哈爾濱住宅銷售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)哈爾濱住宅銷售管理，規(guī)范住宅銷售行為，保障房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，維護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)從事住宅銷售活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員，以及與住宅銷售相關(guān)的各類交易行為。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則住宅銷售活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，遵循法定程序，確保交易行為合法合規(guī)。2.公平公正原則保障交易各方的平等地位，維護(hù)公平競爭的市場環(huán)境，杜絕不正當(dāng)競爭和欺詐行為，確保交易結(jié)果公正合理。3.誠實(shí)守信原則交易各方應(yīng)秉持誠實(shí)守信的態(tài)度，如實(shí)提供信息，履行合同約定，不得隱瞞或虛假陳述重要事實(shí)。4.公開透明原則住宅銷售的相關(guān)信息應(yīng)依法公開，包括房源信息、價(jià)格信息、銷售進(jìn)度等，保障購房者的知情權(quán)。二、銷售主體管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求1.從事住宅開發(fā)銷售的企業(yè)，應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級。資質(zhì)等級分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)，不同等級的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的住宅開發(fā)項(xiàng)目。2.企業(yè)應(yīng)按照資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和資金實(shí)力，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度。3.資質(zhì)管理部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審核和動(dòng)態(tài)管理，對不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低或吊銷其資質(zhì)等級。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案與監(jiān)管1.從事住宅銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)依法向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明。2.備案時(shí)應(yīng)提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、從業(yè)人員資格證書、服務(wù)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程等相關(guān)材料。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管，檢查其經(jīng)營行為、服務(wù)質(zhì)量、房源信息真實(shí)性等情況，對違規(guī)行為依法予以處罰。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對從業(yè)人員的培訓(xùn)和管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，提高服務(wù)水平。（三）從業(yè)人員資格管理1.從事住宅銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)取得相應(yīng)的從業(yè)資格證書。2.從業(yè)資格證書包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書等。3.從業(yè)人員應(yīng)按照規(guī)定參加繼續(xù)教育，不斷更新知識，提高業(yè)務(wù)能力。4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)建立從業(yè)人員信用檔案，記錄其從業(yè)行為、業(yè)績、違規(guī)情況等信息，對信用不良的從業(yè)人員進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。三、房源管理（一）房源信息公示1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在銷售場所顯著位置公示房源信息，包括房屋坐落、面積、戶型、價(jià)格、銷售狀態(tài)等內(nèi)容。2.房源信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得隱瞞或虛假標(biāo)注。3.公示內(nèi)容應(yīng)及時(shí)更新，確保購房者能夠獲取最新的房源信息。（二）房源核驗(yàn)與發(fā)布1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銷售房源前，應(yīng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請房源核驗(yàn)。2.核驗(yàn)內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)信息、是否存在查封抵押等限制交易情況、銷售價(jià)格是否合理等。3.經(jīng)核驗(yàn)合格的房源，方可在網(wǎng)上銷售平臺及其他渠道發(fā)布銷售信息。4.嚴(yán)禁發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)的房源信息，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源等行為。（三）房源價(jià)格管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照公平合理、明碼標(biāo)價(jià)的原則制定住宅銷售價(jià)格。2.銷售價(jià)格應(yīng)在銷售場所顯著位置公示，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價(jià)格的，應(yīng)提前30日在銷售場所顯著位置公示調(diào)整原因及調(diào)整幅度等信息。四、銷售合同管理（一）合同簽訂要求1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與購房者簽訂住宅銷售合同前，應(yīng)向購房者明示合同示范文本，并就合同條款進(jìn)行充分說明。2.合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.合同簽訂應(yīng)采用書面形式，雙方簽字（章）確認(rèn)，并妥善保存合同原件。（二）合同備案管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，將合同報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。2.備案部門應(yīng)及時(shí)對合同進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的合同予以備案，并出具備案證明。3.未經(jīng)備案的合同，不得作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)的依據(jù)。（三）合同變更與解除1.合同履行期間，雙方協(xié)商一致需要變更合同內(nèi)容的，應(yīng)簽訂書面變更協(xié)議，并及時(shí)辦理合同備案變更手續(xù)。2.因不可抗力或其他法定事由需要解除合同的，雙方應(yīng)按照合同約定及相關(guān)法律法規(guī)辦理解除手續(xù)，并及時(shí)通知備案部門。五、銷售行為規(guī)范（一）禁止違規(guī)銷售行為1.嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采取捂盤惜售、炒賣房號、虛假宣傳、惡意哄抬房價(jià)等不正當(dāng)手段銷售住宅。2.不得誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)迫購房者簽訂合同或接受服務(wù)，不得泄露購房者個(gè)人信息。3.嚴(yán)禁以任何形式收取“茶水費(fèi)”、“指標(biāo)費(fèi)”等額外費(fèi)用。（二）廣告宣傳規(guī)范1.住宅銷售廣告宣傳應(yīng)真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。2.廣告中涉及的房屋面積、戶型、配套設(shè)施等內(nèi)容應(yīng)與實(shí)際相符，不得夸大或虛假宣傳。3.廣告宣傳應(yīng)明示銷售價(jià)格、優(yōu)惠活動(dòng)等關(guān)鍵信息，不得使用模糊語言或歧義性表述。（三）團(tuán)購活動(dòng)管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織團(tuán)購活動(dòng)的，應(yīng)提前向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)備團(tuán)購方案。2.團(tuán)購方案應(yīng)包括團(tuán)購人數(shù)、優(yōu)惠幅度、活動(dòng)期限等內(nèi)容，確保團(tuán)購活動(dòng)公平、公正、公開。3.嚴(yán)禁以團(tuán)購名義進(jìn)行不正當(dāng)競爭或欺詐行為，不得設(shè)置不合理的團(tuán)購條件限制購房者權(quán)益。六、資金監(jiān)管（一）預(yù)售資金監(jiān)管1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，購房人的預(yù)售款應(yīng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管。2.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度按比例撥付使用，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)，保障購房者權(quán)益。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定向監(jiān)管銀行提供項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度報(bào)告，申請資金撥付。監(jiān)管銀行應(yīng)審核后及時(shí)撥付資金。（二）存量房交易資金監(jiān)管1.鼓勵(lì)開展存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，保障交易資金安全。2.交易雙方可自愿選擇將交易資金存入監(jiān)管賬戶，在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，監(jiān)管銀行按照規(guī)定將資金劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。3.監(jiān)管銀行應(yīng)制定資金監(jiān)管操作規(guī)程，明確資金繳存、使用、劃轉(zhuǎn)等流程，確保資金監(jiān)管規(guī)范有序。七、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)分工1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅銷售活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，制定相關(guān)政策措施，查處違規(guī)銷售行為。2.市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對住宅銷售中的廣告宣傳、價(jià)格欺詐等違法行為進(jìn)行查處，維護(hù)市場秩序。3.金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的金融活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。4.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好住宅銷售管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.各監(jiān)管部門應(yīng)建立健全監(jiān)督檢查制度，定期對住宅銷售活動(dòng)進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正違規(guī)行為。2.監(jiān)督檢查可采取現(xiàn)場檢查、查閱資料、調(diào)查詢問等方式進(jìn)行。被檢查單位和個(gè)人應(yīng)予以配合，如實(shí)提供相關(guān)資料和情況。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)管部門應(yīng)責(zé)令限期整改，對拒不整改或整改后仍不符合要求的，依法予以處罰。（三）投訴舉報(bào)處理1.建立住宅銷售投訴舉報(bào)機(jī)制，暢通投訴舉報(bào)渠道，及時(shí)受理購房者及其他利害關(guān)系人的投訴舉報(bào)。2.對投訴舉報(bào)內(nèi)容，監(jiān)管部門應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，依法處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋投訴舉報(bào)人。3.鼓勵(lì)公眾對住宅銷售違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)，對查證屬實(shí)的舉報(bào)給予獎(jiǎng)勵(lì)。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違規(guī)責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格：未取得資質(zhì)證書從事住宅開發(fā)銷售的；隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；未按規(guī)定公示房源信息或房源信息虛假的；捂盤惜售、囤積房源的；未按規(guī)定簽訂、備案銷售合同的；以不正當(dāng)手段銷售住宅的。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反價(jià)格管理規(guī)定的，由市場監(jiān)督管理部門依法予以處罰。（二）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)責(zé)任1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，注銷其備案證明：未辦理備案手續(xù)從事住宅銷售代理的；房源信息虛假或未按規(guī)定核驗(yàn)發(fā)布房源的；未按規(guī)定簽訂、備案銷售合同的；以不正當(dāng)手段銷售住宅的；泄露購房者個(gè)人信息的。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反價(jià)格管理規(guī)定的，由市場監(jiān)督管理部門依法予以處罰。（三）從業(yè)人員違規(guī)責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，有違規(guī)銷售行為的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其從業(yè)資格證書。2.從業(yè)人員違反價(jià)格管理規(guī)定的，由市場監(jiān)督管理部門依法予以處罰。（四）其他責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安