保障房物業(yè)管理辦法思考一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)保障房物業(yè)管理，提升保障房居住品質(zhì)，維護(hù)保障房小區(qū)公共秩序，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合保障房實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織負(fù)責(zé)管理的各類保障房小區(qū)，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等。（三）基本原則1.以人為本原則保障房物業(yè)管理應(yīng)始終以滿足業(yè)主和使用人的基本居住需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、高效的物業(yè)服務(wù)，切實(shí)保障他們的生活質(zhì)量。2.依法管理原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法履行物業(yè)管理職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理行為，確保物業(yè)管理活動(dòng)合法、合規(guī)、有序進(jìn)行。3.專業(yè)化服務(wù)原則引入專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段，提供專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)，不斷提升物業(yè)管理水平。4.公平公正原則在物業(yè)管理過(guò)程中，應(yīng)公平對(duì)待每一位業(yè)主和使用人，維護(hù)各方合法權(quán)益，確保物業(yè)服務(wù)的公正性和透明度。二、管理職責(zé)（一）公司/組織職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定保障房物業(yè)管理工作計(jì)劃和各項(xiàng)管理制度，并組織實(shí)施。2.選聘專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，監(jiān)督其履行合同約定。3.籌集和管理保障房專項(xiàng)維修資金，確保資金專款專用，保障房屋及配套設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修。4.協(xié)調(diào)處理業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定。5.定期對(duì)保障房物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、評(píng)估和考核，不斷改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量。（二）物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛管理等。2.建立健全物業(yè)管理檔案資料，做好物業(yè)服務(wù)記錄，及時(shí)向公司/組織報(bào)告物業(yè)管理情況。3.協(xié)助有關(guān)部門做好保障房小區(qū)的社區(qū)建設(shè)、計(jì)劃生育、治安防范、消防安全等工作。4.定期征求業(yè)主和使用人的意見(jiàn)和建議，不斷改進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。5.配合公司/組織做好保障房的分配、入住、退出等相關(guān)工作，協(xié)助辦理業(yè)主入住手續(xù)，解答業(yè)主疑問(wèn)。（三）業(yè)主和使用人權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利依法享有保障房的使用、收益等權(quán)利。有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)，提出意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。有權(quán)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況進(jìn)行監(jiān)督。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守國(guó)家法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)工作，愛(ài)護(hù)房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。不得擅自改變房屋用途，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞小區(qū)環(huán)境。按照規(guī)定繳存、使用和管理專項(xiàng)維修資金。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（一）房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理1.定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋質(zhì)量問(wèn)題，確保房屋安全使用。2.對(duì)共用部位（如屋頂、外墻、樓梯間、走廊等）進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，保持其完好整潔。3.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等）進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。4.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)記錄，便于查詢和管理。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程。2.定期對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，確保垃圾收集容器無(wú)滿溢現(xiàn)象。4.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)管理，保持綠化美觀。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)樹(shù)木、花草進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.保護(hù)綠化設(shè)施，防止人為破壞，確保綠化景觀完好。3.根據(jù)季節(jié)變化和小區(qū)實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整綠化布局，增加綠化覆蓋率。（四）安全保衛(wèi)管理1.建立健全安全保衛(wèi)制度，配備專業(yè)的安保人員，實(shí)行24小時(shí)值班制度。2.加強(qiáng)小區(qū)出入口管理，對(duì)進(jìn)出人員、車輛進(jìn)行登記和檢查，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。3.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患，維護(hù)小區(qū)治安秩序。4.安裝必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，確保小區(qū)安全。（五）車輛管理1.制定車輛管理制度，規(guī)范車輛停放秩序。2.合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。3.對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和引導(dǎo)，收取停車費(fèi)用（如有）。4.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛行駛速度的管理，確保行車安全。（六）其他服務(wù)1.提供物業(yè)服務(wù)咨詢和投訴處理服務(wù)，及時(shí)解答業(yè)主和使用人的疑問(wèn)，處理各類投訴。2.協(xié)助業(yè)主辦理房屋裝修手續(xù)，監(jiān)督裝修行為，確保裝修安全。3.根據(jù)業(yè)主需求，提供特約服務(wù)，如家政服務(wù)、維修服務(wù)等。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一）費(fèi)用構(gòu)成保障房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要包括以下幾部分：1.人員費(fèi)用：包括物業(yè)管理人員、保潔人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、安保人員等的工資、福利、社保等費(fèi)用。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：用于房屋及配套設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)、更新和改造等費(fèi)用。3.環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用：包括清潔工具、清潔劑、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：包括綠化工具、肥料、農(nóng)藥等費(fèi)用。5.安全保衛(wèi)費(fèi)用：包括安保設(shè)備、器材、巡邏車輛等費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用：包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用。7.法定稅費(fèi)：按照國(guó)家規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。8.利潤(rùn)：物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤(rùn)。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保障房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、小區(qū)實(shí)際情況等因素，按照合理、公平、公開(kāi)的原則確定，并報(bào)物價(jià)部門備案。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可采取以下方式：1.政府指導(dǎo)價(jià)：對(duì)于廉租住房、公共租賃住房等保障性住房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由物價(jià)部門會(huì)同相關(guān)部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房等，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）費(fèi)用繳納與管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，做好財(cái)務(wù)核算工作。4.對(duì)于逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理企業(yè)可按照合同約定收取違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，可通過(guò)法律途徑解決。五、專項(xiàng)維修資金管理（一）資金籌集1.保障房專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存。繳存標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般為購(gòu)房款的一定比例。2.政府可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)保障房專項(xiàng)維修資金給予適當(dāng)補(bǔ)貼。（二）資金使用1.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于保障房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)按照以下程序辦理：物業(yè)管理企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出維修、更新和改造項(xiàng)目建議。經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主同意后，制定維修方案和預(yù)算。報(bào)公司/組織審核批準(zhǔn)。公開(kāi)招標(biāo)選擇施工單位進(jìn)行維修施工。施工過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督。維修工程竣工后，組織驗(yàn)收，結(jié)算費(fèi)用，并將使用情況向業(yè)主公布。（三）資金管理1.設(shè)立保障房專項(xiàng)維修資金專戶，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。2.公司/組織應(yīng)定期對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行檢查和審計(jì)，確保資金安全。3.業(yè)主有權(quán)查詢專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理情況，公司/組織應(yīng)及時(shí)提供相關(guān)信息。六、監(jiān)督檢查與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司/組織建立健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、工作業(yè)績(jī)等進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.設(shè)立專門的監(jiān)督崗位或部門，負(fù)責(zé)受理業(yè)主和使用人的投訴、舉報(bào)，及時(shí)處理物業(yè)管理中的問(wèn)題。3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)收支情況的監(jiān)督，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金的合理使用。（二）外部監(jiān)督1.接受政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，積極配合有關(guān)部門開(kāi)展物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。2.鼓勵(lì)業(yè)主和使用人參與物業(yè)管理監(jiān)督，通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)。3.定期向社會(huì)公布保障房物業(yè)管理情況，接受社會(huì)監(jiān)督。（三）考核評(píng)價(jià)1.制定科學(xué)合理的物業(yè)管理考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度等進(jìn)行量化考核。2.考核評(píng)價(jià)結(jié)果與物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲掛鉤，對(duì)服務(wù)質(zhì)量好、業(yè)主滿意度高的企業(yè)給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主意見(jiàn)大的企業(yè)進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，并責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，終止物業(yè)服務(wù)合同。七、違約責(zé)任（一）物業(yè)管理企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)管理企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，負(fù)責(zé)限期整改；給業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)依法予以賠償。2.物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，或?qū)⑽飿I(yè)服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給他人的，應(yīng)責(zé)令改正，并處以罰款；給業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)依法予以賠償。3.物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)責(zé)令追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）業(yè)主和使用人違約責(zé)任1.業(yè)主和使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定支付違約金。2.業(yè)主和使用人擅自改變房屋用途、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞小區(qū)環(huán)境等違反法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約的行為，應(yīng)責(zé)令改正，并處