市場調(diào)研一：房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。通俗地說，房地產(chǎn)市場調(diào)查就是房地產(chǎn)經(jīng)營者的“千里眼”和“順風(fēng)耳”。調(diào)研目的對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，把握市場方向（對公司）。了解競爭對手，做到知已知彼，方能百戰(zhàn)不殆（對銷售代表）。c)為公司擬訂經(jīng)營策略提供依據(jù)（對公司）

二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性

a)

市場調(diào)研是一樓盤定位銷售正確決策的前提；

b)

是銷售穩(wěn)定和提高的基礎(chǔ)；

c)

是了解競爭對手優(yōu)、劣勢的有力方法；

d)

是樓盤本身提高經(jīng)濟效益的主要方法。

三、市場調(diào)研的內(nèi)容

1．地段（地點、交通、環(huán)境等）

2．公司組成（發(fā)展商、設(shè)計單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計等）

3．基本參數(shù)（占地面積、總建筑面積、容積率等）

4．建筑類別（商場、住宅、商住房、別墅等）

5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）6．周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施（周邊包括教育、購物、醫(yī)療、金融等；區(qū)內(nèi)包括會所、健身房等）7．價格（起價、均價、最高價）

8．推廣策略（現(xiàn)場促銷方式、廣告推廣方式）

9．銷售情況（銷售率等）

10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）

11．客戶群體（客戶群體分布情況）

12．樓盤優(yōu)、劣勢等四、調(diào)研方法

1．網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法

通過電腦網(wǎng)絡(luò)進行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。2．電話調(diào)查法

直接打電話到售樓處，電話調(diào)查時可用很客氣的語調(diào)表明自己是同行調(diào)研。3．親臨現(xiàn)場調(diào)查法

親臨現(xiàn)場調(diào)查法可采用以下幾種方法：

1)

扮客戶買房：優(yōu)點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----不夠詳細，只能針對小范圍了解數(shù)據(jù)，如問太專業(yè)太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調(diào)研表需要填寫的內(nèi)容。

2)

以同行身份直接調(diào)研獲取相關(guān)數(shù)據(jù)：優(yōu)點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調(diào)研表的所有內(nèi)容；缺點-----內(nèi)容雖然詳細，但不夠真實，實質(zhì)性的數(shù)據(jù)無法獲得。

3)以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態(tài)去踩盤（切記：態(tài)度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調(diào)研。優(yōu)點-----可以用專業(yè)的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是準(zhǔn)客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息五、房地產(chǎn)市調(diào)方法細分由于土地和房屋的“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征，我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣于依據(jù)地域形態(tài)，先由點（單個樓盤）到線、面（區(qū)域市場）再由線、面（區(qū)域市場）到體（宏觀環(huán)境），然后再從體回復(fù)到面，從面回復(fù)到點和線，不斷循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握，這點、線、面、體也構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本內(nèi)容。下面，我們就房地產(chǎn)市場調(diào)查的點、線、面、體的三個層次分別加以介紹和說明。（一）點——單個樓盤對單個樓盤進行市場調(diào)查，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是資深人員對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體最為直接的途徑。單個樓盤的市場調(diào)查包括六大項：第一項：是了解公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)。監(jiān)理和物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰？他們的資質(zhì)如何？彼此間是如何合作的。建設(shè)：魯班獎、資金實力，技術(shù)水平監(jiān)理：甲級資從而評估樓盤的資信度和品質(zhì)目的，因為房地產(chǎn)投資建設(shè)是資金大，周期長的一項工程沒有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項目，往往隱藏著較大的風(fēng)險。第二項：是分析樓盤的地理位置。大的方向講，就是分析（1）樓盤的區(qū)域歷史沿席（2）區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等）（3）了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、省市級公路、區(qū)縣級公路等）（4）區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、煤等市政配套；公園、學(xué)校醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館，集貿(mào)市場，著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方向講，就是樓盤地塊的大小形狀，是臨街地、角地還是袋地…所處位置，它的東西南北鄰居是誰？進出道路如何？目的：和其它商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。第三項：是分析產(chǎn)品：這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃、建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與房型、面積、格局配比、建筑用材、公共設(shè)施和施工進度…目的：分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把處發(fā)揮最大的潛能。還需具有大肚量和力爭上游的精神。資深市調(diào)人員——