資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估與管理專業(yè)教學(xué)資源庫6/22/2025資產(chǎn)評估案例引入案例評估對象為××位于上海市××開發(fā)區(qū)××路××號工業(yè)用途房地產(chǎn)〔土地為出讓〕。該公司因需以評估對象房地產(chǎn)向法院提供財產(chǎn)擔保，委托××評估機構(gòu)對該房地產(chǎn)的公開市場價值進行評估，評估基準日為2003年2月21日。該案例采用房地分估然后加總的方法對房地產(chǎn)價值進行評估。6/22/2025一、根本情況〔一〕估價對象概況此次委托評估的是位于上海市××開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。1、估價對象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的[滬房地×字(2002)第×××號]房地產(chǎn)權(quán)證及估價師實地查勘，估價對象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：××坐落：××路××號土地權(quán)屬性質(zhì)：國有出讓土地用途：工業(yè)地號：〔略〕6/22/20256/22/20253、估價對象土地利用狀況估價對象土地上已建設(shè)總建筑面積為6,791平方米的廠房，估價對象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。6/22/2025〔二〕影響因素說明1、個別因素分析〔1〕建筑物狀況根據(jù)實地勘察，估價對象為××位于上海市××開發(fā)區(qū)××路××號內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下：6/22/2025幢號12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品倉庫門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉庫綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護狀況較好較好較好較好較好較好較好較好6/22/20256/22/20252、區(qū)域因素估價對象所在的××區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里?！痢羺^(qū)歷史悠久，人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長31.6公里，江岸線長13.6公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開發(fā)前景廣闊，是上海市的南大門。6/22/20256/22/2025學(xué)習(xí)目標6/22/20256/22/20252.1收益法評估房地產(chǎn)價值2.2市場法評估房地產(chǎn)價值2.3本錢法評估房地產(chǎn)價值2.4假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值2.5基準地價修正法評估土地使用權(quán)價值2.6在建工程價值評估工程二寒亭區(qū)泰祥街368號泰祥小區(qū)11號樓2-202房地產(chǎn)評估工程收益法評估房地產(chǎn)價值2.16/22/2025一、土地的特性6/22/2025土地的自然特性經(jīng)濟供給的稀缺性。與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)，要求人們集約用地。土地質(zhì)量的差異性。位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生土地資源的不可再生性。土地是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用土地效用的永續(xù)性。只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)下去。土地的自然特性是根底6/22/2025土地的經(jīng)濟特性土地位置的固定性。具有位置的固定性，不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位置產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟上獲得收益。利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最正確用途。效益的級差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟效益上具有級差性。土地的經(jīng)濟特性是重點6/22/2025在我國，城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地、和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。二、土地使用權(quán)6/22/2025房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。土地是房屋不可缺少的物質(zhì)載體，任何房屋都不能離開土地而獨立存在，我國?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。〞三、房地產(chǎn)的特性6/22/2025最有效使用原那么土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)用途可以通過競爭決定，使房地產(chǎn)到達最有效的使用。房地產(chǎn)評估的原那么合法原那么房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。四、房地產(chǎn)評估的原那么6/22/2025明確評估目的制定工作方案測算被估房地產(chǎn)價值實施勘察與收集資料綜合分析確定評估結(jié)果撰寫評估報告五、房地產(chǎn)評估程序6/22/2025根據(jù)權(quán)益的不同按價格形成方式不同按房地產(chǎn)的實物形態(tài)不同所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格市場交易價格評估價格土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格按房地產(chǎn)價格表示單位不同總價格單位價格樓面地價六、房地產(chǎn)的分類6/22/2025七、房地產(chǎn)價格的特征6/22/2025房地產(chǎn)價格一般因素區(qū)域因素個別因素八、房地產(chǎn)價格的影響因素6/22/2025收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用6/22/2025凈收益每年不變資本化率固定收益為無限年期收益法根本假設(shè)前提一、根本思路6/22/2025收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估。如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。二、適用范圍6/22/2025三、凈收益〔一〕凈收益的含義凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位?！捕晨陀^總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。〔三〕客觀總費用總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。6/22/2025四、資本化率6/22/2025五、計算公式

6/22/2025〔二〕單獨評估土地的價值1.由土地收益評估土地價值。土地價值＝土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益-土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值。〔1〕土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)〔2〕土地價值＝〔房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益〕/土地資本化率6/22/2025〔三〕單獨評估建筑物的價值1.建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值2.建筑物價值＝〔房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益〕/建筑物資本化率市場法評估房地產(chǎn)價值2.26/22/2025一、根本思路6/22/2025二、適用范圍6/22/2025市場法的根本計算公式是：P＝P‘×A×B×C×D〔5－9〕式是：P——被估房地產(chǎn)評估價值；P′——可比交易實例價值；A——交易情況修正系數(shù)；B——交易日期修正系數(shù)；C——區(qū)域因素修正系數(shù)；D——個別因素修正系數(shù)。三、計算公式6/22/2025交易資料收集因素修正可比交易案例確定房地產(chǎn)價值的確定四、操作步驟本錢法評估房地產(chǎn)價值2.36/22/2025房地產(chǎn)開發(fā)的各種本錢加起來，從本錢的角度，把它的本錢加和，那么得到房地產(chǎn)的評估值。假設(shè)，房地產(chǎn)的開發(fā)，需要一定的本錢，如重新開發(fā)，本錢需要多少，從本錢的角度，對房地產(chǎn)做出評估。該種方法認為生產(chǎn)本錢與價格之間有密切聯(lián)系。一、根本思路6/22/20256/22/2025本錢法的根本公式為：土地價值＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益三、土地評估的本錢法操作步驟6/22/2025計算待開發(fā)土地取得費用計算土地開發(fā)費用土地增值收益確定三、土地評估的本錢法操作步驟6/22/2025四、新建房地產(chǎn)評估的本錢法操作步驟6/22/20256/22/2025建筑物價值＝重置本錢－年貶值額×已使用年限〔各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0%

磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2%

磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2%

磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6%

磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4%

磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3%

五、舊建筑物評估的本錢法操作步驟假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值2.46/22/2025剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。剩余法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。售樓價格外表是售樓的價格其實也包含了樓價和地價。假設(shè)求地價那么用：售樓價－屬于樓的所有的費用，剩下的那么是地的價格。一、根本思路6/22/20251.待開發(fā)土地的估價。2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。二、適用范圍

6/22/2025三、計算公式6/22/2025調(diào)查被評估對象的根本情況確定被估房地產(chǎn)最正確開發(fā)利用方式預(yù)測房地產(chǎn)售價估算各項本錢費用確定開發(fā)商的合理利潤估算待估房地產(chǎn)價值四操作步驟基準地價修正法評估土地使用權(quán)價值2.56/22/2025基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。思路：公式表示形式與市場法比較相似，但與市場法是兩個思路，這個方法的出發(fā)點，前面講過，基準地價，標定地價，土地使用權(quán)出讓底價，從一級市場到二級市場的交易價評估，講過房地產(chǎn)的價格體系。一、基準地價的含義6/22/2025如何利用基準地價，基準地價是的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的，要利用的基準地價，考慮到基準地價和評估價之間口徑上的差異，并復(fù)原，利用調(diào)整的系數(shù)，把基準地價修正為二級市場的評估價。二、基準地價測算的根本思路6/22/2025〔一〕基準地價的特點1、基準地價是區(qū)域性價格2、基準地價是土地使用權(quán)價格3、因為基準地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格4、基準地價一般都要覆蓋整修城市建成區(qū)5、基準地價是單位土地面積的地價6、基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格三、基準地價的特點與作用6/22/2025〔二〕基準地價的作用〔1〕具有政府公告作用；〔2〕宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；〔3〕是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；〔4〕是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；〔5〕是進一步評估宗地地價的根底；〔6〕引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。6/22/2025基準地價修正法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原那么，將被估宗地的區(qū)域條件和個別因素等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價格的方法。四、基準地價修正系數(shù)法的根本思路6/22/20251.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。2.基準地價修正法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估。3.基準地價修正法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。五、準地價修正系數(shù)法適用范圍6/22/2025〔一〕收集、整理土地定級估價成果資料〔二〕確定修正系數(shù)表〔三〕調(diào)查宗地地價影響因素的指標條件〔四〕制定被估宗地因素修正系數(shù)〔五〕確定被估宗地使用年期修正系數(shù)〔六〕確定期日修正系數(shù)〔七〕確定容積率修正系數(shù)〔八〕評估宗地地價六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序在建工程評估2.66/22/2025〔一〕含義在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)工程，以及為建設(shè)工程備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。在建工程的評估具有自身的特點，與單獨的土地、已建成的房地產(chǎn)以及為工程準備的機器設(shè)備評估有一定的區(qū)別。一、在建工程的含義與特點6/22/20256/22/20251.收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準文件和工程其他詳細資料。2.評估人員到工程現(xiàn)場勘查工程進度和工程形象進度，明確工程竣工、到達交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度方案相符。3.了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。4.收集有關(guān)法定參數(shù)。二、在建工程評估的資料收集與分析6/22/2025在建工程評估形象進度法本錢法假設(shè)開發(fā)法三、在建工程評估的主要方法6/22/2025四、在建工程評估方法的選擇6/22/2025課堂討論結(jié)合第五章所學(xué)理論知識，學(xué)生分組討論案例分析題。1.通過所學(xué)內(nèi)容，對本章內(nèi)容學(xué)習(xí)初始給定的案例題目，選用適宜的方法進行評估。2.根據(jù)自己選定的方法對該房產(chǎn)工程的價值進行評估。3.分析比較不同方法計算結(jié)果之間的差異。6/22/2025知識拓展6/22/20253.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲于屆滿前〔〕個月內(nèi)申請續(xù)期。A.3B.6C.12D.184.土地“三通一平〞是指〔〕。A.通水、通熱、通路、平整地面B.通水、通路、通電、平整地面C.通水、通路、通氣、平整地面D.通水、通電、通訊、平整地面5.在一宗地上，建有一棟10層寫字樓，每層樓的面積相同，關(guān)于容積率和建筑密度的數(shù)據(jù)，最有可能的是〔〕。A.9.80.8B.50.5C.5.20.5D.6.50.66/22/2025二、多項選擇題〔以下每題備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的正確的答案?！?.房地產(chǎn)評估收益法公式：房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率，其成立的前提條件是〔〕。A.純收益每年不變B.資本化率固定C.收益期限為法定最高年限D(zhuǎn).收益年限為無限期2.地價的特征包括〔〕。A.地價是地租的資本化B.地價是權(quán)益價格C.土地具有增值性D.效益級差性E.地價與用途有關(guān)6/22/20253.房地產(chǎn)評估的原那么包括〔〕。A.供需原那么B.替代原那么C.最有效使用原那么D.奉獻原那么E.合法原那么4.土地使用權(quán)出讓可以采用〔〕方式。A.協(xié)議B.招標C.劃撥D.拍賣5.國家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟組織的費用包括〔〕。A.土地補償費B.拆遷費C.安置補助費D.地上附著物補償費E.青苗補償費6/22/2025三、判斷〔對的打√，錯的打×〕1.土地的經(jīng)濟供給是指在土地的自然供給范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整