房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報寫作方法市場調(diào)研作為一個研究手段，已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到各行各業(yè)，和房地產(chǎn)相結(jié)合市場調(diào)研則是一個全新研究方法，為房地產(chǎn)開發(fā)定位提供相關(guān)依據(jù)。怎樣將調(diào)研結(jié)果清楚明了表現(xiàn)出來？這就要求撰寫市場調(diào)研匯報有明確專題，清楚條理，和簡捷表現(xiàn)形式。當(dāng)一切調(diào)查和分析工作結(jié)束以后，必需將這些工作結(jié)果展示給用戶。那么，我們首先需要明確是：匯報應(yīng)采取什么樣結(jié)構(gòu)體系？什么樣方法來表示數(shù)據(jù)涵義？匯報結(jié)構(gòu)體系應(yīng)包含，調(diào)研目標(biāo)、調(diào)研方法、調(diào)研范圍和數(shù)據(jù)分析在內(nèi)一系列內(nèi)容。這種體系基礎(chǔ)上在每個同類型匯報中全部適用，所以，此處不做更具體說明，以下內(nèi)容關(guān)鍵針對數(shù)據(jù)分析結(jié)論表現(xiàn)方法。相關(guān)數(shù)據(jù)分析部分，通常情況下是采取圖表表示。圖表是最行之有效表現(xiàn)手法，它能很直觀將研究結(jié)果表示出來。在將調(diào)研分析結(jié)果變成令人信服圖表之前，首先要謹(jǐn)記，它只是一個傳輸和表示信息工具，使用它關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)是“簡單、直接、清楚、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復(fù)雜，傳輸信息效果就越差。在實(shí)際操作中，多種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等全部被大量利用到匯報中，但總來說，以下多個圖表形式是最常見：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。（見下圖）使用圖表目標(biāo)在于：將復(fù)雜數(shù)據(jù)變成簡單科、清楚圖表，讓人能夠一目了然了解數(shù)據(jù)所表示涵義。那么，怎樣選擇不一樣類型圖表來表現(xiàn)不一樣類型數(shù)據(jù)？首先，我們應(yīng)先明確數(shù)據(jù)所表示專題，然后確定可能使用圖表類型。房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研知識一、房地產(chǎn)市場調(diào)研含義和作用房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了立即作出正確投資決議和營銷決議，而客觀、系統(tǒng)地搜集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場相關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決議所需信息工作過程。房地產(chǎn)市場調(diào)研作用以下：1）有利于企業(yè)發(fā)覺新市場機(jī)會，確定正確發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；3）有利于企業(yè)制訂正確營銷策略；4）有利于企業(yè)不停提升產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。房地產(chǎn)項目開發(fā)市場調(diào)查內(nèi)容一、城市投資環(huán)境調(diào)查（一）政策法律環(huán)境調(diào)查1.城市發(fā)展戰(zhàn)略2.城市建設(shè)計劃和區(qū)域計劃3.土地利用總體計劃4.房改政策5.開發(fā)區(qū)政策6.房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策7.房地產(chǎn)稅收政策：營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)整稅等8.房地產(chǎn)金融政策：信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供給政策、遞加賠償要求、土地收費(fèi)要求、土地出讓方法10.產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策：建設(shè)項目控制、政策性資金控制、外資投向指導(dǎo)11.人口政策、戶籍制度（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查1.城市總體發(fā)展計劃2.地域內(nèi)關(guān)鍵開發(fā)區(qū)域3.國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4.政府辦事效率及工作作風(fēng)5.政府財政收支情況6.房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中比重7.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)8.就學(xué)條件9.基礎(chǔ)設(shè)施情況（三）人口及社會環(huán)境1.人口總量和密度2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平3.家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)4.居民就業(yè)情況及收入水平5.社會治安情況6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征（四）房地產(chǎn)市場調(diào)查1.房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查a)某類房地產(chǎn)總需求量及其飽和點(diǎn)b)市場需求發(fā)展趨勢c)市場需求影響原因：如國家相關(guān)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和改變；消費(fèi)者組成、分布及消費(fèi)需求層次情況消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求情況；消費(fèi)者收入改變及其購置能力和投向，使用中建筑物物理情況d)購置行為：投資、投機(jī)、自住，影響消費(fèi)者購置行為社會原因及心理原因等e)住宅消費(fèi)情況：①居民現(xiàn)有住宅人均面積；②居民住宅形態(tài)及比重；③五至十年內(nèi)計劃人均居住面積。2.房地產(chǎn)市場供給情況調(diào)查a)可供開發(fā)土地資源及計劃要求情況b)多種類型土地供給量：①上年土地供給量；②今年土地供給量；③下年土地供給量估計。c)樓面地價或單位地面價d)房產(chǎn)供給量：：①上年房產(chǎn)供給量；②今年房產(chǎn)供給量；③下年房產(chǎn)供給量估計。e)新開發(fā)房地產(chǎn)面積：計劃、新開工、在施工、完工3.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查a)現(xiàn)有產(chǎn)品數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期b)居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品要求：區(qū)位要求、戶型面積要求、價格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè)施要求、售后服務(wù)要求等c)居民對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品接收程度d)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料應(yīng)用情況e)建筑設(shè)計及施工企業(yè)相關(guān)情況4.房地產(chǎn)價格及交易情況調(diào)查a)本城市房地產(chǎn)市場價格情況b)房地產(chǎn)市場價格趨勢c)市場供求情況改變趨勢d)影響房地產(chǎn)價格改變原因：如政府價格政策e)房地產(chǎn)價格需求彈性和供給彈性大小f)開發(fā)商多種不一樣價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量影響g)價格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商反應(yīng)h)各類房產(chǎn)成交量：①上年成交量；②今估計量；5.房地產(chǎn)促銷調(diào)查a)廣告時空分布及廣告效果測定b)廣告媒體使用情況調(diào)查c)廣告預(yù)算和代理企業(yè)調(diào)查d)人員促銷配置情況e)多種公關(guān)活動對租、售績效影響f)多種營業(yè)推廣活動租、售績效6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查a)營銷渠道選擇、控制和調(diào)整情況b)市場營銷方法采取情況、發(fā)展趨勢及其原因c)租售代理商數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理情況d)用戶對租售代理商評價二、意向投資項目調(diào)查（一）投資項目本身情況調(diào)查1.項目土地現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)查a)土地使用權(quán)取得方法：招標(biāo)、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓b)地理位置、土地面積、形狀及四至c)土地價格：樓面地價、單位地面價d)土地計劃使用性質(zhì)、年限e)地質(zhì)地貌情況f)九通一平現(xiàn)實(shí)狀況（道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)?、場地平整）g)地下、地上附著物現(xiàn)實(shí)狀況及遷除完成情況h)周圍道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及計劃目標(biāo)i)項目用地計劃控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等2.項目用地周圍氣候、環(huán)境調(diào)查a)項目所在地天氣情況：日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)難b)地塊周圍建筑物情況c)周圍環(huán)境污染情況：空氣、水源、噪音d)周圍衛(wèi)生情況e)綠化景觀f)歷史人文景觀g)建筑抗震設(shè)計等級3.地塊交通條件調(diào)查a)周圍市政路網(wǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及計劃路b)抵達(dá)、經(jīng)過地塊交通線路c)項目所在區(qū)域水、陸、空交通情況d)交通近期、中期計劃情況4.項目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查a)購物場所b)醫(yī)療衛(wèi)生c)文化教育d)金融服務(wù)e)郵政、通信服務(wù)f)娛樂、餐飲、運(yùn)動休閑g)垃圾搜集站分布情況5.其它a)項目投資優(yōu)惠政策：如稅，費(fèi)減免、地價款付款方法等b)各類貸款獲取可能性、利率、期限、償還方法c)開發(fā)過程中各項規(guī)費(fèi)：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、設(shè)計圖紙審查費(fèi)、建安工程勞保費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測繪費(fèi)、當(dāng)?shù)囟喾N規(guī)費(fèi)等d)當(dāng)?shù)亟ㄖ杀荆喝缍喾N建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)e)項目開發(fā)成本測算：土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、隸屬配套費(fèi)用、稅金、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)f)項目是否存在其它債權(quán)、債務(wù)問題g)政府和其它相關(guān)機(jī)構(gòu)對該項目標(biāo)態(tài)度h)開發(fā)過程中可能碰到干擾原因（二）競爭物業(yè)情況調(diào)查競爭物業(yè)定義：同一區(qū)位、相同類型、售價相近物業(yè)；同一城市內(nèi)銷售價位相近物業(yè)；同一城市內(nèi)相同類型物業(yè)；1、競爭物業(yè)區(qū)位區(qū)域特征：地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育等發(fā)展計劃：政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)綜合布署和調(diào)整周圍環(huán)境：人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套項目情況：地理位置、計劃條件、配套情況交通條件：地塊周圍交通工具和交通方法2、競爭物業(yè)產(chǎn)品特征建筑參數(shù)：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫百分比等面積戶型：戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率裝修標(biāo)準(zhǔn)：建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu)形式、建筑基礎(chǔ)形式：3、競爭物業(yè)配套情況周圍獨(dú)有配套設(shè)施：學(xué)校、大型購物場所、體育設(shè)施、公園等小區(qū)自建配套設(shè)施：會所、學(xué)校、購物場所、運(yùn)動場所等小區(qū)智能、安防情況園林景觀物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平水、電、通信、燃?xì)獾攘糍M(fèi)用及辦證費(fèi)用負(fù)擔(dān)情況4、競爭物業(yè)工期安排各期開、完工日期各期交付量、交付時間推盤時間5、競爭物業(yè)價格單價：反應(yīng)樓盤品質(zhì)高低，如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差總價：反應(yīng)目標(biāo)用戶群選擇付款方法：一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款優(yōu)惠方法6、競爭物業(yè)廣告售樓處：地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計、形象展示、三維動畫、沙盤廣告媒體：報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外（路牌、燈箱、條幅、布幅）廣告投放強(qiáng)度：廣告發(fā)表次數(shù)和篇幅，媒體數(shù)量和大小等廣告風(fēng)格推廣專題、主廣告語7、競爭物業(yè)銷售情況現(xiàn)場情況：人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員情況銷售率銷售次序：不一樣總價、戶型、面積房屋銷售次序，分析市場暢銷戶型分期推盤節(jié)奏銷售形式：內(nèi)部定購、正式簽約用戶群分析：用戶職業(yè)、年紀(jì)、家庭結(jié)構(gòu)、收入8、競爭物業(yè)銷售渠道使用情況租售代理商其它配銷渠道9、競爭者實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查專業(yè)化程度品牌著名度商品房質(zhì)量成本情況價格策略合作單位（設(shè)計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業(yè)）業(yè)務(wù)組合及財務(wù)實(shí)力綜合管理能力和當(dāng)?shù)卣P(guān)系10、同類型產(chǎn)品供給量和在市場上銷售量11、同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)月租金及入住率12、競爭性新產(chǎn)品投入時機(jī)13、對未來競爭情況分析和估量房地產(chǎn)市場調(diào)查實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)查和研究（下簡稱“市調(diào)”）高深莫測，很“玄”，有人認(rèn)為市調(diào)很簡單，可有可無。其實(shí)市調(diào)是有方法、規(guī)律可循。我們認(rèn)為：不管是發(fā)展商想尋求新投資機(jī)會，還是為搶占市場，確定開發(fā)市場適銷對路物業(yè)；不管是發(fā)展商想為已開發(fā)物業(yè)制訂正確營銷策略，還是為提升物業(yè)質(zhì)量和附加值，提升經(jīng)濟(jì)效益，市調(diào)總能在其中發(fā)揮關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)市場調(diào)查和研究就是利用科學(xué)方法，有目標(biāo)、有計劃、系統(tǒng)地搜集房地產(chǎn)市場營銷方面多種情報資料，經(jīng)過對過去和現(xiàn)在營銷情況及動態(tài)性影響情報資料，經(jīng)過對過去和現(xiàn)在營銷情況及動態(tài)性影響分析研究，為發(fā)展商估計項目經(jīng)營銷售情況，制訂正確項目決議提供了可靠依據(jù)。市調(diào)類型從調(diào)研方向上分大致有三類：針對物業(yè)市場調(diào)查通常發(fā)展商想對目前整體或區(qū)域市場有個全方面了解時，會以現(xiàn)在市場上現(xiàn)有物業(yè)為對象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包含：位置、規(guī)模、類型、價格、工期、發(fā)展商銷售情況，以此作為自己開發(fā)物業(yè)依據(jù)。發(fā)展商大多最關(guān)心項目標(biāo)價格和銷售情況，其中難點(diǎn)又關(guān)鍵是真實(shí)售價和真實(shí)銷售率問題。常見錯誤是將報價當(dāng)實(shí)際價格。表：方法路徑利弊直接查找真實(shí)售價到房地局相關(guān)部門查詢此種方法正確可靠，但需要有一定社會關(guān)系依據(jù)目標(biāo)買家承受力確定價格確定待售物業(yè)量→確定目標(biāo)買家數(shù)量→確定目標(biāo)買家能承受價格此種方法易于實(shí)施，但通常是目標(biāo)買家范圍輕易確定，數(shù)量難以確定，價格關(guān)鍵依據(jù)經(jīng)驗和對目標(biāo)買家進(jìn)行取樣調(diào)查判定。銷售周期估算法一個項目標(biāo)銷售周期不可能無限長，發(fā)展商必需在合理時間銷售出合理數(shù)量，最大程度取得合理利潤、降低虧損以上來判定合理價格此種方法計算簡單，易掌握，但沒有以動態(tài)發(fā)展角度考慮問題。發(fā)展商有特殊情況，也可能了解不到。大量調(diào)查參考法大量了解同類地點(diǎn)、同類規(guī)模、同類物業(yè)售價，多項對此，調(diào)整可得出某個項目標(biāo)合理市場價格充足考慮市場原因，但各個物業(yè)依據(jù)其具體情況應(yīng)在其報價基礎(chǔ)上給出一個加權(quán)系數(shù)。這是其中難點(diǎn)。銷售價格確實(shí)定：前表列出了了解實(shí)際成交價多個方法及利弊。銷售率確實(shí)定：可依據(jù)同類物業(yè)市場預(yù)期（如份額、價格、銷售周期）進(jìn)行判定。因為市場是不停改變，所以其數(shù)據(jù)也不可能絕對正確，但能夠經(jīng)過調(diào)研人員對市場深入了解對數(shù)據(jù)做合適調(diào)整。物業(yè)供給量確實(shí)定：假如簡單地以建委、房管局項目統(tǒng)計資料和預(yù)售樓盤資料為準(zhǔn)會和實(shí)際情況有很大出入。實(shí)際上會存在報了不建（資金不到位、炒地皮）；建了沒報（改變項目性質(zhì)，如聯(lián)建、自建改商品房）；報建歸口不一致（有在區(qū)里，有在市里）；報建和銷售內(nèi)容不一致（最常見是共用一個項目標(biāo)銷售證或內(nèi)部認(rèn)購）等情況，實(shí)地現(xiàn)場調(diào)查是最可靠措施。針對用戶市場調(diào)查。不一樣物業(yè)目標(biāo)用戶群體是不一樣，不一樣用戶群體對房屋偏好各異，比如中等收入家庭購房時會更關(guān)注價格，而高收入家庭購房時會更重視環(huán)境和景觀等。不一樣用戶群體間方方面面顯著或是細(xì)微差異全部能經(jīng)過市場調(diào)查和研究正確把握，最終抓住目標(biāo)客群，這是物業(yè)銷售成功關(guān)鍵之一。這類調(diào)研內(nèi)容包含：用戶購置力水平，用戶購置力投向（包含物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預(yù)期價格等）及用戶共同特征，如年紀(jì)、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。關(guān)鍵手段是經(jīng)過問卷就調(diào)研者想了解問題對目標(biāo)調(diào)查對象進(jìn)行訪問。在確定目標(biāo)調(diào)查對象時，可參考同類物業(yè)已成交用戶進(jìn)行劃分。整個過程難點(diǎn)是問卷設(shè)計及贏取用戶配合。三是