商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)共享剖析商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)共享剖析商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)共享剖析如今我們要做什么？蛻變一：

改變身份置業(yè)參謀老板〔老板娘〕、老板他娘蛻變二：改變思維住宅思維商業(yè)思維1、具備投資分析的頭腦，理解投資客的心；理解并能詳細(xì)分析物業(yè)的商業(yè)價(jià)值所在2、商鋪的推銷，主要先表達(dá)在分析“風(fēng)險(xiǎn)〞與“收益〞的關(guān)系。在確?！帮L(fēng)險(xiǎn)〞小的前提下，再來給客戶分析實(shí)際“收益“。商業(yè)地產(chǎn)根底知識(shí)分享目錄：商業(yè)地產(chǎn)的根本概念一商業(yè)地產(chǎn)的分類二商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別三如何進(jìn)展商業(yè)定位五商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利形式及五大贏利要點(diǎn)四7商業(yè)地產(chǎn)的根本概念一商業(yè)地產(chǎn)最抽象的定義——就是為商品流通/商務(wù)及休閑活動(dòng)提供建筑載體8個(gè)人定義〔適用于中國大陸〕：商業(yè)地產(chǎn)，就是采取優(yōu)選的商業(yè)投資組合形式，整合各業(yè)態(tài)商業(yè)資源，為商品交易、商務(wù)及休閑活動(dòng)提供適宜的建筑載體，并通過持續(xù)的運(yùn)營，不斷進(jìn)步物業(yè)估值，在適宜時(shí)機(jī)退出的過程?！o科班的定義狹義概念——retailrealestate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活效勞類經(jīng)營方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動(dòng)產(chǎn)，什么是“商業(yè)地產(chǎn)〞？9選址及獲取土地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)類似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等招商招商是一個(gè)把商業(yè)建筑“填滿〞的過程，但操作過程遠(yuǎn)不是直觀上這么簡(jiǎn)單，后文還將闡述運(yùn)營管理招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路退出機(jī)制商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開發(fā)，而是投資，建立退出機(jī)制，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完好根據(jù)公司戰(zhàn)略需要，在通過運(yùn)營進(jìn)步估值程度后，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)和適當(dāng)渠道退出商業(yè)地產(chǎn)五大模塊10通俗定義：多個(gè)相鄰商業(yè)體〔包括商鋪、酒店、寫字樓等〕組成的區(qū)域什么是“商圈〞？北京的商圈11例：重慶公司I地塊工程商圈范圍本案3km金開大道渝長(zhǎng)高速金渝大道金山大道經(jīng)開區(qū)管委會(huì)鴛鴦立交金渝立交人和立交商圈，未必是個(gè)圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素線內(nèi)所圈范圍為實(shí)際商圈工作定義：商業(yè)效勞所可以覆蓋的地域什么是“商圈〞？12商圈的輻射三層次〔以10萬平米左右的購物中心為例〕商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析核心商圈，也稱“第一商圈〞，包括了商業(yè)周邊消費(fèi)者步行忍受力范圍內(nèi)的區(qū)域，對(duì)于萬科那些位于住宅區(qū)的工程來說，第一商圈是我們需要親密關(guān)注的各個(gè)城市、甚至各個(gè)區(qū)域的居民消費(fèi)習(xí)慣都不一樣，步行、騎車、開車出行購物消費(fèi)的忍受極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果來詳細(xì)劃分因工程不同，核心、次級(jí)、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占比例都不一樣邊緣商圈有更豐富的變化，假如是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會(huì)延續(xù)很遠(yuǎn)，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征13居住人口〔數(shù)量、構(gòu)造、收入、消費(fèi)習(xí)慣〕辦公人口〔數(shù)量、構(gòu)造、收入、行業(yè)、個(gè)人和商務(wù)消費(fèi)習(xí)慣〕客流導(dǎo)入〔與周邊商圈的關(guān)系〕競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系〔商圈內(nèi)競(jìng)品的數(shù)量、分布、招商資源的競(jìng)爭(zhēng)、客戶競(jìng)爭(zhēng)〕業(yè)態(tài)構(gòu)造〔商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關(guān)系，和其他商圈的關(guān)系〕交通〔吸引客流的根底條件〕其他公共設(shè)施配套〔醫(yī)院、學(xué)校、政務(wù)機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)等〕如何認(rèn)識(shí)和研究一個(gè)綜合商業(yè)工程的商圈——認(rèn)知維度14商業(yè)地產(chǎn)的分類二15健身效勞及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)〔健身中心、美容院、SPA〕專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)〔專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)〕居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)〔寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓〕餐飲功能房地產(chǎn)〔大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店〕娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)〔電影城、娛樂城、KTV〕零售功能商業(yè)地產(chǎn)〔百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL〕按照行業(yè)類別分類16超區(qū)域型——輻射范圍達(dá)10公里以上，超出本地“片區(qū)〞或“區(qū)域〞；總建筑面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店1-3家，多個(gè)次主力店，商圈人口＞50萬超級(jí)型——這就是傳說中的超級(jí)購物中心或者superMall了。建筑面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市區(qū)域型——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業(yè)中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，輻射范圍可達(dá)8公里，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個(gè)次主力店社區(qū)型——輻射范圍≤3公里，總建筑面積≤5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標(biāo)超或大型超市，根據(jù)情況也可能包含影院、電器賣場(chǎng)、體育用品賣場(chǎng)、兒童主題等多個(gè)次主力店鄰里型——輻射范圍≤1公里，總建筑面積≤2萬平方米，商圈內(nèi)人口≤5萬，主力店為中型超市或標(biāo)超或餐飲主力店按照市場(chǎng)輻射范圍分類目的地型——依賴目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，輻射范圍難以詳細(xì)界定，主力客群大都在工程所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地〞特征。注：1、以上分類均按照獨(dú)立商業(yè)工程一般區(qū)位來界定。假設(shè)某商業(yè)工程處于CBD、傳統(tǒng)集群商圈、地鐵及公交系統(tǒng)主要節(jié)點(diǎn)出入口這些特殊地段，則輻射范圍及輻射人口會(huì)大幅度增加2、以上商業(yè)面積指狹義商業(yè)面積，不包括同樣占用商業(yè)指標(biāo)的寫字樓、酒店等3、不同城市消費(fèi)力、交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性、人口密度差異很大，不可將以上標(biāo)準(zhǔn)僵化處理17社區(qū)〔Neighborhood〕型商業(yè)舉例深圳四季花城商業(yè)街深圳萬科城商業(yè)街注：深圳萬科城商業(yè)面積達(dá)3萬平米，相對(duì)于其效勞輻射鄰里商圈的定位，面積稍嫌過量18社區(qū)〔Community〕型商業(yè)舉例上海瑞虹生活廣場(chǎng)，商業(yè)面積28000平米19區(qū)域〔Regional〕型商業(yè)舉例上海大拇指廣場(chǎng)，商業(yè)面積6萬平米20超區(qū)域〔SuperRegional〕型商業(yè)舉例北京西單大悅城，商業(yè)面積萬平米西單大悅城在業(yè)態(tài)組合上以形象店、主力店、餐飲、音像休閑廣場(chǎng)、科技廣場(chǎng)與電影院組成。其中地下二層到五層以零售為主，包括形象店與主力店，ZARA、Bestseller、Sephora等350多個(gè)知名品牌進(jìn)駐大悅城，其中30余個(gè)品牌是首次落戶北京。讓大悅城成為時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)。

除了工程中的美食城外，特色餐飲旗艦店也是大悅城引以為豪的因素之一，整個(gè)六層至八層全部為餐飲旗艦店，占到商戶的30%。九層為全國最大的7000多平米的FAB音像休閑廣場(chǎng)；十、十一層則是全國最大的數(shù)碼影院，13個(gè)廳，1800個(gè)座位。而回遷的西單科技廣場(chǎng)設(shè)在購物中心的五層。21超級(jí)型〔SuperMall〕商業(yè)舉例MallofAmerica美國最大的購物中心。建筑面積39萬㎡〔一期〕，商業(yè)面積萬㎡，入駐商戶超過520家，停車位20000個(gè)，正職員工11000名22目的地〔Destination〕型商業(yè)舉例TempeMarketplace位于亞利桑那州，營業(yè)面積12萬㎡，以娛樂休閑為主題吸引顧客前來消費(fèi)購物，是新近流行的Retail&EntertainmentDestination業(yè)態(tài)的代表。每年接待客戶2000萬人次。零售品牌包括：Barnes&Noble,JCPenney,GAP,BestBuy,OldNavy,GbyGuess,Target；餐飲品牌包括：CaliforniaPizzaKitchen,Lucille’sSmokehouseBar-B-Que,CadillacRanch,MariaMaria,KabukiJapaneseRestaurant,TheKegSteakhouse&Bar；另有體育運(yùn)動(dòng)、安康護(hù)理、休閑娛樂、家居等多個(gè)主題消費(fèi)場(chǎng)所。23專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)舉例〔個(gè)人認(rèn)為可歸類于目的地型商業(yè)〕義烏·中國小商品城坐落于浙江省義烏市，創(chuàng)立于1982年，現(xiàn)擁有營業(yè)面積400余萬平方米，由國際商貿(mào)城、篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)三個(gè)市場(chǎng)簇群組成，商位萬個(gè)，從業(yè)人員20萬多，日客流量20多萬人次，是全球最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)。24底商集中商業(yè)〔寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進(jìn)深超過40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪〕獨(dú)立集中商業(yè)〔獨(dú)立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配〕城市綜合體〔工程統(tǒng)稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態(tài)〕商業(yè)街區(qū)〔2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)〕商業(yè)街〔2排街鋪之間圍合，形成相對(duì)獨(dú)立的街道〕街鋪〔分分布局，沿街?jǐn)[放、進(jìn)深較短〔單排鋪，進(jìn)深不大于30米〕，最高不超過3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間〕按照物業(yè)形態(tài)分類注：BLOCK是5個(gè)單詞的縮寫：Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。建筑特點(diǎn)：1、建筑高度相對(duì)較矮，沒有壓抑感；2、以BLOCK為主要居住單元；3、道路尺度科學(xué)宜人，生活氣氛濃重；4、豐富的商業(yè)配套和休閑配套,以及富有情調(diào)的景觀。25商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別三26規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同住宅開發(fā)的理論根底是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具——住宅定位的根據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的根據(jù)是投資和金融理論商業(yè)定價(jià)的直接根據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間——和住宅不同的定價(jià)模型：資產(chǎn)定價(jià)模型VS市場(chǎng)供需模型；商鋪售價(jià)的定價(jià)根底是租金，租金有上升空間，售價(jià)才會(huì)有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功——商業(yè)運(yùn)營的“馬太效應(yīng)〞非常明顯；不能整體運(yùn)營成功的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運(yùn)營不成功，會(huì)帶來長(zhǎng)期的宏大負(fù)面影響〔沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)因運(yùn)營失敗，不得不拆掉重建〕；即使是銷售型的商業(yè)，假如將來整體運(yùn)營不成功，也必將引起廣泛的社會(huì)問題〔如，沈陽等幾處一、二代萬達(dá)廣場(chǎng)群訴及造成宏大社會(huì)影響的事件〕商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同理論根底不同客戶不同27商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域商業(yè)效勞的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主——一般來說，單個(gè)小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個(gè)3-4萬平米商場(chǎng)的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長(zhǎng)；G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主需要研究投資者需求——除了個(gè)人投資者，還要研究機(jī)構(gòu)投資者；機(jī)構(gòu)投資者的需求不同于個(gè)人投資者，如，機(jī)構(gòu)投資者往往對(duì)整體運(yùn)營的寫字樓比較感興趣需要研究各業(yè)態(tài)商家——商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論根底不同客戶不同28規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)工程的存亡業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進(jìn)而確保開發(fā)工程——大型商業(yè)地立工程業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、程度及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足將來大量商家的需求〔特別是可視性和可達(dá)性〕以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為開展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。招商前置——各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在招商的根底上進(jìn)展并伴隨著整個(gè)招商過程，才能防止因規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)帶來的投資損失。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論根底不同客戶不同29商業(yè)地產(chǎn)工程的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論根底不同客戶不同30商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場(chǎng)調(diào)研工程定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售組織營銷籌劃招商或銷售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活構(gòu)造研究區(qū)域構(gòu)造調(diào)查與城市開展規(guī)劃研究商業(yè)開展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)構(gòu)造、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)將來商業(yè)地產(chǎn)供給量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究工程立地條件研究商圈確實(shí)定和研究目的市場(chǎng)定位目的消費(fèi)群定位目的投資小業(yè)主定位目的經(jīng)營客戶定位工程經(jīng)營特色定位工程經(jīng)營方式定位工程業(yè)態(tài)定位工程功能定位工程規(guī)模定位工程形象定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪構(gòu)造與內(nèi)部分割方案根據(jù)業(yè)態(tài)不同的商鋪功能設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵宏觀市場(chǎng)調(diào)研微觀市場(chǎng)調(diào)研、供需分析消費(fèi)者調(diào)研競(jìng)品分析形象定位市場(chǎng)定位目的客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)組建營銷方式多樣化銷售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主交樓持續(xù)經(jīng)營31區(qū)別1：商鋪定位首先要界定最終用處商業(yè)最終用處的形式及其組合較多，如全部長(zhǎng)期持有、分散出售、整體運(yùn)營最終整體出售、部分出售部分持有等等，用處不同，產(chǎn)品形態(tài)也不同，因此需要首先界定商業(yè)定位和住宅定位的區(qū)別區(qū)別2：商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要，是定位的立論根底無論銷售與否，判別定位是否得當(dāng)?shù)淖钪匾獦?biāo)準(zhǔn)是——可否可持續(xù)經(jīng)營區(qū)別3：商業(yè)定位的結(jié)果是界定效益最大化的業(yè)態(tài)組合區(qū)別4：與住宅相比，商業(yè)定位更接近于定制消費(fèi)同業(yè)態(tài)商家對(duì)于商鋪的需求除面積、位置不同外，其他要求根本一樣理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有較為明確的意向區(qū)別5：商業(yè)定位不是一次性工作商業(yè)定位需要后期運(yùn)營才能保證真正落地再好的商業(yè)定位，2-3年，最長(zhǎng)5年即必須進(jìn)展調(diào)整，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境32租金收入自營收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費(fèi)者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益根本模型住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷售收入〔銷售額〕總本錢利潤總收入總本錢利潤投資者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論根底不同客戶不同33商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利形式及五大贏利要點(diǎn)四34只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地產(chǎn)09年以前的萬科六佰本大成國際購物中心萬象城中糧大悅城贏利形式：在“租〞和“售〞之間進(jìn)展選擇注：“殺豬派〞原來是沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)事件后業(yè)內(nèi)送給萬達(dá)的“昵稱〞，不過萬達(dá)如今偏好養(yǎng)魚了。35三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利形式比照36端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機(jī)制商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長(zhǎng)線贏利的心態(tài)：成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)的利潤商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)的心態(tài)：商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)比住宅開發(fā)來得更大，因此需要有長(zhǎng)期經(jīng)營、持續(xù)人力物力投入的打算，不要期望輕松收獲長(zhǎng)線贏利與正視風(fēng)險(xiǎn)，就是應(yīng)了“說得容易做到難〞的老話商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn)37商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn)消費(fèi)需求得到便捷滿足開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者管理者城市形象、政績(jī)、稅收增長(zhǎng)、就業(yè)租金收入和估值的增長(zhǎng)挖掘客戶潛力，實(shí)現(xiàn)盈利和現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證將來開展客流穩(wěn)定增長(zhǎng)、平衡消費(fèi)者和商家政府商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機(jī)制38商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要以最終使用者的要求為準(zhǔn)需要事先對(duì)商家進(jìn)展調(diào)研、征求意見，對(duì)產(chǎn)品有特殊要求的業(yè)態(tài)盡可能提早簽訂意向書商業(yè)建筑開發(fā)周期長(zhǎng)，招商存在競(jìng)爭(zhēng)，要先下手為強(qiáng)商家對(duì)消費(fèi)者的理解比我們深化，開發(fā)商的信心根底是商家的信心不當(dāng)家不知柴米油鹽貴。商家成功是整個(gè)商業(yè)物業(yè)成功的根底。端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機(jī)制39商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn)綜合商業(yè)主題定位的自主性是商業(yè)才能的集中表達(dá)，也是將來商業(yè)物業(yè)研發(fā)才能的根底包括市場(chǎng)定位、客戶定位、業(yè)態(tài)定位主題定位會(huì)隨著市場(chǎng)變化而不斷優(yōu)化調(diào)整，這是對(duì)運(yùn)營管理才能的考驗(yàn)端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機(jī)制40商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn)選擇適宜時(shí)機(jī)退出，是中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營鏈條必須解決的最后一個(gè)問題退出機(jī)制是進(jìn)步工程IRR程度的關(guān)鍵可選擇的退出機(jī)制有：發(fā)行REITs、投行或基金收購、分拆后IPO、股權(quán)交易、資產(chǎn)置換、整售、散售等端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機(jī)制41如何進(jìn)展商業(yè)定位五如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)展商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)展商業(yè)價(jià)格定位42如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位工程立地條件研究工程經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活構(gòu)造研究區(qū)域城市構(gòu)造調(diào)查與城市開展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)開展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域〔商圈〕確實(shí)定和商圈構(gòu)造分析競(jìng)品及消費(fèi)者分流、招商資源競(jìng)爭(zhēng)性研究市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路本案市場(chǎng)定位＋＋＋＋＋43[工程立地條件研究]工程根本指標(biāo)——與北美洲和歐洲相比，中國商業(yè)用地地塊相對(duì)較小、容積率較高，加上一些限高等因素，商業(yè)設(shè)計(jì)很考驗(yàn)功夫；有些城市對(duì)于用地性質(zhì)分類更細(xì)，要特別注意，如北京，寫字樓和零售商業(yè)的用地是有區(qū)別的。道路類別研究——依用處分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道；交通易達(dá)性研究——是否有障礙物〔如交通欄隔〕，消費(fèi)人群本工程的車行和人行來外部交通動(dòng)線；周邊環(huán)境和目前商業(yè)設(shè)施研究——類似我們的競(jìng)品研究，但也不完全一樣。對(duì)于商業(yè)來說，“扎堆〞往往是個(gè)好事。宜利用可借鑒資源，進(jìn)展業(yè)態(tài)錯(cuò)位或互補(bǔ)性經(jīng)營，共享客流；如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位44[工程經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活構(gòu)造研究]總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口構(gòu)造、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入程度、消費(fèi)程度等GDP開展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造情況政策分析〔城市開展規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、商業(yè)相關(guān)政策〕全社會(huì)消費(fèi)品零售總額全市商業(yè)增加值城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額開發(fā)任何一個(gè)工程都涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)工程，其開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)開展和政策的影響更大。如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位45[區(qū)域城市構(gòu)造調(diào)查與城市開展規(guī)劃調(diào)查]公共設(shè)施狀況交通體系狀況道路狀況、通行量城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)各項(xiàng)城市的機(jī)能城市規(guī)劃如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位46[商業(yè)開展規(guī)劃和政策研究]城市商業(yè)開展目的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)流通領(lǐng)域的主管部門是商務(wù)部〔局〕系統(tǒng)，娛樂休閑業(yè)態(tài)的主管部門是文化部〔局〕，需要加強(qiáng)親密的聯(lián)絡(luò)，以獲得必要的政府資源相關(guān)部委〔發(fā)改委、商務(wù)部〕對(duì)于商業(yè)，特別是社區(qū)型商業(yè)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)性文件；建立主管部門、商務(wù)局會(huì)對(duì)有關(guān)商業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)制定一些標(biāo)準(zhǔn)；所在城市商務(wù)局會(huì)根據(jù)國家十一〔二……〕五規(guī)劃，制定相應(yīng)的中期商業(yè)開展規(guī)劃如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位47[輻射區(qū)域確實(shí)定和零售業(yè)構(gòu)造研究]地區(qū)間的銷售動(dòng)向商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況業(yè)種間的銷售動(dòng)向大型主力店的動(dòng)向以上綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為工程的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位48[競(jìng)品及典型性案例研究]規(guī)?？土髁刻峁┑漠a(chǎn)品或效勞、收益情況交通來源優(yōu)劣和優(yōu)勢(shì)從以上幾個(gè)方面分析其現(xiàn)狀及構(gòu)造特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)展差異化的定位，同時(shí)提煉出本工程可借鑒和需要躲避的因素。重點(diǎn)在于能否“借力打力〞，共享客流。如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位49[消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究]人口構(gòu)造消費(fèi)程度消費(fèi)行為分析收入程度交通和出行方式通過以上方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)進(jìn)展定量和定性研究。如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位50市場(chǎng)定位傳達(dá)的是工程的精華、工程的宗旨籠統(tǒng)說，或通俗地說，定位手法有兩大風(fēng)格穩(wěn)健定位VS品牌定位穩(wěn)健〔群眾化〕定位法：該定位方式可以獲得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。適用于兩種情況：1、區(qū)位相對(duì)較好，所在地有足夠消費(fèi)群；2、沒有劇烈競(jìng)爭(zhēng)；3、公司傾向采取穩(wěn)健的經(jīng)營策略——先存活，以后根據(jù)市場(chǎng)情況再優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)品牌〔特色化〕定位法：表如今兩方面：特色主題、特色效勞。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌，具備不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)力。適用于兩種情況：1、C、T類土地，本地消費(fèi)群體缺乏；2、商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，不得不采取互補(bǔ)經(jīng)營策略；3、爭(zhēng)創(chuàng)品牌的工程如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位51如何進(jìn)展商業(yè)定位五如何進(jìn)展商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)展商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)展商業(yè)價(jià)格定位52如何進(jìn)展商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)工程的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場(chǎng)條件的變化，工程的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個(gè)陣痛期。53初步業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)工程所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)工程所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。國內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照如何進(jìn)展商業(yè)業(yè)態(tài)定位54工程初步經(jīng)營業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)工程業(yè)態(tài)