從宏觀形勢(shì)看房?jī)r(jià)的理性與非理性

一、有符合產(chǎn)、放根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)上漲和gdp增長(zhǎng)方向相同?？沙掷m(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了房?jī)r(jià)的相應(yīng)上漲，但持續(xù)下降往往伴隨著經(jīng)濟(jì)衰退。因此,房?jī)r(jià)上漲本身并不是一件壞事,關(guān)鍵是看房?jī)r(jià)上漲的幅度和群眾接受的程度。衡量一定時(shí)期的房?jī)r(jià)上漲是理性的還是非理性的,標(biāo)準(zhǔn)主要有兩條,一是看是否對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起促進(jìn)作用;二是看是否提高了居民的生活質(zhì)量和水平。如果房?jī)r(jià)上漲過快,危及經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,影響人們生活質(zhì)量的改善和提高,那么,上漲就屬于非理性的,需要政府采取措施控制。如果房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)自然上漲,不影響宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展,沒有超出居民的購(gòu)買能力,這種上漲就屬于理性的。此時(shí),政府不但不能抑制房?jī)r(jià)上漲,相反,應(yīng)該采取措施予以維持。對(duì)房?jī)r(jià)上漲的定性直接決定政府宏觀政策的重點(diǎn)和方向,因此,必須首先要進(jìn)行分析。(一)國(guó)內(nèi)再生產(chǎn)增長(zhǎng)率加房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引致房地產(chǎn)投資增速,拉動(dòng)社會(huì)固定資產(chǎn)投資速度加快,從而使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。相反,房?jī)r(jià)下降會(huì)使房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)放緩,使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降。1998-2001年,商品房銷售平均價(jià)格指數(shù)為0.7%,房地產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率為18.83%,固定資產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率為11.25%,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率為7.6%。2002-2005年,商品房?jī)r(jià)格迅速上漲,銷售價(jià)格平均指數(shù)高達(dá)5.45%,比1998-2001年期間增長(zhǎng)4.75個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率為25.35%,比1998-2001年期間增長(zhǎng)6.52個(gè)百分點(diǎn);固定資產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率為24.23%,比1998-2001年期間增長(zhǎng)12.98個(gè)百分點(diǎn);國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率則高達(dá)9.3%,比1998-2001年期間增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)我國(guó)多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度保持在“七上八下”水平是比較合適的。因此,我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃將GDP增長(zhǎng)率保持在7-8%之間。例如,在十五期間,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)計(jì)劃目標(biāo)為7%,十一五期間,計(jì)劃目標(biāo)為7.5%。當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率持續(xù)超過9%,2006年則超過10%,大大超過計(jì)劃設(shè)定的目標(biāo),經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱問題。由此可見,相對(duì)于過快的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率來說,當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲是非理性的。(二)房地產(chǎn)條件好,居民符合生活水平和生活質(zhì)量從當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入水平來看,中等收入居民難以承受房?jī)r(jià)過快上漲,最低收入者根本無法購(gòu)房。近年全國(guó)城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)和城市最低生活保障人數(shù)在迅速增加,越來越多的人加入低收入者行列。但全國(guó)城鎮(zhèn)最低生活保障月人均標(biāo)準(zhǔn)、月最低工資標(biāo)準(zhǔn)低,上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)和物價(jià)的上漲速度。另外,商品房銷售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)速度快于消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城市零售價(jià)格指數(shù),房?jī)r(jià)快速上漲使居民用于住房的支出急劇增多,用于日常消費(fèi)的支出被迫大幅減少,生活質(zhì)量明顯下降。綜上所述,不論從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還是從群眾生活質(zhì)量角度來說,當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲速度都不是政府和群眾所期望的,屬于非理性的上漲,必須要趕快采取措施予以控制。二、居民的生活和國(guó)家發(fā)展是房地產(chǎn)供給最不少人認(rèn)為,房?jī)r(jià)非理性上漲的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過于旺盛、供給嚴(yán)重不足,是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入迅速增加、現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、農(nóng)村人口大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。我們認(rèn)為,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,以上因素會(huì)促使房?jī)r(jià)和其他物價(jià)水平相應(yīng)上漲,但這并不能作為解釋當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)的充分理由。并且,由于我國(guó)特殊國(guó)情的限制,現(xiàn)實(shí)也不允許我們不顧群眾基本生存和國(guó)家持續(xù)發(fā)展的需要,以此作為房?jī)r(jià)非理性上漲的托詞和借口。首先,人多地少、資源匱乏的國(guó)情決定了土地供給必須采取集約化的模式,不能依賴數(shù)量擴(kuò)張來增加土地供給,無限制地滿足人們的住房需求。其次,全國(guó)房產(chǎn)總量可以滿足群眾的基本居住需求,供給問題不是關(guān)鍵問題。全國(guó)城鎮(zhèn)人口每年大約以2000萬的速度增加,但全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積每年卻增加約1平方米,城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積每年增加大約4平方米。這說明住房供給增加幅度要快于人口增長(zhǎng)的幅度,居民住房條件在逐步改善和提高,現(xiàn)有住房存量可以滿足人們的基本住房需求,不會(huì)出現(xiàn)無房可購(gòu)、無房可住的問題。再次,房?jī)r(jià)非理性上漲是最近幾年才出現(xiàn)的新情況。但保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是建國(guó)以來一直堅(jiān)持奮斗的目標(biāo),農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移從改革開放以來一直在持續(xù),居民對(duì)住房的需求量一直非常高。但為什么最近幾年才出現(xiàn)房?jī)r(jià)非理性快速增長(zhǎng)呢?按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡理論,需求大于供給的觀點(diǎn)難以自圓其說、令人信服。我們認(rèn)為,導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)非理性上漲的主要因素在于結(jié)構(gòu)方面,而非總量。1.真實(shí)需求的分類住房消費(fèi)者的需求有真實(shí)需求和虛假需求兩類。購(gòu)買住房純粹用于自己使用和居住的是真實(shí)需求。不用于自住,而是用于投資、租賃或進(jìn)行其他營(yíng)利活動(dòng)的則為虛假需求。在真實(shí)需求中,有一部分是基本生活所必需的,而有一部分則可能作為奢侈品來享受。因此,以當(dāng)前城鎮(zhèn)居民人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn),可以將真實(shí)需求分為超標(biāo)需求和未超標(biāo)需求。超過全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為超標(biāo)需求,未達(dá)到的則為未超標(biāo)需求。當(dāng)前,我國(guó)普遍存在虛假需求擠占真實(shí)需求、高收入者的超標(biāo)需求擠占低收入者的未超標(biāo)需求的現(xiàn)象。2.商品住宅有效勞動(dòng)我國(guó)住房供給主體已由政府轉(zhuǎn)為市場(chǎng)。在利潤(rùn)推動(dòng)下,開發(fā)商提供的大多是賺錢的高檔房,非住宅、高價(jià)位住宅面積比重不但高于中低價(jià)位住宅,而且供應(yīng)增長(zhǎng)速度快于中低價(jià)位住宅。例如,2004年新建商品房中,全國(guó)商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)2.3%,而非住宅竣工面積同比卻增長(zhǎng)6.5%。在24個(gè)大中城市里,每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%;一些城市中低價(jià)位的住宅所占比例甚至不到10%,高價(jià)房卻占到40%以上。另外,經(jīng)濟(jì)適用房的投資持續(xù)減少。1999年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重是10.7%,2001年降為9.5%,2003年銳減至6.1%,2004年僅占4.6%,2005年則降到3.6%,比重為歷年來最低。3.提前批出土地地方政府土地供給量嚴(yán)重受政策影響,呈不穩(wěn)定狀態(tài)。有的年份土地供給多,有的年份供給土地少。最為典型的是2004年,8月31日大限之前,地方政府大規(guī)模批地,將未來幾年的土地提前批出。例如,北京2002年住宅(包括商用)土地供應(yīng)為2600公頃左右,2003年為2900公頃左右,2004年則攀升至3800公頃左右,2005年卻只有500公頃強(qiáng)。在“8·31大限”前后突擊闖關(guān)辦完相關(guān)手續(xù)的土地達(dá)1290公頃。此數(shù)字超過2006年北京房地產(chǎn)用地實(shí)際供應(yīng)量,比2005年的數(shù)量多了一倍多,導(dǎo)致后面兩年無法供給充足的土地以滿足市場(chǎng)需求,從而造成土地供應(yīng)不足的假象。4.宏觀政策沒有正確地提出政策由于我國(guó)地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差距過于懸殊,住房供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲幅度具有非常明顯的地域性差異。東部地區(qū)的住房供需矛盾大于中西部地區(qū)同等城鎮(zhèn)的供求矛盾。中小城市,尤其是中西部小城市,供需矛盾并不明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)并不十分活躍。從房地產(chǎn)發(fā)展速度來說,東部地區(qū)低于全國(guó)增長(zhǎng)速度,中、西部地區(qū)高于全國(guó)增長(zhǎng)速度。例如,2005年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額分別為10429億元、2682億元和2648億元,同比分別增長(zhǎng)14.0%、32.5%和33.4%。從房?jī)r(jià)來看,大城市的住宅銷售價(jià)格比全國(guó)平均水平將近高出一倍,例如2004年全國(guó)平均住宅銷售價(jià)格為2197元,北京、上海平均為4747元、5761元,而中部地區(qū)的湖北、江西為1599、1011元,西部地區(qū)的云南、甘肅為1860元、1601元。相對(duì)于居民的收入水平來說,大城市房?jī)r(jià)上漲過快,而中小城市和中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)位和增長(zhǎng)速度卻保持比較合理的增長(zhǎng)速度。我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策沒有充分考慮這種區(qū)域發(fā)展的差異,出臺(tái)的政策大都是兩頭一般粗,避免不了“一人得病,全家吃藥”的“一刀切”,很少區(qū)別對(duì)待、分類而治。特別是,決策者常常以大城市房?jī)r(jià)上漲與否作為政策出臺(tái)的風(fēng)向標(biāo),以大城市居民的反應(yīng)和態(tài)度作為決策的直接依據(jù)和參考,沒有顧及中小城鎮(zhèn)居民的意見和要求。在抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí),挫傷了一些地區(qū),尤其是落后地區(qū)發(fā)展的積極性。5.空置房出現(xiàn)大量閑置商品房空置率隨著房?jī)r(jià)上漲而上升是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一件怪事。截至2006年10月底,全國(guó)商品房空置面積為12241萬平方米,同比增長(zhǎng)9.3%。其中,空置商品住宅6680萬平方米,增長(zhǎng)7.7%?？罩梅坎粌H在中小城市大量出現(xiàn),在供需矛盾極為尖銳、房?jī)r(jià)上漲較快的大城市也普遍存在這個(gè)問題。例如,據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì),2005年北京商品住房預(yù)售價(jià)格漲幅為19.2%,商品住宅累計(jì)空置面積達(dá)到了1374.2萬平方米,全年上升31.6%。2006年前三季度,北京房?jī)r(jià)上漲率超過20%,位居全國(guó)榜首,但商品房空置面積仍有893.9萬平方米,其中住宅空置面積高達(dá)467.9萬平方米。6.房地產(chǎn)行業(yè)“去產(chǎn)能”,導(dǎo)致“去中心化”我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架是在1994年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的,不能適應(yīng)當(dāng)今形勢(shì)發(fā)展變化,存在以下不足:一是偏重對(duì)流通環(huán)節(jié)征稅,忽視對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅。稅費(fèi)向流通環(huán)節(jié)過于集中,增加了房屋開發(fā)和交易成本,帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。與此同時(shí),我國(guó)住宅私有率卻逐年上升,2005年達(dá)到81.62%,全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積高達(dá)87.9億平方米,對(duì)這部分資產(chǎn)不征稅或少征稅,給國(guó)家稅源造成了重大損失。二是稅、費(fèi)、租比例存在結(jié)構(gòu)失衡問題,明稅少,暗費(fèi)多。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,在我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成中,稅收、收費(fèi)和土地出讓金所占比重分別為20、30、50,稅輕費(fèi)重現(xiàn)象嚴(yán)重。三是內(nèi)外房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一,對(duì)外資企業(yè)優(yōu)惠過多,不利于控制外國(guó)游資炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。在國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄和外匯儲(chǔ)備畸高、國(guó)內(nèi)資本在尋找出路的情況下,應(yīng)該對(duì)這一稅制結(jié)構(gòu)予以調(diào)整。三、房地產(chǎn)政策的結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策存在偏誤2003年以來,針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià),政府出臺(tái)了不少宏觀調(diào)控政策。這些政策具有以下特點(diǎn):1.調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)服務(wù)于抑制投資的目標(biāo)。投資局部過熱是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾,而房?jī)r(jià)上漲是次要矛盾。宏觀調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)是抑制投資過熱而不是抑制房?jī)r(jià)過快上漲。抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目標(biāo)是為抑制固定資產(chǎn)投資過快、防止宏觀經(jīng)濟(jì)整體過熱的中心目標(biāo)服務(wù)的。2.政策側(cè)重于總量調(diào)節(jié)而不是結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)。土地政策中,實(shí)行土地管理和耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制、嚴(yán)格用地審批管理、強(qiáng)化征地補(bǔ)償制度、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一公布制度等都是針對(duì)整體的。貨幣政策中,幾次上調(diào)利率、控制貸款、收緊銀根,總量調(diào)節(jié)意義更為明顯。加強(qiáng)窗口指導(dǎo),優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),引導(dǎo)商業(yè)銀行合理控制信貸投放方向和重點(diǎn),以及對(duì)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅調(diào)整等針對(duì)投機(jī)行為的財(cái)稅政策雖然具有結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)的內(nèi)容,但由于投機(jī)行為的轉(zhuǎn)嫁性質(zhì),最后受影響的還是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),因此還是總量調(diào)節(jié)。2005年4月,中央將改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為重點(diǎn)提出,但由于原則性太強(qiáng),沒有提出非常明確具體的硬性要求,特別是沒有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制作為配套來保證地方按照要求執(zhí)行。最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又強(qiáng)調(diào)要調(diào)整住房結(jié)構(gòu),但沒有明確住房結(jié)構(gòu)具體的含義和內(nèi)容。正因?yàn)檎呤冀K圍繞總量進(jìn)行調(diào)節(jié),而不是結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié),導(dǎo)致政策的用力點(diǎn)選擇出現(xiàn)偏差,沒有實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)上漲的政策目標(biāo),甚至相反,對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。3.政策調(diào)節(jié)主要是對(duì)增量的調(diào)節(jié),而不是存量的調(diào)節(jié)。政策出臺(tái)都是針對(duì)供給環(huán)節(jié)中的增量,對(duì)于住房的存量往往很少考慮。之所以做出這種選擇,主要出于兩方面的考慮:一是政策出臺(tái)必須要遵守現(xiàn)行法律法規(guī)。如前所述,我國(guó)的房地產(chǎn)稅主要是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅,政策不能突破當(dāng)前的稅制規(guī)定,對(duì)存量進(jìn)行調(diào)節(jié)。其次,對(duì)增量調(diào)節(jié)的難度比存量調(diào)節(jié)的難度小,易于操作和執(zhí)行。在利益已經(jīng)固化的情況下,政府僅僅通過政策而不是通過修改法律法規(guī)的辦法來改變存量結(jié)構(gòu)必然會(huì)遇到很大阻力。4.政策是減少供給和需求的“雙緊”調(diào)節(jié)。理論上說,供給和需求同時(shí)得到限制可以保持供求均衡。但在實(shí)踐中,供給和需求并不會(huì)等比例下降。房屋是群眾生活必需品,需求彈性極小,更何況我國(guó)人口眾多,在政府大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)時(shí)期,需求相當(dāng)旺盛。但供給卻不同,由于土地資源的高度壟斷和稀缺,控制供給非常容易。當(dāng)前許多政策,如央行上調(diào)利率、控制貸款發(fā)放、嚴(yán)格土地管理、減少土地供給等,既壓縮供給,同時(shí)也限制了需求。這種雙緊政策實(shí)施的最后結(jié)果只能加劇需求與供給的不均衡,導(dǎo)致供給更加相對(duì)不足。正因?yàn)槿绱?出現(xiàn)了每當(dāng)政府新的調(diào)控政策出臺(tái)不久,房?jī)r(jià)接著猛漲而不是下跌。綜上分析,我們可以得出,當(dāng)前我國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)政策在目標(biāo)選擇、調(diào)控重點(diǎn)、方式選擇上存在偏差,最后效果很不理想。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的結(jié)構(gòu)性問題是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制比較完善的國(guó)家和地區(qū)很少存在的,這與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,各項(xiàng)制度體制尚不完善有極大關(guān)系。我國(guó)的結(jié)構(gòu)性問題主要是制度障礙造成的。要抑制房?jī)r(jià)非理性上漲,僅僅利用經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段,而不進(jìn)行制度改革和創(chuàng)新是難以取得實(shí)質(zhì)性突破的。四、簡(jiǎn)化房地產(chǎn)納稅對(duì)象,降低稅收成本,改善居民的住房條件我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)非理性上漲的根本原因在于結(jié)構(gòu)性的矛盾,財(cái)稅政策又具有調(diào)整結(jié)構(gòu)的宏觀政策優(yōu)勢(shì)。因此,解決我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)非理性上漲的基本思路是:在保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上,通過制度創(chuàng)新和改革,主要運(yùn)用財(cái)政政策,輔之以貨幣政策及其他政策,對(duì)住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)。根據(jù)這一基本思路,當(dāng)前應(yīng)該出臺(tái)以下具體政策:1.修改房地產(chǎn)稅法,加緊制定并實(shí)施物業(yè)稅,精簡(jiǎn)合并房地產(chǎn)稅種,在整體稅負(fù)保持不變的前提下,將征稅對(duì)象重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)。2.要根據(jù)區(qū)域和城市規(guī)模制定相應(yīng)政策,控制大城市的城建規(guī)模,鼓勵(lì)和支持小城鎮(zhèn)的發(fā)展。通過立法規(guī)定人均居住面積,并根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況每隔五年進(jìn)行調(diào)整。對(duì)超出人均居住面積要按照累進(jìn)稅率征收重稅,大城市稅率在同等條件下要高于中小城市。通過稅收抑制投機(jī)行為,引導(dǎo)居民按照節(jié)約型社會(huì)的要求購(gòu)買合理的住宅,提高住房資源使用效率。3.建立完善的信