新干縣物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則制定目的為了規(guī)范新干縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國(guó)家和地方有關(guān)價(jià)格法律法規(guī)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于新干縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，自主開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立之后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)電梯、消防、二次供水等共用水電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行發(fā)生的電費(fèi)及公共照明、景觀照明等其他公共水電費(fèi)進(jìn)行代收代繳的，應(yīng)單獨(dú)列賬，并按照價(jià)格主管部門規(guī)定的分?jǐn)偡椒ɑ蚝贤s定的方法向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)等因素，按照合理、公平、公開的原則進(jìn)行。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門根據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際情況制定，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)的基本要求、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面的內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)供求狀況、社會(huì)承受能力等因素，制定不同等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)的需要。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，遵循公平、合理、協(xié)商一致的原則。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，除合同另有約定外，不得向業(yè)主另行收取。酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主的監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行查詢和質(zhì)疑。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)業(yè)主的查詢和質(zhì)疑，并提供相關(guān)的財(cái)務(wù)資料。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取收費(fèi)時(shí)間1.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。3.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。收費(fèi)方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取現(xiàn)金支付、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式收取。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費(fèi)項(xiàng)目。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門的職責(zé)1.價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本監(jiān)審，定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供價(jià)格參考。3.價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào)制度，及時(shí)受理和處理業(yè)主的投訴舉報(bào)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)行為。3.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)行為等進(jìn)行記錄和公示，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。其他部門的職責(zé)1.其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)管理工作。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門的工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議的處理協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。雙方可以就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行溝通、協(xié)商，尋求達(dá)成一致意見。調(diào)解解決1.協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織雙方進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。2.調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。調(diào)解不成的，任何一方可以依法向人民法院提起訴訟。訴訟解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商、