x常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法?一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常州市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅是指按照本市普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下的住宅。2.政府指導(dǎo)價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會(huì)公布。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)其價(jià)格水平變動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，必要時(shí)可實(shí)施價(jià)格干預(yù)措施。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。（一）物業(yè)服務(wù)成本1.人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，包括公共建筑（如門(mén)廳、樓梯間、走廊、路燈、配電室、水泵房、水箱間、電梯機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，給排水管道、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井等的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)等特種設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。3.清潔衛(wèi)生費(fèi)用，包括公共區(qū)域的清潔、消毒、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括公共綠地、景觀設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、修剪、施肥、病蟲(chóng)害防治等費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用，包括門(mén)崗、巡邏、監(jiān)控等安全防范設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，以及安全防范人員的費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于管理辦公的文具、紙張、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，如社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用等。（二）法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家規(guī)定繳納的稅費(fèi)。（三）利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)。四、前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.建設(shè)單位依法通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)費(fèi)方式等信息。3.建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式等。（二）預(yù)收費(fèi)用管理1.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，預(yù)收期限一般不超過(guò)一年。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中按規(guī)定提取物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的，應(yīng)當(dāng)定期公布維修資金的使用情況。（三）收費(fèi)變更1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。因服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高或者降低導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生變化的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提前將調(diào)整方案告知業(yè)主。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等信息，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。五、業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確約定。（二）收費(fèi)形式1.業(yè)主大會(huì)可以決定采用包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況等因素需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提前將調(diào)整方案告知業(yè)主，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日。（四）公共收益管理1.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）按建筑面積計(jì)費(fèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用通常按照建筑面積計(jì)算，建筑面積以房屋所有權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積為準(zhǔn)。尚未取得房屋所有權(quán)證的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。（二）其他計(jì)費(fèi)方式1.對(duì)于別墅、聯(lián)體別墅等特殊住宅，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以按照套計(jì)算。2.對(duì)于商業(yè)、辦公等非住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際使用面積、租金收入等因素協(xié)商確定計(jì)費(fèi)方式。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的減免與優(yōu)惠（一）房屋空置期間收費(fèi)減免1.業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（連續(xù)六個(gè)月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長(zhǎng)期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面?zhèn)浒?，?jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。2.因建設(shè)單位原因造成未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。（二）其他減免與優(yōu)惠1.對(duì)于持有本市《特困人員救助供養(yǎng)證》、《最低生活保障證》的業(yè)主，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。2.其他法律法規(guī)、政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其規(guī)定。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門(mén)職責(zé)1.市、區(qū)價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，查處價(jià)格違法行為。2.價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)1.市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)糾紛。2.物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、違反物業(yè)服務(wù)合同約定的企業(yè)進(jìn)行督促整改，并依法予以處理。（三）其他部門(mén)職責(zé)其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。（四）投訴舉報(bào)處理1.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者其他利害關(guān)系人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向價(jià)格主管部門(mén)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴舉報(bào)。2.價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理投訴舉報(bào)，依法進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。九、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由價(jià)格主管部門(mén)按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)或者利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行價(jià)格欺詐的；不按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收支情況的；其他價(jià)格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期整改；逾期不整改的，按照有關(guān)規(guī)定降低其資質(zhì)等級(jí)或者取消其資質(zhì)證書(shū)，并依法予以處罰。（二）建設(shè)單位違法行為責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)依法予以處罰：1.未通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；2.未按照規(guī)定公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)費(fèi)方式等信息的；3.未按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的。（三）業(yè)主違法行為責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。十、附則（一）解釋權(quán)