物業(yè)管理行業(yè)市場分析1、老齡化進程加快，養(yǎng)老服務需求增長1.1、老齡化趨勢加快，養(yǎng)老市場迅速擴張出生率低下，人口增長率大幅放緩。自1971年計劃生育政策推行以來，我國出生率持續(xù)下降。1963年嬰兒潮時期我國人口出生率達43.37‰，2022年已降低至6.77‰，同主要國家/地區(qū)對比，我國人口出生率處于較低水平。隨著人口出生率的降低，我國人口增長率隨之放緩，2021年我國人口增長率已降低至0.34‰，2022年我國人口出現(xiàn)負增長，為-0.6‰，聯(lián)合國《2022年世界人口展望》預測，2022年后我國人口會持續(xù)呈現(xiàn)負增長趨勢。預期壽命提升，老齡化趨勢加快。隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平得到提升，民眾預期壽命也不斷增長，2021年，我國居民人均預期壽命達到78.2歲。出生率的下降、人口增長率的放緩以及預期壽命的提升，帶來的是我國老齡化趨勢的加快。近年，許多國家地區(qū)的老年撫養(yǎng)比迅速上升，2022年，我國60歲及以上老年人口數(shù)為2.8億，老年撫養(yǎng)比持續(xù)上升。根據(jù)聯(lián)合國《2022年世界人口展望》預測，隨著少兒撫養(yǎng)比的不斷降低、老年撫養(yǎng)比的不斷上升，到2050年，我國15歲以下人口占比將低至11.4%，而60歲以上人口占比將達到38.8%的水平，平均每三個人中便有一名60歲以上老人。老齡人口上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求增大。隨著我國老年人口的不斷增加，養(yǎng)老市場將產(chǎn)生巨大需求，具體包括養(yǎng)老照護服務、老年醫(yī)療衛(wèi)生服務、老年社會保障、養(yǎng)老金融服務、老年用品及相關(guān)產(chǎn)品制造等。1.2、產(chǎn)業(yè)鏈：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老三分市場從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈主要分為三部分:上游：主要是為整個養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)提供養(yǎng)老服務人才、養(yǎng)老醫(yī)療設備、養(yǎng)老軟件技術(shù)、養(yǎng)老保健品等環(huán)節(jié)。其中，醫(yī)療器械設備公司從影像診斷、呼吸治療、輪椅、助行器、生物傳感等各個方面參與醫(yī)療器械的研發(fā)、提供醫(yī)療康復器械設備產(chǎn)品，幫助老年人日常生活無障礙；軟件技術(shù)公司致力于研發(fā)各種先進的信息技術(shù)，創(chuàng)建智慧養(yǎng)老服務模式；老年保健品產(chǎn)業(yè)主要為老年人提供各種營養(yǎng)品、保健品等。中游：主要是養(yǎng)老服務市場，我國養(yǎng)老服務主要分為三種模式：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老機構(gòu)是指為老年人提供生活照料和集中居住場所，滿足老年人生理健康、心理健康、精神文化活動等方面需要。社區(qū)養(yǎng)老是指以家庭為核心，將養(yǎng)老機構(gòu)的服務引入社區(qū)，如在社區(qū)中開辦日間照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務中心、老年人活動中心、老年食堂等。居家養(yǎng)老強調(diào)在家中養(yǎng)老，主要是上門服務的形式。下游：指的是老年群體，其中老年群體的支付方式有兩種，一種是個人支付，由老年人自身、子女或者其他親戚進行支付，另一種是保險支付，分為社會保險和商業(yè)保險，其中社會保險是社會基本養(yǎng)老保險和基本醫(yī)療保險，商業(yè)保險有平安人壽、太平洋保險等。此外，產(chǎn)業(yè)鏈還包括旅游休閑、殯葬等周邊產(chǎn)業(yè)。1.3、我國養(yǎng)老服務市場潛在空間大機構(gòu)養(yǎng)老市場競爭較弱。從我國商業(yè)養(yǎng)老市場狀況來看，目前市場上沒有產(chǎn)生頭部企業(yè)。從養(yǎng)老企業(yè)規(guī)模來看，擁有0-99張床位的微小型機構(gòu)是市場主體，在2020年有2.1萬家；擁有500張床位以上的特大型企業(yè)只有一千多家。從養(yǎng)老機構(gòu)類型來看，以福利院和敬老院為主的公辦養(yǎng)老機構(gòu)占了半數(shù)比例。養(yǎng)老市場規(guī)模不斷擴張，養(yǎng)老服務潛在空間較大。近些年，我國養(yǎng)老市場規(guī)模不斷擴大。根據(jù)《2021年中國養(yǎng)老服務發(fā)展報告》估計，2020年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體市場規(guī)模為7.7萬億元，預計2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場容量將達到22.3萬億元。隨著養(yǎng)老機構(gòu)醫(yī)療服務水平提升、機構(gòu)養(yǎng)老服務市場價格模式逐步建立，未來機構(gòu)養(yǎng)老市場仍可保持較快增長。在居家及社區(qū)養(yǎng)老服務賽道內(nèi)，隨著老年人群對養(yǎng)老服務的認知深入，疊加長護險在全國范圍內(nèi)試點持續(xù)擴大的促進效應，居家及社區(qū)養(yǎng)老市場將步入高速增長階段。我們據(jù)市場上調(diào)研機構(gòu)對于中國養(yǎng)老院收費情況的調(diào)查，一般公辦養(yǎng)老院價格較有吸引力，市場上供不應求，而高等養(yǎng)老院入住率則相對偏低，或與老年人對于養(yǎng)老服務的需求和自身收入水平有關(guān)。當前潛在空間達到1.94萬億元，滲透率仍有較大提升空間。我們測算2022年我國養(yǎng)老服務市場的潛在市場空間約3萬億元，考慮大部分農(nóng)村地區(qū)老人暫時難以獲得上門養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老服務和專業(yè)的機構(gòu)養(yǎng)老服務，按照2022年65.2%的城鎮(zhèn)化率折算，當前潛在的市場空間也達到1.94萬億元。在我國，上海是首先探索社區(qū)養(yǎng)老的城市，居家養(yǎng)老概念也在上海起步，2016年底31.87萬名老年人接受了社區(qū)居家養(yǎng)老服務（引自《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務新模式》中國物業(yè)管理協(xié)會系列叢書，陳杰等著），占當年上海60歲以上人口比例的7%；假定按照2012-2016年的平均增速4%增長，預計2022年上海地區(qū)有40.3萬老年人接受了居家養(yǎng)老服務，滲透率約7%，考慮到地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，且上海較早開展了社區(qū)和居家養(yǎng)老，預計全國社區(qū)和居家養(yǎng)老服務的滲透率低于7%，因此我們認為，隨著老齡人口總量的增長，以及國家戰(zhàn)略重視，鼓勵更多社會力量進入養(yǎng)老市場，商業(yè)養(yǎng)老的普及率有望進一步提升，養(yǎng)老服務市場空間有望進一步打開。2、供需不匹配，物業(yè)+養(yǎng)老前景廣闊2021年4月8日，國家衛(wèi)生健康委舉行新聞發(fā)布會，介紹醫(yī)養(yǎng)結(jié)合工作進展成效有關(guān)情況。國家衛(wèi)生健康委老齡健康司司長王海東介紹，我國老年人大多數(shù)都在居家和社區(qū)養(yǎng)老，形成“9073”的格局，就是90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機構(gòu)養(yǎng)老。2.1、家庭養(yǎng)老照料欠缺，社會養(yǎng)老供給不足獨居老人占比過半，家庭養(yǎng)老缺乏照料。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老指完全依靠家庭成員或老年人自己實現(xiàn)的養(yǎng)老，但如今，城市間人口流動加快，青壯年人口不斷向大城市聚集，產(chǎn)生了越來越多的獨居老人和空巢老人。2022年10月26日，民政部第四季度例行發(fā)布會介紹，我國老年人口中空巢老人占比目前已超過一半，部分大城市和農(nóng)村地區(qū)，空巢老年人比例甚至超過70%，家庭養(yǎng)老難的問題凸顯。機構(gòu)養(yǎng)老供給不足，專業(yè)養(yǎng)老床位不足。民政部統(tǒng)計，截至2021年底，全國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)和設施35.8萬個，養(yǎng)老床位合計815.9萬張。相對我國目前60余萬個社區(qū)(其中城市11.6萬個，鄉(xiāng)村49萬個)和兩億多老人，養(yǎng)老服務機構(gòu)和設施明顯供應不足。2021年年底，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.5張，意味著“9073”服務格局中的3%老人進行機構(gòu)養(yǎng)老基本得以實現(xiàn)，但是床位總數(shù)中有38.3%是屬于社區(qū)機構(gòu)提供的社區(qū)留宿和日間照料床位。若只算專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)提供的可長期住宿的床位數(shù)（注冊登記的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)），則只有503.6萬張，這意味著每百名老年人擁有可長期住宿養(yǎng)老床位僅1.88張。專業(yè)護理人員緊缺。就專業(yè)養(yǎng)老服務人員來看，我國2021年養(yǎng)老服務床位815.9萬張，僅按照國家標準養(yǎng)老護理員與老人的比例1∶4計算，至少需要養(yǎng)老護理員200余萬名。然而，我國目前養(yǎng)老護理員僅有32.2萬名，缺口達到近170萬?？偟膩碚f，無論是養(yǎng)老機構(gòu)設施的覆蓋率還是養(yǎng)老床位的提供、專業(yè)養(yǎng)老服務人員的配備都存在著很大缺口。2.2、二三支柱占比低，居民退休準備不足“三支柱”模式是各國養(yǎng)老金體系改革的主流選擇，我國的多層次養(yǎng)老保險體系包含三大支柱，其中，第一支柱基本養(yǎng)老保險，由政府主導；第二支柱即企業(yè)年金和職業(yè)年金；第三支柱包括個人儲蓄型養(yǎng)老保險和商業(yè)養(yǎng)老保險。我國養(yǎng)老保險體系發(fā)展不夠平衡，第三支柱比例偏低。2021年我國基本養(yǎng)老金收入約6.6萬億元，支出約6萬億元，參保人數(shù)突破10億人，占15歲及以上人口比例約90%，養(yǎng)老金覆蓋率逐年提升；根據(jù)人社部年度統(tǒng)計公報，截至2021年末，我國養(yǎng)老第一支柱基本養(yǎng)老金結(jié)存6.4萬億元，而2021年年末，全國有11.75萬戶企業(yè)建立企業(yè)年金，參加職工2875萬人，企業(yè)年金規(guī)模2.61萬億元，職業(yè)年金規(guī)模1.79萬億元，第二支柱合計4.4萬億元。2021年我國第一第二支柱合計資金規(guī)模為10.8萬億元，占當年GDP比重為9.5%，與發(fā)達國家相比仍然有較大差距（發(fā)達國家如美國、丹麥、瑞士第二支柱企業(yè)年金的資產(chǎn)占GDP比重超過60%）。退休后收入難以達到預期，居民退休準備不足根據(jù)清華大學《中國居民退休指數(shù)調(diào)研報告》，2021年我國居民對退休后的收入預期為當前收入水平的65%，和國際水平較為接近；根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年全國城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員平均月工資為8903元，則退休后預期收入為5787元/月。根據(jù)社保支出情況，按照2021年60歲及以上人口2.8億人計算，2021年人均養(yǎng)老金月度領取數(shù)額約1791元，僅依靠基本養(yǎng)老金難以達到預期收入水平，難以保證老年退休后生活質(zhì)量不會出現(xiàn)明顯下降。另一方面，居民退休準備不足?！?021中國居民退休準備指數(shù)調(diào)研報告》顯示，我國居民退休后主要的預期收入來源于社保養(yǎng)老金，占比達35%，而個人儲蓄或是貨幣市場基金僅為11%，我國居民對養(yǎng)老的儲備尚不充足。因此，從資金的角度也可以證實，一般公辦養(yǎng)老院價格較有吸引力，市場上供不應求，而高等養(yǎng)老院入住率則相對偏低；而“9073”格局中，居家養(yǎng)老占比90%,與其較低的獲得成本有較大關(guān)系，當居民選擇居家養(yǎng)老時，可以根據(jù)自身需要選擇菜單式的個性化服務，靈活調(diào)整，并且省去大額的床位費用支出，僅需要支付護理服務費用，因而居家養(yǎng)老是大多數(shù)老年人的最佳選擇。2.3、當前我國的社會養(yǎng)老服務機構(gòu)體系在我國，依照養(yǎng)老機構(gòu)的功能定位(即是否提供住宿服務)、坐落位置和專業(yè)化水平，可以將養(yǎng)老機構(gòu)劃分為專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)（參考《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務新模式》陳杰等著）。其中，專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)一般都提供長期住宿服務，社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)一般都不提供長期住宿服務，只提供日間照料或短期社區(qū)留宿。按照經(jīng)營性質(zhì)、服務對象和收費水平，可以將專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)劃分為公益性養(yǎng)老機構(gòu)與市場化養(yǎng)老機構(gòu)兩種。其中，公益或普惠性養(yǎng)老機構(gòu)一般是由政府主辦，包括社會福利養(yǎng)老機構(gòu)、老年康復機構(gòu)或護理院、老年公寓。市場化養(yǎng)老機構(gòu)主要由社會資本進行開發(fā)和經(jīng)營，以營利為目標，包括高端養(yǎng)老院、高端養(yǎng)護院、度假療養(yǎng)院、社區(qū)配套老年公寓和綜合養(yǎng)老社區(qū)，可以提供各個層次、適合各種健康狀況老人的個人護理和專業(yè)服務，但收費昂貴，對此類養(yǎng)老服務有支付能力的老人不多。社區(qū)主辦養(yǎng)老機構(gòu)或設施主要分布在街鎮(zhèn)和社區(qū)(居委/村委）兩個層面。不同層級的社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)或設施，在覆蓋范圍和提供服務內(nèi)容上有所區(qū)別，但主要都是面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)內(nèi)老年人，以提供日托服務(日間照料)為主。具體包括社區(qū)全托中心、社區(qū)養(yǎng)老驛站、街鎮(zhèn)養(yǎng)老中心。2.4、當前體系存在的問題雖然我國社會養(yǎng)老服務體系已經(jīng)初步建成，但還存在以下突出問題:(1)在服務內(nèi)容上存在類型有限、多樣性弱、專業(yè)性差等問題。目前的社區(qū)養(yǎng)老服務內(nèi)容仍然有限，品種偏少，難以滿足中國老年人日益增長的多樣化、多層次需求。很多社區(qū)養(yǎng)老中心僅提供簡單的身體檢查和棋牌類的文娛活動，而對于康復理療、精神慰藉等老年人最需要的服務并不能有效開展。在專業(yè)性方面，居家社區(qū)養(yǎng)老缺乏機構(gòu)養(yǎng)老那樣的專業(yè)性和規(guī)模經(jīng)濟性，服務水準和質(zhì)量都受到較大約束。而具專業(yè)性好、服務內(nèi)容多的機構(gòu)養(yǎng)老往往收費高昂，又集中居住，難以滿足便捷性、就近性需求，很難成為養(yǎng)老主流，覆蓋面不會很高。(2)在服務供給上存在著供給能力不足、覆蓋面不足等問題，社會力量動員不充分。一方面，我國養(yǎng)老機構(gòu)設施的覆蓋率和養(yǎng)老床位的提供數(shù)，都還有很大的缺口，專業(yè)養(yǎng)老服務人員的短缺更加嚴重；另一方面，社會力量對進入養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的意愿很強、積極性很高，但限于各種政策、制度的約束，社會力量提供養(yǎng)老服務的供給能力受到很多約束，供應潛力還遠沒有發(fā)揮出來。(3)在服務方式上存在著供需匹配不夠精準、投入效率低、財政負擔重、可持續(xù)性差等隱憂。首先，當前的居家社區(qū)養(yǎng)老成本效率性較差。居家社區(qū)養(yǎng)老基本由政府作為公共服務來提供，獲取上具有非排他性，實際上并不需要或不太需要日間照料的活力老人，也會去消耗，會造成資源浪費。其次，居家社區(qū)養(yǎng)老服務的提供需要標準化，很難考慮所在社區(qū)老人的個性化需求，供給對需求難以實現(xiàn)精準匹配，服務效果不是很好。最后，居家社區(qū)養(yǎng)老可持續(xù)性存在挑戰(zhàn)。由于居家社區(qū)養(yǎng)老基本被視為公共服務，基本由政府無償投入，缺乏資金回收機制，形成較大的財政負擔壓力。2.5、物業(yè)+養(yǎng)老解決現(xiàn)有養(yǎng)老體系下的難題面對我國社會養(yǎng)老服務體系存在的這些問題，物業(yè)服務展現(xiàn)出了先天性的成本優(yōu)勢、人員場地優(yōu)勢以及信息優(yōu)勢。由物業(yè)來參與養(yǎng)老服務能有效緩解當前體系所面臨的困境。上門滿足老年人居家養(yǎng)老、差異化服務需求我國老年人數(shù)量龐大，不同年齡段、不同身體基礎的老年人在健康水平上存在很大的差異，導致對養(yǎng)老服務需求差別很大。活力老人往往很關(guān)心健身養(yǎng)生，愛好體育鍛煉甚至旅游出行，同時也很需要精神層面的服務，包括文化教育、休閑娛樂、社會交往、心理咨詢、精神慰藉等，部分活力健康老人，對發(fā)展性需求會更多。半自理或不能自理老人就主要著眼滿足生活照料、安全防護、醫(yī)療保健、康復護理等生存性需求，包括臨終關(guān)懷。物業(yè)不僅提供基礎保安保潔業(yè)務，還有各種上門服務。在生活照料方面，可以協(xié)助進餐、清潔及日常生活起居；在醫(yī)療保健方面，能提供基礎檢測、定期體檢以及專業(yè)的康復治療服務；更有情感、心理關(guān)懷等精神慰藉服務。此外，物業(yè)能有效在社區(qū)中組織手工、書畫、聲樂、舞蹈等課程活動，滿足老人文化娛樂需求。物業(yè)公司擁有大量員工，有效緩解養(yǎng)老服務供給短缺問題從居家社區(qū)養(yǎng)老來看，在我國專業(yè)養(yǎng)老服務人員短缺的情況下，更為短缺的是居家社區(qū)養(yǎng)老服務人員，居家社區(qū)養(yǎng)老服務人員大多沒有專業(yè)資格證書。上海2020年社區(qū)養(yǎng)老服務人員約3萬人，需要服務582萬60歲以上老年人或405萬65歲以上老人（2020年“七普”數(shù)據(jù)），比例分別為1:194和1：135。在勞動力稀缺性越來越強的背景下，大多數(shù)企業(yè)很難有足夠的人員，也難以承擔員工專職從事養(yǎng)老服務的培訓成本和機會成本。而物業(yè)服務行業(yè)有著豐厚的人力資源，并與居家社區(qū)養(yǎng)老服務具有“陣地協(xié)同、人員協(xié)同、業(yè)務協(xié)同”的天然優(yōu)勢。我國物管行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，逐步走向成熟完善，從業(yè)人員超過740萬人，在已經(jīng)具備生活服務技能、開展生活服務業(yè)務的基礎上，物管公司對旗下部分員工開展老年人服務培訓，可有效緩解服務人員緊缺問題。政策支持物業(yè)+養(yǎng)老為積極應對人口老齡化狀況，推動老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建完善、多樣化的養(yǎng)老服務體系，近些年，我國出臺了許多推動養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，具體涉及養(yǎng)老服務、養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老保險、老年用品、個人養(yǎng)老金等產(chǎn)業(yè)。2013年9月，國務院出臺的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》正式提出要將物業(yè)引入居家養(yǎng)老服務項目；2019年4月，《關(guān)于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》中首次提出要探索“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式；至2020年12月，住建部等六部門發(fā)布的《關(guān)于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》中，對推動“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式做出了具體規(guī)定，指明了行動路線。物業(yè)降低養(yǎng)老服務的總體社會成本物業(yè)養(yǎng)老除了具備成本優(yōu)勢，還具有一定的社會意義?，F(xiàn)階段我國大多數(shù)居民都將養(yǎng)老服務視為社會福利，養(yǎng)老支付意愿較弱。物業(yè)養(yǎng)老的意義在于，物業(yè)能通過自身場地和信息優(yōu)勢，精準了解養(yǎng)老服務需求，快速與居民建立信任，從而逐漸培養(yǎng)居民對養(yǎng)老服務的付費意識，降低養(yǎng)老服務的總體社會成本。總的來說，我國養(yǎng)老服務存在多樣性差、專業(yè)能力低、供需不匹配以及基本養(yǎng)老金覆蓋率不足等問題。物業(yè)參與養(yǎng)老服務不僅能滿足老年人居家養(yǎng)老、差異化服務需求，有效緩解養(yǎng)老服務供給短缺問題，還受到我國政策的大力支持。物業(yè)+養(yǎng)老能提高居民付費意識、降低養(yǎng)老服務總社會成本等社會意義。因此，大力發(fā)展“物業(yè)+養(yǎng)老”服務模式是多方共贏的必然選擇。2.6、多方力量涌入養(yǎng)老服務市場，物業(yè)具備天然優(yōu)勢我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主導群體還相對分散，以保險系和地產(chǎn)系為主，部分醫(yī)療服務、養(yǎng)老服務和老年用品制造企業(yè)也逐漸試水參與其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還未形成強大的龍頭，各方經(jīng)營散亂，人才嚴重匱乏，虧損、薄利的現(xiàn)象也相對明顯。一方面我國“未富先老、未備先老”，醫(yī)療資源相對有限，養(yǎng)老人才培養(yǎng)不足，同時醫(yī)保第二、第三支柱的缺失也使得老年人需要存錢養(yǎng)老，體現(xiàn)出“高存款、低消費”的特點；另一方面，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也還處在開拓階段，多個產(chǎn)業(yè)未形成行業(yè)標準，多數(shù)項目仍缺乏清晰、可持續(xù)、可推廣的商業(yè)和盈利模式。由于需求側(cè)客戶群體分散且訴求多樣，個人支付能力和支付意愿也存在差異；供給側(cè)多方力量參與，各自錨定細分區(qū)域市場或細分業(yè)務賽道，并未形成有力的養(yǎng)老龍頭，總體而言，養(yǎng)老市場競爭并不激烈。福壽康智慧（上海）醫(yī)療養(yǎng)老服務有限公司（下稱“福壽康”）成立于2011年，是“上海市高齡老人醫(yī)療護理計劃”和“長期護理保險”首批定點服務機構(gòu)，是上海市醫(yī)保定點單位。福壽康在社區(qū)居家養(yǎng)老領域精耕細作，是目前我國規(guī)模較大的居家醫(yī)療照護服務機構(gòu)。截至2022年底，福壽康服務覆蓋全國50多個城市，擁有全國400余家分支機構(gòu)，員工已超過1萬人，年客戶服務量超1500萬人次。福壽康為失能失智長者提供涵蓋長期照護服務、機構(gòu)照護、居家照護、智慧家床、住院陪護、院后康復、中醫(yī)診療、上門助浴、輔具租賃、適老產(chǎn)品在內(nèi)的一站式綜合服務。按客戶類型看，福壽康提供的服務分為四種：康樂型：結(jié)合日托、長照、護理站解決社區(qū)60歲以上老人健康需求、精神需求；醫(yī)護型：為60歲以上老人提供生活照護、生活介護、家庭護士、床上洗浴、康復指導、中醫(yī)保健等服務；康護型：為高齡老人、輕度失能失智老人解決飲食、娛樂、私人照護需求，提供失能恢復、失智恢復康復指導服務；康養(yǎng)型：為家中臨時無人照料、床位待周轉(zhuǎn)、因病需短期康復等情況老人提供飲食、娛樂、24小時照護養(yǎng)老服務，以及心理康復指導等。福壽康主要聚焦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，更多服務于身患疾病，失能、半失能老人，部分日托、長照中心設立在小區(qū)內(nèi)，與物業(yè)公司當前正在開展的社區(qū)養(yǎng)老類似。相較于其他參與主體，物業(yè)公司能提供訂單式的養(yǎng)老服務，滿足差異化需求；物業(yè)公司本就提供上門家政服務，開展養(yǎng)老服務與原有業(yè)務協(xié)同性高，能夠充分激發(fā)員工效能，挖掘客戶價值；作為與居民朝夕相處的社區(qū)管理人員，物業(yè)員工更容易獲得老人的信任，對老年人生活習慣和需求把握更加精準。在人員和場所方面，物業(yè)提供居家養(yǎng)老服務和社區(qū)養(yǎng)老服務也具備天然競爭優(yōu)勢。3、養(yǎng)老服務是物業(yè)公司增值服務細分賽道3.1、物業(yè)在管大量住宅項目，具備養(yǎng)老業(yè)務規(guī)?；A民企物管如碧桂園服務等前期通過收并購快速擴大規(guī)模，合約面積迅速提升；由于外部經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，2022年民企物管通過收并購擴張規(guī)模的動力較弱，逐漸回歸至內(nèi)生增長渠道；國企物管規(guī)模擴張勢頭依舊。房地產(chǎn)竣工的延緩對物管公司也有一定影響，部分項目延緩交付，在管面積增長放緩；但存量拓展也是物業(yè)企業(yè)獲取項目的重要渠道，仍有較大空間。3.2、物業(yè)盈利穩(wěn)定，注重長期發(fā)展從收入和利潤端來看，根據(jù)我們關(guān)注的16家物業(yè)公司樣本數(shù)據(jù)，2020、2021年，物管規(guī)?？焖贁U張，且地產(chǎn)開發(fā)尚未對物管業(yè)務產(chǎn)生拖累，物業(yè)公司業(yè)績高速增長，整體營收增速分別為38%/45%，歸母凈利潤增速分別為56%/46%。2022年，行業(yè)整體收入同比增長25%，歸母凈利潤同比下滑39%，主要因為地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務拖累，部分民企受母公司影響導致其歸母凈利潤同比增速大幅度下降。其中，國企物管歸母凈利潤增速為21.9%，保持穩(wěn)健，而民企物管為-65%。從盈利能力來看，2019-2021年行業(yè)毛利率由22.5%穩(wěn)步提升至24.1%，2022年回落3.9pct至20.2%，民企國企收斂至相同水平。2022年國企與民企歸母凈利潤率表現(xiàn)出現(xiàn)分化，國企歸母凈利潤率下滑0.8pct至10.1%，基本保持穩(wěn)定；同期的民企物管則由11.9%下降至3.4%，主要由于民企物管開發(fā)商增值業(yè)務利潤大幅縮減，并計提了較大數(shù)額的應收賬款減值。3.3、物管已開辟養(yǎng)老服務賽道，前景廣闊整體而言，由于物業(yè)公司主要收入來源為物業(yè)管理費收?。?022年平均基礎物管收入占比為65%），剔除地產(chǎn)負面影響，物業(yè)公司收入增速和盈利能力基本能夠保持穩(wěn)定；穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，資本開支較少，因此物管公司普遍選擇慷慨分紅回饋股東。2022年重點公司平均分紅比例42%，按照2023年6月12日收盤價計算，重點公司平均股息率為2.8%。物業(yè)公司積極開辟社區(qū)增值業(yè)務，提高員工效率，提高單個客戶價值，增厚公司利潤。當前物業(yè)公司社區(qū)增值業(yè)務主要包括空間運營服務、房屋經(jīng)紀、美居服務、社區(qū)零售、家政服務、養(yǎng)老和托幼服務等，以雅生活服務為例，2022年社區(qū)增值服務收入23.2億元，同比增長24.3%，占總收入比重15.1%，毛利占比23.5%。物業(yè)作為小區(qū)“管家”，貼近業(yè)主，也更容易獲得小區(qū)居民的信任，長期積累的小區(qū)服務經(jīng)驗使得物管企業(yè)有能力解決高齡、空巢、獨居、失能老年人生活照料和長期照護難題。部分物業(yè)公司已經(jīng)開展社區(qū)養(yǎng)老服務，集團內(nèi)部有成熟養(yǎng)老業(yè)務的物企更加具備領先優(yōu)勢。4、國際經(jīng)驗人口老齡化是全球關(guān)注的重大社會問題，是社會發(fā)展的必然。國際上，日本早在20世紀70年代就進入老齡化社會，至今已50余年，老齡化程度仍處于全球最高水平，表現(xiàn)為生育率持續(xù)下降，預期壽命不斷延長，勞動力人口逐漸減少。步入老齡化社會后，日本對于個人護理服務和家政服務的需求快速釋放，對應的服務價格也大幅上漲，以2020年為基準（100）計算的1970-2022年日本家政服務價格累計上漲531%，個人護理服務價格累計上漲578%，整體CPI指數(shù)累計上漲231%。家政服務、個人護理均屬于服務型消費，隨著老齡化程度加深，需求不斷增長，勞動力人口逐漸減少供給有限，價格具備持續(xù)上漲的動力。將中國1990-2020年65歲以上人口占比與日本（1960-1990）對比，其變化趨勢較為接近；第二次“嬰兒潮”人口逐漸變老，老齡化趨勢加快；不斷下降的出生率也與日本更加接近，日本的養(yǎng)老經(jīng)驗對我國有重要的借鑒意義。4.1、日本養(yǎng)老保障體系：三大支柱+介護保險完善的社會保障是日本養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的根基，日本的養(yǎng)老保障體系有三層，第一層是國民年金（基礎年金），日本法律規(guī)定凡處于法定年齡段的國民均須加入國民年金；第二層是與收入關(guān)聯(lián)的厚生年金，在參加國民年金的基礎上，企業(yè)雇員和公務員需要加入厚生年金；第三層則是不同類型的企業(yè)年金和個人養(yǎng)老計劃，企業(yè)與個人可自由選擇加入。第一層和第二層由政府運營且有強制色彩，合稱為公共養(yǎng)老金；第三層稱為企業(yè)、私人養(yǎng)老金。將日本三層次養(yǎng)老金制度按照國家、企業(yè)和個人為主體拆分，形成了日本養(yǎng)老金三支柱體系：第一支柱為具有強制性的兩層次公共養(yǎng)老金制度，即固定繳費的國民年金和收入關(guān)聯(lián)型的厚生年金，第二支柱為自愿的、多類型的雇主養(yǎng)老金計劃，第三支柱為以個人自愿參與為主體的個人養(yǎng)老金計劃。由于日本老齡化程度日漸嚴峻，老年人醫(yī)療護理需求逐漸增大，日本政府在1997年制定《介護保險法》。在國民健康保險、國民年金保險等一系列社會保障制度之外，日本政府導入另一個獨立的社會保障制度——介護保險制度，通過介護保險把介護、醫(yī)療、年金有機地結(jié)合在一起，進而構(gòu)成新的介護保險體系?！敖樽o”是看護、照顧的意思，即以照顧日常生活起居為基礎。介護服務大體上分為居家介護服務和設施介護服務兩種。居家服務包括上門護理、上門康復診療、居家療養(yǎng)指導、日間介護護理、日間康復診療等多種形式。設施介護服務是指老年人入住介護保險設施所接受的服務。如特別介護老人院、老人福祉設施、介護老人保健設施和介護療養(yǎng)型醫(yī)療設施等，類似于中國的養(yǎng)老院。《介護保險法》規(guī)定，40歲以上的國民，包括居住在日本的外國人必須加入，并繳納介護保險金。65歲以后可以享受介護服務。對于參加介護保險，如患有癌癥、早期癡呆、腦血管疾病等15種疾病，即使不滿65歲，也可以享受介護保險服務。介護保險額根據(jù)每個人的收入不同而異。2020年日本接受介護保險服務的人數(shù)為564萬人，其中居家護理人數(shù)384萬人，對應居家護理支付的保險費用約4.8萬億日元，平均費用約10.3萬日元/人/月，若按照10%至30%的個人承擔比例，居民平均承擔的月費用約1萬至3.1萬日元/人/月。4.1.1、日本養(yǎng)老模式：居家為主大部分日本老年人偏好居住在家中養(yǎng)老，因此日本尤其注重居家養(yǎng)老服務。居家養(yǎng)老主要分為上門、日托和短期機構(gòu)照顧三種形式，能讓老年人在家里生活，并得到生活上的照顧和支援。在社區(qū)養(yǎng)老方面，“小規(guī)模多機能社區(qū)”是日本特色之一。日本有很多小規(guī)模的社區(qū)養(yǎng)老院，提供的養(yǎng)老服務是“多機能”的，可以是24小時的入住照顧，也可以是白天的日托服務或居家上門服務。日本并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強調(diào)老人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動。小規(guī)模多功能養(yǎng)老設施注重老人與其周邊長期生活的居住環(huán)境間的緊密結(jié)合，通過為老人提供有針對性的服務以及實行多樣化的經(jīng)營策略創(chuàng)造出一種靈活的、高效的模式。日本的介護養(yǎng)老模式和設計理念對我國倡導的“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老規(guī)劃有著非常重要的參考價值，值得我們分析與借鑒。4.1.2、日本領先的養(yǎng)老服務企業(yè)日醫(yī)學館NICHIIGAKKAN日醫(yī)學館于1968年成立，在日本國內(nèi)開展介護、健康護理、教育、保育和醫(yī)療相關(guān)等多領域、多樣化，密切關(guān)系人們生活的業(yè)務，是一家綜合生活服務企業(yè)。公司成立之初，主營醫(yī)療機構(gòu)的行政服務業(yè)務，1972年開始全國化布局；1996年公司正式開展以家庭護理為重點的長期護理業(yè)務，2000年公司為響應長期護理保險制度的引入，全面擴大長期護理業(yè)務；2020年公司因MBO而私有化。從發(fā)展歷程來看，日醫(yī)學館切入養(yǎng)老領域的時間點在1996年，正值日本進入深度老齡化社會，個人護理服務和家政服務需求旺盛；日醫(yī)學館主要提供家政服務等綜合后勤服務，與養(yǎng)老服務高度協(xié)同，有利于業(yè)務拓展；另外公司擁有大量經(jīng)驗豐富的員工，服務水平較高，進入養(yǎng)老服務領域的成本也相對較低。不考慮虧損年份，公司在2010.6.30-2015.6.30期間，平均PE-ttm為18倍。從收入上看，日醫(yī)學館主要有醫(yī)療支持、長期護理、兒童保育、保健、語言教育等業(yè)務。其中，醫(yī)療支持和長期護理業(yè)務占比較大，根據(jù)公司退市前的2019財年披露數(shù)據(jù)，長期護理收入占比51.6%，醫(yī)療支持收入占比38.4%。2016-2019年公司毛利率基本保持在20%，歸母凈利潤率平均值為1.1%；若不考慮虧損年份，公司正常經(jīng)營財年（2009-2014財年）的平均ROE為6.5%，平均ROA為2.4%。從盈利能力來看，養(yǎng)老業(yè)務以及家政服務等均為民生行業(yè)，存在大量剛性需求，但不會擁有較高的利潤率水平，因此企業(yè)通常通過發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢節(jié)約成本，提升運營效率。損?？毓蒘OMPO損保控股是一家大型損害保險企業(yè)，旗下集團公司SOMPOCare主營損保集團的介護和保健業(yè)務，業(yè)務內(nèi)容主要分為住宅型服務和居家型服務。公司在全日本運營約300家設施，包括約150家養(yǎng)老院和住宅型收費療養(yǎng)院。對于那些希望繼續(xù)住在家中的客戶，公司提供家庭護理服務，提供例如家訪護理、家訪沐浴、日間服務、小型多功能家庭護理等服務。除了“保險+護理”的模式，損?？毓赡苊摲f而出的原因還在于其科技優(yōu)勢。損保控股強調(diào)引入睡眠傳感器和記錄系統(tǒng)等數(shù)字技術(shù)，借助摔倒等事故的早期發(fā)現(xiàn)、介護機器人，實現(xiàn)介護負擔減輕。在介護保健業(yè)務中，住宅服務占據(jù)了收益的大部分比重，因此，損保將養(yǎng)老設施的入住率作為KPI。2016財年-2019財年（公司每一財年為當年4月1日至次年3月31日），其養(yǎng)老設施入住率由83.7%上升至91.5%，2020財年有所下降，2021財年入住率為91.1%。從養(yǎng)老服務的利潤率來看，公司經(jīng)調(diào)整后的養(yǎng)老服務利潤率在2017財年-2021財年區(qū)間內(nèi)，平均值為4.1%，盈利水平雖然不高，但較為穩(wěn)定且可持續(xù)。資本市場表現(xiàn)方面，2010年4月至2023年5月?lián)p?？毓善骄鵓E-ttm為16倍。4.2、美國養(yǎng)老模式：社區(qū)養(yǎng)老由于低生育率導致的人口增長乏力，美國也早已步入老齡化社會，但由于其強大的經(jīng)濟增長能力，每年會吸引許多年輕移民者，使得美國老齡化程度的加深沒有日本、意大利等國家迅速。2021年，美國人口出生率為11‰，65歲及以上人口有5500萬，占總?cè)丝诒戎丶s17%，老年撫養(yǎng)比25.6%。美國養(yǎng)老模式的特點在于其社區(qū)養(yǎng)老類型豐富。按種類，美國養(yǎng)老社區(qū)一般分為四類：生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、特殊護理社區(qū)以及持續(xù)護理退休社區(qū)(CCRC)，社區(qū)與醫(yī)院和專業(yè)護理機構(gòu)均有緊密合作。其中，生活自理型社區(qū)主要面向年齡在70~80歲之間、生活能夠自理的老人。生活協(xié)助型社區(qū)主要面向80歲以上、沒有重大疾病，但生活需要照顧的老人，社區(qū)提供包括餐飲、娛樂、保潔、維修、應急、短途交通、定期體檢等基礎服務，并可通過付費方式享受其他生活輔助服務、用藥管理及阿爾茨海默病(老年癡呆癥或老年失智癥)的特殊護理。特殊護理型社區(qū)主要面向有慢性疾病的老人、術(shù)后恢復期的老人及記憶功能障礙的老人，社區(qū)內(nèi)設有專業(yè)護士，提供各種護理和醫(yī)療服務。持續(xù)護理退休社區(qū)(CCRC)面向那些退休不久、當前生活能夠自理、但不想由于未來生活自理能力的下降而被迫頻繁更換居所的老人。在最流行的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老模式下，最為典型是美國PACE（安樂居）項目。隨著不斷發(fā)展壯大和模式的不斷成型，PACE已經(jīng)推廣到了全美各地，目前在美國已有139個服務機構(gòu)運營著272個服務中心，覆蓋31個州。安樂居管理的組織能夠提供各種服務，是一個全面的、類似保險計劃的長期醫(yī)療照護計劃。在PACE項目中，州政府會為那些維護老年人健康的地方運營商報銷相關(guān)支出。盡管政府購買服務，但是PACE服務提供方享有高度自治權(quán)，他們的服務和養(yǎng)老計劃會根據(jù)社區(qū)居民的類型來量身定制，設計獨特。PACE模式注重老年人的自助，并且鼓勵年輕的退休人員提供志愿服務。該項目內(nèi)有包括全科醫(yī)生、專科醫(yī)生、護士、藥劑師、康復師、理療師、營養(yǎng)師、家庭護理助手、社工、駕駛員等在內(nèi)的多專業(yè)綜合的人員，可以為體弱多病、居住在社區(qū)內(nèi)的老人提供全面的醫(yī)療和社會服務等“打包式”服務，可以在社區(qū)內(nèi)滿足老年人的醫(yī)療保健需求，而不用去療養(yǎng)院或其他護理機構(gòu)。4.2.1、美國領先的養(yǎng)老服務企業(yè)布魯克代爾長者護理BrookdaleSeniorLivingInc.布魯克代爾是全美最大的老年社區(qū)服務商，成立于2005年6月，由BrookdaleLivingCommunities和AlterraHealthcarecorporation合并而成。公司主要通過并購成為行業(yè)龍頭，于2006年7月25日收購了另一家領先的長者生活服務提供商AmericanRetirementCorporation；2011年9月1日收購HorizonBay（當時是美國第九大長者生活社區(qū)運營商）；2014年7月31日完成了對美國第二大老年生活社區(qū)運營商EmeritusCorporation的收購。截至2022年末，公司在美國41個州經(jīng)營和管理673個社區(qū)，為6萬多居民提供服務。從布魯克代爾的服務內(nèi)容上看，服務內(nèi)容較為全面，公司運營獨立生活社區(qū)、輔助生活社區(qū)、記憶護理社區(qū)、專業(yè)護理社區(qū)和持續(xù)護理退休社區(qū)，并提供居家護理服務，滿足多層次的老年人養(yǎng)老服務需求。2015年起公司收入開始下滑，主要由于入住率下降，公司逐漸關(guān)閉盈利性較差的社區(qū)，且2020年開始疫情對公司業(yè)務開展產(chǎn)生較大沖擊。一方面，布魯克代爾基本處于虧損狀態(tài)，公司追求規(guī)模擴張而開展大量并購，整體運營效率有待提升；另一方面，公司三分之二的設施運營費用（Facilityoperatingexpense，不包括折舊攤銷）為人工成本，公司面臨人工成本上漲壓力；此外養(yǎng)老設施設備的折舊攤銷也較大程度影響報表利潤，剔除折舊攤銷影響，過去十年（2013-2022年）公司平均EBITDA利潤率為10.7%。由于公司本身盈利能力不強，資本市場對于公司的價值認知也有所分歧，因此股價有較大波動；2008至2014年，公司在資本市場表現(xiàn)相對較好，期間公司借助收并購等方式實現(xiàn)規(guī)模擴張；2015年開始公司收入有所下滑，股價也有較大幅度下跌。5、物業(yè)掘金中國“9073”養(yǎng)老市場總結(jié)美國和日本經(jīng)驗，結(jié)合我國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀，我們認為：1、提升支付能力是關(guān)鍵，人口結(jié)構(gòu)變化導致家政、個人護理服務價格上漲較快，在日本已經(jīng)得到驗證；在養(yǎng)老儲備不足、“未富先老”情況下，服務需求不能充分釋放，養(yǎng)老服務支出可能成為未來養(yǎng)老事業(yè)的負擔，解決龐大的老齡人口問題需要三大支柱以及更完善的體系支撐。2、養(yǎng)老企業(yè)需要探索出一條適合國情、民情的道路，如日本偏好居家養(yǎng)老，美國側(cè)重集中式的社區(qū)養(yǎng)老；我國倡導“9073”的養(yǎng)老模式，是國家、市場和老年人需求所決定的。3、養(yǎng)老服務是一個回報周期較長，盈利能力相對較弱的行業(yè)，跨行業(yè)介入養(yǎng)老市場需要考慮業(yè)務協(xié)同性。行業(yè)龍頭可以通過收并購產(chǎn)生，規(guī)?；档统杀?，但需要考慮服務品質(zhì)和整體運營效率。4、“物業(yè)+養(yǎng)老”兼具社區(qū)和居家屬性，具有多重優(yōu)勢，有望成為我國養(yǎng)老事業(yè)的“解題答案”。5.1、中國長期護理保險制度的發(fā)展試點階段：2016年7月，人力資源和社會保障部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展長期護理保險制度試點的指導意見》，提出在河北、吉林、黑龍江、上海、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、廣東、重慶、四川、新疆部分省市，開展長期護理保險制度試點，建立長期護理保險制度。在制度安排上，試點初期，長期護理保險制度以長期處于失能狀態(tài)的參保人群為保障對象，并隨經(jīng)濟發(fā)展逐步調(diào)整保障范圍和保障水平，試點階段主要覆蓋職工基本醫(yī)療保險參保人群，通過優(yōu)化職工醫(yī)保統(tǒng)賬結(jié)構(gòu)、劃轉(zhuǎn)職工醫(yī)保統(tǒng)籌基金結(jié)余、調(diào)劑職工醫(yī)保費率等途徑籌集資金，根據(jù)護理等級、服務提供方式等制定差別化的待遇保障政策，對符合規(guī)定的長期護理費用，基金支付水平總體上控制在70%左右。此外，《意見》還提出，引導保障對象優(yōu)先利用居家和社區(qū)護理服務，鼓勵機構(gòu)服務向社區(qū)和家庭延伸。擴大試點：2019年政府工作報告提出“擴大長期護理保險制度試點”，2020年9月國家醫(yī)保局會同財政部印發(fā)《關(guān)于擴大長期護理保險制度試點的指導意見》，在參保對象和范圍上，進一步明確，經(jīng)醫(yī)療機構(gòu)或康復機構(gòu)規(guī)范診療、失能狀態(tài)持續(xù)6個月以上，經(jīng)申請通過評估認定的失能參保人員，可按規(guī)定享受相關(guān)待遇；關(guān)于資金籌集，職工參保人群籌資以單位和個人繳費為主，繳費責任原則上按1:1比例分擔，費用分別來自職工醫(yī)保費和職工基本醫(yī)療保險個人賬戶；在范圍上，進一步擴大試點范圍，未開展試點的省份可新增1個城市開展試點。5.2、物業(yè)+養(yǎng)老部分地區(qū)試點情況2020年底，住建部、發(fā)改委等等六部門正式提出推行“物業(yè)服務＋養(yǎng)老服務”居家社區(qū)養(yǎng)老模式，支持物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)自身條件，結(jié)合養(yǎng)老需求，成立獨立的居家社區(qū)養(yǎng)老服務機構(gòu)，實現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務規(guī)?；?、品牌化、連鎖化經(jīng)營。各地政府出臺措施，聯(lián)系物業(yè)企業(yè)展開試點，探索物業(yè)+養(yǎng)老這一發(fā)展模式。北京重點選擇北京首開集團、萬科集團、北京天恒置業(yè)集團（北京天恒優(yōu)家科技服務公司）、遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司等公司旗下的物業(yè)養(yǎng)老服務企業(yè)開展試點，支持物業(yè)服務企業(yè)利用其與小區(qū)居民日常聯(lián)系緊密、就近就便等優(yōu)勢，依托物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)有服務場所、現(xiàn)有服務隊伍、現(xiàn)有服務網(wǎng)絡，充分發(fā)揮供需對接平臺作用，上門入戶為其物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟困難、失能、失智、失獨、重度殘疾等基本養(yǎng)老服務對象和高齡、獨居等老年人提供巡視探訪、助潔、助行、助醫(yī)、助急、家電維修、代買代購等居家養(yǎng)老服務。南京先后入選全國養(yǎng)老服務業(yè)綜合改革、居家和社區(qū)養(yǎng)老服務改革、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等3個國家級試點，有較好的養(yǎng)老服務開展條件；以銀城物業(yè)在南京市鼓樓區(qū)開展養(yǎng)老服務為例，實踐過程中，物業(yè)企業(yè)在場地安排、人員協(xié)同、服務價格等方面展現(xiàn)出明顯優(yōu)勢；在政策的指引下，正逐漸探索出可復制可推廣的居家養(yǎng)老道路。5.3、物業(yè)提供居家養(yǎng)老服務生活照料生活照料服務主要為失能、失智以及護理型老人提供生活支援與協(xié)助，針對老年人的不同服務需求，制訂個性化照料計劃，增強老人積極投入生活的欲望，提高生活質(zhì)量和品質(zhì)。一般生活照料服務主要包括：協(xié)助日常生活、協(xié)助進餐、協(xié)助移動、協(xié)助清潔修飾、協(xié)助睡眠等。助餐服務助餐服務主要為居家老年人提供，以解決高齡和失能等特殊老年人“吃飯難”的問題。該服務依托鎮(zhèn)（街道）居家養(yǎng)老服務中心、城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務照料中心、社會餐飲企業(yè)（或社區(qū)養(yǎng)老助餐中心）、養(yǎng)老機構(gòu)等載體，為轄區(qū)內(nèi)有需求的居家養(yǎng)老的老年人提供營養(yǎng)配餐、集中就餐、上門送餐等服務。世茂椿熙堂老年人助餐服務采取的是專門的網(wǎng)上訂餐系統(tǒng)，能進行在線指導和培訓支持。報表呈現(xiàn)系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)處理后臺可以為管理方作出相關(guān)助餐決策提供數(shù)據(jù)支撐，也可以根據(jù)需求方個性化需求進行定制化開發(fā)。家政服務包含一系列家庭保潔業(yè)務，例如家電清洗、家電維修、家具保養(yǎng)、除塵除螨、家庭環(huán)境檢測等。考慮到大多數(shù)老年人行動不便，生活能力欠缺，該服務主要幫助老年人完成基本家務、排除安全隱患。健康管理健康管理為居家老人提供規(guī)范的基本醫(yī)療保健服務，對擁有慢性疾病、生活不能自理、長期臥床、晚期姑息治療以及其他需要長期照料和護理服務的老年人提供包括專業(yè)護理、康復促進、安寧療護等全生命周期服務?；踞t(yī)療：由專業(yè)醫(yī)生團隊為患者提供健康咨詢、健康教育、常見疾病及并發(fā)癥的診斷和治療、慢病營養(yǎng)管理、緊急醫(yī)療救援、感染防控等醫(yī)療服務。專業(yè)護理：由專業(yè)護理團隊為患者提供基礎護理、管路護理和心理支持，和醫(yī)生團隊共同承擔起疾病的預防、治療和急救的使命?？祻痛龠M：由專業(yè)康復團隊對有不同程度功能障礙的人群進行康復評估，制定康復方案，從藥物干預、功能練習、物理治療和心理疏導等多方面進行干預和治療。安寧療護：由多學科團隊對有服務需求的患者及家庭進行系統(tǒng)評估，制定生前預囑、癥狀控制和舒緩護理綜合服務方案，幫助患者和家庭減輕身心痛苦，重拾自我價值和尊嚴，平靜安詳?shù)囟蛇^生命時光。遠程服務遠程照顧服務搭建基于物業(yè)服務場景下的養(yǎng)老健康服務系統(tǒng)，完成遠程居家看護、危機響應等服務。越秀服務旗下智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，將養(yǎng)老、醫(yī)療器械、公區(qū)、戶內(nèi)設備接入IOT平臺，對看護對象進行健康分析管理。定制戶內(nèi)智能屏，語音控制智能家居等設備，滿足老人安全、文娛、健康看護等核心需求。5.4、物業(yè)提供社區(qū)養(yǎng)老服務社區(qū)養(yǎng)老吸收了家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老模式的優(yōu)勢和可操作性，將家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老與社區(qū)集中結(jié)合起來。社區(qū)養(yǎng)老的主要業(yè)務是為老年人設立購物中心和服務中心、開設老人餐桌和老人食堂；建立老年人醫(yī)療保健機構(gòu)、老年人活動中心；開辦老年人學校；建立老年人才市場、開展老年人法律援助和收容服務等。社區(qū)養(yǎng)老服務通常與居家養(yǎng)老服務不可分割，能讓老年人住在家里，在他們得到家人照顧的同時，相關(guān)的社區(qū)服務機構(gòu)也能為老年人提供現(xiàn)場服務或照顧服務。作為小區(qū)管家，物業(yè)公司積極布局社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務。5.4.1、保利長沙天心和悅會2017年，保利物業(yè)成立了“保利和悅會”，以社區(qū)介入式微小結(jié)構(gòu)為載體，為老年人提供健康，生活，精神和價值方面的服務；以居家養(yǎng)老、核心服務、特色養(yǎng)護、延伸服務四大服務為核心，向周邊社區(qū)居民提供高質(zhì)量的健康養(yǎng)老服務。還將服務內(nèi)容進行系統(tǒng)的設定，比如喘息服務、日托照料、營養(yǎng)餐、居家服務、健康管理、康復理療、養(yǎng)老巡視、長者學院、娛樂活動、心理慰藉、和悅商城等十一個服務項目的“和悅服務圈”產(chǎn)品體系。運營模式上，保利和悅會在復制保利“三位一體”養(yǎng)老運營模式基礎上，深度聯(lián)動保利物業(yè)的社區(qū)資源，依托保利健投成熟的養(yǎng)老復制運營能力，借助智慧養(yǎng)老平臺——“熹尚服務系統(tǒng)”，基于當?shù)厣鐓^(qū)長者和家庭養(yǎng)老需求，提供個性化、標準化、智能化養(yǎng)老服務，實現(xiàn)“1+N”的快速拓展，打造“物業(yè)平臺+三位一體養(yǎng)老服務”模式。目前，保利和悅會已在北京、上海、廣州、青島、長沙等城市布局落地，北京春天里、廣州花香美苑、長沙保利花園均為代表項目。其中，長沙天心和悅會以保利物業(yè)“人文社區(qū)、價值生活”的品牌定位深耕社區(qū)健康養(yǎng)老服務。項目選址及規(guī)模：保利和悅會—長沙保利花園健康頤養(yǎng)中心坐落于長沙市天心區(qū)湘府西路229號保利花園內(nèi)，建筑面積1934平方米，設有床位64張，包括6個雙人間，13個4人間，輻射周邊3-8公里內(nèi)社區(qū)老年人的居家服務需求。服務內(nèi)容及特點：服務內(nèi)容具體包括喘息服務、日托照料、營養(yǎng)餐、居家服務、健康管理、康復理療、養(yǎng)老巡視、長者學院、娛樂活動、心理慰藉、和悅商城等十一個服務項目，能有效滿足不同人群的個性化需求。和悅會內(nèi)采用綠色環(huán)保材料，確保安全、舒適、便捷。并且有醫(yī)療電梯、門禁系統(tǒng)、24小時監(jiān)控設備、安全扶手、在適老化設計上充分考慮長者生理特點。收費標準：和悅會內(nèi)設有雙人間和四人間，收費在3000-7000元/月。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：和悅會與社區(qū)衛(wèi)生服務中心為居民提供基本的醫(yī)療服務，同時與三甲醫(yī)院、大型醫(yī)療機構(gòu)開展綠色就醫(yī)、預約掛號、專家坐診，為保利社區(qū)業(yè)戶和周邊居民開展健康體檢、中醫(yī)養(yǎng)生、理療保健、小兒推拿、產(chǎn)后康復等健康管理與服務。長沙和悅會與長沙市三醫(yī)院簽訂合作戰(zhàn)略協(xié)議，三醫(yī)院老年病科項主任帶領團隊人員，每月定期上門為長者進行一次健康大查房，并且為每位長者都建立了健康檔案，認真監(jiān)測并記錄好長者的血壓、血糖等情況。對于情況不穩(wěn)定的長者，結(jié)合照護部給予的日常生活情況，提供健康咨詢服務，給予醫(yī)囑建議，同時開通了“綠色就醫(yī)通道”，方便長者就醫(yī)和檢后健康管理、身體機能檢測。5.4.2、椿萱茂·虹灣長者社區(qū)椿萱茂創(chuàng)始于2012年，截至2022年，椿萱茂已在5大核心城市群，全國8城落地生根，成功運營近30個連鎖機構(gòu)，11000+張床位，已形成CLRC長者社區(qū)、CB老年公寓、CBN護理院全業(yè)態(tài)，擁有專業(yè)養(yǎng)老服務人員1800+人，累計服務長輩10000+人。失智照護：遠洋椿萱茂的最大亮點是失智照護。椿萱茂與美國第三大失智照護運營商Meridian深度合作，引入中國首個具有國際水準的失智照護項目——憶路同行（MOMENTSINTIME），還將國際先進失智照護技術(shù)認可療法首次引進國內(nèi)，是認可療法權(quán)威機構(gòu)（VTI）在中國唯一的授權(quán)培訓機構(gòu)?！皯浡吠小毕略O五個板塊，包括療愈性環(huán)境、就餐體驗、身心健康管理、投入生活、家屬/照料者支援五方面。這五大板塊覆蓋了長者日常生活的24小時。虹灣長者社區(qū)在2017年12月開始營業(yè)，建筑面積達2.4萬平方米，有213房間，421床位，社區(qū)內(nèi)提供45~100平米一居室、一室一廳套間及別墅多種房型。為超過百位長者提供服務，是椿萱茂第一個CLRC項目、第一個落戶上海的連鎖化項目，更是椿萱茂布局全國的第一個戰(zhàn)略性項目。項目選址及特征：位于上海市黃家花園路，緊鄰江橋萬達商圈，交通、商業(yè)生活配套便利，處于都市生活圈的中心，虹橋樞紐帶動出獨有的虹橋可達圈，30分鐘可達人民廣場、外灘，40分鐘可達浦東、陸家嘴。周邊醫(yī)療資源豐富，多家綜合性醫(yī)院可以滿足住戶健康救助等多方面的醫(yī)療需求。同時南鄰自然河道，優(yōu)渥水景，為長者提供獨特的濱河養(yǎng)老生活。兼具養(yǎng)老、休閑、度假等功能于一體。服務內(nèi)容及特點：椿萱茂·虹灣長者社區(qū)，沿用椿萱茂一貫的理念，結(jié)合上海本土海派生活元素，提供了包括生活照料、文體娛樂、營養(yǎng)餐食、醫(yī)療保健、居家便利等五大門類百余項貼心服務。且根據(jù)長輩的不同身體情況，設置了VLC(活力生活區(qū))和HC(健康生活區(qū))，讓長輩們能夠根據(jù)情況選擇最適合自身的服務。收費標準：5900-12000元/月。5.5、物業(yè)+養(yǎng)老發(fā)展驅(qū)動綜合來看，物業(yè)+養(yǎng)老的發(fā)展有以下催化因素：1、國家支持物業(yè)+養(yǎng)老的力度增強，出臺優(yōu)惠政策，如稅收優(yōu)惠、財政補貼等。物業(yè)承擔一定的公共服務職能，企業(yè)在疫情防控、促進就業(yè)方面已享受政府補助，由于國家有動力引入社會力量來幫助解決老齡化問題，尤其是鼓勵物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)+養(yǎng)老，養(yǎng)老服務具有較強的民生屬性，社會企業(yè)又要求一定的盈利，因此，若一些優(yōu)惠政策比如稅收優(yōu)惠、財政補貼等出臺，將推動物業(yè)+養(yǎng)老的發(fā)展。2、我國長期護理保險制度建立，養(yǎng)老服務支付能力提升。對比日本經(jīng)驗，我國長期護理保險制度發(fā)展仍處于初級階段，對醫(yī)保的依賴性強，覆蓋范圍不足，隨著試點城市運作成熟，長期護理保險制度有望在全國落實，成為我國養(yǎng)老三支柱以外的重要支撐；同時，在體系完善后，支付能力提升的基礎上，老年人居家及社區(qū)護理需求也將逐漸釋放。3、服務價格體系建立完善，老年人支付意愿增強。機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老有較為清晰的收費標準，但居家養(yǎng)老服務內(nèi)容差異化程度高，較難形成統(tǒng)一標準，物業(yè)開展養(yǎng)老服務，或有可能將其納入月度繳費內(nèi)容，或按次收費，都需要透明清晰的價格標準，以提供相匹配的服務。若老年人對于購買服務的付費意識提升，將有助于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、老齡化進程加快，社區(qū)居家養(yǎng)老服務需求增加，滲透率提升。在老齡化大背景下，養(yǎng)老服務量和價都有上漲驅(qū)動，但并非一蹴而就，當前居家養(yǎng)老服務的滲透率仍較低，在老齡人口總數(shù)和滲透率均提升的情況下，居家養(yǎng)老服務發(fā)展空間有望進一步打開。6、投資分析6.1、保利物業(yè)保利物業(yè)是保利發(fā)展旗下控股子公司，服務內(nèi)容包括物業(yè)服務、物業(yè)項目前期咨詢服務、物業(yè)項目交付后評估分析服務，以及會所經(jīng)營、資產(chǎn)管理、專業(yè)設備設施維護保養(yǎng)服務、家政服務、社區(qū)健康管理（社區(qū)家庭健康管理、社區(qū)居家健康養(yǎng)老服務、健康產(chǎn)品與服務銷售）、社區(qū)教育、社區(qū)智慧平臺建設與運維等。“保利和悅會”是保利物業(yè)旗下社區(qū)居家養(yǎng)老品牌，保利和悅會以嵌入式小微機構(gòu)為載體，提供居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、特色醫(yī)養(yǎng)及養(yǎng)老延伸等服務，以機構(gòu)養(yǎng)老為專業(yè)支撐，社區(qū)養(yǎng)老為服務場景，居家養(yǎng)老為服務終端的“三位一體”健康養(yǎng)老模式，形成了全國七大片區(qū)重點城市規(guī)?；⑦B鎖化發(fā)展的新格局，在全國布局養(yǎng)老項目50多個，累計服務超10萬人次。公司作為央企，基本面優(yōu)秀，2022年實現(xiàn)收入136.9億元，同比增長26.9%；毛利率為18.8%，較上年提升0.13pct；歸母凈利潤11.1億元，同比增長31.6%。1）社區(qū)增值業(yè)務維持較高增速，盈利能力穩(wěn)中有升。公司社區(qū)增值條線基本成熟，經(jīng)過多年發(fā)展，探索出美居服務、社區(qū)零售、停車場服務、空間運營、社區(qū)便民業(yè)務五大條線，深度契合業(yè)主需求，近三年（2020-2022）收入增速穩(wěn)定在30%以上，毛利率由30.3%穩(wěn)步提升至32%，看好后續(xù)增值服務隨著管理規(guī)模擴張，以及居民對于服務消費的需求逐步釋放，社區(qū)增值業(yè)務滲透率進一步提升。2)優(yōu)勢業(yè)態(tài)持續(xù)深耕，市場拓展力度較強。2022年末，公司在管面積5.8億平，處于行業(yè)規(guī)模第一梯隊，年內(nèi)中標第三方項目單年合同金額27.7億元（新簽約第三方17.2億元），市場拓展