某辦公家具生產(chǎn)公司投資選址建議報告書（討論稿）寧工投（房）字-15067號初鑒于對投資人的狀況有待進一步理解，本報告尚未完整，僅供投資人和內(nèi)部人員參考！第一章項目概況一、項目介紹（略）二、項目市場分析：（一）行業(yè)重要監(jiān)管狀況、法律法規(guī)及行業(yè)政策1、行業(yè)監(jiān)管體制及重要部門我司屬于家具制造業(yè)（C21）。中國工業(yè)和信息化部為家具制造業(yè)行政主管部門，負(fù)責(zé)行業(yè)的宏觀管理，研究制訂并組織實施行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，提出總量平衡、構(gòu)造調(diào)節(jié)及產(chǎn)業(yè)布局，協(xié)調(diào)解決行業(yè)運行發(fā)展中的有關(guān)問題并提出政策建議等。中國輕工業(yè)聯(lián)合會和中國家具協(xié)會協(xié)助制訂家具行業(yè)政策，負(fù)責(zé)制訂行業(yè)原則，監(jiān)測分析行業(yè)運行，統(tǒng)計并公布行業(yè)信息，向政府部門提出有關(guān)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和法律法規(guī)建議。2、行業(yè)法律法規(guī)和行業(yè)政策（1）法律法規(guī)行業(yè)涉及的法律法規(guī)重要涉及安全生產(chǎn)、環(huán)保、質(zhì)量管理、消費者權(quán)益保護等方面的法律法規(guī)，具體涉及：《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國環(huán)保法》、《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》等有關(guān)法律法規(guī)。（2）重要行業(yè)政策3、出口政策我國激勵家具出口。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《有關(guān)提高勞動密集型產(chǎn)品等商品增值稅出口退稅率的告知》（財稅〔〕144號），自12月1日起，家具的退稅率由11%提高到13%。6月3日，財政部、國家稅務(wù)總局《有關(guān)進一步提高部分商品出口退稅率的告知》（財稅〔〕88號），自6月1日起家具產(chǎn)品的退稅率進一步提高到15%。（二）家具行業(yè)發(fā)展概況家具作為人類生活不可或缺的必需品，與人們生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂等活動親密有關(guān)，是當(dāng)代生活方式的載體。家具是一種兼具實用性和藝術(shù)性雙重屬性的產(chǎn)品，既要含有較強的實用價值，又要符合人們的審美情趣。家具產(chǎn)品的特性決定家具行業(yè)在經(jīng)濟社會中的重要地位，隨著著全球經(jīng)濟的不停發(fā)展，全球家具產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展。（三）行業(yè)競爭狀況和市場化程度公司重要產(chǎn)品為辦公家具，辦公家具行業(yè)的競爭狀況和市場化程度與公司業(yè)務(wù)發(fā)展親密有關(guān)。（四）市場需求、變動趨勢及其因素1、辦公家具市場需求及變動趨勢辦公家具作為人們工作、生活的重要消費品，含有剛性需求，并且與世界各國經(jīng)濟水平緊密有關(guān)。北美、歐洲等世界重要經(jīng)濟體經(jīng)濟發(fā)達、人均收入高、辦公條件好，對辦公椅消費需求從金額上看占全球的大部分，中國、俄羅斯等新興市場近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展辦公椅需求增加快速。（五）行業(yè)利潤水平的變動趨勢及變動因素1、產(chǎn)品價格分析現(xiàn)在市場上品牌較多，產(chǎn)品定位涵蓋高中低檔，不同品牌不同系列的產(chǎn)品價格跨度較大。由于目的客戶群以及產(chǎn)品定位不同，造成不同公司的不同產(chǎn)品在研發(fā)設(shè)計、原材料選擇、生產(chǎn)制造等各環(huán)節(jié)投入不同，在一定程度上造成終端產(chǎn)品價格不同。普通就一款產(chǎn)品本身而言，在面世之初價格較高，之后隨著技術(shù)的不停成熟、產(chǎn)品品質(zhì)的不停穩(wěn)定以及市場的哺育，產(chǎn)品的價格會逐步下降而后趨于平穩(wěn)。行業(yè)內(nèi)含有一定規(guī)模和技術(shù)實力的公司，通過不停豐富產(chǎn)品系列、開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品、提高產(chǎn)品技術(shù)含量和產(chǎn)品品質(zhì)，以保持較高價值水平，獲取較高的產(chǎn)品附加值。2、行業(yè)利潤水平及變動分析普通產(chǎn)品的生產(chǎn)屬于傳統(tǒng)制造業(yè)范疇，產(chǎn)品技術(shù)含量及工藝水平不高，參加行業(yè)競爭的公司眾多；缺少自主知識產(chǎn)權(quán)，造成仿造現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，整體毛利率較低并且波動較大。行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先公司由于含有較強的研發(fā)設(shè)計能力和品質(zhì)管理能力，走產(chǎn)品中高端路線等差別化競爭方略，不停提高產(chǎn)品技術(shù)含量和品質(zhì)，首先，隨著檔次提高而提高產(chǎn)品附加值；另首先，憑借擁有自主知識產(chǎn)權(quán)等競爭優(yōu)勢形成的議價能力，從而能夠持續(xù)保持較高的毛利率水平。（六）影響行業(yè)發(fā)展的有利和不利因素1、有利因素（1）產(chǎn)業(yè)政策支持年《輕工業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃》指出，要“加緊家具、五金、塑料等行業(yè)重點專業(yè)市場建設(shè)，進一步發(fā)揮專業(yè)流通市場的作用，增進國內(nèi)消費。支持國內(nèi)有實力的公司實施本地化生產(chǎn)，拓展國際市場，擴大產(chǎn)品覆蓋面，提高自主品牌的出名度和競爭力”；年，《中國家具行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》指出，“家具行業(yè)要堅持自主創(chuàng)新，提高家具生產(chǎn)管理水平，提高家具生產(chǎn)的自動化水平。運用綠色環(huán)保的新材料、新技術(shù)，開發(fā)功效性產(chǎn)品，滿足消費者個性化需求”；年《中國家具產(chǎn)業(yè)升級指導(dǎo)意見》指出，要“加強家具原則化工作，加緊實施品牌戰(zhàn)略，提高家具行業(yè)整體的品牌意識，努力扶持部分國家級名牌轉(zhuǎn)變?yōu)閲H名牌”。國家產(chǎn)業(yè)政策支持成為本行業(yè)健康快速發(fā)展的巨大推動力量。（2）產(chǎn)業(yè)升級加緊，高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移初露端倪隨著國際分工不停向縱深發(fā)展，產(chǎn)業(yè)分工中生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)已經(jīng)由歐美日等發(fā)達國家向發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，并且初級制造階段的轉(zhuǎn)移已經(jīng)基本完畢。我國公司在這種國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移背景下，不停做強做大，特別是出口型公司，其產(chǎn)品開發(fā)能力、質(zhì)量控制能力和成本控制能力相對較強。（3）市場需求穩(wěn)定增加辦公家具消費需求取決于消費人群數(shù)量、人均收入、消費觀念等因素。北美、歐洲等地的人口數(shù)量總體處在緩慢增加階段，但人均收入較高、家具消費能力相對較強，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的市場規(guī)模，產(chǎn)業(yè)成熟度較高，市場需求保持長久穩(wěn)定增加。以中國為代表的新興市場，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，人民收入的提高，消費觀念和消費水平不停增強，市場需求將持續(xù)增加，發(fā)展空間巨大。2、影響行業(yè)發(fā)展的不利因素（1）成本優(yōu)勢削弱近年來，原材料價格總體呈上漲趨勢；國內(nèi)人口紅利逐步消失，沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)“招工難”現(xiàn)象，我國勞動力成本將不停上漲；土地、能源等價格也呈不停上漲趨勢；再加上人民幣持續(xù)升值，我國產(chǎn)品出口優(yōu)勢被逐步削弱。（2）同質(zhì)化競爭激烈、行業(yè)總體技術(shù)水平仍待提高盡管近年來本行業(yè)整體制造水平和創(chuàng)新能力得到了明顯提高，但由于國內(nèi)知識產(chǎn)權(quán)保護體系不完善，現(xiàn)在多數(shù)公司研發(fā)投入有限、研發(fā)人才局限性、產(chǎn)品種類不夠豐富，造成產(chǎn)品市場競爭激烈。（3）銷售渠道掌控能力單薄從產(chǎn)業(yè)鏈掌控能力看，我國公司制造和組裝環(huán)節(jié)能力較強，但產(chǎn)業(yè)重要增值環(huán)節(jié)——商業(yè)流通、終端銷售環(huán)節(jié)較單薄。國際市場來看，歐美、日本等發(fā)達國家的銷售渠道重要掌握在出名品牌商、連鎖銷售商、進口商、系統(tǒng)集成商、合約商等公司手中，現(xiàn)在我國公司要進入國際市場只有借助其銷售渠道，我國公司議價能力有限，產(chǎn)品利潤率被擠壓；國內(nèi)市場發(fā)展不成熟，尚未出現(xiàn)含有較高出名度的零售商和品牌商，一定程度上制約了我國椅業(yè)公司的發(fā)展。（七）行業(yè)技術(shù)水平和技術(shù)特點產(chǎn)品的技術(shù)水平重要取決于研發(fā)設(shè)計水平和工藝技術(shù)及裝備，研發(fā)設(shè)計水平?jīng)Q定了公司的創(chuàng)新能力，工藝技術(shù)及裝備水平?jīng)Q定了一種公司產(chǎn)品的精加工能力和專業(yè)化水平。（八）行業(yè)經(jīng)營模式在全球國際貿(mào)易中，發(fā)達國家普通側(cè)重于技術(shù)研究、渠道建設(shè)、品牌運行并保存部分高端產(chǎn)品的制造，發(fā)展中國家重要從事生產(chǎn)制造。從盈利模式來看，普通狀況下，從事技術(shù)研發(fā)和品牌銷售的公司比從事生產(chǎn)制造的公司能獲得更高的利潤水平?，F(xiàn)在國內(nèi)大部分生產(chǎn)商以O(shè)EM方式經(jīng)營，而某些含有豐富行業(yè)經(jīng)驗、含有自主開發(fā)能力的生產(chǎn)商已經(jīng)實現(xiàn)從OEM過渡到ODM模式，通過加大研發(fā)投入，加強供應(yīng)鏈管理，提高自動化水平，打造自主品牌，建立營銷渠道，提高行業(yè)地位，獲得較高的盈利水平。（九）行業(yè)的周期性、季節(jié)性與區(qū)域性特性1、周期性特性受經(jīng)濟發(fā)展水平、消費能力、消費習(xí)慣等因素影響，行業(yè)無明顯的周期性特性。2、季節(jié)性特性辦公家具作為人們工作、生活的日慣用品，含有剛性需求，無明顯的季節(jié)性特性。3、區(qū)域性特性我國辦公家具生產(chǎn)公司重要集中在珠三角和長三角地區(qū)。（十）與上下游行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性三、公司經(jīng)營現(xiàn)狀（略）第二章項目投資選址分析：工業(yè)園區(qū)介紹：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、投資須知等江南地區(qū)國家級-江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，主導(dǎo)行業(yè)：汽車、電子信息、智能電網(wǎng)、軟件等；交通：公交、地鐵、高速、鐵路等；江寧開發(fā)區(qū)地處沿海和長江經(jīng)濟發(fā)展帶的交匯處，位于華東中心都市南京市都市圈內(nèi)，距市中心僅7公里；開發(fā)區(qū)對外對內(nèi)交通便捷。已經(jīng)投運的地鐵一號線南延線、機場線和三號線及滬寧、寧杭、寧馬、寧蕪等多條高速公路貫穿園區(qū)，亞洲最大的鐵路樞紐--南京南站緊鄰園區(qū)，繞越公路、寧溧路、將軍路、寧丹路等多條交通干道與南京主城無縫對接；已形成汽車、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，智能電網(wǎng)、軟件及將來網(wǎng)絡(luò)兩大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，航空制造、生命科學(xué)兩大將來優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。投資寶典：敢說是寶，皆因我方曾引進過一家國內(nèi)上市公司入園，其中流程奧秘略知一二；1）、只歡迎“世界500強、上市公司等頂尖公司或真正的一流高科技公司“，這樣的公司仿佛不多??！2）、土地價格較高，現(xiàn)在已到約80萬/畝，我方引進的公司當(dāng)時是38萬/畝（實際合同價是30萬/畝，為什么？由于稅收較高)3）、土地價格能夠商議，但是不管什么公司，稅收不得低于30萬/畝（合同中明確的），如果少于100畝地則還要高??！乖乖隆地洞注：在江寧行政區(qū)域內(nèi)，各鎮(zhèn)街道工業(yè)園區(qū)的招商工作重要由江寧經(jīng)開區(qū)統(tǒng)一管理運行。（2）省級-雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，主導(dǎo)行業(yè)：軟件電子信息、文化創(chuàng)意、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等；雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)屬于南京市衛(wèi)星城--板橋新城的一種重要構(gòu)成部分，板橋新城總規(guī)劃面積60.4平方公里，規(guī)劃居住人口達35萬人。為適應(yīng)對接河西新城發(fā)展的需要，雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)形成以“電子信息、文化創(chuàng)意、生產(chǎn)性服務(wù)”等科技研發(fā)、總部經(jīng)濟類的產(chǎn)業(yè)布局新思路。投資須知：因處在主城，土地價格高達100萬左右。（3）省級-江寧濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主導(dǎo)行業(yè)：先進制造業(yè)、電子信息、新能源、新材料等交通：公路、航空等，距南京主城25公里，距南京長江三橋12公里，距江寧東山新市區(qū)20公里，距安徽鋼城馬鞍山市8公里，是江蘇實施沿江開發(fā)的第一站。以先進裝備制造業(yè)為定位，重點發(fā)展機械裝備制造、電子電力設(shè)備制造、專用及通用設(shè)備制造、交通運輸設(shè)備制造等先進裝備制造業(yè)，主動哺育電子信息、新能源、新材料等高端產(chǎn)業(yè)。公司投資須知：1）、土地價格較高，現(xiàn)在已到約60萬/畝（據(jù)南京市政府文獻規(guī)定的江寧區(qū)工業(yè)土地出讓價）2）、土地指標(biāo)緊張，可供新出讓土地甚少。（4）省級-溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)溧水位于江蘇省西南部，是南京的南大門，南京都市圈的核心區(qū)域之一。南京溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于寧杭城鄉(xiāng)和經(jīng)濟發(fā)展帶，境內(nèi)有寧杭、寧高、沿江三條高速公路和123、243兩條省道，寧杭高鐵、溧馬高速穿區(qū)而過，是南京市南部重要的制造業(yè)基地之一。南京溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，12月經(jīng)國家發(fā)改委審核通過了省級開發(fā)區(qū)認(rèn)證，轄區(qū)面積為138平方公里，其中建成區(qū)面積達32平方公里，規(guī)劃區(qū)面積為60平方公里。園區(qū)現(xiàn)有公司600多家，其中規(guī)模公司155家。建有食品產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)維電器園、長安汽車園、航空產(chǎn)業(yè)園及國際物流社區(qū)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、汽車4S園等特色園區(qū)，其中江蘇溧水航空產(chǎn)業(yè)園為省級特色園區(qū)。投資須知：土地價格32萬/畝（是江寧的50%），其它投資規(guī)定也低于江寧。江北地區(qū)省級-六合經(jīng)濟開區(qū)六合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)于1993年經(jīng)江蘇省人民政府同意設(shè)立（蘇政復(fù)【1993】60號），于正式起步開發(fā)。9月六合區(qū)委、區(qū)政府對開發(fā)區(qū)實施擴容升級，將六合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與中山科技園、雄州工業(yè)園、程橋服裝工業(yè)園、橫梁食品工業(yè)園、四橋產(chǎn)業(yè)園整合，擴容后的開發(fā)區(qū)代管龍池街道、程橋街道，形成“一區(qū)五園帶兩街”發(fā)展構(gòu)架。

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：高端裝備制造業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)；投資須知：土地價格37萬/畝（約為江寧的50%），其它投資規(guī)定也低于江寧。省級-浦口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主導(dǎo)行業(yè)：生物醫(yī)藥、電子信息、軌道交通、裝備制造、新能源新材料等交通：隧道、高速、港口等浦口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新區(qū)位于浦口區(qū)中部橋林，與南京高新區(qū)、江北新城共同構(gòu)成浦口快速發(fā)展的三大板塊。新區(qū)距主城約20公里，車程約25分鐘，多條過江通道將新區(qū)與主城直接相連;長江三橋連接線、滬蓉高速、寧淮高速、寧巢高速、寧滬高鐵、南京繞城公路、寧烏公路穿區(qū)而過，南京第一條過江隧道緊鄰新區(qū)北端，規(guī)劃中的江北快線、7號線、12號線大勝關(guān)三條軌道交通線以及濱江大道都將穿區(qū)而過，確保新區(qū)近期和遠期陸路運輸快速高效便捷。新區(qū)距祿口機場40公里,全程高速，車程25分鐘。投資須知：土地價格37萬/畝（約為江寧的50%），其它投資規(guī)定也低于江寧。（同六合經(jīng)開區(qū)）投資公司選址建議：選址原則：擬投資公司與工業(yè)園區(qū)是平等互利的2個有關(guān)主體，應(yīng)遵照“互利互惠、平等自愿”原則，公司選擇了園區(qū)就是選擇了“事業(yè)發(fā)展的新起點、新的發(fā)展模式”，是一種雙贏的選擇！選址方式（非租賃行為）：直接與園區(qū)洽談獲得一手出讓土地：鑒于投資人所需廠房在3-5千平米，不建議采用此種方式，理由：政府出讓土地40畝起；購置園區(qū)閑置資產(chǎn)（二手廠房及土地）：適合投資人；理由：某些園區(qū)有公司轉(zhuǎn)讓10-20畝的項目；選址區(qū)域：結(jié)合投資人所屬行業(yè)和工業(yè)園產(chǎn)業(yè)定位，建議：江南江北均可考慮，江南自江寧區(qū)至溧水區(qū)均可考慮，相對而言，溧水區(qū)物業(yè)性價比更高些。選擇要素：廠房硬性參數(shù)（面積、構(gòu)造、高度等）使用功效與否滿足、交通區(qū)位、招工、產(chǎn)業(yè)及生活配套方法等，工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)招商政策規(guī)定及管委會的接納態(tài)度，轉(zhuǎn)讓方資產(chǎn)的獨立正當(dāng)性及轉(zhuǎn)讓方式等；我方推薦物業(yè)（需對投資人狀況作進一步理解確認(rèn)后開展）附件：附件1：有關(guān)園區(qū)招商答疑：公司關(guān)心的問題：什么是違規(guī)占地建房？什么土地能夠獲得國土證？答：常說的違規(guī)重要是指違反了1）、本地的《土地運用規(guī)劃》2）、本地的《城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃》，即：在不屬工業(yè)建設(shè)用地的土地上建設(shè)了不符合功效定位的工業(yè)廠房。符合2規(guī)建設(shè)的廠房，在國有土地指標(biāo)下達后能夠按有關(guān)規(guī)定辦理國土證。買地后的建房規(guī)定？土地證何時獲得？答：詳見《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定，廠房容積率不低于1；工業(yè)項目在符合2規(guī)下，普通正常生產(chǎn)納稅符合規(guī)定后，一年內(nèi)開始辦理土地手續(xù)、參加國土招拍掛手續(xù)，第二年辦理國土證、房產(chǎn)證。園區(qū)關(guān)心的問題：1、公司的上、下游公司，原材料采購、銷售市場在哪里？最重要的客戶是？市場銷售時自行銷售、委托？將來市場前景？2、公司將來3——5年需要使用的廠房面積多大？3、公司將來三年內(nèi)的用電量是？與否符合低能耗原則？4、公司的技術(shù)、研發(fā)能力來源？專利、新技術(shù)、設(shè)備，產(chǎn)品原料與否?；?？需辦理生產(chǎn)許可證嗎？生產(chǎn)工藝、產(chǎn)品有無國家限制發(fā)展、激勵發(fā)展的屬性？5、公司的環(huán)保方面，三廢排放（水、氣、固體垃圾）、噪音揚塵控制如何？環(huán)保設(shè)備投入？環(huán)保部門檢查意見？6、公司前三年的納稅狀況（完稅證明），將來3年利稅預(yù)計？7、公司現(xiàn)在工人人數(shù)，將來3年用工人數(shù)，勞動保護狀況如何？工資如何？8、公司投資資金的來源：自有多少、融資、貸款多少？9、項目可研性報告有否？附件2：有關(guān)政策1、土地價格文獻：寧委發(fā)〔〕26號（節(jié)選）（四）實施節(jié)地提效計劃，提高土地運用效益圍繞實現(xiàn)基本當(dāng)代化的指標(biāo)體系，綜合衡量項目的產(chǎn)業(yè)類型、科技含量、投入強度、產(chǎn)出水平、稅收奉獻，充足