全過程物業(yè)管理招投標(biāo)實務(wù)教程

一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段

招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外

招標(biāo)即發(fā)布招

標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段

的主要工作有

:成立招標(biāo)機構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。

(-)成立招標(biāo)機構(gòu)

任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立

一個專門的招

標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：擬

定招標(biāo)章程和

招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。可見招標(biāo)機構(gòu)

一旦成立，其

職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。

成立招標(biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機

構(gòu)，自行組織

招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代

理機構(gòu)招標(biāo)。

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兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點。

對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機構(gòu)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)

定：“招標(biāo)人

具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位

和個人不得強

制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。考慮到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁

瑣的工作，其

中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強的專業(yè)性，對招標(biāo)人能力的要求

也較高，因此

,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實力雄厚的大型

開發(fā)商或聯(lián)合

開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)

一自行成立招

標(biāo)機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開

發(fā)商自行成立

的招標(biāo)機構(gòu)來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模

物業(yè)管理項目

,由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文

件和組織評標(biāo)

,這時，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或

業(yè)主應(yīng)按照慣

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例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作

組”等非常設(shè)

的招標(biāo)機構(gòu)。其具體的組織機構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細介紹，在此不再

贅述。

對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招

標(biāo)人有權(quán)自行

選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方

式為招標(biāo)人指

定招標(biāo)代理機構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點在于招標(biāo)機構(gòu)

與投標(biāo)人之間

做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充

分的情況下，

招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機構(gòu)時

應(yīng)注意以下問

題：

首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，任何

個人和單位都

無權(quán)強行指定招標(biāo)代理機構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間

僅限于委托代

理的關(guān)系，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否

中標(biāo)的最終決

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定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時，應(yīng)避免選擇

與自己有上級

關(guān)系的招標(biāo)代理機構(gòu)。

其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理

機構(gòu)進行招

標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招

標(biāo)代理機構(gòu)所

具備的兩個條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金

額達到一定等

級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的

專家人才庫的

規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的

的規(guī)模大小選

擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級

的代理機構(gòu)進

行招標(biāo)。

招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大

范圍邀請招

標(biāo)。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包

攬該項目所有

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的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招

標(biāo)代理機構(gòu)招

標(biāo)的方式。

（二）編制招標(biāo)文件

編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是

招標(biāo)機構(gòu)向投

標(biāo)者提供的為進行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于：告知投

標(biāo)人遞交投標(biāo)

書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的

條件等。招標(biāo)

文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基

礎(chǔ)，因此它是

對招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人（開發(fā)商或業(yè)主）與中標(biāo)人雙方都具

有約束力的重

要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、

周到，內(nèi)容明

確,合理合法。

物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同,

但任何招標(biāo)

文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：

“招標(biāo)文件

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應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求

和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等

所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國

際慣例，物業(yè)

管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：

1.投標(biāo)人須知

投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)

人如何投標(biāo)的

指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。

(1)投標(biāo)的條件

招標(biāo)文件所以要對投標(biāo)的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投

標(biāo)人的合格性

和投標(biāo)的真實性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機構(gòu)有必要對潛在的投

標(biāo)人進行投標(biāo)

資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明

資料及其格式

,以便統(tǒng)一進行審杳。為了保證投標(biāo)的真實性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人

必須交納投標(biāo)

保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格

式等。

(2)對投標(biāo)文件的要求

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如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文

件的要求。由

于招標(biāo)機構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程

序，招標(biāo)文件

必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)

文件格式)以及

對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。

(3)對招標(biāo)程序的說明

由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、

公正原則，

重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。招標(biāo)文件

這一部分的內(nèi)

容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，

從而體現(xiàn)了整

個招標(biāo)工作的公正透明。

2.合同條款

合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化,

這也是招標(biāo)

公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。

前者通常是物

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業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性,

通常由技術(shù)

條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理

項目自身的特

點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，

特殊性條款也

就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。

3.技術(shù)規(guī)范

技術(shù)規(guī)范是詳細說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求（如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)、具體工作

量等）的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽

表的形式進

行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。

考慮到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專

門就招標(biāo)文件

的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。

最后談一談制定招標(biāo)文件的時間。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建

設(shè)程序決定的

,我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著

開發(fā)商對物業(yè)

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管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮?！俺罢袠?biāo)”

在我國即為在

項目立項階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招

標(biāo)文件。超前

實行物業(yè)管理招標(biāo)確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時存

在大量的不確

定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招

標(biāo)文件制定的

時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。

（三）制定標(biāo)底

制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。按照國際慣例，在正式招標(biāo)

前，招標(biāo)人應(yīng)

對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合

理的基本價格

,即一種預(yù)算價格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中

標(biāo)人的重要依

據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。

特別是我國國

內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合

格的條件，標(biāo)

底保密的重要性就更加明顯了。

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由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報價競爭力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接

影響到招標(biāo)工

作的有效性。標(biāo)底定的過高，進入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會使

評價的工作量

和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)

致招標(biāo)失敗。

因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個先進、

準(zhǔn)確、合理、

可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細致，實事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編

制有著密不可

分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作

量的說明是否

正確，因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將

工作量盡可能

算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5%以

內(nèi)。其次，標(biāo)

底的制定應(yīng)建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)

底才切合實

際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進

的物業(yè)管理方

法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。

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二、招標(biāo)實施階段

招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。招標(biāo)的實施主要包括以

下幾個具體步

驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、

評標(biāo)和定標(biāo)。

(-)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書

我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招

標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)

布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)

項目的能力、

資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。無論是招標(biāo)公告還是

投標(biāo)邀請書，

其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會，讓其

了解招標(biāo)項目

的情況，并對是否參加該項目投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于

對公開招標(biāo)公

告的要求更為嚴(yán)格。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的

內(nèi)容和格式等

進行詳細介紹。

1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道

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發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那?。國際慣

例中常見的招

標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)?/p>

業(yè)性期刊以及

信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。

一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上

刊登。如實行

國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(D

eveIopmentB

usiness)；必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版

的《中國招標(biāo)

》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官

方公報上刊登

招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中

國日報》

±o

對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目，其招標(biāo)公告一般詵擇在國

內(nèi)廣泛發(fā)行的

一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標(biāo)的項目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇

在本地的官方

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公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)

類期刊上刊登

,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。

實際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項目外，國際慣例對

招標(biāo)公告的發(fā)

布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項招標(biāo)項目往往

同時通過幾種

渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊

登招標(biāo)公告。

2.發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排

為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項目是否投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人

在刊登招標(biāo)公

告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素：

(1)刊登招標(biāo)公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要

一定時間，

如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊音出來。

另外，如果

要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出

版周期顯然

要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。

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（2）投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開

始計算。投

標(biāo)人申請投標(biāo)T得到招標(biāo)文件T準(zhǔn)備投標(biāo)T遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。

按照國際慣

例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天（通常有60-90天）

來準(zhǔn)備投標(biāo)和

遞交標(biāo)書。

3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式

招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨o(jì)通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：

①招標(biāo)單位（業(yè)主或開發(fā)商）名稱；

②項目名稱；

③項目地點；

④項目資金來源（物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等）；

⑤招標(biāo)目的（邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo)）；

⑥項目要求概述（項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求）；

⑦購買招標(biāo)文件的時間、地點和價格；

⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點；

⑨開標(biāo)日期、時間和地點；

⑩如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、

份數(shù)和使用語

言；

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B11必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；

B12招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。

招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進行變通，然

而招標(biāo)公告的

基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和

時間，以及獲

得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明。

至于投標(biāo)邀請

書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。

（二）組織資格預(yù)審

資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資

格預(yù)審更是必

不可少。

資格預(yù)審是對所有投標(biāo)人的一項“粗篩”，也可以說是投標(biāo)者的第一

輪競爭。資格

預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費用。因為投

標(biāo)人數(shù)量過多

,招標(biāo)人的管理費用和評標(biāo)費用就會大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分

競爭者則可以

減少這筆費用。其次，資格預(yù)審還可以保證實現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格

的投標(biāo)人，此

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投標(biāo)人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務(wù)狀況及

經(jīng)驗為基礎(chǔ)的

,防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價格進行惡性競爭。此外，資格預(yù)審能

吸引實力雄厚

的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對該項

目的投標(biāo)興趣

大小。

若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進行資格

預(yù)審，剔除資

信較差的公司，重點選擇6~10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；

若投標(biāo)公司

數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進行資格預(yù)審，這也就

是所謂后期預(yù)

審。無論資格預(yù)審在何時進行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都

大致相同。

1.資格預(yù)審的程序

資格預(yù)審包括以下三個步驟：

(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃?/p>

種做法，一

種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)

審文件的地點

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和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審?fù)ǜ娴?/p>

主要內(nèi)容包括

:招標(biāo)項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的

時間、地點以

及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜?/p>

期到申請截止

期應(yīng)不得少于45天。

(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部

信息，并且

其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿殻鐚θ舾晌飿I(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投

標(biāo)的要求等。

此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y

物業(yè)管理企業(yè)

單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例

如從事該行業(yè)

至少已達若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項目等。最后，招標(biāo)人還應(yīng)

在資格預(yù)審文

件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的

語言等。

(3)評審。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標(biāo)機構(gòu)組

織專家進行

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評審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目

情況的第一手

資料。

2.資格預(yù)審的內(nèi)容

資格預(yù)審的重點在于投標(biāo)人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況；人員

及設(shè)備能力；

投標(biāo)人的財務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動

資金等。具體

內(nèi)容包括：

(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注

冊資本、關(guān)

系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表；公司組織機

構(gòu)情況，專業(yè)

人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)

等。

(2)申請人的財務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財務(wù)報表；銀行過

去5年的資信

證明以及對未來2年財務(wù)情況的預(yù)測。

(3)經(jīng)驗和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項目的基本情況,

如這些項目

和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等。

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對于上述在預(yù)審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中

予以明列，或

制成表格，要求申請人按要求填寫。

3.資格預(yù)審的評審方法

招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法。目前國際

上廣泛采用的

是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分?！倍椩u分法”就

是對申請人提

交的資料進行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個取得投標(biāo)資格的最

低分?jǐn)?shù)線，達

到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達到最低

分?jǐn)?shù)線的申請

人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。

（三）召開標(biāo)前會議

投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請人，要求他們

及時前來購買

招標(biāo)文件。緊接著，按照國際慣例，招標(biāo)機構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件

后安排一次投

標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。

召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題?！锻稑?biāo)人須知》

中一般要注明

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標(biāo)前會議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投

標(biāo)人。招標(biāo)機

構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)

人匯集研究，

給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會議。

標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地（同時又為招標(biāo)項目所在地更好）召開,

因為在標(biāo)前

會議期間，招標(biāo)人往往會組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察，如果標(biāo)前會議在招標(biāo)項

目所在地召開

就較為方便。標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招

標(biāo)文件的組成

部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)

特別注意的

事。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時，應(yīng)以會議

文件為準(zhǔn)。我

國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，

將已澄清和修

改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。因此，凡已收到書面文件的

投標(biāo)人，不得

以未參加標(biāo)前會議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報價。最

后，招標(biāo)人應(yīng)

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在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。另外，參加會議的費用應(yīng)由各投標(biāo)人自理。

（四）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)

開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)是招標(biāo)實施過程的關(guān)鍵階段，也是整個招標(biāo)過程中

程序最嚴(yán)密、

對招標(biāo)人能力要求最嚴(yán)格的階段。

招標(biāo)人或招標(biāo)機構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為

各項手續(xù)均符

合規(guī)定時，即可收入，并在公開預(yù)定的時間（一般為招標(biāo)文件確定的提交投

標(biāo)文件截止

時間）、地點（招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點）當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)

管理企業(yè)的

標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費高低均有中標(biāo)希望。之后便由各方面專家組

成的評標(biāo)委員

會或評標(biāo)小組進行評標(biāo)。

從開始評標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過3?6個月的定標(biāo)期。在這段時間

內(nèi)，招標(biāo)人或

招標(biāo)機構(gòu)要多方面對各個投標(biāo)人的標(biāo)書進行研究，必要時還要分別召開答

辯會，方能最

后定標(biāo)。在評選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費報價、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案

先進程度作為

主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

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評標(biāo)工作結(jié)束時，評標(biāo)委員會通常最后會向招標(biāo)人篩選出幾個最有競

爭力的中標(biāo)推

薦人，由招標(biāo)人（業(yè)主或開發(fā)商）作最后決定。在這一階段，招標(biāo)人往往通

過同時與中標(biāo)

推薦人進行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被

稱為“議標(biāo)”

（不同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”）o經(jīng)過“議標(biāo)”后，最后才由招標(biāo)人決定

誰中標(biāo)。值得

注意的是，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評審委員會推

薦的幾位中標(biāo)

候選人中選取一個作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情

況下，招標(biāo)人

有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。然而，招標(biāo)人不得從評標(biāo)委員會推薦的中

標(biāo)候選人之外

的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無效。

三、招標(biāo)結(jié)束階段

招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時，招標(biāo)工作便進入結(jié)束階段。這一階段最

大的特點是招

標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。

這一階段的

具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。

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（一）合同的簽訂

我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出

之日起三十日

內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實

際上就是招標(biāo)

人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個招標(biāo)投標(biāo)活動的最后一個程序。在招標(biāo)

與投標(biāo)中，合

同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，

然而按照國

際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人（開發(fā)商或業(yè)主）通常還要

先就合同的具

體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，

均是指雙方經(jīng)

過磋商后擬簽訂的正式合同。

1.合同的組成

通過招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；

合同結(jié)尾。

合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當(dāng)事人（即招標(biāo)人與中標(biāo)人）的法

定名稱和地

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址。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企

業(yè)。

合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條

款、財務(wù)條款

和法律條款三類條款。下一章將對其進行詳細介紹。

合同結(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字,

最后還要寫

明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。

通常情況下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合

同的內(nèi)容都分

散在招標(biāo)文件中，以及商談過程中對招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補充所

形成的書面材

料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般

條件等；另一

部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補充修改文件等。合同

的格式都由招

標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下

一章專門介

紹。

2.合同的主要條款

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合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項目的性質(zhì)和類型

而異。然而，

一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和

法律性條款構(gòu)

成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。

這些都屬于

合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充

和修改。無論

是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。本書在

下一章還會作

詳細介紹。

（二）合同的履行

合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)

的義務(wù)的行為

,在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項目的行為。在

合同履行過程

中，有兩方面的問題值得注意：

首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味

著：①違約一

方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼

續(xù)要求履行的

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第26頁共80頁

,則仍應(yīng)繼續(xù)履行。②履行合同時，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、

質(zhì)量以及主

體、時間、地點、方式等方面都必須適當(dāng)。如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：

“中標(biāo)人不得

向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將中標(biāo)項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非

預(yù)先合同有約

定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包

給他人完成，

對于項目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成。

其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)保。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文

件要求中標(biāo)人

提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常

應(yīng)規(guī)定在簽訂

合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履

約保證金合

同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10%,且通常可由中標(biāo)人此前

遞交的投標(biāo)保

證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額

足以抵償中標(biāo)

人違約時所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂

立，且履約保

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函的有效期通常要比合同期略長一些。

（三）資料整理與歸檔

合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人（這時為中標(biāo)

人）進入一對

一的長期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為

了讓業(yè)主或開

發(fā)商能夠長期對中標(biāo)人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標(biāo)人（業(yè)主或開發(fā)商）

在招標(biāo)結(jié)束

后，應(yīng)對形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查

考。招標(biāo)活動

是一項十分復(fù)雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對

其予以整理。

通常這些文件主要包括：①招標(biāo)文件；②對招標(biāo)文件進行澄清和修改的會

議記錄和書面

文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂

的承包合同及

附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來往信件；⑧其他重要文件。

另外，業(yè)主

或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和

合同是否相符

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;合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時，要習(xí)慣于通

過書信方式進

行，以便日后作為憑證。

物業(yè)管理投標(biāo)程序

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅

有北京、廣

州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。

應(yīng)當(dāng)說，在

這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競

爭性又決定了

它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。

對于物業(yè)管

理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成

為行業(yè)主導(dǎo)，

就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。

因此，了解

物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，

對于提高物業(yè)

管理公司的投標(biāo)競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實和迫切的。

雖然，由于投標(biāo)對象一一物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實

物性的差異，

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物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項目投標(biāo)的獨特之處，但同樣作為投標(biāo),

其必經(jīng)程序

仍與其他項目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可

行性分析、編

寫及封送標(biāo)書等步驟。

一、投標(biāo)前期工作

（一）取得從業(yè)資格

正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正

常營業(yè)活動所

必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考

慮的基本因

素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需

履行的手續(xù)也

有所不同。

1.從事國內(nèi)投標(biāo)的資格要求

物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》

和政府頒發(fā)的

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構(gòu)，

物業(yè)管理公司

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（或其所屬集團公司）必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以

證明其合法經(jīng)

營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖3-2-1。

其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企

業(yè)資質(zhì)證書式

樣見圖3-2-2o

鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，

建設(shè)部已于

1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》），

規(guī)定物業(yè)

管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月

1日起正式實施

,其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，

而對于從事

物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審杳更加嚴(yán)格。

在該《試行辦法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地

情況制訂并實

施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理

公司資質(zhì)等級

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管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：

①一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉

外物業(yè)在20萬

平方米以上。

類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2

種以上；并且所

管理物業(yè)應(yīng)有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標(biāo)面積超過50%。

人員素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年

以上；并且公

司應(yīng)具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。

經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應(yīng)在100萬

元以上（含100萬

元）。

②二級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬?50萬平方米以上，或

者管理涉外物業(yè)

在5萬?20萬平方米以上。

類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉

外物業(yè)；且所

管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標(biāo)面積超過30%。

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人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上。

經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應(yīng)在50萬元

以上（含50萬元

）o

③三級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬?20萬平方米以上，或者管

理涉外物業(yè)在1

萬?5萬平方米以上。

人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上。

經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）。

再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)

出臺《天津市

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，

全面引入市場

機制，實行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在

5萬平方米以

上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面

積20萬平方米

以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外,

該規(guī)則還對

招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。

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以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的，并不具

有行業(yè)共性，

而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)

該《試行辦法

》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資

質(zhì)。一級企業(yè)

可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限于參加全國

范圍內(nèi)30萬平

方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限于參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、

直轄市）區(qū)域

內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未

經(jīng)主管部門進

行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！对囆修k法》還

規(guī)定，物業(yè)管

理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等

級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)

,由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門

批準(zhǔn)后執(zhí)行。

資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。

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政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標(biāo)投標(biāo),

無疑在競爭

機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時也從體制上為維護招標(biāo)投

標(biāo)競爭秩序，

提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理

行業(yè)中建立起

公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理

招標(biāo)投標(biāo)的迅

速發(fā)展。

2.參與國際投標(biāo)應(yīng)履行的手續(xù)

物業(yè)管理公司參與國際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要

的手續(xù)。

(1)注冊

在招標(biāo)物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行

國際投標(biāo)的物

業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊后經(jīng)該國政府核準(zhǔn)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，

公司即可正式

營業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。

由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注

冊與遞交投標(biāo)

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書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理

公司在申請時

都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書

僅列舉說明一

些必須提交的主要文件：

①公司章程。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理

結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體

制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范

圍、組織機

構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國實行《公

司法》時間較

短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣

例有較大差

別。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標(biāo)時通常需另行準(zhǔn)備一份對外適用的

公司章程。

②營業(yè)執(zhí)照。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營

業(yè)執(zhí)照的物業(yè)

管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。

③關(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開出，

說明該分公司

的組織、章程；文件由選定的公證機關(guān)公證后生效。

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④資產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報表從財務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公

司的財力、財

務(wù)狀況及經(jīng)營管理水平。

⑤曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務(wù)質(zhì)量等。

⑥辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)

物業(yè)所在地工

作人員名單以及他們的任職證明。

以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐

招標(biāo)物業(yè)所在

國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副

本、節(jié)本、影

印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。

(2)選擇代理人

物業(yè)管理公司如果在國外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來的種種

障礙，而房地

產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于

其他工程承包

項目投標(biāo)更大的風(fēng)險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉

的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，

不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成

功的可能性。

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當(dāng)然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何

選擇合適的代

理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對待的一個重要問題。通常，代理人的作

用主要表現(xiàn)在

以下幾點：

①業(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗向

投標(biāo)公司提供

相關(guān)的重要信息，包括重大項目的招標(biāo)信息；開發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)

濟情況；社會

風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服

務(wù)要求提供幫

助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。

②業(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運作提供服務(wù)，

這些工作包括

代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價、費率等。

這些服務(wù)可

以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本。

③矛盾協(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會在文

化、風(fēng)俗等方

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面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之

間出現(xiàn)摩擦和

爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥

善協(xié)調(diào)解決矛

盾。

物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐?/p>

中介服務(wù)公司

中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢

及代理人可提

供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。

代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能

力應(yīng)首先考慮

技術(shù)條件，其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝

任能力、管理

能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。

①技術(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教

育與訓(xùn)練、具

有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下

資料分析作出

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a.察看公司以往在合同任務(wù)實施過程中所采用的方法及技術(shù)處理手段

的說明材料。

b.調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類似地區(qū)承擔(dān)類似物業(yè)項目情況。

C.審查將要從事該項目的所有工作人員的經(jīng)驗和資歷。

d.了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。

②管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的

管理技能，必

須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過程中，代理者

還必須要善于

與承包商、供應(yīng)商、貸款機構(gòu)及政府機構(gòu)打交道，同時向委托方報告工作

進展，以使其

能及時和準(zhǔn)確地作出決定。對于這一指標(biāo)評價所采用的方法主要有：

a.考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄。

b.考查被提名的項目經(jīng)理以往業(yè)績成就紀(jì)錄。

c.詢問咨詢工程師對該物業(yè)項目管理的意見。

d.判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。

③資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，

以保證必要的

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時間。資源可靠性的評價可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：

a.考查被提名參加該項目工作班子的技術(shù)與管理人員的能力。

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b.詢問代理公司在提供服務(wù)過程中對各參加者職責(zé)委派所作出的安

排，及其對自

己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。

C.調(diào)查該公司的聲譽及財力狀況。

④職業(yè)獨立性。中介咨詢服務(wù)作為一種獨立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合

同條款中有關(guān)

職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標(biāo)公司可通

過詢問調(diào)查等

方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包

活動有直接或

間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)

與經(jīng)濟原理使

委托方獲得最佳效益。

⑤取費合理性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國

家有關(guān)部門的

相應(yīng)規(guī)定，有時還可參考FIDIC合同條款建議的取費標(biāo)準(zhǔn)。

⑥執(zhí)業(yè)誠實性。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。

委托方不應(yīng)

過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因

此物業(yè)管理公

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司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠

實性。

在考察了以上條件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)

容的復(fù)雜性與

重要性來確定代理公司。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個步驟：

①確定選擇范圍。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源

及其對人力資

源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進行分類。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)

域和服務(wù)類型

,對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細說明，地區(qū)特征因素（如地理位置、交通條件），

將要簽訂的

合同類型等。

②資格預(yù)審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排

隊。

③分析預(yù)選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資

源可靠性、財

力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會和環(huán)

境敏感性、要

求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進行逐一分析，選出3?5家候選公司。

④條件商議。接下來物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件,

并要求各候

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選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)

和資料；資料

說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓(xùn)計劃；過去在性質(zhì)類似項目中

的經(jīng)驗；資金

控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實施該合同任務(wù)而提出的組

織與管理的模

式；對當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項目的技術(shù)手段；資源

的可利用性。

⑤審核排序。投標(biāo)公司應(yīng)詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所

有細節(jié)，實地

考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按

這些公司的條

件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進行排列。

⑥接洽談判。投標(biāo)公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同

款項及取費標(biāo)

準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與

第一家談判失

敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，

直至達成滿意

的協(xié)議為止。

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編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第43頁共80頁

一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議,

以作為界定

雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：

a.協(xié)議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。

b.簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。

c.代理范圍，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時間范圍。

d.代理物業(yè)名稱及代理期限。

e.代理雙方的義務(wù)和職責(zé)。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。

代理人可能承擔(dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資

料；協(xié)助委托

人參與競標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主

三方之間的關(guān)

系；其他代理工作。

委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條

款；支持代理

人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時提供代理人所需資料。

f.代理費及其支付辦法。