商業(yè)項(xiàng)目可行性分析目錄沈陽(yáng)市的商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)形式分析這樣的都市和片區(qū)需要什么樣的商業(yè)與之匹配----提高到案名的由來(lái)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作方略-----我們的商業(yè)業(yè)態(tài)該怎么定位—定位通路是什么項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作手法---我們的商業(yè)經(jīng)營(yíng)什么—項(xiàng)目業(yè)態(tài)安置闡明—先招商后銷(xiāo)售還是先銷(xiāo)售后招商分析：1、先銷(xiāo)售后招商可能出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴項(xiàng)目定價(jià)方面不能確保精確，很難確保利益最大化。⑵投資回報(bào)不明朗，客戶(hù)的信心受搓。⑶無(wú)法進(jìn)行品牌的整全經(jīng)營(yíng)。⑷后期物業(yè)管理無(wú)法規(guī)范。2、先招商后銷(xiāo)售出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴衡量售價(jià)較精確；⑵增加了購(gòu)置客戶(hù)的信心；⑶在規(guī)劃的業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化、合理化、最優(yōu)化；⑷通過(guò)統(tǒng)的運(yùn)行管理，有助于本項(xiàng)目的推廣；結(jié)論：是什么；以上為市場(chǎng)通用方略片區(qū)住宅市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位推廣方略銷(xiāo)售方略銷(xiāo)售周期總述大報(bào)告的起點(diǎn)普通都是從宏觀(guān)開(kāi)始到微觀(guān)結(jié)止；提出問(wèn)題—分析問(wèn)題—解決問(wèn)題

一、地塊概述（一）概述項(xiàng)目地處大東區(qū)觀(guān)泉路，臨近二環(huán)，交通便利，距東北最大的陶瓷潔具批發(fā)市場(chǎng)和寶馬整車(chē)廠(chǎng)僅一路之隔。扼守長(zhǎng)春，本溪等高速公路下道口。在沈陽(yáng)東部交通地理位置優(yōu)越。（二）地塊周邊環(huán)境1、東北地區(qū)重要的陸路口岸——沈陽(yáng)東站，距本項(xiàng)目?jī)H1000余米，東站擁有獨(dú)立的貨場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地等，是沈陽(yáng)重要貨運(yùn)交通樞紐之一。2、在東北地區(qū)享有盛譽(yù)陶瓷城。3、區(qū)內(nèi)有四大整車(chē)制造廠(chǎng)－－沈陽(yáng)金杯客車(chē)制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車(chē)廠(chǎng)、沈陽(yáng)金杯通用汽車(chē)制造有限公司、沈陽(yáng)寶馬華晨汽車(chē)制造有限公司；三大汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)制造廠(chǎng)－－沈陽(yáng)航天三菱發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、沈陽(yáng)新光華晨發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、沈陽(yáng)航天新光集團(tuán)；汽車(chē)改裝廠(chǎng)４家以及汽車(chē)零部件生產(chǎn)廠(chǎng)２８家，汽車(chē)貿(mào)易、維修服務(wù)公司２０家，形成了一種汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。4、東北最大汽車(chē)汽配交易市場(chǎng)國(guó)瑞汽配城。5、大型連鎖建材家具賣(mài)場(chǎng)-居然之家大東店。二、地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）位于大東區(qū)一級(jí)公路與二環(huán)路交匯處交通極為便利；周邊商業(yè)、工業(yè)氛圍較濃；有穩(wěn)定意向客戶(hù)群體：陶瓷城業(yè)主、汽配市場(chǎng)業(yè)戶(hù)等；劣勢(shì)（W）商業(yè)氛圍相對(duì)略差，生活配套設(shè)施不全；臨近二環(huán)，人流繁雜，不易管理；區(qū)域臨街市場(chǎng)發(fā)展滯后，配套不健全，影響投資性商戶(hù)；機(jī)會(huì)（O）競(jìng)品項(xiàng)目較少，區(qū)域缺少這類(lèi)產(chǎn)品，屬市場(chǎng)空白點(diǎn)：周邊民營(yíng)公司，廠(chǎng)家代理商戶(hù)集中，需要建立辦事處或代理商鋪。都市發(fā)展快速，1-2層商業(yè)房源稀缺，價(jià)格不停攀升；政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)影響不大；威脅（T）項(xiàng)目周邊空地現(xiàn)在已相繼掛牌，性質(zhì)大部分為居住、商業(yè)用地，如項(xiàng)目工期較慢會(huì)增加竟品威脅的可能性；國(guó)瑞沿街門(mén)市也規(guī)劃為汽配業(yè)態(tài)。項(xiàng)目總體招商建議在精確把握市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，找準(zhǔn)項(xiàng)目的核心定位，營(yíng)造創(chuàng)新差別化和高端形象力，提高產(chǎn)品附加值，拉升心理價(jià)位,從而將項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)。（一）單棟商業(yè)樓，由于周邊缺少賓館酒店，適合引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型酒店。或銷(xiāo)售給單位用于辦公；（二）底商銷(xiāo)售能夠考慮面對(duì)三個(gè)行業(yè)：1、汽配行業(yè)根據(jù)周邊的汽車(chē)氛圍，突出行業(yè)賣(mài)點(diǎn)，國(guó)瑞汽配城通過(guò)五年多的運(yùn)行，已經(jīng)初具規(guī)模，但它畢竟是較為封閉的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，我們的銷(xiāo)售是臨街開(kāi)放式的店面，并且小有規(guī)模，一定會(huì)成為國(guó)瑞汽配城的延伸和補(bǔ)充?？稍O(shè)計(jì)為5個(gè)區(qū)域；配件交易區(qū)功效：用于大、小汽車(chē)配件展示、少部分倉(cāng)儲(chǔ)、辦公。汽車(chē)用品區(qū)功效：重要為汽車(chē)日常養(yǎng)護(hù)用品的展示、銷(xiāo)售區(qū)。以整租或整售的形式引進(jìn)汽車(chē)用品超市、汽車(chē)百貨等出名連鎖公司進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；快修保養(yǎng)區(qū)功效：作為項(xiàng)目的功效性配套項(xiàng)目，以臨時(shí)性、急性汽車(chē)修配及長(zhǎng)久保養(yǎng)為業(yè)務(wù)內(nèi)容。物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)功效：1、倉(cāng)儲(chǔ)功效，作為業(yè)戶(hù)儲(chǔ)貨的集中場(chǎng)合；2、物流功效，引進(jìn)物流公司，作為業(yè)戶(hù)發(fā)、配貨的收貨場(chǎng)。餐飲休閑區(qū)功效：用于汽車(chē)汽配城的配套服務(wù)，滿(mǎn)足市場(chǎng)內(nèi)業(yè)戶(hù)及采購(gòu)者的飲食、休閑之用。建材行業(yè)根據(jù)陶瓷城的豐厚資源，劃定以陶瓷為主的建材區(qū)域。尚有一種值得關(guān)注的太陽(yáng)能產(chǎn)品公司，也能夠作為招商的重點(diǎn)。其它行業(yè)引進(jìn)數(shù)碼電子品牌公司，例如蘋(píng)果電子專(zhuān)賣(mài)店。國(guó)瑞、萬(wàn)科、金地項(xiàng)目的生活配套都很缺失，高檔餐飲娛樂(lè)公司有發(fā)展空間。4、投資散戶(hù)為堅(jiān)定重點(diǎn)行業(yè)投資者信心，招商中控制投資散戶(hù)的數(shù)量。運(yùn)行管理為了提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，提高50號(hào)公館的市場(chǎng)出名度，打造品牌出名度，在科學(xué)合理擬定市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，要對(duì)底商運(yùn)行采用統(tǒng)一管理。統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)行統(tǒng)一店面規(guī)劃統(tǒng)一策劃推廣統(tǒng)一信息管理統(tǒng)一物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)模式1、與住宅銷(xiāo)售整合營(yíng)銷(xiāo)，運(yùn)用報(bào)紙雜志，網(wǎng)絡(luò)推廣，展會(huì)推廣，車(chē)體廣告，電視媒體，電臺(tái)媒體，戶(hù)外媒體，展覽會(huì)等多個(gè)形式。結(jié)合招商定位召開(kāi)重點(diǎn)行業(yè)招商推介會(huì)。更多的采用行銷(xiāo)方式。六、銷(xiāo)售形式：（一）產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主。（二）開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售方略盡量短、平、快，以求盡少占用公司資金和快速回籠資金；能夠產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售并代租形式。七、項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)（一）項(xiàng)目本身發(fā)展前景預(yù)測(cè)我們做有行業(yè)特點(diǎn)的銷(xiāo)售，也是在做無(wú)名而有型的市場(chǎng)，品牌出名度和價(jià)值必然得到提高，與之有關(guān)的行業(yè)廣告也會(huì)增加，這對(duì)我們項(xiàng)目的戶(hù)外廣告收入也有長(zhǎng)久的回報(bào)。（二）社會(huì)效益預(yù)測(cè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及沈撫同城的帶動(dòng)效益預(yù)測(cè)。隨著沈撫立交改建、沈撫大道建設(shè)、沈撫客運(yùn)公共交通3項(xiàng)工程的啟動(dòng)，“沈撫同城化”邁出實(shí)質(zhì)性步伐，我們項(xiàng)目所處區(qū)位是沈陽(yáng)與撫順的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，在此形成新的商業(yè)中心，將對(duì)沈撫同城化、形成新的都市中心起到至關(guān)重要的作用。由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景也會(huì)被商戶(hù)所認(rèn)同。經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)做有市場(chǎng)特色的底商銷(xiāo)售，會(huì)使銷(xiāo)售收入拉升并加緊銷(xiāo)售速度,市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入同時(shí)也將帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。由于時(shí)間關(guān)系，我對(duì)項(xiàng)目還不是很理