省市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告目錄一、概況〔１〕、地理位置〔２〕、氣候狀況〔３〕、行政區(qū)劃與人口〔４〕、區(qū)位優(yōu)勢〔５〕、經(jīng)濟(jì)開展〔６〕、城市開展〔7〕、宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀國民生產(chǎn)總值增長勢頭強(qiáng)勁2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升，尤其在居住消費上逐年增大比例?！?〕、2004～2006年城市開展市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析〔一〕宏觀市場全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨于平穩(wěn)土地購置面積增速振蕩上行，仍處于低位運行全國商品房銷售面積及銷售額平穩(wěn)回落國房景氣指數(shù)階段沖高小幅回落，整體趨于平穩(wěn)5、七十個大中城市新建住宅價格變動情況宏觀政策走向房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍步伐加快多地已經(jīng)上報方案2、進(jìn)一步深化土地制度改革，集體土地入市或具法律依據(jù)3、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)步履維艱進(jìn)度尚未公布〔三〕市城市規(guī)劃—麻江城市總體規(guī)劃〔一〕城市規(guī)劃圍〔二〕市第三輪城市總體規(guī)劃〔2009-2030年〕(三)中心城區(qū)空間構(gòu)造規(guī)劃〔2010-2030年〕〔四〕—麻江中心城區(qū)功能規(guī)劃〔2009-2030年〕〔五〕開發(fā)時序分析及遠(yuǎn)景開展分析市房地產(chǎn)市場投資分析〔一〕省近年房地產(chǎn)一級市場及全省固定資產(chǎn)投資情況〔二〕黔東南州政府對全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃市房地產(chǎn)市場銷售分析〔一〕房地產(chǎn)一級市場〔土地市場〕分析土地供給情況土地存量及價格走勢〔二〕市房地產(chǎn)二級市場分析〔三〕板塊劃分及各板塊開展情況市房地產(chǎn)板塊分析中心城區(qū)板塊〔老城區(qū)〕經(jīng)開區(qū)板塊典型案例分析市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品與價格分析〔一〕、市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析〔二〕、經(jīng)開區(qū)主要工程推售情況六、市房地產(chǎn)市場消費者分析1、消費群體2、影響消費者購房決策的重要因素3、需求總量將繼續(xù)增長4、消費對象七、市房地產(chǎn)市場總體評述與開展趨勢分析〔一〕、房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀〔二〕、房地產(chǎn)市場特點房地產(chǎn)市場起步較晚多層住宅占主流，高層逐步取代多層樓盤營銷、宣傳手法多樣戶型及價格環(huán)境成為購房首選總體價格穩(wěn)中有升建筑本錢〔三〕市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢〔四〕市房地產(chǎn)市場預(yù)判省市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、概況市位于省東南部，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔。市位于省東南部，地處云貴高原中部丘陵過渡地帶，總面積1306平方公里，城區(qū)規(guī)劃面積88平方公里，總?cè)丝?５萬人，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?4%，其中苗族人口占63%，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市，是全國少數(shù)民族比重最大的城市之一，被譽(yù)為“苗嶺明珠〞，1983年8月19日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是省實施全方位開放帶動戰(zhàn)略的前沿城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市創(chuàng)立市、全國科技興市先進(jìn)市、國家開展和改革委員會規(guī)劃建立的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市?！玻薄场⒌乩砦恢玫乩項l件優(yōu)越，西距省會197公里，東距省市309公里，湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路、凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國道貫穿全境，清水江航運直通洞庭湖進(jìn)入長江，是連接中原地區(qū)和西南邊陲的樞紐和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)通往華東、華北地區(qū)的重要通商口，是省的東部重鎮(zhèn)和近海陸山區(qū)開放城市。全市總面積1306多平方公里，占全省總面積的0.74%，占全州總面積的4.3%。其中：耕地面積13524公頃，占總面積的10.36%；森林面積為14849.22公頃，占總面積的11.37%；荒山荒坡面積為52400公頃，占總面積的40.12%。目前城市規(guī)劃建立用地面積為1421.39公頃。全市土壤共分四個土類，其中地帶性土壤為黃壤，非地帶性土壤為石灰土、紫色土和水稻土。山地占全市總土地面積的63.4%，丘陵占32.9%，壩地和水面占3.7%?！玻病场夂驙顩r地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充分等特點，年降雨量1150—1250毫米，相對濕度80%左右，無霜期288天，年平均日照1000—1400小時，日均照≥10℃，全年總積溫4765—5748℃。〔３〕、行政區(qū)劃與人口現(xiàn)轄5個街道、8個鎮(zhèn)2鄉(xiāng)，2個鄉(xiāng)政府：凱鄉(xiāng)棠、大風(fēng)洞鄉(xiāng)；8個鎮(zhèn)政府：鴨塘鎮(zhèn)、三棵樹鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、龍場鎮(zhèn)、萬潮鎮(zhèn)、灣水鎮(zhèn)；5個街道辦事處：大十字街道辦事處、洗馬河街道辦事處、灣溪街道辦事處、城西街道辦事處、西門街道辦事處。全市土地面積1306平方公里。全市總?cè)丝?5.45萬，其中城鎮(zhèn)居民人口17.17萬，占總?cè)丝诘?7.8%；農(nóng)業(yè)人口28.28%，占總?cè)丝诘?2.2%；少數(shù)民族人口為34.44萬，占總?cè)丝跀?shù)的75.76%；全市人口密度348人/平方公里。是多民族聚居的城市，但以苗族為主，苗族人口占總?cè)丝诘?3%，是全國苗族人口最多的縣級行政區(qū)域。漢族人口占25%，其他還有侗族、革家、木佬、西家等少數(shù)民族?！玻础?、區(qū)位優(yōu)勢是東部的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，湘黔鐵路及320國道貫穿全境，可直達(dá)、、、、、、等大中城市，公路四通八達(dá)，交通十分便利，是省除之外交通最為便利的城市，隨著國家重點建立工程六盤水至電氣化鐵路復(fù)線的開工建立，以及連接貴新高等級公路的第一線凱麻高速公路的修建，的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯?！玻怠场⒔?jīng)濟(jì)開展近幾年來，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略號角的吹響，市人民積極響應(yīng)，并投身于“建立家園，開展〞的熱潮當(dāng)中。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及全市人民的共同努力下，市城市根底設(shè)施建立、經(jīng)濟(jì)建立及小城鎮(zhèn)建立發(fā)生了翻天覆地的變化，順利完成了凱麻、三凱高速公路、博南片區(qū)、萬潮鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)等20個工程及批次用地的征地和開發(fā)建立工作。從而使市城市及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))根底設(shè)施建立的開展得到了較大的提高，為創(chuàng)立“中國優(yōu)秀旅游城市〞奠定了堅實的根底。市能源、交通、城鎮(zhèn)建立，自1999年至2004年經(jīng)國務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)征用農(nóng)村集體土地537.21公頃。其中耕地299.5公頃，占征地面積的55.75%；林地9.48公頃，占征地面積的1.76%；未利用地160.79公頃，占征地總面積的29.93%，其他土地為65.68公頃，占征地總面積的12.26%。現(xiàn)在市已成為省工業(yè)重鎮(zhèn)之一，目前已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體，170多家企業(yè)中，以磁材、電子、輕紡、建材、煤炭、造紙、木材、冶金、制革、制藥等為主體的骨干企業(yè)有30多家；大中型骨干企業(yè)有10多家。1999年國生產(chǎn)總值為18.20億元,轄區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值為15.42萬元。隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的不斷優(yōu)化升級和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大，的資源精深加工能力進(jìn)一步增強(qiáng),已逐步開展成為區(qū)域性資源綜合加工基地?！玻丁场⒊鞘虚_展伴隨著工業(yè)化進(jìn)程步伐的加快，城市化水平也在不斷提高，舊城改造與新區(qū)建立同步，硬件設(shè)施建立與精神文明建立同步,使城市環(huán)境日新月異，不僅城區(qū)高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹成蔭,生態(tài)環(huán)境顯著提高，而且城市文明意識深入人心,衛(wèi)生與秩序井然，給人一種撲面而來的清新感，城市風(fēng)貌初具現(xiàn)代風(fēng)韻，城市的凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)。文明已成為全省的樣板和示。〔7〕、宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀1、國民生產(chǎn)總值增長勢頭強(qiáng)勁2004年，國生產(chǎn)總值294401萬元，比上年增長10％，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值41592萬元，比上年增長3.3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值128846萬元，比上年增長7.2％；第三產(chǎn)業(yè)增加值123963萬元，比上年增長15％。全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值60569萬元，比去年增長3.67％。轄區(qū)工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值269553萬元，比上年增長15.63％，其中市屬工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值129443萬元，增長24.12％。財政總收入25048萬元，比上年增長11.34％，其中地方財政收入完成15454萬元，比上年增長11.60％；財政總支出25068萬元，比上年增長5.56％。年固定資產(chǎn)投資122443萬元，比上年增長3.09％，其中市屬固定資產(chǎn)投資85078萬元，比上年增長10.31％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)保持較快開展，完成總產(chǎn)值315949萬元，比上年增長12％；上交稅金完成6553萬元，比上年增長14％。社會消費品零售總額93888萬元，比上年增長15％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6564元，比上年增長5.92％；城鎮(zhèn)居民人均消費支出4878元，比上年增長7.19％；農(nóng)民人均純收入1818元，比上年增長5.94％。2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)38.2億元，比2002年的25.67億元增長36.88%，年均增長11.03%；2005年全市財政總收入完成3.5億元，比2002年的2.25億元增長55.39%，年均增長15.83%，其中地方財政收入為1.81億元，比2002年的1.38億元增長30.6%，年均增長9.31%；產(chǎn)業(yè)構(gòu)造得到不斷優(yōu)化，全市三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例從2002年的15.9:42.6:41.5調(diào)整到2005年的12.2:39.8:48。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別由2002年的6197元和1716元增加到2005年的7707元和2177元，年均實際增長5.79%和5.43%。城市居民生活水平穩(wěn)步提升，尤其在居住消費上逐年增大比例。2003年市城市物價抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費價格總體水平上漲了0．7％。其中漲幅較大的有醫(yī)療保健類和效勞工程類價格，分別上漲了6．7％和6．3％；其次是居住和食品價格分別上漲了2.4％和1．7％，農(nóng)產(chǎn)品成交價格上漲3．3％。在物價總體水平小幅上漲的同時，衣著、家庭用品、交通通訊等方面的價格有所下降。據(jù)市城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6564元，比上年實際增長5．2％；全年城鎮(zhèn)居民人均消費支出4878元，比上年實際增長6．5％；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)(即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重)37．54％，比上年上升0．34個百分點。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1450元，實際增長4．2％；農(nóng)民人均生活消費支出1135元，比上年實際增長69％；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)56．72％，比上年下降4．08個百分點。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。2004年市城市物價抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費價格總體水平上漲了3.9%。其中消費品價格指數(shù)上漲3.7個百分點，主要原因是糧食、肉禽及其制品上漲過快，分別上漲了24.1%和24.8%。漲幅較大的還有居住和食品價格分別上漲了6.2%和11.7%，農(nóng)產(chǎn)品成交價格上漲15.6%。在物價總體水平小幅上漲的同時，衣著、醫(yī)療保健及個人用品、交通通訊等方面的價格有所下降。據(jù)市城市居民抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年實際增長3.6%；全年城市居民人均消費支出5139元,比上年實際增長1.5%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)〔即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重〕39.56%，比上年上升2.02個百分點。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1588元，實際增長5.1%；農(nóng)民人均生活消費支出1178元，比上年增長12.6%；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)57.12%，比上年下降0.44個百分點。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。2005年據(jù)市城市物價抽樣調(diào)查，2005年，居民消費價格總體水平與上年相比，上漲0.4%。其中，消費品價格上漲0.2%，在消費品價格中，居住類價格上漲幅度較大，到達(dá)8.2%，其次是糧食上漲2.3%、醫(yī)療保健上漲1.1%；除此之外，交通和通訊、衣著、家庭設(shè)備用品及效勞、肉禽及其制品和娛樂教育文化用品等均有不同程度的下降，其下降幅度分別為3.2%、3.1%、2.4%、1.8%和0.7%。據(jù)市城市居民抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7707元，比上年實際增長8.7%；全年城市居民人均消費支出5731元,比上年實際增長11.1%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)〔即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重〕39.61%，比上年上升0.05個百分點。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1728元，實際增長5.2%；農(nóng)民人均生活消費支出1353元，比上年增長5.8%；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)55.17%，比上年下降1.95個百分點。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。城鄉(xiāng)居民家庭居住條件進(jìn)一步改善。年末城鎮(zhèn)居民人均居住面積為22.6平方米；年末農(nóng)村居民人均居住面積為19.75平方米，其中，鋼筯混凝土和磚木構(gòu)造面積為1.6平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，市經(jīng)濟(jì)開展水平處于較好的開展?fàn)顟B(tài)，城市居民收入的提升，使其購置力逐步加強(qiáng)。而隨著居住消費價格指數(shù)的上升及其在城市居民日常消費類別中所占比重的增加，都說明市場看好房地產(chǎn)市場的開展，對房地產(chǎn)的需求處于上升階段?！?〕、2004～2006年城市開展城市化進(jìn)程逐年加快，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生深刻變化。城市根底設(shè)施建立步伐加快，城區(qū)道路等級全面提升，城市供水、污水處理等一批市政重點工程逐步完成，民族體育場、行政中心等標(biāo)志性建筑物成為城市建立新亮點，城市品位進(jìn)一步提高。城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城市建成區(qū)面積由2002年的16.6平方公里增加到2005年的23.8平方公里。進(jìn)一步加大通鄉(xiāng)、通村道路建立，根本形成覆蓋城鄉(xiāng)的環(huán)形道路網(wǎng)。城鄉(xiāng)信息化進(jìn)程明顯加快，通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋城區(qū)和10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地。城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造根本完成，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)同網(wǎng)同價。小城鎮(zhèn)建立有了新的進(jìn)展，全市城鎮(zhèn)化率提高到39.7%。二、市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析宏觀市場全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨于平穩(wěn)2013年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1-6月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資30318億元，增長20.2%，增速回落0.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局土地購置面積增速振蕩上行，仍處于低位運行2013年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18717萬平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9個百分點；土地成交價款4398億元，增長14.7%，增速提高7.2個百分點。全國商品房銷售面積及銷售額平穩(wěn)回落2013年1-7月份，商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1-6月份回落2.9個百分點；其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額39549億元，增長37.8%，增速比1-6月份回落5.4個百分點；其中，住宅銷售額增長39.9%，辦公樓銷售額增長39.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.4%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局國房景氣指數(shù)階段沖高小幅回落，整體趨于平穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱“國房景氣指數(shù)〞〕自今年1-2月開場大幅上升，一度超過去年1-2月份的高點，到達(dá)97.92的高點，到今年1-3月后開場小幅回落，今年1-7月至整體趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局七十個大中城市新建住宅價格變動情況2013年7月與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。7月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為18.3%，漲幅比6月份回落的城市有7個。宏觀政策走向房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍步伐加快多地已經(jīng)上報方案有關(guān)部門將于今年10月組織第二輪房產(chǎn)稅技術(shù)培訓(xùn)。此舉意味著，隨著技術(shù)準(zhǔn)備逐步完備成熟，房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍步伐將可能加速。去年8月，有關(guān)部門曾組織首批房產(chǎn)稅技術(shù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)容為房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，今年為第二批。與去年的培訓(xùn)類似，今年的培訓(xùn)將從全國30余個省級稅務(wù)系統(tǒng)中抽調(diào)人員參與，每個省份抽調(diào)一到兩名人員承受培訓(xùn)，由房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專家進(jìn)展講解。分析人士表示，有關(guān)部門組織第二次培訓(xùn)說明，房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的技術(shù)準(zhǔn)備工作正在加快。樓市進(jìn)入“均利〞時代，房產(chǎn)稅重在抑制投機(jī)需求房產(chǎn)稅不影響自主性需求進(jìn)一步深化土地制度改革，集體土地入市或具法律依據(jù)全國人大常委會正在審議"土地管理法"修訂草案，主要集中在農(nóng)地入市這一領(lǐng)域。國土資源部〔以下簡稱“國土部〞〕土地利用司相關(guān)人士表示：“希望2013年年底土地確權(quán)能夠全部完成，局部城市給予賦能，下一步的話就是鼓勵城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋，這是改革的方向。如果這些能夠在實踐中執(zhí)行，則"土地管理法"修訂工作就簡單了。〞如果本次修訂順利通過，意味著集體土地可以不經(jīng)過轉(zhuǎn)為國有土地就可以入市交易。3、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)步履維艱進(jìn)度尚未公布“住房信息聯(lián)網(wǎng)受到的阻力不小，需要將近兩年時間完成。〞財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在日前完畢的博鰲房地產(chǎn)論壇上的一次發(fā)言，再次引起輿論對住房信息聯(lián)網(wǎng)的高度關(guān)注。自首次40個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工程推遲到2012年6月完成之后，住建部再次“爽約〞。按照住房和城鄉(xiāng)建立部原本的預(yù)想，今年6月底住房信息聯(lián)網(wǎng)工程將擴(kuò)展到500個城市。不過，截至目前相關(guān)部門依舊沒有公布進(jìn)展情況。*些地方相關(guān)部門的抵抗情緒，或許是住房信息聯(lián)網(wǎng)進(jìn)度緩慢的重要原因。通過全國性的住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，有關(guān)部門不僅能有效監(jiān)控房地產(chǎn)投資的資金流向和樓市銷售等運行情況，同時還能通過監(jiān)測實時的數(shù)據(jù)，進(jìn)展準(zhǔn)確的統(tǒng)計分析，進(jìn)而制定相關(guān)的引導(dǎo)措施。“例如針對房產(chǎn)稅的實施、空置房的稅收以及限購等問題，住房信息聯(lián)網(wǎng)都將有助于樓市的準(zhǔn)確調(diào)控。〞小結(jié)：整體市場經(jīng)多輪調(diào)控雖有所回落但仍在高位運行，70個大中城市房價上漲仍占絕比照例，局部城市更是新拍地王頻現(xiàn)，致房價仍存上漲預(yù)期；新國五條對市場影響有限，預(yù)計有關(guān)部門會進(jìn)展調(diào)控效果評估，如房價仍然上漲，不排除迎來新一輪調(diào)控的可能，同時增加了未來市場的不確定性；年底已至，多地房貸收緊，多地局部銀行已將首套房利率從八五折上調(diào)至九折，而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象，但整體信貸政策趨向平穩(wěn)寬松為主；房產(chǎn)稅擴(kuò)圍及信息聯(lián)網(wǎng)短期難以全面推行，但對市場的心理預(yù)期，假設(shè)未來幾年得以落地執(zhí)行，將對投機(jī)、投資市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響?！踩呈谐鞘幸?guī)劃—麻江城市總體規(guī)劃〔一〕城市規(guī)劃圍1、城市規(guī)劃區(qū)：包括市和麻江縣的全部行政轄區(qū)圍，分別是1222.2km2和1305.9km2，總共為2528.1km2。其中市圍包括城西、大十字、西門、洗馬河、灣溪辦事處和鴨塘、舟溪、三棵樹鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及爐山鎮(zhèn)，面積約為712.3km2。2、中心城區(qū)圍：中心城區(qū)包括，即市城區(qū)圍和麻江縣城區(qū)圍，面積分別為377.0km2和415.4km2，總面積為792.4km2。市城區(qū)圍為以現(xiàn)狀老城區(qū)為主開發(fā)開展的區(qū)域，包括老城區(qū)、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、巴拉河片區(qū)以及爐山片區(qū)?！捕呈械谌喅鞘锌傮w規(guī)劃〔2009-2030年〕規(guī)劃圍〔1〕市域規(guī)劃區(qū)：行政區(qū)域面積；〔2〕城市規(guī)劃區(qū)：東至三棵樹、開懷，西至麻江下司；〔3〕中心城區(qū)：現(xiàn)市建成區(qū)；2、區(qū)域定位：〔1〕城市與區(qū)域開展的一體化：黔東區(qū)域性中心城市，黔東南州經(jīng)濟(jì)、文化、效勞中心?！?〕城市職能的國際化與專業(yè)化：具有一定國際影響力的苗、侗文化旅游中心。完成建立國際旅游城市的階段性目標(biāo)；打造旅游休閑城市，實現(xiàn)區(qū)域城市錯位開展?！?〕城市特色的地域化與個性化：充分融入苗侗民族文化、表達(dá)地域性和唯一性。3、城市建立目標(biāo)：將建立成為具有國際旅游接待能力和苗侗文化特色鮮明的生態(tài)現(xiàn)代化城市。4、產(chǎn)業(yè)開展定位：東南部現(xiàn)代效勞業(yè)集聚中心，循環(huán)經(jīng)濟(jì)和綠色產(chǎn)業(yè)基地，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，中國西部具有國際影響的民族文化，自然風(fēng)光與休閑度假相結(jié)合的旅游目的地和特色旅游城市。5、區(qū)域城鎮(zhèn)空間的根本框架:〔1〕“一心〞：市中心城區(qū)是一級中心，含現(xiàn)城區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)、開懷片區(qū)、下司片區(qū)?！?〕“三軸〞：沿國道65為主軸線，依托其聯(lián)系下司、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、三棵樹組成，是重要的聚合軸，可以和麻江、臺江聯(lián)動開展?！?〕西翼次軸線，依托省道306、308及今后聯(lián)系廈蓉高速公路的快速干道形成，聯(lián)系爐山、萬潮等城鎮(zhèn)，遠(yuǎn)景可實現(xiàn)和丹寨、黃平的聯(lián)動?！?〕東翼次軸線，依托省308和至旁海公路展開。6、市城市規(guī)?！?〕人口規(guī)模：規(guī)劃到近期2015年城區(qū)圍規(guī)劃人口為55萬人，包括市規(guī)劃城區(qū)圍為40萬人，其中爐山片區(qū)5萬人；遠(yuǎn)期2030年規(guī)劃人口約160萬人，包括市規(guī)劃城區(qū)圍為90萬人，其中爐山片區(qū)10萬人?！?〕城市用地規(guī)模:規(guī)劃近期(2015年)-麻江城市城區(qū)規(guī)劃圍城市建立用地為46.31km2，人均84.2m2，包括市規(guī)劃城區(qū)圍建立用地為35.32km2，人均88.3m2，其中爐山片區(qū)城市建立用地為4.22km2，人均84.4m2；市城市經(jīng)濟(jì)圈分布〔2009-2030年〕(三)中心城區(qū)空間構(gòu)造規(guī)劃〔2010-2030年〕在—麻江圍形成“一心二軸〞的城鎮(zhèn)空間根本框架。即以—麻江城市中心城區(qū)、沿滬昆高速城鎮(zhèn)聚合軸和—都勻城市空間聚合軸構(gòu)成區(qū)域城鎮(zhèn)空間主體構(gòu)造?！榻行某菂^(qū)由主城區(qū)、爐山城區(qū)、杏山—碧波城區(qū)、龍山—宣威城區(qū)組成，是市域城鎮(zhèn)空間的極核，也是黔東南州城鎮(zhèn)體系的一級中心。沿滬昆高速城鎮(zhèn)聚合軸依托滬昆高速公路聯(lián)系下司、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、三棵樹組成，實現(xiàn)和麻江、臺江的聯(lián)動開展?！紕虺鞘锌臻g聚合軸依托至都勻城市快速干道，以宣威城區(qū)為重要的節(jié)點，與都勻市聯(lián)動開展?！菜摹场榻行某菂^(qū)功能規(guī)劃〔2009-2030年〕中心城區(qū)包括：由主城區(qū)〔含老城、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、下司片區(qū)〕、爐山城區(qū)、杏山—碧波城區(qū)、龍山—宣威城區(qū)組成，具有世界影響力的苗族文化中心城市和侗族文化傳承地；東部重要的旅游效勞中心和新型工業(yè)化基地，區(qū)域性中心城市；黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?！参濉抽_發(fā)時序分析及遠(yuǎn)景開展分析1、城市開發(fā)時序安排規(guī)劃期，在優(yōu)化-麻江城市現(xiàn)狀兩個老城區(qū)居住環(huán)境、完善根底設(shè)施的根底上，市應(yīng)優(yōu)先開展開發(fā)區(qū)及爐山片區(qū)，其次為開懷片區(qū)和巴拉河片區(qū)；麻江縣應(yīng)優(yōu)先開展縣城及碧波片區(qū)和下司片區(qū)，其次為龍山-宣威片區(qū)。2、城市開展方向〔1〕依托老城區(qū)沿320往東向雷山方向開展；〔2〕依托老城區(qū)和開發(fā)區(qū)往北向黃平方向開展；〔3〕依托老城區(qū)和開懷片區(qū)往東向臺江方向；〔4〕依托麻江縣龍山-宣威片區(qū)和開發(fā)區(qū)往南向丹寨方向開展。3、城市規(guī)模遠(yuǎn)景城市人口為200萬人，人均城市建立用地100m2，總建立用地200km2。4、城市空間構(gòu)造〔1〕一主四副多個中心，群星共托生態(tài)“民〞城；〔2〕一主：—麻江市形成的主城區(qū)；〔3〕四副：分別是以雷山、黃平、臺江和丹寨四個縣形成的四個外圍城區(qū)，形成市的衛(wèi)星城；多個中心：依托主城區(qū)、外圍城區(qū)和各個功能片區(qū)形成的中心。5、經(jīng)開區(qū)開展現(xiàn)狀截止目前，經(jīng)開區(qū)入駐工業(yè)企業(yè)共86家，其中投產(chǎn)51家，在建22家，已簽約待建13家。投產(chǎn)的51家工業(yè)企業(yè)中，有裝備制造業(yè)5家，電子信息產(chǎn)業(yè)5家，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)4家，食品加工業(yè)7家，新型建材產(chǎn)業(yè)15家，包裝產(chǎn)業(yè)4家，礦產(chǎn)品加工業(yè)6家，其它行業(yè)5家，總投資33.26億元。年收入在2000萬元以上的企業(yè)有9家，年收入在500至2000萬元的企業(yè)有10家。今年1至6月，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值完成17.4億元，同比增長80.9%；工業(yè)銷售產(chǎn)值完成14.8億元，同比增長89.5%；工業(yè)增加值完成3.66億元,同比增長92.2%。目前在建22家工業(yè)企業(yè)，其中醫(yī)藥工程7個，電子信息、新型建材和文化產(chǎn)業(yè)工程各3個，食品、包裝等產(chǎn)業(yè)工程6個，總投資77.24億元。中泰生物科技血液制品車間GMP技術(shù)改造、冷飲食品加工、治療器具器材、銀飾加工制造、草藥初加工及草藥制品開發(fā)等6個工程已經(jīng)根本建成，方案年投入生產(chǎn)。在建工程全部建成達(dá)產(chǎn)后，預(yù)計將新增年產(chǎn)值90億元。小結(jié)：城市整體規(guī)劃合理利用了城市的交通優(yōu)勢及土地資源布局，對城市未來開展起到良好的指導(dǎo)作用；從城市經(jīng)濟(jì)開展面看，整體規(guī)劃的合理性得到良好展現(xiàn)，得益于良好的規(guī)劃，未來城市建立與經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步互動開展；“凱麻同城化〞的規(guī)劃布局，將拉大城市面，未來城市逐步向大城概念開展，將對城市產(chǎn)業(yè)開展、人才會聚流動、城市資源整合等等多方面起到良好推進(jìn)作用隨著規(guī)劃的城市根底設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)業(yè)等建立完成，未來城市能否吸引更多的外地人口及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入駐，將是影響城市副中心及其他片區(qū)功能區(qū)能否快速開展的重要因素，市房地產(chǎn)市場投資分析〔一〕省近年房地產(chǎn)一級市場及全省固定資產(chǎn)投資情況2010年以來，全省共批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)工程４３０個，用地面積９８９公頃，規(guī)劃建筑面積８１１公頃；其中建立用地面積２９９公頃；未開工面積１７３公頃，已完成土地開發(fā)面積近８０公頃；正在開發(fā)建立面積１２４公頃，已竣工土地面積４４公頃；３２１個工程通過招標(biāo)拍賣掛牌；土地總價款２４億多元，土地純收益近１５億元；３９５個工程已交清土地出讓金。2013年1-9月，省固定資產(chǎn)投資完成776.49億元，比上年同期增長23.5%，增幅同比提高2.5個百分點，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資124.82億元，繼續(xù)呈逐月上升之勢。另外，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成684.41億元，比上年同期增長20.7%，增幅同比回落1.8個百分點，集中在三個主要投資方向，根本建立投資完成412.52億元，比上年同期增長24.5%；更新改造投資完成131.17億元，增長15.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資124.82億元，增長19.4%?！捕城瓥|南州政府對全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃州政府在“十一五〞期間以建立和完善以普通商品住房為主，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和租賃房屋為輔的住房供給體系，通過國家政策宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)，穩(wěn)定住房價格，進(jìn)一步規(guī)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)全州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、安康開展，實現(xiàn)“民有其居、安居樂業(yè)的和諧社會〞。規(guī)劃具體如下：〔一〕從2006年至2010年全州將興建住宅小區(qū)260個，總建筑面積910萬平方米，解決30萬城市居民的住房需求。其中：興建普通商品房住宅區(qū)200個，總建筑面積546萬平方米；興建經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)35個，總建筑面積90萬平方米；興建廉租住房住宅小區(qū)20個，總建筑面積5萬平方米；興建其他住宅建筑面積269萬平方米。普通商品房90平方米以下的占70%以上，經(jīng)濟(jì)適用房面積控制在60—90平方米以，廉租住房控制在50平方米以。〔二〕到“十一五〞期末全州城鎮(zhèn)化水平將到達(dá)28%，在此期間按照“開發(fā)新城區(qū)，改造舊城區(qū)，循序漸進(jìn)，量力而行〞的原則，有方案，分步驟地將對嚴(yán)重影響城市景觀、不能適應(yīng)居住的近15平方公里的舊城及“城中村〞進(jìn)展改造，建立具有民族特色、設(shè)施配套、功能完善、以人為本、宜人居住、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境?！踩?007年的城市房屋建立目標(biāo)：2007年全州城鎮(zhèn)化水平到達(dá)24.5%，住宅房地產(chǎn)方案投資13億元，興建住宅小區(qū)60個,總建筑面積190萬平方米。其中：普通商品住房建筑面積120萬平方米〔其中：住房套型建筑面積90平方米以下戶型占70%，90㎡以上的占30%〕；經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積19萬平方米；廉租住房建筑面積1萬平方米〔戶型為50平方米以下〕；其他非商品住房建筑面積50萬平方米。市房地產(chǎn)市場銷售分析〔一〕房地產(chǎn)一級市場〔土地市場〕分析土地供給情況2009—2014年商品住宅〔含商服〕開發(fā)用地供給情況年度2009201020112012201320142014截止5月合計占比備注出讓面積〔畝〕城區(qū)2877428120371493——199519%含廉租房及經(jīng)適房用地經(jīng)開區(qū)——27341113511884254——626258%開懷片區(qū)————————750736——148614%合計287101549215623105483102310766—數(shù)據(jù)來源：黔東南國土局從上表數(shù)據(jù)看，從2009年至2014年7年間，市共成交商品房開發(fā)用地超10000畝，從成交區(qū)域看，主要集中于經(jīng)開區(qū)，累計成交6000畝以上，占比達(dá)接近6成，其次為城區(qū)，累計成交接近2000畝以上。據(jù)整體市場土地供給成交量，據(jù)常規(guī)3.5容積率計算，總建面積達(dá)2153萬㎡，按平均每套面積120㎡計算，市場總供給套數(shù)接近18萬套。土地存量及價格走勢據(jù)有了解，2013年獲批土地超過7954畝，因信息不公開披露等因素，目前未知具體成交和使用情況，預(yù)計市仍有一定的土地存量供給市場。據(jù)2006年至2013年土地成交價格分析，2007年經(jīng)開區(qū)土地價格區(qū)間在15—50萬/畝；市區(qū)土地價格在50—70萬/畝。到2010年，經(jīng)開區(qū)土地出讓價格仍在20—60萬之間徘徊，局部優(yōu)質(zhì)地塊價格雖突破80萬/畝，但整體區(qū)域價格漲幅不高；相比照城區(qū)地塊價格，市區(qū)主流價格已接近200萬/畝，局部優(yōu)質(zhì)工程甚至達(dá)400萬/畝，價格漲幅巨大。小結(jié)：近年隨著城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，土地供給量巨大，在已供給的土地中，如全部開發(fā)入市，城市缺乏50萬人口，按3-4人每戶家庭計算，幾乎每個家庭購置兩套住宅才能消化現(xiàn)有供給量。老城區(qū)土地增值潛力巨大；經(jīng)開區(qū)因配套不完善、剛需客群比例少、土地供給及儲藏量大等因素，土地價格上升緩慢?！捕呈蟹康禺a(chǎn)二級市場分析2010年—2014年市房地產(chǎn)運行情況年度20102011201220132014合計房屋開工〔萬㎡〕294.6238.52126.61504540.451704.18房屋竣工〔萬㎡〕50.6425.3230.825568.72230.5商品房銷售面積〔萬㎡〕43.885.6365.157169.31334.89套數(shù)3063598845454965484623407商品房均價〔元/㎡〕17122171282433523939——數(shù)據(jù)來源來源：市統(tǒng)計公報據(jù)上表，市自2010年至2014年，房屋累計開工面積1704.18萬㎡，開工量約占2010—2014年總供給面積2152萬㎡的8成，約有2成供給面積待開工，如加上今年及后期新供給的土地，未來市場仍具有較大存量。從累計銷售面積計算2010—2014年商品房銷售335萬㎡，占2010—2014年總供給面積2153萬㎡的缺乏16%，預(yù)期未來市場仍有巨量可售面積供給。1、市整體市場竣工面積平穩(wěn)，開工面積自2010年后觸底快速反彈，預(yù)期未來兩年，市場將有較大的供給量。2、市商品房銷售自09年達(dá)歷史高點，銷售面積達(dá)85.63萬平米，2010年后有所小幅回落，預(yù)計短期銷售情況趨于平穩(wěn)；整體市場年均銷售套數(shù)約在5000套左右。整體市場銷售價格走勢平穩(wěn)，平均年漲幅在20%左右，綜合宏觀環(huán)境及市場供給、競爭等因素影響，預(yù)計未來房價漲幅將有所收窄。板塊劃分及各板塊開展情況市房地產(chǎn)板塊分析鑒于工程地塊處于經(jīng)開區(qū)，從客群需求及市場開展現(xiàn)狀看，可將市場簡單劃分為三個大板塊，如下列圖分別為中心城區(qū)板塊、經(jīng)開區(qū)板塊及開懷新區(qū)板塊。中心城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊開懷新區(qū)板塊中心城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊開懷新區(qū)板塊中心城區(qū)板塊〔老城區(qū)〕：包括中心區(qū)、博南片區(qū)、東區(qū)、仰阿莎片區(qū)及西南新區(qū)板塊重點參考工程：金泉國際新城、春城、黔龍居等市中心區(qū)板塊〔老城區(qū)〕在樓盤匯總表序號工程名稱銷售狀態(tài)占地〔畝〕總建面積(萬㎡〕開盤時間1金泉一品尾盤7.151.92011/4/92金溪水岸大廈尾盤3翰林華庭尾盤4金泉花園尾盤5豪升星城尾盤6龍泉明珠尾盤2010年10月13日7格蘭山水間尾盤8明珠尾盤50.674.52011年9月17日9黔龍居尾盤2.252012年5月10金泰盛世榮華在售70262013年6月29日11香楓庭院在售45.849.392012年10月12清水灣在售28.7112.672013年3月30日13世紀(jì)興城在售165232012年4月28日14逸景高山在售22513.82013年8月8日15永樂家園在售16金泉國際新城在售230452012年5月1日17春城二期在售51.7726.512010年18永樂家園在售19嘉瑞廣場在售45212013年6月15日20永安景苑三期在售19.56.72013年10月1日21中興幸福里在售30.9518.352013年3月22時代城待售寫字樓23溫莎美墅待售24隆源公館待售25聚隆城市花園待售26國際商貿(mào)城待售商業(yè)27冠順城待售板塊特點：該板塊為市的核心區(qū)，便利的交通、完善的消費生活配套、且享受有暢達(dá)的信息及成熟的生活氣氛。板塊土地供給日益減少，特別是中心區(qū)及博南片區(qū)，因拆遷本錢及山地多可開發(fā)空間小等因素，更多在售工程均向區(qū)域周邊圍分布。板塊約有9個工程已處于尾盤階段根本售罄，新建在售及待售工程約有接近18個工程，相對于已售罄的工程，在建的新工程品質(zhì)均有所升級。在開發(fā)工程中，百畝以上大盤數(shù)量較少，僅有3個，其余多為幾十畝的小盤工程。板塊價格：目前該板塊地段及品質(zhì)較好工程均價在4000—4800元/平方米之間。地段較偏或品質(zhì)一般的工程均價在在3300—4000元/㎡之間.開展趨勢：因區(qū)域可開發(fā)空間不大，隨著區(qū)域地塊開發(fā)完畢，未來可供給土地將逐步減少，未來將向城市周邊更偏遠(yuǎn)區(qū)域開展。經(jīng)開區(qū)板塊：包括西出口、鴨塘區(qū)、經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域板塊重點參考工程：山與城、依云美鎮(zhèn)、御景天下、潤豐名都、屹東新城、華偉中央城、商貿(mào)城、香山別苑。經(jīng)開區(qū)在開發(fā)工程匯總表序號工程名稱銷售狀態(tài)占地〔畝〕總建面積(萬㎡〕開盤時間1騰龍學(xué)府商城尾盤2012年12月2財富黔城尾盤47.250.332011年9月17日3民生房產(chǎn)尾盤60112011年9月10日4御景天下在售340572012年7月145山與城在售6001362013年7月6開元新城在售96.982013.年8月7香山別苑在售38.5527.252012年12月12日8金地苑三期在售45.849.392012年10月9屹東新城在售561110依云美鎮(zhèn)在售106222013年12月15日11商貿(mào)城在售12后墅后墅緹香在售21.572.552013年3月13經(jīng)緯國際汽車城在售600502012年11月25日14寶恒建材城在售689.311002012年11月17日15華麗園在售7.997.52012年8月2日16公園一號在售200202013年6月28日17華偉中央城在售135.00172010年12月1日18未來城待售3509.985002013年10月19潤峰名都待售78.341820隆源錦都待售11.492.4321天和城待售5317預(yù)計年底22寶恒公館待售2323凱威現(xiàn)代物流城待售4562013.10月左右24萬國城待售90合計1121.45板塊特點：該板塊經(jīng)過十多年的開展，目前雛形初現(xiàn)，初具規(guī)模；因交通暢達(dá)，日常車流量較大，且生活配套及生活氣氛逐步形成。學(xué)院一帶的商業(yè)生活配套較為集中，也比擬成熟；其他區(qū)域如西出口、棉紡廠一帶、經(jīng)開區(qū)核心區(qū)等區(qū)域，生活市政配套都比擬分散，也不完善，生活及為不方便。板塊局部工程已交付使用，但入住率不高，僅有缺乏三分之一的入住率；更多為新建工程，板塊在建新工程中，100畝以上大盤工程占很大比重，普遍都在300—600畝，未來城占地甚至到達(dá)3500畝，總建筑面積達(dá)500萬㎡。板塊價格：目前經(jīng)開區(qū)板塊主流均價在2700—2800元/平方米，位置及品質(zhì)一般工程價格在2500—2600元/平米左右；地段及品質(zhì)較好工程均價可突破3000元/㎡，其中多層產(chǎn)品價格在3200—3400/㎡；西出口及棉紡廠一帶價格較高，均價在3500—3800元/㎡。開展趨勢：隨著區(qū)域各產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)，市政、生活等配套逐步完善，區(qū)域?qū)⒕哂懈恿己玫木幼夥?，但因區(qū)域市場存量巨大，且往下司方向還具有一定的可開發(fā)土地儲藏，隨著后期的供給，預(yù)期未來板塊市場將面臨劇烈競爭。典型案例分析老城區(qū)主要工程根本信息工程名稱所處板塊占地總建容積率綠化率產(chǎn)品形態(tài)戶數(shù)工程進(jìn)度金泉國際新城城區(qū)230畝45萬㎡2.435%一期8棟洋房/9棟高層28F；二期25*27F/28F/33F*高層2522一期為供電局團(tuán)購，已交付，二期即將封頂春城西城區(qū)55畝27.8萬㎡6.838.225-31層高層，一梯四戶、一梯五戶、一梯六戶1400現(xiàn)房老城區(qū)主要工程推售情況工程名稱推售情況銷售情況剩余貨量備注：同行深入訪談首期二期三期金泉國際新城12年開場首推、以洋房及高層為主。一期約1000多戶售罄二期13年8月推840套——一期售1000多套；二期目前銷售將近640套左右。二期剩余200套左右。一期客戶以供電局團(tuán)購為主；二期局部為炒房團(tuán)及客戶，本地客戶主要為企事業(yè)單位職員及本地企業(yè)老板及企業(yè)中高層，平均單價4500元/㎡，周末日入場約30組，約兩年售1640套，平均年去化800套左右。春城2010年首推446套售罄二期500套銷售95%。三期448套售3成一期售罄；二期售485套；三期銷售135套左右；共銷售1066套二期剩余15套、三期剩余313套；共余328套3年銷售1066套，平均年去化350套，價格由一期3000出頭；目前均價4100元/㎡；主要客戶為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)事業(yè)單位職員及本地小老板。經(jīng)開區(qū)主要工程根本信息工程名稱所處板塊占地(畝)總建〔萬㎡〕容積率綠化率產(chǎn)品形態(tài)戶數(shù)工程進(jìn)度依云美鎮(zhèn)經(jīng)開區(qū)108222.4840%一期7*高層16F/17F；北地塊8*小高層16F/19F1000多局部封頂潤峰名都經(jīng)開區(qū)7818333%高層3*26F/小高層4*13F/多層6*5F1200根底工程御景天下經(jīng)開區(qū)開元大道340571.9130%一期建筑共有15棟樓，有多層、小高層(16+1)，高層(26+1)，一期共計670戶。2200局部現(xiàn)房、局部封頂屹東新城經(jīng)開區(qū)56112.440%多層、高層、商業(yè)852即將交付山與城經(jīng)開區(qū)高鐵旁6001362.5355電梯多層、高層、小高層、商業(yè)、酒店、寫字樓綜合體經(jīng)緯汽車城經(jīng)開區(qū)車管所旁6005030%以商業(yè)；專業(yè)市場為主，配套4棟27高層住宅。住宅432套起至7層香山別苑經(jīng)開區(qū)二期3827340%多層、高層、商業(yè)一期1600戶；二期800戶即將封頂華偉中央城經(jīng)開區(qū)135171.838%電梯多層、小高層、1500現(xiàn)房市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品與價格分析戶型以大戶型為主，主要以3室2廳1廚2衛(wèi)和4室2廳1廚2衛(wèi)為主，以2室2廳1廚衛(wèi)為輔，戶型面積分配中多數(shù)樓盤采取多變化以滿足客戶之間的不同選擇、以增強(qiáng)產(chǎn)品的抗風(fēng)險性，高層住宅中普遍都帶花園陽臺。面積分四檔：100㎡以下、100～130㎡、130～160㎡、160㎡以上。多層以130～160㎡為主，高層以100～160㎡為主。市區(qū)新開樓盤多層均價是1500～1700元/㎡，每加/減一層，則遞增/減10～30元/㎡；高層起價是1600～1900元/㎡，每加一層，則遞增20元/㎡，均價是1850～1950元/㎡；市區(qū)二手房交易價格〔多層〕一般為1500～1800元/㎡，二手房交易市場活潑?！惨弧?、市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析市樓盤分為四類，一類已建成并入住的，如銳紅家園、天寶花園、金地花園、貴都花園、錦繡家園、洪森生態(tài)園、綠景春天等，這些樓盤開發(fā)商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市場過渡；一類是建成多年，是房地產(chǎn)市場起步階段的產(chǎn)物，如市府花園、清江公寓、東門景園、瑞林桂園、供電小區(qū)等，已轉(zhuǎn)向二手交易市場；一類是在建但銷售未介入的樓盤，如凱翔名苑、新苑花園、豐球新天地等；一類是在建并銷售或已進(jìn)入認(rèn)籌階段的樓盤，如下對此類樓盤介紹：1、格蘭世家——市格蘭房地產(chǎn)開發(fā)**公司開發(fā)的，是目前黔東南州第一幢經(jīng)省建立廳批準(zhǔn)的第二批建筑節(jié)能試點示工程。建筑面積為32211平方，是一幢32樓高層純住宅的綠色、環(huán)保、節(jié)能大廈。整個工程開發(fā)戶型以平層為主，工程于2006年8月份開工，預(yù)計至2008年9月完工，總投資約為4500萬元。其銷售價格按套建筑面積作為合同計價方式。戶型面積〔套〕：75㎡、113㎡、124㎡為主。價格分布為住宅底層起價1960元/㎡，每上一層，則銷售價格遞增，遞增幅度大致分為1～10層為10元/㎡，11～20層為15元/㎡，21層至頂層為20元/㎡，第31層銷售為2660元/㎡，均價為2200元/㎡；折算成建筑面積計價的方式，其價格為住宅底層起價1568元/㎡，第31層銷售價格為2128元/㎡，均價為1760元/㎡。物管費是0.80元/㎡，電梯由開發(fā)商保修十年。付款方式分為按揭〔首付先交3.80萬元，封頂時將首付余款交清，其余由銀行辦理按揭〕和分期付款〔付款比例為541型〕。2、格蘭時代——是市格蘭房地產(chǎn)開發(fā)**公司與格蘭世家、格蘭美地同時開發(fā)的一幢多層綜合商住樓，格蘭時代建筑面積3108平方，其中商業(yè)用房為719.41平方，是一棟商住兩用的臨街建筑。格蘭時代工程商品房住宅局部絕大局部為還遷安置房，戶型以平層為主。格蘭時代底層臨街面設(shè)計為九個獨立門面，其面積大到86．93平方，小到52．04平方不等，層高分別為6.3、5.9、5.5、5.1、4.9米，合理的商鋪戶型可供選擇。該工程于2006年6月份開工，至2007年1月完工，總投資約1000萬元?，F(xiàn)除臨街商鋪仍有未售出外，住宅已銷售完畢。3、現(xiàn)代花園——是黔東南州鑫興房地產(chǎn)開發(fā)**公司開發(fā)?？偨ㄖ娣e80000㎡，包括8棟高層〔16層〕和三棟多層。一期〔含三棟多層〕已開發(fā)完畢。戶型以3室2廳1廚2衛(wèi)、4室1廳1廚2衛(wèi)1花園陽臺為主，面積以137㎡和170㎡為主。銷售價格分為高層：〔一層〕1658元/㎡、〔二層〕1668元/㎡、〔三層〕1688元/㎡、以上每一層遞增20元/㎡，均價為1792元/㎡；多層〔7層，67躍式〕均價為1588元/㎡。上述價格可打9.8～9.5折。高層物管費是0.80元/㎡；多層物管費是0.40元/㎡。多層已根本售罄。4、金地苑——是市宏偉房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。位于市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)車管所旁，距離市中心8.5公里。以多層住宅開發(fā)為主，現(xiàn)開發(fā)一期并進(jìn)展期房預(yù)售。銷售價格為1008、1058、1088、1078、1058、1048元/㎡，均價為1056元/㎡。由于地處偏僻，所以顯然其住宅銷售價格低于市區(qū)價格。5、金色家園——金馬房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。建筑面積60750.71㎡，開發(fā)期為～，由1棟高層裙樓+住宅組成，低下3層裙樓為商業(yè)，共計30層。住宅起價〔第4層〕：1980元/㎡，每上一層則價格遞增20元/㎡。物管費是1元/㎡?，F(xiàn)主體已根本建成，在進(jìn)展預(yù)售。均價為2188元/㎡。6、時代廣場——黔東南州時代房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，由藍(lán)色桎焰地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理銷售。工程總投資約5000萬元，總建筑面積為40442㎡，共28層，其中住宅23層，建筑總高度99米，由A、B棟組成，16種戶型，面積149.40～255.52㎡不等。配有地下停車位、1200㎡空中花園和約800㎡的休閑會所?，F(xiàn)已建至7層，未開場正式銷售，處于認(rèn)籌階段。開盤價格預(yù)計在2000元以上。7、豐球綠都——豐球房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。占地200畝，總建筑面積達(dá)18萬㎡，以多層為主。分二期開發(fā)，二期〔華庭苑和2棟小高層〕總建筑面積約9萬㎡，近500套，由多層、小高層和臨街商鋪組成，戶型以三房為主，二房和四房為輔，主力戶型面積在130～165㎡左右，局部戶型是立面戶型，已根本銷售完畢。其銷售均價為1650元/㎡。8、雍華豪庭——黔東南州雍華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。占地面積8517.66㎡,由多層和12層的小高層組成，有1200㎡的購物廣場〔現(xiàn)主要是家俱市場〕，戶型以3室1廳1廚2衛(wèi)和3室2廳1廚2衛(wèi)為主，面積為91～143㎡。多層均價為1700元/㎡，住宅仍有少量未售。9、銳博大廈——黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。建筑面積16000㎡。18層電梯房，二層以下商場、車庫，三層以上為住宅。戶型有4室2廳2衛(wèi)1廚1書房〔160㎡〕、4室2廳2衛(wèi)1廚〔161㎡〕、3室2廳2衛(wèi)1廚〔126㎡/142㎡〕?，F(xiàn)主體已封頂。銷售價格為：1888～2038元/㎡〔3～18層〕，每層遞增10元/㎡，均價為1963元/㎡。10、銳馨鑫園——黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。建筑面積85805㎡，占地面積8788.96㎡，其中商業(yè)面積20547㎡，住宅面積65258㎡，共450套住宅。由五層商業(yè)裙樓＋21層3棟住宅組成，共26層雙電梯高層建筑，住宅為為紫荊苑、郁金園、水晶閣，配置有450個商用停車位。戶型以4室2廳1廚2衛(wèi)和3室2廳1廚2衛(wèi)為主，面積120～170㎡?，F(xiàn)已建至5～7層。銷售起價為：1718、1698、1708三檔，每遞增一層增加20元/㎡，均價為1900元/㎡。11、賢哲大廈——是都勻精康達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。建筑面積19034㎡，高96米，26層，地下車庫一層，建筑期限是～。主體已根本完工，現(xiàn)正進(jìn)展預(yù)售。其銷售價格起價為〔住宅第四層算起〕：1680元/㎡，每層遞增20元/㎡，均價是1878元/㎡。12、·帝苑——房地產(chǎn)公司開發(fā)，由建華地產(chǎn)參謀公司代理銷售。其由理想家園和帝苑組團(tuán)組成。理想家園〔多層〕已銷售完畢〔均價為1650元/㎡〕，帝苑為高層〔29層〕，1～2層為商場，3層以上為住宅，戶型以3室1廳2衛(wèi)、2室2廳2衛(wèi)為，面積分為三檔：89㎡、120～140㎡、170㎡?，F(xiàn)認(rèn)籌階段，預(yù)計起價1700元/㎡，均價2000元/㎡。13、碧海云天——多層住宅和小高層〔11〕組成。多層銷售均價為1480元/㎡，小高層起價為1568元/㎡，每層遞增20元/㎡，均價為1668元/㎡。14、博南新區(qū)世紀(jì)城——東升房地產(chǎn)公司開發(fā)。占地26公頃，總建筑面積45萬㎡，固定投資達(dá)4.8億元，預(yù)計2009年全面建成，其是黔東南州目前最大的一宗房地產(chǎn)工程。其由青青家園、鯤鵬家園、金果苑、金湖華庭和龍隱山莊〔在建〕組成。除龍隱山莊外，其余分工程已銷售完畢。其中金果苑〔多層〕均價：1720元/㎡。15、凱旋公寓——位于城市商業(yè)中心地區(qū)，該工程已根本建成，是3棟高層加底層裙樓的建筑，已根本銷售完畢。經(jīng)開區(qū)主要工程推售情況工程名稱推售情況推貨套數(shù)銷售套數(shù)剩余貨量備注：同行深入訪談首期二期三期依云美鎮(zhèn)13年8月開盤、1*-7*共7棟推盤約750套正在規(guī)劃——約750一售80%；銷售約500套一期余250套；公寓剩余貨量較多?？蛻粢员镜貫橹?，其次為江浙、、一帶、大局部為投資客戶。局部為企事業(yè)、教師團(tuán)購優(yōu)惠；主要以3房為主。工程及園林規(guī)劃較好，起步價為2780元/㎡，平均單價為3100左右。該樓盤在區(qū)域銷售較好。御景天下2013年7月首開600套左右二期在售約800多套規(guī)劃中一二期共推1400套一期銷售率9成約售500套；二期售6成約480套；共計約980套一期剩余100套、二期剩余320多套；合計余420套一期年底交房入住，二期局部現(xiàn)房，三期準(zhǔn)備開工.以三房、四房為主，一期以多層為主，一棟168戶，5+1退臺式花園洋房，客廳大開間4.6米。住宅均價3800元/㎡；商鋪單價20000元/㎡。目前一天來訪客戶3組，最近推出10套特價房。單價3380元/㎡；潤峰名都認(rèn)籌————目前已認(rèn)籌300組客戶左右?！F(xiàn)階段認(rèn)籌，以辦卡招攬客戶，辦288元會員卡贈送4㎡。另有局部家具及價格優(yōu)惠。大局部客戶為縣城及下司客戶，另有局部鄉(xiāng)村移民客戶；預(yù)計2013年底推售。主要以3房為主；預(yù)計售價2800元/㎡。屹東新城2013年7月一期約推500套，待售500多300200經(jīng)開區(qū)拆遷戶團(tuán)購為主，以及在做生意的外地人：兩廣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企事業(yè)單位；自住及投資均占一定比例，日入場6-8組。起價2980元/㎡，均價3100元/㎡，最高價3300元/㎡；多層較為熱銷，熱銷戶型為100—120㎡山與城2013年7月一期約推416套————416銷售率80%銷售約300套116套電梯洋房較熱銷，均價3400元/㎡；高層均價2700元/㎡；現(xiàn)場實景銷售，有3套臨時樣板，銷售情況良好。經(jīng)緯國際汽車城2012年11月首開推兩棟216套————216套43套173所有樓層一口價2480元/㎡；受移民城工程營銷，住宅銷售不理想；商業(yè)銷售較好9000-12000元/㎡，已進(jìn)駐19家4S店；住宅客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。商業(yè)客戶以、、、為主。香山別苑首期1600戶二期2012年11月銷售二期推600套已售9成約540套60套一期入住率僅有三分之一；二期均價約2700—2800元/㎡；銷售較為理想華偉中央城2010年底推一期約506套已售罄二期994戶一期506；二期994一期售罄；二期售9成；共售1400套100套三年銷售1400套，年均銷售500套左右；住宅均價3100元/㎡；50多套商鋪去年推，目前余4套，均價1.8萬/㎡；日入場量8-10組小結(jié)：2011——2012年市場開工是量大增，預(yù)計兩到三年市場將迎來巨量供給。整體市場去化量穩(wěn)定，年去化量在5000套左右，單個工程年去化在300至500套左右，較多工程以團(tuán)購及提前認(rèn)籌的形式，到達(dá)開盤短時間放量；局部品質(zhì)工程年去化量達(dá)600至800套。經(jīng)開區(qū)市場逐步出現(xiàn)兩極分化趨勢，熱點區(qū)域集中于開元大道中昊大道路口，以及開發(fā)區(qū)中心區(qū)、高鐵站附近片區(qū)，熱點區(qū)域工程銷售較為理想，向西因開發(fā)工程少，且比擬散，市場趨冷，如經(jīng)緯汽車城住宅產(chǎn)品推盤銷售情況一般。經(jīng)開區(qū)高層產(chǎn)品主流走量均價在2700—2800元/㎡左右，突破3000元阻力較大；多層產(chǎn)品較受歡送，均價達(dá)3200—3400元/㎡，且較為熱銷，高層產(chǎn)品價值未能或市場認(rèn)同；近年整體市場銷售均價上漲較快，年均漲幅在20%左右，隨著市場放量及競爭加劇，特別是按本錢價銷售的經(jīng)開區(qū)移民城工程的推進(jìn)，預(yù)計價格漲幅將有所收窄，經(jīng)開區(qū)價格上漲動能有限。老城區(qū)銷售價格隨地段及品質(zhì)有所分化，均價區(qū)間從3500—4800元/㎡，且品質(zhì)好的高價工程去化不受影響，預(yù)計市場正從根本居住需求，向品質(zhì)居住升級，對于品質(zhì)工程市場價格承受度較高。開放的市場及競爭壓力，導(dǎo)致市場營銷模式趨向多元化，多個樓盤啟用港臺明星代言等。促銷手段也較為豐富，如團(tuán)購價、教師節(jié)送禮、送家電、送裝修、老帶新、額外折上折、一口價房源、1元認(rèn)籌獲巨量優(yōu)惠等促銷。目前市場走量較好戶型產(chǎn)品為120㎡左右三房，其次為140平左右四房戶型，再次為5+1產(chǎn)品，三房為需求主流；滯銷產(chǎn)品多集中在一二層底層單位及單價較高的的高樓層單位，以及超過170㎡以上大戶型、200㎡以上復(fù)式戶型，且復(fù)式戶型銷售價格低于標(biāo)準(zhǔn)層戶型產(chǎn)品。經(jīng)開區(qū)客群以投資占主導(dǎo)，占比達(dá)70%，自住僅占30%；其中來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)占較大比例，其次為購置力較弱的年輕人，白天在老城區(qū)上班，晚上居住經(jīng)開區(qū)，及來自市區(qū)的企事業(yè)單位員工、生意人也占一定比重，但都以投資為主。老城區(qū)客群以首次置業(yè)及二次剛改自住為主，預(yù)計占70-80%，投資占20-30%。經(jīng)開區(qū)已交付工程入住率僅有3成，老城區(qū)工程空置率在20-30%左右。大盤工程集中于經(jīng)開區(qū)，未來區(qū)域?qū)⒚媾R巨大競爭壓力，如投資受抑，將面臨一定風(fēng)險；老城區(qū)市場供給緩和，剛需強(qiáng)勁，區(qū)域市場相對更良性，風(fēng)險更可控。整體市場效勞業(yè)開展快速，且市場根底良好，對商業(yè)物業(yè)需求旺盛，且市場投資氣氛濃厚，預(yù)計商業(yè)及寫字樓物業(yè)存在較大開展空間。六、房地產(chǎn)市場消費者分析1、消費群體近幾年的住宅交易中,25～34歲所占比例最大，為54%；24歲以下及35～54歲人群相對持平，分別為21%、22%；其余為3%。這一年齡構(gòu)成顯示出的明顯特征,主要是60年代和70年代出生的購房者正處于婚育階段,具有巨大的住宅需求。同時,這些人群不僅事業(yè)成功,而且具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力,超前的消費意識,因此成為市當(dāng)前購房者的主流。此外,外來流動人口的增加,導(dǎo)致市家庭和非家庭住戶迅速增長,這一群體在住房需求上已形成一大亮點。2、影響消費者購房決策的重要因素隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，價格因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置〞和“房型〞兩個因素成為消費者購房時考慮的主要因素。其次是物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境。3、需求總量將繼續(xù)增長目前國人均住房面積21．4㎡,市人均住房面積24．8㎡,已超過全國指標(biāo)3．4㎡。人均到達(dá)35㎡就算得上較為寬闊、舒適的標(biāo)準(zhǔn)。目前,我國城市家庭人口平均為3．12人,市為3．2人,高出0．08人。按35㎡的標(biāo)準(zhǔn),3口之家的居住空間應(yīng)不得小于100㎡,因此市的居住需求中,很大一局部是屬于改善居住條件的需要,而這局部需求的彈性非常大。4、消費對象白領(lǐng)階層——工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。政府公務(wù)員——在政府等機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作，工作穩(wěn)定，有一定的積蓄，有一定的灰色收入。投資者——指手頭有大量的閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。二次置業(yè)者——需要改善住房條件、生活比擬富裕的局部置業(yè)群體。周邊縣市的居民——由于工作、生活及投資原因，須置業(yè)的。市房地產(chǎn)市場主要以自住需求為主，投資性需求較低。這可從近幾年開發(fā)的樓盤入住率較高及二手房交易市場鮮見近幾年的樓盤交易可知，住宅需求旺盛。七、市房地產(chǎn)市場總體評述與開展趨勢分析〔一〕、房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資持續(xù)較快增長，市場供求總量根本平衡，供求構(gòu)造根本合理，市場體系根本完善，市場主體成熟理性，市場秩序規(guī)有序，市場信息進(jìn)一步完善，一批上檔次的住宅小區(qū)相繼建成，改善了市民居住條件，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，城市品位進(jìn)一步提升。2004年通過鵬程國家認(rèn)證中心房地產(chǎn)行政管理ISO90001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，標(biāo)志著市的房地產(chǎn)行政管理與國際接軌。2004年在房地產(chǎn)開發(fā)方面，完成投資額3.92億元，比上年增長47.68％，占固定資產(chǎn)投資31.57％；商品房開工面積47.31萬平方米、竣工面積26.64萬平方米、銷售面積34.18萬平方米，分別比上年增長23.85％、2.85％、51.84％；商品房銷售金額4.33億元，比上年增長60.31％；為市級地方財政提供2130萬元稅金，比上年增長25.19％，進(jìn)一步穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)在市國民經(jīng)濟(jì)中的地位。2003年12月至2004年5月,全市房地產(chǎn)新開工面積17．68萬平方米,比去年同期增長14%;竣工面積16．35萬平方米,增長254．27%;銷售面積16．79萬平方米,增長59%;銷售金額2．29億元,增長80%。同時,2004年5月市商品房平均銷售價格已增至每平方米1185元,創(chuàng)歷史新高。2004年1月至4月,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總額1．33億元,比上年同期增長98．917%。市房地產(chǎn)開展主要以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔。商業(yè)地產(chǎn)〔在此僅指底商+住宅形式〕在城區(qū)除中博商業(yè)街和金井源裝飾建材城外，僅在城區(qū)邊緣處有龍井建材市場和凱峰建材市場。住宅開發(fā)按城市的方位分為五個版塊，即：南區(qū)版塊和西南區(qū)版塊〔統(tǒng)稱下端〕、北區(qū)版塊〔上端〕、西區(qū)版塊〔中端〕、東南區(qū)版塊。1、南區(qū)版塊及西南區(qū)版塊由于鄰近政府重點開展的區(qū)域——市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，致使此兩版塊的房地產(chǎn)市場開展迅速，其近三年的樓盤開發(fā)量占整個市區(qū)開發(fā)總量的70%～80%，樓盤品質(zhì)也越來越人性化、智能化、景觀化。近年來，市的城區(qū)建立將重點置于南區(qū)及西南區(qū)，努力打造環(huán)境一流、配套設(shè)施完善、生活便捷的城南居住社區(qū)及行政政務(wù)區(qū)。通過近幾年的建立，隨著金地花園、貴都花園、天一商貿(mào)城、銳紅家園、天寶花園、豐球綠都等高品質(zhì)樓盤的建成及占地26公頃的博南新區(qū)世紀(jì)城的建成和逐步完善，使老城區(qū)的居民漸漸將居住地遷移到此，盡而帶動了整個南片區(qū)的房地產(chǎn)開展及房地產(chǎn)需求旺盛的勢頭，順而帶動西南區(qū)版塊的住宅市場。而體育館及休閑配套設(shè)施的落成，進(jìn)一步提升了南區(qū)在城市居民心中的認(rèn)同度。眾多房地產(chǎn)商看重南區(qū)版塊的房地產(chǎn)市場，紛紛在此圈地開發(fā)，如現(xiàn)在正在建立銷售的博南新區(qū)之龍隱山莊、金色家園、·帝苑、時代廣場、豐球新時代等。隨著南區(qū)的成熟，政府逐步將城市擴(kuò)開展重點放在西南區(qū)。此區(qū)在市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，環(huán)城西路及迎賓大道的修通，使該區(qū)與西區(qū)、南區(qū)連成一片，隨著南汽車站的建成及經(jīng)濟(jì)圓區(qū)的建立，將會帶眾多住宅的消費人群。近年，知名開發(fā)商在此區(qū)圈地開發(fā)，如銳紅房開公司開發(fā)的銳馨鑫園、豐球集團(tuán)的工程、一開發(fā)商的大體量的高層住宅小區(qū)——瀚林華庭等。永豐東路的開通，使城區(qū)連通西南區(qū)和南區(qū)更加便捷，也促使永豐東路的房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟，此路段有現(xiàn)代花園、碧海云天和靜馨苑。2、北區(qū)版塊是的傳統(tǒng)生活社區(qū)，近年來也開發(fā)了一些樓盤，但由于該區(qū)地處山地、老房子較多〔拆遷困難〕，且生活環(huán)境及市政設(shè)施較差，房地產(chǎn)開發(fā)本錢較大，多數(shù)開發(fā)商均放棄此處。該區(qū)的樓盤開發(fā)量占整個市區(qū)開發(fā)總量的10%～15%，且新開盤的少〔僅有賢哲大廈、綠景春天、格蘭世家、洪森紫陽苑〕，多為06上半年前的樓盤。3、西區(qū)版塊是的傳統(tǒng)商業(yè)繁華地區(qū)，區(qū)有中博商業(yè)街、營盤西路步行街、大小十字商圈及西邊的批發(fā)市場——金玉商貿(mào)城等商業(yè)設(shè)施，人流量大，是城區(qū)居民日常消費的主要地點。由于規(guī)劃、地價及商業(yè)開展考慮的原因，此處樓盤多建成底鋪加高層住宅的形式。政府將城市零售商業(yè)開展重點放在該片區(qū)。由于此處的商業(yè)價值高，至使土地本錢過高，且政府規(guī)劃的原因，此處樓盤的開發(fā)量也僅占到整個市區(qū)開發(fā)總量的10%～15%。樓盤以05年前開發(fā)的居多，06～07年的樓盤有凱旋公寓、中銀港、雍華豪庭、長龍公寓等。4、東南區(qū)版塊是原城市郊區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，隨著環(huán)城南路的修通及民族商貿(mào)街和環(huán)城南路美食街的開發(fā)，也有一個較