新疆物業(yè)分級管理辦法一、引言親愛的各位同事：大家好！在物業(yè)管理這個領(lǐng)域，我已經(jīng)摸爬滾打了二十年，深知一個好的管理辦法對于我們物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要性。咱們新疆地域遼闊，不同區(qū)域的物業(yè)需求差異較大，為了更好地滿足業(yè)主們多樣化的需求，提高我們物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，依據(jù)國家和新疆地區(qū)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本《新疆物業(yè)分級管理辦法》。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并積極貫徹執(zhí)行，讓我們共同為業(yè)主創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)、更貼心的物業(yè)服務(wù)。二、適用范圍本辦法適用于在新疆維吾爾自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理的相關(guān)部門。無論是城市中的住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域，還是工業(yè)園區(qū)等各類物業(yè)項目，都將依據(jù)本辦法實施分級管理。三、分級依據(jù)與原則1.分級依據(jù)我們依據(jù)物業(yè)項目的類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主需求等多方面因素進(jìn)行物業(yè)分級。例如，住宅小區(qū)的規(guī)模大小、配套設(shè)施完善程度；商業(yè)辦公區(qū)域的業(yè)態(tài)復(fù)雜程度、對物業(yè)服務(wù)的專業(yè)要求等。同時，參考周邊類似物業(yè)項目的服務(wù)水平和收費標(biāo)準(zhǔn)，確保分級的科學(xué)性和合理性。2.分級原則公平公正原則：在分級過程中，我們將秉持公平、公正的態(tài)度，不偏袒任何一方。對所有物業(yè)服務(wù)項目采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行評估分級，確保分級結(jié)果能夠真實反映物業(yè)項目的實際服務(wù)水平。動態(tài)調(diào)整原則：物業(yè)項目的服務(wù)水平并非一成不變，會隨著時間推移、設(shè)施設(shè)備老化、人員變動等因素發(fā)生變化。因此，我們的分級管理將實行動態(tài)調(diào)整機制，定期對物業(yè)項目進(jìn)行重新評估，及時調(diào)整其級別，以適應(yīng)實際情況。以業(yè)主需求為導(dǎo)向原則：業(yè)主是我們的服務(wù)對象，滿足業(yè)主需求是我們物業(yè)服務(wù)的根本宗旨。在分級過程中，充分考慮業(yè)主的意見和建議，將業(yè)主滿意度作為重要的分級參考指標(biāo)，確保我們的分級管理能夠切實提升業(yè)主的居住和使用體驗。四、物業(yè)分級標(biāo)準(zhǔn)1.一級物業(yè)基本要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備獨立法人資格，且從事物業(yè)管理服務(wù)工作不少于3年，有良好的經(jīng)營業(yè)績和社會信譽。項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級以上職稱或物業(yè)管理師資格證書，且從事物業(yè)管理工作不少于5年。服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。房屋管理對房屋建筑進(jìn)行定期巡查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。制定房屋維修計劃，按規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)，確保房屋主體結(jié)構(gòu)安全。對涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的問題，應(yīng)及時向相關(guān)部門報告，并采取必要的應(yīng)急措施。共用設(shè)施設(shè)備管理對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常運行、維修、保養(yǎng)和管理。建立設(shè)施設(shè)備檔案，有設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)記錄。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確。確保電梯、消防、供水、供電等重要設(shè)施設(shè)備正常運行。電梯按規(guī)定定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，運行平穩(wěn)，轎廂內(nèi)整潔；消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；供水、供電設(shè)施設(shè)備運行正常，無停水、停電事故（不可抗力因素除外）。環(huán)境衛(wèi)生管理小區(qū)內(nèi)道路、廣場、停車場等公共區(qū)域每天清掃，保持整潔無雜物。垃圾桶、果皮箱等垃圾收集容器定期清理、消毒，無異味。綠化養(yǎng)護(hù)良好，花草樹木生長茂盛，無病蟲害，無斑禿。定期對綠化區(qū)域進(jìn)行修剪、施肥、澆水等養(yǎng)護(hù)工作。公共秩序維護(hù)小區(qū)主出入口24小時站崗值勤，對進(jìn)出人員、車輛進(jìn)行嚴(yán)格登記和詢問。小區(qū)內(nèi)定時巡邏，巡邏次數(shù)不少于6次/天，有巡邏記錄。配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，并確保其正常運行。對監(jiān)控資料進(jìn)行妥善保存，保存期限不少于30天。社區(qū)文化建設(shè)每年組織不少于6次社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活?；顒有问蕉鄻樱ㄎ乃囇莩?、體育比賽、親子活動等，滿足不同業(yè)主群體的需求。設(shè)立社區(qū)文化宣傳欄，定期更新內(nèi)容，宣傳物業(yè)管理知識、社區(qū)動態(tài)、文明風(fēng)尚等信息。2.二級物業(yè)基本要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)工作不少于2年，有較好的經(jīng)營業(yè)績和社會信譽。項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有初級以上職稱或物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書，且從事物業(yè)管理工作不少于3年。服務(wù)人員著裝整齊，佩戴標(biāo)志，服務(wù)規(guī)范。房屋管理定期對房屋進(jìn)行巡查，有巡查記錄。房屋外觀基本完好，外墻面磚、涂料等裝飾材料無大面積脫落。制定房屋維修計劃，對一般損壞部位及時進(jìn)行維修。對涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的問題，能及時發(fā)現(xiàn)并上報相關(guān)部門。共用設(shè)施設(shè)備管理對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理，建立設(shè)施設(shè)備檔案。設(shè)施設(shè)備運行基本正常，有運行記錄。電梯定期維護(hù)保養(yǎng)，運行基本平穩(wěn)；消防設(shè)施設(shè)備能正常使用；供水、供電設(shè)施設(shè)備基本正常，停水、停電事故（不可抗力因素除外）每年不超過2次，每次不超過2小時。環(huán)境衛(wèi)生管理小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域每周清掃不少于5次，垃圾日產(chǎn)日清。垃圾桶、果皮箱定期清理，無明顯異味。綠化基本養(yǎng)護(hù)，花草樹木生長正常，無明顯病蟲害和大面積斑禿。定期對綠化區(qū)域進(jìn)行簡單的修剪、澆水等養(yǎng)護(hù)工作。公共秩序維護(hù)小區(qū)主出入口24小時值班，對進(jìn)出人員、車輛進(jìn)行登記。小區(qū)內(nèi)定時巡邏，巡邏次數(shù)不少于4次/天，有巡邏記錄。配備一定的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，并能正常使用。對監(jiān)控資料保存期限不少于15天。社區(qū)文化建設(shè)每年組織不少于4次社區(qū)文化活動，增進(jìn)業(yè)主之間的交流。活動形式較為豐富，如節(jié)日慶祝活動、健康講座等。設(shè)立社區(qū)文化宣傳欄，定期更新部分內(nèi)容，宣傳物業(yè)管理相關(guān)信息。3.三級物業(yè)基本要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)工作不少于1年，有一定的經(jīng)營業(yè)績和社會信譽。項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書，且從事物業(yè)管理工作不少于2年。服務(wù)人員有統(tǒng)一著裝，服務(wù)基本規(guī)范。房屋管理對房屋進(jìn)行不定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。房屋外觀無嚴(yán)重破損，外墻面磚、涂料等裝飾材料無嚴(yán)重脫落。對房屋一般性損壞能及時維修，確保房屋正常使用。共用設(shè)施設(shè)備管理對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理，設(shè)施設(shè)備能正常運行，有簡單的運行記錄。電梯定期維護(hù)保養(yǎng)，能正常運行；消防設(shè)施設(shè)備基本完好；供水、供電設(shè)施設(shè)備基本正常，停水、停電事故（不可抗力因素除外）每年不超過4次，每次不超過4小時。環(huán)境衛(wèi)生管理小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域每周清掃不少于3次，垃圾及時清理。垃圾桶、果皮箱定期清理，無嚴(yán)重異味。對綠化區(qū)域進(jìn)行簡單養(yǎng)護(hù)，花草樹木無嚴(yán)重枯萎和病蟲害。公共秩序維護(hù)小區(qū)主出入口24小時有人值班，對進(jìn)出車輛進(jìn)行登記。小區(qū)內(nèi)定時巡邏，巡邏次數(shù)不少于2次/天，有巡邏記錄。配備基本的安全防范設(shè)施設(shè)備，如門禁系統(tǒng)等，并能正常使用。社區(qū)文化建設(shè)每年組織不少于2次社區(qū)文化活動，營造和諧的社區(qū)氛圍?；顒有问较鄬唵危缧⌒途蹠?。有社區(qū)文化宣傳渠道，如公告欄等，不定期發(fā)布物業(yè)管理相關(guān)信息。五、分級評定流程1.企業(yè)自評物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本辦法規(guī)定的分級標(biāo)準(zhǔn)，對所管理的物業(yè)項目進(jìn)行自評。在自評過程中，要實事求是，認(rèn)真對照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，并填寫《新疆物業(yè)項目分級自評表》，詳細(xì)說明各項服務(wù)指標(biāo)的完成情況。自評結(jié)束后，將自評表及相關(guān)證明材料報送至所在地區(qū)的物業(yè)管理主管部門。2.初步審核物業(yè)管理主管部門收到企業(yè)報送的自評材料后，將組織相關(guān)人員對材料進(jìn)行初步審核。審核內(nèi)容包括企業(yè)提供的資料是否齊全、真實，自評結(jié)果是否符合實際情況等。如發(fā)現(xiàn)材料不齊全或不符合要求，將通知企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)補充完善。3.實地考察初步審核通過后，物業(yè)管理主管部門將成立實地考察小組，對物業(yè)項目進(jìn)行實地考察?？疾煨〗M將按照分級標(biāo)準(zhǔn)，對房屋管理、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等方面進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并向業(yè)主、使用人等相關(guān)人員了解物業(yè)服務(wù)情況。實地考察過程中，要做好詳細(xì)記錄，形成考察報告。4.綜合評定物業(yè)管理主管部門根據(jù)企業(yè)自評材料、初步審核結(jié)果以及實地考察報告，進(jìn)行綜合評定。評定過程中，要充分考慮各方面因素，確保評定結(jié)果公平、公正、合理。評定結(jié)束后，將評定結(jié)果在相關(guān)媒體或網(wǎng)站上進(jìn)行公示，公示期不少于7個工作日。公示期間，如有異議，相關(guān)企業(yè)或個人可向物業(yè)管理主管部門提出申訴，主管部門將進(jìn)行調(diào)查核實，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果做出最終處理。5.結(jié)果公布公示無異議后，物業(yè)管理主管部門將正式公布物業(yè)項目的分級評定結(jié)果，并頒發(fā)相應(yīng)的等級證書。等級證書有效期為3年，有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新申請評定。六、分級管理措施1.政策支持對于評定為一級物業(yè)的項目，我們鼓勵當(dāng)?shù)卣谡呱辖o予一定的支持，如在老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新試點等方面優(yōu)先考慮。同時，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與其他物業(yè)項目招投標(biāo)時，可適當(dāng)給予加分優(yōu)惠，以激勵企業(yè)不斷提升服務(wù)質(zhì)量，打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌。希望一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動整個行業(yè)的發(fā)展。對于二級物業(yè)項目，我們將積極引導(dǎo)企業(yè)向一級標(biāo)準(zhǔn)靠攏，提供針對性的培訓(xùn)和指導(dǎo)，幫助企業(yè)提升服務(wù)水平。在一些政策扶持方面，如物業(yè)專項維修資金使用的審批流程上，可適當(dāng)簡化，提高企業(yè)的工作效率。希望二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠不斷改進(jìn)服務(wù)，爭取早日達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)。對于三級物業(yè)項目，我們將加大監(jiān)管力度，督促企業(yè)按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范服務(wù)行為。同時，組織開展各類培訓(xùn)活動，提升企業(yè)管理人員和服務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。鼓勵三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗，逐步提升自身服務(wù)能力。希望三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠正視自身不足，努力提升服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)晉檔升級。2.監(jiān)督檢查各級物業(yè)管理主管部門將定期對物業(yè)項目進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、人員配備等方面。對于不符合相應(yīng)等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)項目，將下達(dá)整改通知書，責(zé)令其限期整改。整改期滿后，如仍未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，將視情節(jié)輕重降低其等級或取消其等級評定。我們希望各物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠自覺遵守相關(guān)規(guī)定，積極配合監(jiān)督檢查工作，共同維護(hù)良好的物業(yè)管理市場秩序。3.信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，將物業(yè)項目的分級評定結(jié)果與企業(yè)信用掛鉤。對評定等級較高、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良的企業(yè)，在信用評價中給予加分，在市場準(zhǔn)入、項目招投標(biāo)等方面給予優(yōu)先考慮；對評定等級較低、服務(wù)質(zhì)