張店區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強張店區(qū)小區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關法律法規(guī)和行業(yè)標準，結合本區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于張店區(qū)行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以業(yè)主需求為導向，提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務，保障業(yè)主的合法權益。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標準，依法開展物業(yè)管理活動，確保管理行為合法合規(guī)。3.公平公正原則：在物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務收費、公共收益分配等方面，堅持公平公正，維護各方合法權益。4.誠實守信原則：物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應誠實守信，履行合同約定的義務，共同營造和諧的物業(yè)管理環(huán)境。（四）職責分工1.張店區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱區(qū)住建局）：負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關工作。2.街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）：負責組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，督促業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉和換屆工作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。3.社區(qū)居民委員會：協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關工作，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。4.其他相關部門：按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主定義房屋的所有權人為業(yè)主。尚未辦理房屋所有權登記，但已實際交付使用的房屋，其買受人在房屋交付使用之日起滿一年且已按照合同約定繳納物業(yè)服務費用的，應當認定為業(yè)主。（二）業(yè)主權利1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務。2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權。5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。（三）業(yè)主義務1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。4.按照國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務費用。5.履行房屋專有部分的維修養(yǎng)護義務，確保專有部分的安全使用。6.配合物業(yè)服務企業(yè)的管理服務工作，提供必要的便利條件。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。（四）業(yè)主大會1.成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照規(guī)定及時報送材料，籌備召開首次業(yè)主大會會議。2.籌備組首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。3.職責籌備組負責首次業(yè)主大會會議的籌備工作，包括確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主委員會委員候選人名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法，組織業(yè)主投票選舉業(yè)主委員會委員等。4.會議召開業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。5.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會任期一般為三年，可連選連任。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動規(guī)范1.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并向全體業(yè)主公告。3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。三、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務合同1.建設單位應當在銷售物業(yè)之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。2.前期物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容與質量、服務費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備的管理、承接查驗、違約責任等主要內(nèi)容。3.建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。（二）承接查驗1.建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)承接查驗。2.承接查驗應當以建設工程竣工驗收合格為前提，按照國家有關規(guī)定和合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收。3.物業(yè)服務企業(yè)應當自承接查驗協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)，將承接查驗情況書面報告物業(yè)所在地的區(qū)住建局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。4.建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。（三）臨時管理規(guī)約1.建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。2.臨時管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出約定。3.物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質管理物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定取得相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。區(qū)住建局負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)資質的審批和管理工作。（二）服務內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。2.物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護管理。5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理。6.車輛停放管理。7.裝飾裝修管理服務。8.物業(yè)檔案資料管理。9.物業(yè)服務合同約定的其他服務內(nèi)容。（三）服務質量物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供質價相符的服務。區(qū)住建局應當建立物業(yè)服務質量監(jiān)督考核機制，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核評價，并向社會公布。（四）物業(yè)服務收費1.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。2.物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。3.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由區(qū)價格主管部門會同區(qū)住建局根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。4.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。（五）物業(yè)服務合同1.物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等事項進行約定。2.物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主決定是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。3.物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日書面通知對方。（六）退出管理1.物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理退出手續(xù)，并在十五日內(nèi)將物業(yè)承接查驗資料、物業(yè)服務檔案等移交給業(yè)主委員會。2.物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當履行下列義務：（1）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員；（2）結清預收、代收的有關費用；（3）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)檔案資料；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。3.物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟，人民法院應當依法受理。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用應當遵守國家有關規(guī)定和管理規(guī)約的約定，不得損害公共利益和他人合法權益。2.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。（二）專項維修資金1.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省、市有關規(guī)定執(zhí)行。3.業(yè)主轉讓房屋所有權時，其名下的專項維修資金余額隨房屋所有權同時過戶。（三）房屋裝飾裝修1.業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。2.業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和地方有關規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權益。物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修活動進行巡查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應當及時制止并報告有關部門。（四）停車管理1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。2.建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以將車位、車庫出租、出售給業(yè)主或者其他使用人。3.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意，并按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。收取的停車費用應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。六、法律責任（一）對業(yè)主的處罰業(yè)主違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處罰：1.違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正；逾期不改正的，處五百元以上五千元以下罰款。2.未按照規(guī)定繳納物業(yè)服務費用的，由物業(yè)服務企業(yè)依法追繳，并可以按照合同約定加收違約金；經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。3.擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備用途的，由區(qū)住建局責令限期改正，恢復原狀；情節(jié)嚴重的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。（二）對物業(yè)服務企業(yè)的處罰物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處罰：1.未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務的，由區(qū)住建局責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。2.擅自提高物業(yè)服務收費標準的，由區(qū)價格主管部門責令退還多收的費用，并依法予以處罰。3.挪用專項維修資金的，由區(qū)住建局追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。4.物業(yè)服務合同終止時，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)住建局責令限期退出；逾期仍不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款；造成業(yè)主損失的，依法承擔賠償責任。（三）對建設單位的處罰建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處罰：1.未按照規(guī)定通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)住建局責令限期改正，給予警告，可以并處一萬元以上三萬元以下罰款。2.未按照規(guī)定制定臨時管理規(guī)約或者未向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約的，由區(qū)住建局責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款。3