目錄1

國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)典案例2

美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析3

日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析4

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及建議

經(jīng)營模式及特點代表樓盤美國、英國：配套設施齊全的全齡化大型老年社區(qū)建筑規(guī)模大，俱樂部多樣，開設的課程和組織的活動超過80種以上。完善的配套設施及功能區(qū)劃分

太陽城中心、鳳凰城新加坡：一般興建在成熟的社區(qū)中公寓戶型一般分為35㎡和45㎡，為1位或2位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)標準的特殊化考慮。港北新城歐洲：獨立公寓

建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。建筑元素的集合處理讓老年公寓不顯孤獨。荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓

經(jīng)營模式及特點丹麥：自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）環(huán)境優(yōu)美，設計得當

老人們可以做自己想做的事，聊天、釣魚、養(yǎng)花、個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場.....老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務。

日本：住宅產(chǎn)品

老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。

（無障礙設施的、具有看護性質(zhì)的、能和家人共同生活的老齡人住宅產(chǎn)品）羅威：異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

先后在西班牙南部開設大型養(yǎng)老公寓單擊添加副標題德國：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合

德國老年產(chǎn)業(yè)體系社會住宅體系（老年住宅）內(nèi)部多為無障礙設計；政府為老人住房采取補貼措施；生活援助：房產(chǎn)主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設資金貸款的融資條件養(yǎng)老院體系一種接近住宅形式的養(yǎng)老院；在規(guī)劃上，社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設，以便在設置服務網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。單擊添加副標題二、美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析需求端與供給端互補需求端：“三支柱”的退休養(yǎng)老金體系：政府主導的社會保障金、雇主主導的企業(yè)退休金、個人主導的退休儲蓄賬戶采用輕資產(chǎn)擴張，以Home-Instead為主的加盟模式毛利率高達40%。兩種方式：生活照料型居家護理、醫(yī)療康復型居家護理專業(yè)護理機構(gòu)類似于中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)+服務模式。是由開發(fā)商、運營商、投資商共同構(gòu)建的一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，分工合作。

開發(fā)商根據(jù)運營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，并按照事先約定的價格賣給運營商或者投資商投資商主要有3類，REITs（主導）、私募基金和非營利性組織。投資收益：本質(zhì)上依靠物業(yè)出租獲得租金收益，純租賃模式的收益率表現(xiàn)優(yōu)于托管模式和合資模式。運營商類似于酒店管理公司，靠品牌優(yōu)勢和規(guī)模效應盈利。美國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式主要有3種：凈出租模式、委托經(jīng)營模式以及租賃+經(jīng)營模式。提供高等級的康復護理服務。專業(yè)養(yǎng)老護理團隊養(yǎng)老社區(qū)供給端——三大細分領域居家養(yǎng)老三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析三個層次的養(yǎng)老保險制度，保證了基本養(yǎng)老保障。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位：重點發(fā)展的支柱型行業(yè)“養(yǎng)老院經(jīng)濟”產(chǎn)業(yè)鏈（很多日本老人會選擇住在養(yǎng)老院，政府、企業(yè)和非盈利組織均可建設養(yǎng)老設施）政府：主要提供基本福利范圍內(nèi)的養(yǎng)老設施，包括短期居住型、長期居住型、療養(yǎng)型、健康恢復型等企業(yè)或非營利組織：個性化的商業(yè)養(yǎng)老院（比如，看護型養(yǎng)老院主要供身體不便和患病老人入住;住宅型養(yǎng)老院供身體狀況正常的老人居住，當老人需要看護服務時，企業(yè)提供臨時看護服務;健康型養(yǎng)老院類似賓館，院方只負責打理老年人的日常家務。）十分注意專業(yè)化細節(jié)，如住宅居室設計、家居用品設計、餐飲配備、看護和服務人員培訓等。由于每一個專業(yè)問題都涉及更為深入的細分領域，養(yǎng)老院的主辦方往往將這些細節(jié)外包給專門企業(yè)。因此養(yǎng)老設施社會化建設和運營的過程，帶動了一大批“老人用品專賣”、“老年餐飲專營”、“老人之家管理咨詢”、“養(yǎng)老服務人員培訓”等行業(yè)企業(yè)的發(fā)展，催生出一個以養(yǎng)老設施為核心的“養(yǎng)老院經(jīng)濟”產(chǎn)業(yè)鏈。日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強調(diào)老人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動。主推“小規(guī)模多機能的社區(qū)養(yǎng)老”——這樣的社區(qū)養(yǎng)老院，床位一般在20~30張，提供的服務是“多機能”的：可以是24小時的入住照顧，也可以是白天的日托服務或居家上門服務。

日本的養(yǎng)老地產(chǎn)：老人住宅多為獨棟存在，未形成規(guī)?；男^(qū)。注重老年人生活的常態(tài)化及其獨立性的保持。主導地位：“服務型高齡者住宅”日本政府、社會團體、房地產(chǎn)公司共同推進的養(yǎng)老項目；是與護理、醫(yī)療機構(gòu)合作，給老年人提供安心服務的無障礙結(jié)構(gòu)性住房，平均入住率達78.2%運營政府補貼民間建，只租不售，進行開發(fā)的多是民營資本公司，而非醫(yī)療機構(gòu)主導；硬性規(guī)定和完善配備。三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析制度創(chuàng)新的與時俱進日本養(yǎng)老服務體系服務內(nèi)容與手段多樣化具有較全的產(chǎn)品種類三大痛點：政策乏力、產(chǎn)業(yè)鏈不全、一才難求相比需求而言，現(xiàn)有機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務相對單一，大規(guī)模的仍以養(yǎng)老地產(chǎn)為主，投資主體為地產(chǎn)、保險類企業(yè)現(xiàn)有主要養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)→運營→管理對于開發(fā)商，租金回報率低，租金制的回報率甚至低于無風險收益養(yǎng)老住宅相對偏僻，入住費用高，制約入住率服務內(nèi)容和手段相對有限中國養(yǎng)老地產(chǎn)的三種理性模式：面向高收入人群：養(yǎng)老社區(qū)是理想的，因為其服務相對完善，但價格也更高。中等收入群體：建議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院，以實現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居住。低收入老年人：應當在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓四、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式挖掘：政府加大對養(yǎng)老的投入準備把握細分領域、滿足老人的實際需求1、培養(yǎng)專業(yè)化的養(yǎng)老運營團隊，提供更為細致的服務內(nèi)容與措施2、充分發(fā)揮社區(qū)日間照料服務及居家輻射功能，提供托老、上