目錄一江北地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況 41.1地理概況 41.2行政規(guī)劃 51.3交通概況 51.4經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃 61.5業(yè)務(wù)拓展啟示 7二政策與資訊解讀 82.1國家政策資訊解讀 82.2南京政策資訊解讀 82.3江北政策資訊解讀 92.4業(yè)務(wù)拓展啟示 10三南京及江北土地市場分析 113.1南京及江北歷年整體土地成交狀況 113.1.1南京市場 113.1.2江北市場 123.2業(yè)務(wù)拓展啟示 13四南京及江北住宅市場分析 144.1供銷狀況 144.1.1南京市場供銷狀況 144.1.2江北市場供銷狀況 154.2各板塊概況 154.2.1橋北板塊 154.2.2泰山高新板塊 174.2.3浦珠路板塊 194.2.4珠江鎮(zhèn)板塊 204.2.5老山別墅板塊 224.3業(yè)務(wù)拓展啟示 24五商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行狀況簡析 255.1商業(yè)土地概況 255.2各商圈發(fā)展概況 265.2.1珠江鎮(zhèn)商圈 275.2.2浦珠路商圈 285.2.3橋北商圈 295.3江北商圈總結(jié) 305.4江北辦公市場簡析 305.5業(yè)務(wù)拓展啟示 31附錄一：南京市江北地區(qū)-土地市場成交信息匯總 33

一江北地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況1.1地理概況南京江北——即南京的北大門，涉及浦口區(qū)和六合區(qū)兩個(gè)行政區(qū)，北至浦口區(qū)行政界限，東到長江，南至三橋引線，西到老山南側(cè)及寧淮高速公路，連接了南北主城區(qū)的交通樞紐中心（如圖1-左所示）?？偯娣e約357平方公里，人口159.43萬，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)1077.2億元，同比增加14.3%數(shù)據(jù)來源：《南京市浦口區(qū)政府工作報(bào)告》、《南京市六合區(qū)政府工作報(bào)告》。江北板塊與江寧板塊是南京樓市并駕齊驅(qū)的兩大住宅板塊之一，俗稱“兩江板塊”。近來，南京市政府的江北都市發(fā)展戰(zhàn)略，從最開始的“隔江發(fā)展”，到“以江為軸地發(fā)展”，再到“跨江發(fā)展、擁江發(fā)展”，最后形成“江北新區(qū)2030”的發(fā)展規(guī)劃。南京江北新區(qū)（規(guī)劃范疇含浦口區(qū)、六合區(qū)所轄行政區(qū)域和八卦洲）已被納入國務(wù)院批復(fù)的《蘇南當(dāng)代化建設(shè)示范區(qū)規(guī)劃》中，并明確為唯一的“優(yōu)先開發(fā)數(shù)據(jù)來源：《南京市浦口區(qū)政府工作報(bào)告》、《南京市六合區(qū)政府工作報(bào)告》圖1：江北新區(qū)規(guī)劃示意圖（左）和總體布局構(gòu)造圖（右）圖片圖片來源：南京市規(guī)劃局網(wǎng)站1.2行政規(guī)劃江北新區(qū)規(guī)劃范疇涉及浦口區(qū)、六合區(qū)所轄行政區(qū)域和八卦洲（如圖1-右所示），規(guī)劃面積約2450平方公里，占蘇南總面積的8%，南京總面積的40%數(shù)據(jù)來源：《蘇南當(dāng)代化建設(shè)示范區(qū)規(guī)劃》、數(shù)據(jù)來源：《蘇南當(dāng)代化建設(shè)示范區(qū)規(guī)劃》、《南京市2030總體規(guī)劃》空間布局上，順應(yīng)“依山濱河面江”的自然優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃形成“兩心、兩片、一軸、八廊、七組團(tuán)”的帶狀組團(tuán)式空間布局構(gòu)造?！皟尚摹笔侵钙挚谥行暮托壑葜行?；“兩片”分別為浦口片區(qū)和六合片區(qū)；“一軸”即復(fù)合功效軸，重要由浦珠路和江北大道共同構(gòu)成復(fù)合軸；“八廊”指八條都市綠廊，涉及高旺河隔離廊道、城南河景觀廊道、七里河景觀廊道、大廠隔離廊道、滁河景觀廊道、龍王山隔離廊道和靈巖山生態(tài)廊道；“七組團(tuán)”為浦口中心組團(tuán)、雄州中心組團(tuán)、長蘆組團(tuán)、大廠組團(tuán)、高新組團(tuán)、江浦組團(tuán)、三橋組團(tuán)7個(gè)都市功效組團(tuán)。1.3交通概況公路方面，江北與南京主城區(qū)共有五條公路過江通道相連，分別為：南京長江大橋、南京長江二橋、南京長江三橋、南京長江四橋和緯七路過江隧道。現(xiàn)在已通車的四條過江通道中，長江大橋的日交通流量占45%，長江二橋占32%，長江三橋占10%，緯七路過江隧道占7%、南京長江四橋6%。緯三路過江隧道采用雙層隧道雙向八車道原則建設(shè)，于6月開掘，預(yù)計(jì)底貫穿，7月底建成通車（如圖2-左所示）。軌道交通方面：江北現(xiàn)在在建的有軌道交通3號(hào)線、10號(hào)線一期和11號(hào)線一期共三條軌道交通線路，預(yù)計(jì)青奧會(huì)前建成通車（如圖2-右所示）。其中，3號(hào)線起于浦口林場站，止于江寧秣周路站，全長34.9公里，共設(shè)29個(gè)車站，四分之三的線路為地下線。該線路連接了浦口新城與主城，是將來南京市區(qū)南北走向的軌道交通干線。10號(hào)線即原地鐵1號(hào)線奧體方向的過江西延線，通過雨花臺(tái)區(qū)、建鄴區(qū)、浦口區(qū)，過江通道為長江隧道，線路全長41公里，是南京與江北相連的有一條主干地鐵線。11號(hào)線即江北輕軌線，全場69.9公里，連接起雄州、長蘆、大廠、橋北、珠江、橋林，服務(wù)整個(gè)江北地區(qū)沿江帶狀組團(tuán)，大大增進(jìn)了江北地區(qū)的互通往來。圖2：江北新區(qū)客運(yùn)樞紐布局圖（左）和軌道交通規(guī)劃圖（右）圖片來源：南京市規(guī)劃局網(wǎng)站1.4經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃（1）浦口區(qū)于5月，由原浦口區(qū)和江浦縣合并而成?？偯娣e913.75平方公里，總?cè)丝?1萬人。現(xiàn)在，全區(qū)下轄8個(gè)街道辦事處1個(gè)鎮(zhèn)，即江浦街道、頂山街道、橋林街道、湯泉街道、星甸街道和永寧鎮(zhèn)，泰山街道、沿江街道、盤城街道由南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)托管；另有2個(gè)場，即湯泉農(nóng)場和老山林場；3個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，即浦口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、海峽兩岸科技工業(yè)園和珍珠泉旅游度假區(qū)。地區(qū)生產(chǎn)總值462.2億元，同比增加15%。GDP持續(xù)三年年保持了兩位數(shù)增加。全區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和當(dāng)代農(nóng)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在南京市11區(qū)2縣中處在中檔水平數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：《南京市浦口區(qū)政府工作報(bào)告》“十二五”規(guī)劃中，浦口區(qū)將著力打造高端產(chǎn)業(yè)集聚的特色區(qū)（形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、高端服務(wù)業(yè)為主體、高附加值制造業(yè)為支撐、高效農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為特色的產(chǎn)業(yè)體系）、著力打造城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的示范區(qū)（在著力打造東部橋北都市組團(tuán)、中部浦口新城組團(tuán)、西部橋林新城組團(tuán)的基礎(chǔ)上，以產(chǎn)業(yè)功效區(qū)建設(shè)為引領(lǐng)，實(shí)施區(qū)鎮(zhèn)（街）聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步加大重點(diǎn)中心鎮(zhèn)和小城鄉(xiāng)建設(shè)力度，協(xié)調(diào)推動(dòng)新城區(qū)建設(shè)、老城區(qū)改造、新農(nóng)村發(fā)展）參考資料：《參考資料：《南京市浦口區(qū)十二五規(guī)劃綱要》（2）六合區(qū)是江蘇省會(huì)南京市北大門，全區(qū)面積1485.5平方公里，人口88.43萬人。區(qū)域擁有46公里長江“黃金水道”，屬長江下游“金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值615億元，同比增加14%左右數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：《南京市六合區(qū)政府工作報(bào)告》“十二五”規(guī)劃中，六合區(qū)的定位為：建設(shè)長三角先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)、建設(shè)江蘇省高效生態(tài)農(nóng)業(yè)領(lǐng)先區(qū)、建設(shè)南京都市圈當(dāng)代服務(wù)業(yè)特色區(qū)（打造江北化工產(chǎn)品交易中心、江北農(nóng)副產(chǎn)品集散中心、江北港口（空港）物流中心、江北生態(tài)旅游集聚中心）。在以上戰(zhàn)略定位的基礎(chǔ)上，將重點(diǎn)完善下列三大都市功效：區(qū)域性樞紐都市（江六高速、長江四橋、六合機(jī)場、城際軌道交通、長江深水碼頭及航道拓深）、當(dāng)代產(chǎn)業(yè)集群示范區(qū)（大力發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)）、綠色生態(tài)宜居都市（加大“綠色六合”建設(shè)力度，加強(qiáng)環(huán)保，主動(dòng)倡導(dǎo)綠色消費(fèi)，大力發(fā)展生態(tài)旅游、休閑度假產(chǎn)業(yè)）參考參考資料：《南京市六合區(qū)十二五規(guī)劃綱要》1.5業(yè)務(wù)拓展啟示隨著江北新區(qū)的規(guī)劃提上日程，江北越趨受到南京市政府重視，將來政策出臺(tái)或多或少會(huì)朝著利好江北發(fā)展的方向，我部應(yīng)提前熟悉江北各區(qū)位政府規(guī)劃定位，摸清江北土地市場和住宅市場環(huán)境，為將來業(yè)務(wù)拓展打下扎實(shí)基礎(chǔ)。二政策與資訊解讀2.1國家政策資訊解讀“新國五條”出臺(tái)2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控方法，規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)都市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制訂并公布年度新建商品房價(jià)格控制目的，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品房住房限購方法，已實(shí)施限購方法的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)都市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一規(guī)定完善限購方法，具體方法以下：（1）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制；（2）果斷克制投機(jī)投資性購房；（3）增加普通商品住房及用地供應(yīng)；（4）加緊保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；（5）加強(qiáng)市場監(jiān)管?！窘庾x】“新國五條”無實(shí)際殺傷力，缺少具體的新政策內(nèi)容，基本都是老話重提。具體而言：=1\*GB3①房產(chǎn)稅擴(kuò)容的時(shí)間不擬定，沒有具體的時(shí)間表=2\*GB3②重啟地方政府價(jià)格控制目的與一房一價(jià)，其實(shí)前年開始就存在，到現(xiàn)在已經(jīng)名存實(shí)亡。=3\*GB3③房價(jià)上漲過快的原則很難擬定，各地狀況不同。=4\*GB3④穩(wěn)定房價(jià)問責(zé)制，約談不是調(diào)控政策，是行政方法，很難有實(shí)際效果。=5\*GB3⑤保持房價(jià)基本穩(wěn)定的措辭，如一句空話，沒有實(shí)際約束力。=6\*GB3⑥限購不放松，但是沒有提到擴(kuò)大的都市范疇，實(shí)際影響不大。=7\*GB3⑦保障房對(duì)房價(jià)的實(shí)際影響力，能夠忽視。2.2南京政策資訊解讀【1】“寧八條”溫和落地3月19日，南京市市政府辦公廳公布了《有關(guān)繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的告知》（簡稱“寧八條”或南京版“國五條”），具體規(guī)定以下：（1）認(rèn)真貫徹穩(wěn)定房價(jià)的工作責(zé)任；（2）繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購等政策；（3）加大中低價(jià)位住房供應(yīng)力度；（4）切實(shí)增加普通商品住房用地供應(yīng)；（5）加緊保障性安居工程建設(shè)；（6）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管；（7）完善商品房價(jià)格管理制度；（8）完善房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制?！窘庾x】=1\*GB3①上述多數(shù)內(nèi)容已多次提及，缺少亮點(diǎn)。=2\*GB3②“寧八條”中初次涉及了個(gè)人所得稅的貫徹方案，規(guī)定“認(rèn)真貫徹國家和省有關(guān)個(gè)人出售自有住房征收個(gè)人所得稅的有關(guān)規(guī)定”，但并沒有更具體的內(nèi)容，連“20%”也沒有提及。=3\*GB3③沒有實(shí)際的量化指標(biāo)，含糊不清，操作性弱?！?】南京多家銀行取消8.5折房貸利率優(yōu)惠8月1日起，工商銀行將首套房貸利率優(yōu)惠從8.5折悄然上調(diào)到9折。記者探訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我市多家銀行均已取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠，甚至恢復(fù)基準(zhǔn)利率。少數(shù)幾家銀行（僅招商銀行、交通銀行和建設(shè)銀行）即使現(xiàn)在仍有8.5折利率優(yōu)惠，但是只針對(duì)合作樓盤?！窘庾x】=1\*GB3①各銀行資金面持續(xù)偏緊，吸取存款的壓力較大，造成貸款利率難有下調(diào)。=2\*GB3②進(jìn)一步刺激資金敏感型的剛需消費(fèi)者或持幣觀望消費(fèi)者的購房需求，增進(jìn)樓市再度升溫。2.3江北政策資訊解讀【1】江北禁地一年7月2日，南京市委市政府召開江北新區(qū)規(guī)劃編制動(dòng)員大會(huì)，除了在建項(xiàng)目和已經(jīng)出讓的土地外，其它項(xiàng)目和土地臨時(shí)停止審批和出讓，重要精力要用于規(guī)劃提高和拆遷工作，爭取成為國家級(jí)新區(qū)?！窘庾x】=1\*GB3①江北嚴(yán)禁土地上市一年，意味著江北將來1-2年內(nèi)在建或新建樓盤均在存量土地上進(jìn)行開發(fā)。=2\*GB3②江北地區(qū)已成交的存量土地基數(shù)較大，禁地一年對(duì)住宅樓盤供需影響較小。且“江北禁地”是一種區(qū)域性的規(guī)劃，不是調(diào)控性的，對(duì)南京樓市影響不大。=3\*GB3③禁地消息可能造成供不應(yīng)求假象，從而造成多方看漲的局面，個(gè)別樓盤可能會(huì)“捂盤惜售”，給剛需樓盤帶來了趁機(jī)漲價(jià)的機(jī)會(huì)?！?】地鐵開到江北來據(jù)南京日?qǐng)?bào)、揚(yáng)子日?qǐng)?bào)等多家媒體消息，地鐵3號(hào)線（江北-主城-江寧）、10號(hào)線（雨花臺(tái)區(qū)-建鄴-江北）、11號(hào)線一期（又稱江北輕軌，浦口-六合）、緯三路過江隧道（主城的定淮門大街-浦口的頂山鎮(zhèn)）將于青奧會(huì)前貫穿?！窘庾x】=1\*GB3①隨著配套的成熟、交通的越趨便捷，將更利于江北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安家置業(yè)。江北房價(jià)特別是地鐵沿線樓盤價(jià)格存在一定的上浮空間。2.4業(yè)務(wù)拓展啟示無論是“新國五條”還是“寧八條”，都沒有實(shí)際的殺傷力和可操作性，事實(shí)上體現(xiàn)了政府對(duì)目邁進(jìn)入“燒烤模式”的南京房地產(chǎn)市場是一種默許態(tài)度。另外，多家銀行取消房貸利率優(yōu)惠，根據(jù)國人買漲不買跌的心態(tài)，也促成了資金敏感型的剛需消費(fèi)者或持幣觀望消費(fèi)者的購房需求。江北交通的越趨便捷也將更利于江北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安家置業(yè)。即使江北禁地一年，但市場土地存量足以維系開發(fā)需求，對(duì)江北房地產(chǎn)市場的影響有限。以上這些政策從一定程度上來說都是對(duì)房地產(chǎn)市場是利好消息。故此，對(duì)我部而言，作為客戶方的房地產(chǎn)市場的供需兩旺，意味著市場上有更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，且現(xiàn)在各家銀行資金面持續(xù)偏緊，這一“利好消息”可作為我部業(yè)務(wù)拓展時(shí)的營銷話術(shù)，把握面對(duì)客戶的市場主動(dòng)權(quán)。三南京及江北土地市場分析3.1南京及江北歷年整體土地成交狀況3.1.1南京市場據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，南京國土在每月平均穩(wěn)定推出20宗以上地塊（如圖3所示）。圖3：.12-.04南京市土地成交信息數(shù)據(jù)來源：中指研究院網(wǎng)站年終集中推出232宗地入市，累計(jì)879萬㎡。（不含12月）共成交75幅地塊，實(shí)際出讓面積為392.65萬㎡，成交總價(jià)為358.09億元，相比的數(shù)據(jù)（出讓面積468.66萬㎡，成交金額345.19億元），出讓面積下降16%，成交總價(jià)上漲3.7%；在成交的393萬㎡的土地中，二類居住用地占比達(dá)57.16%，反觀去年這一比例僅為30%，短短一年間，同一數(shù)據(jù)基本實(shí)現(xiàn)翻番，不光靠國土局的推地節(jié)奏和配備來變化，其歐式更多的是靠開發(fā)商特別是大牌放棄的熱情來做支撐（圖4所示）。圖4：-南京土地成交趨勢(shì)和各類型土地占比趨勢(shì)圖表來源：作者編繪，4幅質(zhì)量不差的住宅地塊紛紛遭遇暫停出讓，而到了，仙林胡西北角地塊、白下區(qū)雙麒路以東地塊、板橋新城4期地塊以及江寧秦淮河以西地塊均遭到了開發(fā)商的哄搶，引來大牌集體出動(dòng)。3.1.2江北市場以來，江北土地市場供銷兩旺，累計(jì)出讓面積和成交面積分別為5254724.55㎡和5037614.65㎡（成交信息詳情見附錄一），各年份成交數(shù)據(jù)如表1所示：表1：江北地區(qū)-(06)土地成交信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局網(wǎng)站、圖表由作者編繪年份（01-06）成交面積/㎡1011471.52441716.01044650.5539776.95累計(jì)出讓的88宗土地中，住宅用地為46宗，占總出讓面積比例的64%；商住混合用地17宗，占總出讓面積比例的21%；商業(yè)用地為17宗，占總出讓面積比例的13%，其它類型8宗，占總出讓面積比例的2%（如圖5和表2所示）?？梢?，江北土地市場中住宅用地占據(jù)主流。平均每年的出讓土地宗數(shù)和面積占全南京市住宅市場的40%左右，出讓的地塊重要分布在橋北片區(qū)、浦口新城片區(qū)、西部橋林片區(qū)和六合片區(qū)。圖5：江北地區(qū)-(06)年出讓土地用途比例和地區(qū)比例表2：江北地區(qū)-(06)出讓土地類型明細(xì)土地類別出讓宗數(shù)出讓面積/㎡二類居住用地46335.75商住混合用地17682577.90商業(yè)用地171117540.50其它用途用地8102586.4僅，江北板塊除了六合在剛需地塊上繼續(xù)發(fā)力外，浦口新城也隨著政府規(guī)劃日漸詳盡，多幅住宅用地和商業(yè)地也在屢屢遭搶（如圖6所示）。圖6：南京各板塊土地成交面積 3.2業(yè)務(wù)拓展啟示出讓面積的連年下降，首先反映出南京的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐步趨于飽和；另首先迫于調(diào)控的壓力，國土局也會(huì)選擇將某些優(yōu)良的地塊臨時(shí)捂在手里，等市場狀況更加好的時(shí)候推出，謀得利益的最大化。從歷年各類成交土地類型占比來看，商業(yè)用地的比例逐年攀升，我部可把握這條根本，迎合推出對(duì)應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)乃至后期的經(jīng)營性抵押貸全套打包授信產(chǎn)品。江北市場上，持續(xù)三年土地成交比例占據(jù)南京市場的40%左右，且居住用地占總出讓面積比例高達(dá)64%。因此我部將來在江北業(yè)務(wù)拓展過程中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注住宅開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)拓展，特別是珠江鎮(zhèn)板塊和泰山高新板塊是關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。四南京及江北住宅市場分析4.1供銷狀況4.1.1南京市場供銷狀況供應(yīng)數(shù)據(jù)：與土地市場趨勢(shì)相似，末至今，南京市場的供應(yīng)套數(shù)從去年年終的45238套到5月的38078套，銷售面積也對(duì)應(yīng)從546.89萬方減少至473.64萬方（具體如圖7所示）。圖7：南京市場.02-.05住宅市場供應(yīng)明細(xì)數(shù)據(jù)來源：中指研究院網(wǎng)站，下圖同。成交數(shù)據(jù)：12月成交套數(shù)為6618套，成交面積為73.79萬方，1月有微幅上漲。2月為農(nóng)歷新年，進(jìn)入傳統(tǒng)購房淡月，成交量僅為1月的2/3?！敖鹑y四”南京房市體現(xiàn)不凡，成交套數(shù)分別達(dá)成了8447套和7948套，5月微幅回落（如圖8所示）。圖8：南京市場.02-.05住宅市場成交明細(xì)4.1.2江北市場供銷狀況根據(jù)地產(chǎn)家居網(wǎng)（365.com）統(tǒng)計(jì)，南京樓市8大板塊將有171家樓盤推出共約58500套新居源，其中純新盤62家，總上市體量達(dá)成763萬㎡（涉及住宅、別墅和商業(yè)，其中住宅占主體）。江北板塊將上市2萬套房源共220萬平米，綜合的成交量，江北板塊供應(yīng)可能略微局限性（如圖9所示）。本報(bào)告將以江北重點(diǎn)區(qū)域——浦口區(qū)為代表進(jìn)行剖析。圖9：南京各板塊上市總體量對(duì)比和上市房源套數(shù)對(duì)比具體而言：江北浦口住宅板塊已基本形成，能夠分為6個(gè)板塊：老山別墅板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦珠路沿線板塊、橋北板塊、泰山高新板塊等。整體而言，區(qū)域內(nèi)樓盤分化嚴(yán)重，中低端市場與高端市場并存，缺少中高端市場。下列將分板塊具體分析各市場特性。4.2各板塊概況4.2.1橋北板塊=1\*GB3①發(fā)展概況：位于長江大橋北部片區(qū)，距離主城較近，依靠長江大橋，交通便捷，開發(fā)較早，大盤云集，配套也相對(duì)成熟（如圖10所示）。圖10：橋北板塊區(qū)位與發(fā)展概況簡要隨著弘陽、蘇寧、明發(fā)、大華等開發(fā)商的進(jìn)入，區(qū)域成交量快速放大，成為江北地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，現(xiàn)在已開發(fā)十分成熟，各項(xiàng)配套完善，生活方便，依靠幾個(gè)超級(jí)大盤，橋北成為江北成交量最大的板塊。=2\*GB3②在售項(xiàng)目：橋北板塊在售的項(xiàng)目重要有威尼斯水城、旭日上城、天潤城等大盤，旭日上城去化22萬方，威尼斯水城去化17萬方，成為江北成交量最大的兩個(gè)樓盤。天潤城沒有推盤，預(yù)計(jì)將適時(shí)推出新盤。橋北片區(qū)住宅銷售均價(jià)在9000—9500元/m2區(qū)間，樓盤以剛需客戶為主，改善型客戶、投資型客戶為輔，產(chǎn)品品質(zhì)中端。=3\*GB3③趨勢(shì)預(yù)判：上述三個(gè)樓盤通過7-8年的銷售仍剩余200多萬m2，加上橋北片區(qū)近一兩年無土地出讓，且江北片區(qū)將禁地1年，筆者預(yù)測(cè)，將來該片區(qū)仍以消化后期項(xiàng)目為主。=4\*GB3④典型樓盤分析：威尼斯水城數(shù)據(jù)來源：實(shí)地?cái)?shù)據(jù)來源：實(shí)地考察統(tǒng)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)摘錄，下同圖11：威尼斯水城區(qū)位與概況簡要項(xiàng)目區(qū)位：浦口區(qū)浦珠北路北外灘1號(hào)周邊配套：社區(qū)自配中小學(xué)、幼兒園，1.5公里內(nèi)暢達(dá)明發(fā)商業(yè)廣場、蘇果超市、弘陽廣場等景觀資源：擁有一線江景資源產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、聯(lián)排別墅、花園洋房產(chǎn)品戶型：93-96m2兩房、110-118m2舒適小三房、130-160m2大三房和四房、部分200多m2的花園洋房。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：品質(zhì)較高，配套齊全。緊鄰地鐵3號(hào)線，將來交通便利銷售價(jià)格：均價(jià)9500-10000元/m2左右。4.2.2泰山高新板塊=1\*GB3①發(fā)展概況：泰山高新板塊距離主城較遠(yuǎn)，片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)人口較多，南大浦口校區(qū)位于片區(qū)內(nèi)，人文環(huán)境較好。但整體而言，片區(qū)尚未形成居住氛圍，配套相對(duì)不完善，生活不夠便捷（如圖12所示）。圖12：泰山高新板塊區(qū)位與發(fā)展概況簡要=2\*GB3②在售項(xiàng)目：泰山高新板塊現(xiàn)在在售項(xiàng)目較少，僅有新城香溢紫郡和郎詩將來街區(qū)。新城香溢紫郡銷售均價(jià)在8500元/m2，樓盤以剛需客戶為主，戶型偏小，80%以上戶型為小兩房，其它為80—100m2的戶型，另送1000元/m2的精裝修，對(duì)于初次置業(yè)的剛需客戶來說，性價(jià)比非常高。=3\*GB3③趨勢(shì)預(yù)判：現(xiàn)在該板塊在售新城香溢紫郡和郎詩將來街區(qū)定位于初次置業(yè)的剛需人群，戶型面積小、總價(jià)低、依靠雙地鐵優(yōu)勢(shì)，始終非常熱銷。根據(jù)新城用地規(guī)劃判斷，將來新城香溢紫郡每年推盤量在10-15萬m2左右。另外，值得注意的是，12月朗詩在本區(qū)域摘得一幅居住地塊，總建筑面積10萬m2。7月初次開盤便遭哄搶成為泰山高新板塊首個(gè)日光盤。近日市國土局又掛出兩幅該片區(qū)的地塊，一幅商住混合用地，總建筑面積14萬m2，一幅商業(yè)用地總建筑面積8.8萬m2。隨著新城、朗詩的入駐，帶動(dòng)了該區(qū)域的熱度，將來該區(qū)域?qū)⒂写罅咳丝谌腭v。根據(jù)政府出讓用地判斷，在后期土地出讓過程中將逐步完善周邊的商業(yè)配套問題。圖13：高新板塊將來推盤量預(yù)測(cè)及以來成交/公示地塊面積預(yù)測(cè)辦法：線性回歸法；數(shù)據(jù)來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)，下同。=4\*GB3④典型樓盤分析：郎詩將來街區(qū)（7月27日開盤，已售罄）圖14：郎詩將來街區(qū)區(qū)位與概況簡要項(xiàng)目區(qū)位：南京市浦口區(qū)永新路周邊配套：周邊商業(yè)配套欠發(fā)達(dá)景觀資源：背靠龍王山，毗鄰南大金陵學(xué)院產(chǎn)品形態(tài)：多層、高層；科技住宅產(chǎn)品戶型：85m2小三房、63m2兩房項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：面積小，總價(jià)低，契合剛需人群置業(yè)需求。附近有地鐵3號(hào)線、11號(hào)線，雙地鐵優(yōu)勢(shì)突出銷售價(jià)格：均價(jià)9350元/㎡左右4.2.3浦珠路板塊=1\*GB3①發(fā)展概況：處在橋北、珠江鎮(zhèn)板塊之間，重要沿浦珠路分布，并依靠浦珠路主干道，周邊聚集了大量項(xiàng)目。其中，靠近橋北板塊樓盤數(shù)量較多，浦珠路板塊中間部分樓盤相對(duì)較少。浦珠路板塊是聯(lián)系橋北板塊及珠江鎮(zhèn)板塊的中間過渡地帶，接受東西兩個(gè)板塊的利好輻射，得到較快發(fā)展。但該板塊該片區(qū)缺少品牌開發(fā)商，缺少大型的商業(yè)配套，綜合發(fā)展弱于東西兩個(gè)板塊。圖15：浦珠路板塊區(qū)位與發(fā)展概況簡要=2\*GB3②在售項(xiàng)目：浦珠路片區(qū)在售樓盤重要有大華錦繡華城、奧林廣場6號(hào)公館、萬江共和新城、中鐵江佑鉑庭等，其中中鐵已經(jīng)開發(fā)完畢，奧林公館、萬江共和已經(jīng)處在尾盤，所剩地塊不多，只有大華錦繡華城還剩余40-50萬m2左右。=3\*GB3③趨勢(shì)預(yù)判：浦珠路片區(qū)從開始成交但未開發(fā)的地塊建筑面積達(dá)僅30萬平米，體量較小。且江北地區(qū)禁地一年，預(yù)計(jì)將來2-3年內(nèi)暫無純新樓盤推出。根據(jù)開發(fā)進(jìn)度預(yù)計(jì)，將來每年推出10-15萬m2左右（如圖16所示）。圖16：高新板塊將來推盤量預(yù)測(cè)及以來成交/公示地塊面積預(yù)測(cè)辦法：線性回歸法；數(shù)據(jù)來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)，下同。=4\*GB3④典型樓盤分析：大華錦繡華城圖17：大華錦繡華城區(qū)位與概況簡要項(xiàng)目區(qū)位：浦口區(qū)浦珠北路59號(hào)（浦珠路南側(cè)）周邊配套：項(xiàng)目自配超市（家樂福）、商業(yè)街，同時(shí)引進(jìn)浦口實(shí)驗(yàn)小學(xué)及區(qū)教育局所屬幼兒園。景觀資源：無產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、高層產(chǎn)品戶型：67-80m2兩房、130-150m2頂層、155-245m2別墅。項(xiàng)目優(yōu)劣：產(chǎn)品形態(tài)多，滿足不同人群需求，本身配套較好；但離地鐵較遠(yuǎn)銷售價(jià)格：小戶型均價(jià)9000元/m2左右，頂層均價(jià)5890元/m2，別墅11500元/m2左右。4.2.4珠江鎮(zhèn)板塊=1\*GB3①發(fā)展概況：珠江鎮(zhèn)板塊位于浦口老城區(qū)（原江浦街道），北靠老山，面臨長江，自然資源獨(dú)特。該板塊是區(qū)政府所在地，浦口的行政中心。珠江鎮(zhèn)板塊配套完善，生活便利，借助青奧會(huì)的東風(fēng)，是江北著力提檔升級(jí)的片區(qū)。現(xiàn)在，片區(qū)內(nèi)在開發(fā)、在售項(xiàng)目較多，近幾年成交的地塊絕大多數(shù)位于該片區(qū)。片區(qū)已進(jìn)駐如萬科、中海、雅居樂、融僑等一線品牌產(chǎn)品品質(zhì)得到較大提高，均價(jià)已略微超出橋北板塊，客戶以以本地、市區(qū)改善客戶為主。但整體商業(yè)檔次較低，亟待升級(jí)（如圖18所示）。圖18：珠江鎮(zhèn)板塊區(qū)位與發(fā)展概況簡要=2\*GB3②在售項(xiàng)目：珠江鎮(zhèn)片區(qū)現(xiàn)在在售的項(xiàng)目重要有萬科金色半山、融僑觀邸、中海萬錦熙岸、錢塘望景花園、通宇林景雅園、群盛北江豪庭等。住宅銷售均價(jià)在8000-1元/m2區(qū)間，融僑、萬科、中海、雅居樂等一線品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，提高了該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?。品牌開發(fā)商產(chǎn)品基本以大中戶型為主，且銷售狀況良好，成為片區(qū)產(chǎn)品的價(jià)值標(biāo)桿。而中小開發(fā)商面對(duì)品牌開發(fā)商的競爭，略顯劣勢(shì)，產(chǎn)品戶型較小，售價(jià)也比品牌開發(fā)商低1000-元/m2左右，銷售狀況并非抱負(fù)。=3\*GB3③趨勢(shì)預(yù)判：與河西僅一江之隔，但價(jià)格只有河西的1/2-1/3，已通車的過江隧道及規(guī)劃中的地鐵將極大的提高珠江鎮(zhèn)的交通可達(dá)性，吸引大批市區(qū)人口，將來升值潛力巨大。浦口作為青奧會(huì)的分會(huì)場，是南京市及浦口政府重點(diǎn)打造的片區(qū)。浦口新城啟動(dòng)區(qū)已開始招商建設(shè)，將來將逐步建成浦口商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿Υ?。?yōu)越的區(qū)位、政府的著力打造、規(guī)劃的利好、地鐵的建設(shè)、青奧會(huì)的舉辦都預(yù)示著珠江鎮(zhèn)板塊將成為浦口將來發(fā)展的核心區(qū)。浦口房地產(chǎn)市場重心正由橋北板塊逐步向珠江鎮(zhèn)板塊過分，且近兩年出讓的地塊多集中在珠江鎮(zhèn)板塊已經(jīng)體現(xiàn)這一趨勢(shì)。具體到將來兩年的推盤量和供應(yīng)量而言：在售樓盤將來推盤量不大，重要有中海萬錦熙岸剩余27萬m2左右，融僑剩余20萬m2左右，群盛北江豪庭剩余20萬m2左右。按照以往的銷售速度看，3-4年內(nèi)這些樓盤可去化完畢。另外，本板塊成交土地總建面100萬m2左右，雅居樂濱江花園兩幅地塊74萬m2，再加上10、成交未開發(fā)的地塊，因此本區(qū)域?qū)砉?yīng)量較大。圖19：珠江鎮(zhèn)板塊將來推盤量預(yù)測(cè)及以來成交未開發(fā)地塊面積=4\*GB3④典型樓盤分析：萬科金色半山圖20：萬科金色半山區(qū)位與概況簡要項(xiàng)目區(qū)位：浦口區(qū)江浦街道沿山大道以南，財(cái)八路以西4號(hào)周邊配套：項(xiàng)目自配超市、其它配套暫無景觀資源：背靠老山風(fēng)景區(qū)，自然景觀好產(chǎn)品形態(tài)：花園洋房、小高層產(chǎn)品戶型：108平米兩房、131三房、220平方米四室項(xiàng)目優(yōu)劣：臨近老山風(fēng)景區(qū)，環(huán)境好，項(xiàng)目品質(zhì)高，但周邊配套不完善，生活不方便銷售價(jià)格：均價(jià)11500元/m2左右4.2.5老山別墅板塊=1\*GB3①發(fā)展概況：該板塊位于浦口北部，緊鄰老山風(fēng)景區(qū)，自然資源優(yōu)越，是浦口傳統(tǒng)富人區(qū)和傳統(tǒng)別墅區(qū)，高端項(xiàng)目云集。但片區(qū)基本無配套，周邊無公共交通，生活較不便（如圖21所示）。圖21：老山別墅板塊區(qū)位與發(fā)展概況簡要=2\*GB3②在售項(xiàng)目：現(xiàn)在，老山別墅板塊在售的別墅類型涉及獨(dú)棟和聯(lián)排，在售的樓盤重要有香山湖一號(hào)、美達(dá)九月森林、融僑官邸左岸、東方熙龍山院、國信自然天城，售價(jià)在19000-25000元/m2不等，重要面對(duì)南京本地和外地置業(yè)的高端商務(wù)人群。=3\*GB3③趨勢(shì)預(yù)判：由于近幾年國家對(duì)別墅項(xiàng)目用地始終加以限制，因此后期土地出讓規(guī)模也不會(huì)很大；隨著政府加大老山片區(qū)的旅游資源整合與開發(fā)力度，加上整個(gè)南京優(yōu)質(zhì)資源型地塊的日益稀缺，板塊價(jià)值將會(huì)得到非常大的提高。=4\*GB3④典型樓盤分析：美達(dá)九月森林圖22：美達(dá)九月森林區(qū)位與概況簡要項(xiàng)目區(qū)位：浦江區(qū)江浦街道象山路29號(hào)周邊配套：暫無景觀資源：背靠老山風(fēng)景區(qū)，自然景觀好產(chǎn)品形態(tài)：地中海式獨(dú)棟別墅產(chǎn)品戶型：390-535m2合院別墅項(xiàng)目優(yōu)劣：臨近老山風(fēng)景區(qū)，環(huán)境好，項(xiàng)目品質(zhì)高，但周邊配套不完善，生活不方便銷售價(jià)格：均價(jià)1-13000元/m2左右4.3業(yè)務(wù)拓展啟示從上文分析可知，南京整體房地產(chǎn)市場可謂是供需兩旺。具體到江北各板塊市場：橋北板塊交通便捷，開發(fā)較早，大盤云集，配套也相對(duì)成熟。但近一兩年無土地出讓，以消化后期項(xiàng)目為主，可不作為本部業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)區(qū)域。高新板塊雖尚未形成居住氛圍，配套相對(duì)不完善，生活不夠便捷，但隨著新城、朗詩的入駐，帶動(dòng)了該區(qū)域的熱度，將來該區(qū)域?qū)⒂写罅咳丝谌腭v，后期也逐步完善周邊配套。故此，本部可重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域最新動(dòng)態(tài)，尋找合作機(jī)會(huì)。浦珠路板塊缺少品牌開發(fā)商，缺少大型的商業(yè)配套，且從開始成交但未開發(fā)的地塊建筑面積達(dá)僅30萬平米，體量較小。故此不作為本部的業(yè)務(wù)拓展重點(diǎn)區(qū)域。老山別墅板塊土地出讓規(guī)模不大，將來商業(yè)合作機(jī)會(huì)有限。珠江鎮(zhèn)板塊配套完善，生活便利，借助青奧會(huì)的東風(fēng)，是江北著力提檔升級(jí)的片區(qū)。片區(qū)已進(jìn)駐如萬科、中海、雅居樂、融僑等一線品牌產(chǎn)品品質(zhì)得到較大提高。浦口房地產(chǎn)市場重心正由橋北板塊逐步向珠江鎮(zhèn)板塊過分，且近兩年出讓的地塊多集中在珠江鎮(zhèn)板塊已經(jīng)體現(xiàn)這一趨勢(shì)。故此，我部將來江北業(yè)務(wù)拓展應(yīng)格外關(guān)注本板塊。

五商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行狀況簡析5.1商業(yè)土地概況（1）供求角度：截止末，南京商業(yè)辦公全市全年供應(yīng)量約為1588140m2，同比漲幅約20%。而浦口區(qū)供應(yīng)量約為99865m2，漲幅約為118%。南京全市全年銷售了商業(yè)辦公類商品房約770412m2，同比去年基本保持穩(wěn)定。而浦口區(qū)銷售商業(yè)辦公類71686m2，同比去年漲幅約260%。南京市供求比約為2.06，而浦口僅為1.4，證明浦口去化速度較快，將來需求較大（如圖23所示）。能夠看出，浦口區(qū)即使現(xiàn)在處在一種商業(yè)辦公不成熟的區(qū)域，但將來潛力較大，漲幅較快。圖23：南京市與浦口商業(yè)土地供求關(guān)系對(duì)比（2）成交量、均價(jià)角度（圖24所示）：年初，成交不溫不火，但進(jìn)入5月份以來，進(jìn)入一種高峰期，成交15700m2，占全年總成交量的1/5以上，5月份后來又開始呈下降趨勢(shì)，而到了金九銀十之后，又呈一定的上升趨勢(shì)，而到了年末成交量上升較快。而供應(yīng)量由于項(xiàng)目本身開盤時(shí)間擬定的因素，呈一種波動(dòng)激烈的態(tài)勢(shì)，8,9月份供應(yīng)量就達(dá)成全年的七成以上。南京市商業(yè)土地成交共成交28塊，其中浦口區(qū)成交約為7塊，占比約為25%，能夠預(yù)估出將來浦口區(qū)商業(yè)辦公供應(yīng)量會(huì)不停加大。從總體上來看，浦口區(qū)的商業(yè)辦公均價(jià)16622元/m2，略低于全市的18901元/m2，位于全市商業(yè)成辦公交均價(jià)較低的水平，僅高于六合區(qū)的8868元/m2，遠(yuǎn)低于鼓樓區(qū)的36732元/m2。能夠看出，浦口區(qū)的商業(yè)水平現(xiàn)在處在一種較低的水準(zhǔn)，客戶承認(rèn)度較低，將來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目會(huì)有一定的成本優(yōu)勢(shì)。圖24：浦口商業(yè)辦公供應(yīng)成交面積和各板塊辦公用地成交均價(jià)5.2各商圈發(fā)展概況浦口整體商業(yè)布局分為三個(gè)重要商圈：=1\*GB3①珠江鎮(zhèn)商圈：浦口區(qū)的傳統(tǒng)商圈，位于珠江鎮(zhèn)商圈即原老江浦縣核心區(qū)域；=2\*GB3②浦珠路商圈：重要是由于江浦縣與原老浦口區(qū)合并帶來的人流量帶動(dòng)的新興商圈；=3\*GB3③橋北商圈：重要要依靠著大橋的帶動(dòng)作用以及將來地鐵開通帶動(dòng)的新興商圈。圖25：江北浦口三大商圈區(qū)位明細(xì)5.2.1珠江鎮(zhèn)商圈=1\*GB3①商圈概況：位于浦口區(qū)中心位置，浦口區(qū)政治、文化、金融中心，南京市的都市副中心，規(guī)劃中的浦口核心CBD，生活配套比較成熟，交通較為便捷。但原有的商業(yè)檔次較低（見圖26），體量普遍較小，大部分都是某些沿街商鋪、大賣場、綜合類百貨等。圖26：珠江鎮(zhèn)商圈概況=2\*GB3②趨勢(shì)預(yù)判：珠江鎮(zhèn)近來開盤及將來將開盤的項(xiàng)目（僅2個(gè)，但體量較大，約為32萬m2）重要分布在沿浦口大道與地鐵一號(hào)線西沿線附近位置，品質(zhì)較高，能夠迎接主城區(qū)的輻射人口，同時(shí)該區(qū)域規(guī)劃為將來江浦核心CBD，商業(yè)將會(huì)進(jìn)一步升級(jí)換代，且青奧會(huì)項(xiàng)目在珠江鎮(zhèn)商圈附近，將來帶來一定的人流及升值潛力。隧道開通以及規(guī)劃中的10號(hào)線會(huì)帶來較大的升值空間。5.2.2浦珠路商圈=1\*GB3①商圈概況：重要沿著江浦老城區(qū)與橋北的主干道浦珠路分布，隨著新浦口的成立，全區(qū)的交流增多，依靠著公共交通以及住宅社區(qū)的興起，逐步形成了一種沿路商圈。商圈重要是沿街商鋪為主，商業(yè)綜合體較少，臨時(shí)發(fā)展較為不成熟，相對(duì)低端。圖27：浦珠路商圈概況=2\*GB3②趨勢(shì)預(yù)判：浦珠路現(xiàn)已開業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目最重要是住宅的項(xiàng)目本身配套的街鋪，大型綜合體項(xiàng)目較少。體量最大的是位于浦珠北路的奧林購物廣場（靠近橋北），總體量約為8.1萬m2，商業(yè)氛圍還較為濃重，人流量較多，同時(shí)品牌檔次較高運(yùn)行效果良好。但該區(qū)域短期內(nèi)無新項(xiàng)目開盤，常住人口不多，且與地鐵有一定的距離，人流量相對(duì)局限性，短期來看，其發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?.2.3橋北商圈=1\*GB3①商圈概況：商圈南京長江大橋北部區(qū)域，沿著大橋北路，另首先是柳州路，江山路等線路分布，重要是依靠南京長江大橋承接主城區(qū)的人流量以及原老浦口區(qū)的居民。有較多的大型商業(yè)項(xiàng)目，綜合體與沿街商鋪并存，已有較好的商業(yè)氛圍，以華東MALL為中心的“江北第一商圈”已經(jīng)初步形成。圖28：橋北商圈概況=2\*GB3②趨勢(shì)預(yù)判：橋北商圈現(xiàn)在開業(yè)的項(xiàng)目綜合體與街鋪并重，且項(xiàng)目數(shù)目較多，體量巨大，商業(yè)氛圍較好。特別是其中的弘陽廣場和明發(fā)外灘廣場，是整個(gè)橋北區(qū)域核心的商業(yè)區(qū)域，輻射全區(qū)以及部分城區(qū)橋北商圈在售的項(xiàng)目總共有6個(gè)（涉及海德北岸商業(yè)、金城麗景、天潤城商業(yè)、明發(fā)外灘中心和威尼斯水城商業(yè)5個(gè)社區(qū)配套的沿街商鋪和南京新一城1個(gè)購物中心），總體量約55萬m2，價(jià)格穩(wěn)定在16000-2元/m2。其中南京新一城項(xiàng)目本身定位是橋北最高端的購物中心，招商狀況較為良好，運(yùn)動(dòng)品牌阿迪和NIKE，休閑類的主打優(yōu)衣庫和CK，緊鄰弘陽廣場，預(yù)計(jì)8月份開業(yè)。將來商業(yè)的環(huán)境較為優(yōu)越，承認(rèn)度較高。但隨著江北土地開發(fā)殆盡，將來無大規(guī)模商業(yè)體開盤，進(jìn)一步發(fā)展空間不大。5.3江北商圈總結(jié)浦口區(qū)整體商業(yè)現(xiàn)在大致分為三個(gè)商業(yè)圈：橋北商圈，浦珠路商圈，珠江鎮(zhèn)商圈。橋北商圈是浦口的第一商圈，是唯一的一種較為成熟的商圈，全部在售商業(yè)當(dāng)中橋北商圈體量約為55萬m2，占比約為75%。但將來無大規(guī)模的商業(yè)體開盤，將來的進(jìn)一步發(fā)展的空間不大。浦珠路商圈重要是依靠著連接橋北與老江浦成熟的干道浦珠路分布的商圈，現(xiàn)在規(guī)模較小，不夠成熟，在售商業(yè)面積約為18萬m2，占比25%，將來無大規(guī)模商業(yè)體開盤出售，將來的潛力不大。珠江鎮(zhèn)商圈是原本的江浦縣的核心區(qū)域，較多的小商鋪、街鋪等，但缺少大型的商業(yè)綜合體，無在售項(xiàng)目。但原本的老項(xiàng)目較多，承認(rèn)度較高，人流較多，將來由于有青奧會(huì)場館以及地鐵開通的優(yōu)勢(shì)且定位于江北核心CBD，且約有32萬m2的商業(yè)體量待售，將來潛力較大。圖29：江北各商圈在售商業(yè)面積和代售商業(yè)面積5.4江北辦公市場簡析由于整個(gè)浦口的辦公市場尚不成熟，臨時(shí)沒有形成一種較為良好的辦公氛圍，在售的項(xiàng)目有四個(gè)，總體量僅為14萬m2左右，其中三個(gè)分布橋北（弘陽VOHO4.8、弘陽壹號(hào)和華僑廣場），其中華僑廣場是江北唯一甲級(jí)寫字樓，但去化速度極慢，從至今，尚有部分體量未售出；另一種（天鳳國際廣場）分布于珠江鎮(zhèn)的核心區(qū)域，但其中有三萬m2左右是酒店式公寓，并不是正式的寫字樓。圖30：江北辦公市場區(qū)位明細(xì)江北待售的寫字樓項(xiàng)目共有兩個(gè)（浦口常發(fā)廣場項(xiàng)目和明發(fā)浦口新城項(xiàng)目），總體量約為17萬m2，最重要集中在浦口大道與浦珠南路交界處的位置，將來的供應(yīng)量較大，但全部是酒店式公寓，無正式的辦公寫字樓。浦口區(qū)辦公市場的成熟還需要一定的時(shí)間和年限。5.5業(yè)務(wù)拓展啟示浦口整體商業(yè)布局分為三個(gè)重要商圈：珠江鎮(zhèn)商圈、浦珠路商圈、橋北商圈。珠江鎮(zhèn)商圈生活配套比較成熟，交通較為便捷。但原有的商業(yè)檔次較低，體量普遍較小，大部分都是某些沿街商鋪、大賣場、綜合類百貨等。隨著珠江鎮(zhèn)逐步開發(fā)成江浦核心，商業(yè)將會(huì)進(jìn)一步升級(jí)換代，將來會(huì)有更多商業(yè)開發(fā)，可重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的合作機(jī)會(huì)。浦珠路商圈重要是沿街商鋪為主，商業(yè)綜合體較少，臨時(shí)發(fā)展較為不成熟，相對(duì)低端，常住人口不多，且與地鐵有一定的距離，人流量相對(duì)局限性，短期來看，其發(fā)展?jié)摿τ邢蕖２蛔鳛槲也恐攸c(diǎn)關(guān)注的商圈范疇。橋北商圈有較多的大型商業(yè)項(xiàng)目，綜合體與沿街商鋪并存，已有較好的商業(yè)氛圍。但隨著江北土地開發(fā)殆盡，將來無大規(guī)模商業(yè)體開盤，進(jìn)一步發(fā)展空間不大。故此，亦不將橋北作為商業(yè)地產(chǎn)類授信業(yè)務(wù)的核心關(guān)注區(qū)域。辦公市場江北區(qū)域尚不成熟，臨時(shí)沒有形成一種較為良好的辦公氛圍，且辦公市場并非本部核心業(yè)務(wù)范疇，故不做具體考量。中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部·南京分部實(shí)習(xí)生：XXX

附錄一：南京市江北地區(qū)-土地市場成交信息匯總地塊編號(hào)區(qū)屬板塊實(shí)際出讓總面積/m2用地性質(zhì)狀態(tài)成交價(jià)格掛牌日期

NO.G40

浦口區(qū)

江北

71345.1

已成交

15萬元

-06-09

NO.G39

浦口區(qū)

江北

105352.9

二類居住用地

已成交

210000萬元

-06-09

NO.G38

六合區(qū)

江北

1385.2

商業(yè)用地

已成交

312萬元

-05-21

NO.G37

六合區(qū)

江北

19504.5

二類居住用地

已成交

3950萬元

-05-21

NO.G30

六合區(qū)

江北

17759.6

二類居住用地

已成交

4150萬元

-05-09

NO.G29

六合區(qū)

江北

22999.8

商住混合用地

已成交

14200萬元

-05-09

NO.G11

浦口區(qū)

江北

8586.25

二類居住用地

已成交

10200萬元

-03-01

NO.G12

浦口區(qū)

江北

16864.2

已成交

19100萬元

-03-01

NO.G10

浦口區(qū)

江北

102823.3

二類居住用地

已成交

66500萬元

-03-01

NO.G08

浦口區(qū)

江北

32786.8

二類居住用地

已成交

23000萬元

-02-06

NO.G07

浦口區(qū)

江北

31455.3

商業(yè)用地

已成交

13000萬元

-02-06

NO.G06

浦口區(qū)

江北

32042.5

二類居住用地

已成交

23000萬元

-02-06

NO.G02

浦口區(qū)

江北

59182.2

二類居住用地

已成交

47500萬元

-01-08

NO.G01

浦口區(qū)

江北

17689.3

商業(yè)用地

已成交

1萬元

-01-08

NO.G81

六合區(qū)

江北

69597.6

二類居住用地

已成交

33000萬元

-12-12

NO.G80

六合區(qū)

江北

44092.7

二類居住用地

已成交

21000萬元

-12-12

NO.G79

六合區(qū)

江北

12449.4

商業(yè)用地

已成交

7380萬元

-12-12

NO.G73

浦口區(qū)

江北

3361.8

公共交通用地

已成交

1600萬元

-11-22

NO.G72

浦口區(qū)

江北

46519.9

商業(yè)用地

已成交

7721萬元

-11-22

NO.G71

浦口區(qū)

江北

51978.7

旅館業(yè)用地

已成交

7055萬元

-11-22

NO.G70

浦口區(qū)

江北

46248.6

二類居住用地

已成交

2萬元

-11-22

NO.G68

浦口區(qū)

江北

103747.7

二類居住用地

已成交

14400萬元

-11-20

NO.G62

六合區(qū)

江北

2598.2

已成交

1550萬元

-11-16

NO.G61

六合區(qū)

江北

53558.2

二類居住用地

已成交

13300萬元

-11-16

NO.G60

浦口區(qū)

江北

79189.9

二類居住用地

已成交

39000萬元

-11-16

NO.G59

浦口區(qū)

江北

59514.5

二類居住用地

已成交

30000萬元

-11-16

NO.G56

浦口區(qū)

江北

46631.1

旅館業(yè)用地

已成交

33000萬元

-11-07

NO.G55

浦口區(qū)

江北

56694.1

商業(yè)用地

已成交

36600萬元

-11-07

NO.G51

六合區(qū)

江北

50162.9

二類居住用地

已成交

7100萬元

-10-29

NO.G48

浦口區(qū)

江北

54124.0

商業(yè)用地

已成交

30100萬元

-10-24

NO.G41

六合區(qū)

江北

73180.6

二類居住用地

已成交

29400萬元

-10-24

NO.G42

六合區(qū)

江北

4764.8

商住混合用地

已成交

5000萬元

-10-17

NO.G29

六合區(qū)

江北

63013.6

二類居住用地

已成交

25900萬元

-08-17

NO.G25

六合區(qū)

江北

66980.6

商住混合用地

已成交

29200萬元

-08-07

NO.G24

六合區(qū)

江北10206

商住混合用地

已成交

7400萬元

-08-07

NO.G23

浦口區(qū)

江北

14139.5

商住混合用地

已成交

7900萬元

-06-28

NO.G22

浦口區(qū)

江北

31896.1

商住混合用地

已成交

13200萬元

-06-28

NO.G90

浦口區(qū)

江北

40913.8

二類居住用地

已成交

18000萬元

-12-26

NO.G89

浦口區(qū)

江北

161424.1

二類居住用地

已成交

73000萬元

-12-26

NO.G88

浦口區(qū)

江北

115876.2

二類居住用地

已成交

53000萬元

-12-26

NO.G87

浦口區(qū)

江北

62210.3

二類居住用地

已成交

26000萬元

-12-26

NO.G86

浦口區(qū)

江北

72279.8

二類居住用地

已成交

3萬元

-12-26

NO.G85

六合區(qū)

江北

112167.8

商住混合用地

已成交

38000萬元

-11-30

NO.G84

六合區(qū)

江北

112885.0

商住混合用地

已成交

53000萬元

-11-30

NO.G76

六合區(qū)

江北

73613.1

商業(yè)用地

已成交

8790萬元

-10-22

NO.G75

六合區(qū)

江北

102816.8商住混合用地

已成交

3萬元

-10-22

NO.G74

六合區(qū)

江北

78560.4

商住混合用地

已成交

36600萬元

-10-22

NO.G73

六合區(qū)

江北

83455.5

二類居住用地

已成交

44000萬元

-10-22

NO.G72

六合區(qū)

江北

33645.7

商住混合用地

已成交

1萬元

-10-22