物業(yè)供暖日常管理制度一、總則（一）目的為了確保供暖工作的順利進(jìn)行，保障業(yè)主冬季正常取暖，提高供暖服務(wù)質(zhì)量，特制定本物業(yè)供暖日常管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本物業(yè)公司負(fù)責(zé)的所有供暖區(qū)域。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將供暖安全放在首位，確保供暖設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，防止發(fā)生安全事故。2.優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供高效、優(yōu)質(zhì)、貼心的供暖服務(wù)，及時解決業(yè)主供暖問題。3.節(jié)能環(huán)保原則：積極采用節(jié)能技術(shù)和措施，降低能源消耗，減少環(huán)境污染。4.規(guī)范管理原則：嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，對供暖工作進(jìn)行規(guī)范化管理，確保各項(xiàng)工作有序開展。二、供暖設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.建立檔案：對供暖設(shè)施設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)登記，建立設(shè)備檔案，記錄設(shè)備型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.定期巡檢：制定巡檢計劃，安排專業(yè)人員定期對供暖設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在問題。3.維護(hù)保養(yǎng)計劃：根據(jù)設(shè)備運(yùn)行情況和使用壽命，制定年度維護(hù)保養(yǎng)計劃，明確維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、時間和責(zé)任人，確保設(shè)備始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)。4.維修記錄：對設(shè)備維修情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括維修時間、故障原因、維修措施、更換零部件等信息，以便分析設(shè)備故障規(guī)律，總結(jié)維修經(jīng)驗(yàn)。（二）設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范1.制定操作規(guī)程：為每臺供暖設(shè)施設(shè)備制定詳細(xì)的操作規(guī)程，明確操作步驟、注意事項(xiàng)和安全要求。2.培訓(xùn)操作人員：對供暖設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使其熟悉操作規(guī)程，掌握操作技能，確保正確操作設(shè)備。3.持證上崗：要求供暖設(shè)施設(shè)備操作人員必須持證上崗，嚴(yán)禁無證操作。4.操作記錄：操作人員在操作設(shè)備時，要認(rèn)真填寫操作記錄，記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、運(yùn)行時間、操作人等信息，以便追溯設(shè)備運(yùn)行情況。（三）設(shè)施設(shè)備故障處理1.應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制：建立設(shè)施設(shè)備故障應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，明確故障報告流程和處理程序。當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時，操作人員應(yīng)立即報告上級主管，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，防止故障擴(kuò)大。2.搶修隊伍：組建專業(yè)的搶修隊伍，配備必要的搶修工具和設(shè)備，確保在最短時間內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場進(jìn)行搶修。3.故障分析總結(jié)：對設(shè)備故障原因進(jìn)行深入分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采取有效措施，防止類似故障再次發(fā)生。三、供暖運(yùn)行管理（一）運(yùn)行參數(shù)監(jiān)控1.監(jiān)控系統(tǒng)：建立供暖運(yùn)行參數(shù)監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)時監(jiān)測供暖系統(tǒng)的溫度、壓力、流量等參數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)異常情況。2.專人負(fù)責(zé)：安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和數(shù)據(jù)記錄，確保監(jiān)控數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠。3.數(shù)據(jù)分析處理：定期對監(jiān)控數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果調(diào)整供暖運(yùn)行參數(shù)，保證供暖效果。（二）供暖調(diào)度管理1.調(diào)度中心：設(shè)立供暖調(diào)度中心，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供暖運(yùn)行中的各項(xiàng)工作，及時處理業(yè)主反饋的供暖問題。2.調(diào)度計劃：根據(jù)天氣變化和供暖需求，制定供暖調(diào)度計劃，合理安排供暖設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行時間。3.溝通協(xié)調(diào)：加強(qiáng)與熱源單位、供電部門、供水部門等相關(guān)單位的溝通協(xié)調(diào)，確保供暖運(yùn)行的穩(wěn)定可靠。（三）供暖質(zhì)量保障1.溫度標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格按照國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確保供暖區(qū)域內(nèi)的室內(nèi)溫度達(dá)到規(guī)定要求。2.投訴處理：建立供暖投訴處理機(jī)制，及時受理業(yè)主的供暖投訴，對投訴問題進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查處理，在規(guī)定時間內(nèi)給予業(yè)主答復(fù)。3.滿意度調(diào)查：定期開展供暖滿意度調(diào)查，了解業(yè)主對供暖服務(wù)的意見和建議，針對存在的問題及時進(jìn)行整改，不斷提高供暖服務(wù)質(zhì)量。四、人員管理（一）人員配備1.崗位設(shè)置：根據(jù)供暖工作需要，合理設(shè)置供暖運(yùn)行值班員、維修人員、客服人員等崗位。2.人員招聘：按照崗位要求，招聘具備相應(yīng)專業(yè)知識和技能的人員，確保人員素質(zhì)滿足供暖工作需求。3.人員培訓(xùn)：定期組織供暖工作人員參加專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高其業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識。（二）崗位職責(zé)1.運(yùn)行值班員崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)供暖設(shè)備的日常運(yùn)行操作和監(jiān)控，按時記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備故障和異常情況。2.維修人員崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)供暖設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，及時修復(fù)設(shè)備故障，確保設(shè)備正常運(yùn)行。3.客服人員崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)受理業(yè)主的供暖投訴和咨詢，及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主問題，做好與業(yè)主的溝通和解釋工作。（三）績效考核1.考核指標(biāo)：制定供暖工作人員績效考核指標(biāo)，包括工作任務(wù)完成情況、服務(wù)質(zhì)量、安全管理等方面。2.考核周期：每月對供暖工作人員進(jìn)行績效考核，考核結(jié)果與工資獎金掛鉤。3.激勵機(jī)制：對績效考核優(yōu)秀的員工給予表彰和獎勵，對考核不達(dá)標(biāo)或違反規(guī)定的員工進(jìn)行批評教育和相應(yīng)處罰。五、安全管理（一）安全制度1.安全生產(chǎn)責(zé)任制：建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確各級管理人員和工作人員的安全職責(zé)，確保安全生產(chǎn)工作落到實(shí)處。2.安全操作規(guī)程：制定供暖設(shè)施設(shè)備安全操作規(guī)程，要求工作人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，防止發(fā)生安全事故。3.安全教育培訓(xùn)：定期組織供暖工作人員參加安全教育培訓(xùn)，提高其安全意識和安全技能。（二）安全檢查1.定期檢查：制定安全檢查計劃，定期對供暖設(shè)施設(shè)備、供暖區(qū)域進(jìn)行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患。2.專項(xiàng)檢查：針對供暖季節(jié)的特點(diǎn)，開展專項(xiàng)安全檢查，如防火、防爆、防寒等檢查，確保供暖安全。3.隱患整改：對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，要明確整改責(zé)任人、整改措施和整改期限，及時進(jìn)行整改，確保安全隱患得到徹底消除。（三）應(yīng)急管理1.應(yīng)急預(yù)案：制定供暖應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施等內(nèi)容，確保在發(fā)生突發(fā)事件時能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對。2.應(yīng)急演練：定期組織供暖應(yīng)急預(yù)案演練，提高工作人員的應(yīng)急處置能力和協(xié)同配合能力。3.應(yīng)急物資儲備：配備必要的應(yīng)急物資，如滅火器、搶險工具、防寒物資等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保應(yīng)急物資完好有效。六、能源管理（一）能源消耗統(tǒng)計1.統(tǒng)計報表：建立能源消耗統(tǒng)計報表制度，定期對供暖能源消耗情況進(jìn)行統(tǒng)計，包括煤炭、天然氣、電力等能源的消耗量。2.數(shù)據(jù)分析：對能源消耗數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出能源消耗的規(guī)律和存在的問題，為能源管理提供依據(jù)。（二）節(jié)能措施1.設(shè)備節(jié)能：選用節(jié)能型供暖設(shè)備，優(yōu)化供暖系統(tǒng)運(yùn)行方式，降低能源消耗。2.管理節(jié)能：加強(qiáng)供暖運(yùn)行管理，合理調(diào)整供暖時間和溫度，避免能源浪費(fèi)。3.宣傳教育：開展節(jié)能宣傳教育活動，提高業(yè)主和工作人員的節(jié)能意識，形成全員節(jié)能的良好氛圍。（三）能源成本控制1.成本核算：建立能源成本核算制度，對供暖能源成本進(jìn)行核算和分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。2.成本控制措施：采取有效措施控制能源采購成本和運(yùn)行成本，如優(yōu)化采購渠道、合理安排設(shè)備運(yùn)行時間等。3.成本考核：將能源成本控制指標(biāo)納入績效考核體系，對相關(guān)部門和人員進(jìn)行考核，確保能源成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。七、與業(yè)主溝通管理（一）溝通渠道1.客服熱線：設(shè)立供暖客服熱線，及時受理業(yè)主的供暖咨詢和投訴。2.業(yè)主微信群：建立業(yè)主微信群，方便與業(yè)主溝通供暖相關(guān)信息，及時解答業(yè)主疑問。3.上門走訪：定期組織工作人員上門走訪業(yè)主，了解業(yè)主供暖需求和意見建議。（二）溝通內(nèi)容1.供暖信息發(fā)布：及時向業(yè)主發(fā)布供暖相關(guān)信息，如供暖時間、溫度標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備維修計劃等。2.問題解答：認(rèn)真解答業(yè)主關(guān)于供暖的疑問，做好與業(yè)主的溝通和解釋工作。3.意見反饋：收集業(yè)主對供暖服務(wù)的意見和建議，及時反饋給相關(guān)部門進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果及時告知業(yè)主。（三）溝通效果評估1.滿意度調(diào)查：通過開展供暖滿意度調(diào)查，了解業(yè)主對溝通工作的滿意度，評估溝通效果。2.數(shù)據(jù)分析：對業(yè)主反饋的問題和意見進(jìn)行分析，評估溝通工作是否有效解決了業(yè)主的問題，是否提高了業(yè)主的