯工程7消防工程8曖通空調(diào)9通訊工程10室外配套11完工驗(yàn)收二期工程一期工程一、二期開(kāi)發(fā)進(jìn)度表－12－2016第16頁(yè)三、項(xiàng)目投資分析－開(kāi)發(fā)成本一期二期累計(jì)土地成本(萬(wàn)元)1644010198.826638.8專(zhuān)業(yè)費(fèi)及前期費(fèi)(萬(wàn)元)232593825建安工程費(fèi)(萬(wàn)元)253211386139182室外配套(萬(wàn)元)545162707開(kāi)發(fā)管理費(fèi)（萬(wàn)元）506.42277.22784不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（萬(wàn)元）506.42277.22784財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）3302.42201.65504總成本(萬(wàn)元)4685327570.874424－12－2017第17頁(yè)三、項(xiàng)目投資分析－投資計(jì)劃表－12－2018第18頁(yè)三、項(xiàng)目投資分析－現(xiàn)金流量表－12－2019第19頁(yè)三、項(xiàng)目投資分析－銷(xiāo)售回款計(jì)劃一期辦公銷(xiāo)售百分比一期辦公銷(xiāo)售收入一期商業(yè)銷(xiāo)售百分比一期商業(yè)銷(xiāo)售收入二期辦公銷(xiāo)售百分比二期辦公銷(xiāo)售收入一季度10%15258二季度30%1017230%4869三季度20%1017220%3246四季度20%949420%3246一季度15%762920%3246二季度5%254310%1623三季度四季度一季度20%6754二季度40%13507三季度30%10130四季度10%3377備注：銷(xiāo)售收入單位為萬(wàn)元－12－2020第20頁(yè)附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析—

園區(qū)介紹中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園是國(guó)家級(jí)高新區(qū)，全國(guó)首批向APEC開(kāi)放科技工業(yè)園之一，是“國(guó)際企業(yè)孵化器（IBI）”試點(diǎn)單位，也是中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)增加最快園區(qū)。累計(jì)入園企業(yè)2750余家，形成了北京西南以光機(jī)電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥、環(huán)境保護(hù)工程為主導(dǎo)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。園區(qū)規(guī)劃總占地面積為5平方公里，由產(chǎn)業(yè)基地、科技一條街及科技孵化網(wǎng)絡(luò)三大發(fā)展空間組成。1、一期產(chǎn)業(yè)基地占地1.24平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已基本開(kāi)發(fā)完成；二期產(chǎn)業(yè)基地總占地面積1.65平方公里，正在打造北京首家總部基地；三期正在開(kāi)啟，占地2.11平方公里。2、科技一條街：是園區(qū)科技產(chǎn)品集散，集聚孵化空間發(fā)展區(qū)。3、科技企業(yè)孵化網(wǎng)絡(luò)：是豐臺(tái)園扶持中小企業(yè)發(fā)展主要支撐機(jī)構(gòu)，當(dāng)前已形成了科創(chuàng)大廈，國(guó)際企業(yè)孵化中心（IBI）、賽歐科園企業(yè)孵化中心、軟件企業(yè)孵化中心四大發(fā)展空間。

豐臺(tái)園區(qū)位于北京西南四環(huán)，屬近郊園區(qū)，其發(fā)展需要市區(qū)配套支持。園區(qū)配套與市區(qū)能夠形成互動(dòng)，園區(qū)相關(guān)配套也面向市區(qū)服務(wù)。－12－2021第21頁(yè)二期：中華通信系統(tǒng)有限企業(yè)中國(guó)誠(chéng)通控股有限企業(yè)中國(guó)汽車(chē)技術(shù)研究中心航天時(shí)代電子集團(tuán)建龍鋼鐵集團(tuán)中金科技股份有限企業(yè)中成進(jìn)出口股份有限企業(yè)中牧實(shí)業(yè)股份有限企業(yè)長(zhǎng)城汽車(chē)股份有限企業(yè)長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限企業(yè)邢臺(tái)鋼鐵有限責(zé)任企業(yè)歐典企業(yè)集團(tuán)中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心等大型企業(yè)集團(tuán)

附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析—著名企業(yè)一期：北京信豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限企業(yè)北京貝爾通信設(shè)備制造有限企業(yè)北京金自天正智能控制股份有限企業(yè)北京北方天鳥(niǎo)智能科技股份有限企業(yè)中墾農(nóng)業(yè)資源開(kāi)發(fā)股份有限企業(yè)中國(guó)鐵路通信信號(hào)集團(tuán)有限企業(yè)航天科工海鷹集團(tuán)有限企業(yè)中國(guó)華電電站裝備工程集團(tuán)總企業(yè)京衛(wèi)醫(yī)藥科技集團(tuán)有限企業(yè)中拓國(guó)際經(jīng)貿(mào)集團(tuán)企業(yè)北京倍愛(ài)康生物技術(shù)股份有限企業(yè)北京豐科城醫(yī)藥有限企業(yè)中博世金科貿(mào)有限責(zé)任企業(yè)北京太空板業(yè)股份有限企業(yè)北京中鐵快運(yùn)物流科技有限企業(yè)－12－2022第22頁(yè)附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析—增加態(tài)勢(shì)1999年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模超常規(guī)發(fā)展，年均增加速度超出30%。年技工貿(mào)收入200億，同比增加66.6%元。20技工貿(mào)總收入300億，同比增加50％。除技工貿(mào)收入外，年其它各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都高于中關(guān)村科技園區(qū)平均水平，總產(chǎn)值和稅費(fèi)收入分別到達(dá)88億元、7.01億元。年，技工貿(mào)收入1000萬(wàn)元以上企業(yè)已達(dá)140多家,其中億元以上企業(yè)20多家，總收入占總量72%。至20底，入園企業(yè)已達(dá)2750家，注冊(cè)資本金160多億元以上。－12－2023第23頁(yè)附件二：中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園優(yōu)惠政策摘要

1、財(cái)稅優(yōu)惠政策

(1)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值到達(dá)當(dāng)年總產(chǎn)值40%以上，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核定，減按10%稅率征收企業(yè)所得稅。新技術(shù)企業(yè)自創(chuàng)辦之日起，三年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，第四至六年減按7.5%征收企業(yè)所得稅。

(2)對(duì)單位和個(gè)人從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得收入，免征營(yíng)業(yè)稅。

(3)經(jīng)財(cái)稅部門(mén)審批，高新技術(shù)企業(yè)研制開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝當(dāng)年所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用和為此所購(gòu)置單臺(tái)價(jià)值在10萬(wàn)元以下試制用關(guān)鍵設(shè)備、測(cè)試儀器費(fèi)用，可一次或分次攤?cè)氤杀?；?gòu)置國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、專(zhuān)利所發(fā)生費(fèi)用，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)同意，可在兩年內(nèi)攤銷(xiāo)完成。高新技術(shù)企業(yè)當(dāng)年發(fā)生技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)比上年增加到達(dá)10%（含10%）以上，當(dāng)年經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，可再按其實(shí)際發(fā)生額50%抵扣當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

(4)園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)，用于新技術(shù)和新技術(shù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)儀器、設(shè)備，能夠?qū)嵤┛焖僬叟f。

(5)對(duì)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)軟件產(chǎn)品和符合國(guó)家要求集成電路產(chǎn)品和集成電路企業(yè)：

(6)經(jīng)財(cái)稅部門(mén)同意，高新技術(shù)企業(yè)購(gòu)置國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、創(chuàng)造和專(zhuān)利所發(fā)生費(fèi)用，可一次或分次在成本中列支。

(7)駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)口自用設(shè)備、物品等，符合國(guó)家勉勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目免稅要求和科教用具免稅要求，除國(guó)家要求不予免稅商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口步驟增值稅。

(8)對(duì)企業(yè)（含外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)）為生產(chǎn)《國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄》產(chǎn)品而進(jìn)口所需自用設(shè)備及按協(xié)議隨設(shè)備進(jìn)口技術(shù)及配套件、備件，除按要求不予免稅商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口步驟增值稅；對(duì)企業(yè)引進(jìn)屬于《國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄》所列先進(jìn)技術(shù)，按協(xié)議要求向境外支付軟件費(fèi)，免征關(guān)稅和進(jìn)口步驟增值稅；對(duì)列入科技部、外經(jīng)貿(mào)部《中國(guó)高新技術(shù)商品出口目錄》產(chǎn)品，凡出口退稅率未到達(dá)征稅率，經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，產(chǎn)品出口后，可按征稅率及現(xiàn)行出口退稅管理要求辦理退稅－12－2024第24頁(yè)附件二：中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園優(yōu)惠政策摘要（續(xù)）2、人才引進(jìn)政策

(1)對(duì)經(jīng)市政府相關(guān)部門(mén)認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)結(jié)果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目所需外省市專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理人才，經(jīng)人事部門(mén)同意，給予工作居住證，享受本市市民待遇。工作滿(mǎn)三年者，經(jīng)用人單位推薦、相關(guān)部門(mén)審核同意，辦理戶(hù)口進(jìn)京手續(xù)。

(2)北京市高等學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)應(yīng)屆畢業(yè)生受聘于園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)，能夠直接辦理進(jìn)京戶(hù)口，不受進(jìn)京指標(biāo)限制。3、其它優(yōu)惠政策

(1)除法律、法規(guī)要求應(yīng)該進(jìn)行專(zhuān)題審批經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目外，工商行政管理機(jī)關(guān)在辦理企業(yè)登記時(shí),不再詳細(xì)核定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,企業(yè)能夠自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(2)以高新技術(shù)結(jié)果出資設(shè)置企業(yè)和股份合作制企業(yè),對(duì)其高新技術(shù)結(jié)果出資所占注冊(cè)資本和股權(quán)百分比不作限制,由出資人在企業(yè)章程中約定。

(3)注冊(cè)資本在100萬(wàn)元人民幣以上高新技術(shù)企業(yè)能夠申請(qǐng)自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)。

(4)允許高新技術(shù)企業(yè)以居民住宅作為企業(yè)住所，開(kāi)展高新技術(shù)經(jīng)營(yíng)和科研工作。

(5)高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)先享受政府技術(shù)創(chuàng)新資金、風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)和擔(dān)保資金支持。－12－2025第25頁(yè)附件三、周?chē)?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描－（1）總部基地一期銷(xiāo)售很好，二期銷(xiāo)售進(jìn)度放慢，三期開(kāi)發(fā)時(shí)間待定發(fā)展商北京中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)開(kāi)發(fā)期面積現(xiàn)象進(jìn)度備注項(xiàng)目規(guī)模一期20.8萬(wàn)平方米6月19日開(kāi)盤(pán)，5月31日入駐?，F(xiàn)房，不提供按揭二期30萬(wàn)平方米分別預(yù)計(jì)于11月30日、1月31日、5月31日入駐期房，提供五成按揭三期60-70萬(wàn)萬(wàn)平方米開(kāi)工時(shí)間待定，主要仍以辦公為主，基地全部配套（酒店、公寓、商業(yè)等）均設(shè)在三期內(nèi)?？傆?jì)約120萬(wàn)平方米建筑形式1000至5000平米多層單體建筑，以平米左右為主，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立冠名總部樓。銷(xiāo)售形式獨(dú)棟銷(xiāo)售，不進(jìn)行分割銷(xiāo)售。（1期只留1棟1600平米小樓分層銷(xiāo)售）銷(xiāo)售情況一期已銷(xiāo)售95%，二期銷(xiāo)售50%。銷(xiāo)售價(jià)格一期剩下部分小體量物業(yè)（1200m2）7900/m2；二期均價(jià)7150/m2配套總部基地內(nèi)每個(gè)庭院內(nèi)均設(shè)置一處面積約為200-500平米餐廳。其它配套當(dāng)前仍匱乏，酒店、公寓、商業(yè)等均在三期內(nèi)。建筑設(shè)備小型中央空調(diào)集中采暖。物業(yè)管理費(fèi)3.98元/平米·月－12－2026第26頁(yè)附件三、周?chē)?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描—（2）海鷹多功效樓項(xiàng)目組成建筑面積（m2）建筑形式工程進(jìn)度銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售情況物業(yè)功效海鷹科技產(chǎn)業(yè)大樓19602地上12層，地下二層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200m2，外立面為灰色乳膠漆，屬普通園區(qū)辦公建筑。.9開(kāi)工，.12完工。4800元/m2起價(jià)，均價(jià)5100元/m2。整層銷(xiāo)售，當(dāng)前已銷(xiāo)售完成辦公、商業(yè)海鷹科技大廈16170同上預(yù)計(jì)初開(kāi)工，初使用。待定待定信息中心大樓19600同上同上待定待定累計(jì)預(yù)計(jì)推出面積全計(jì)