住建部抵押登記管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押登記管理，規(guī)范房地產(chǎn)抵押行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的各類房地產(chǎn)抵押登記管理。集體土地上的房地產(chǎn)抵押登記可參照本辦法執(zhí)行，但需符合相關(guān)集體土地管理規(guī)定。（三）基本原則1.依法登記原則：房地產(chǎn)抵押登記必須嚴(yán)格依照法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行，確保登記行為合法有效。2.屬地管理原則：房地產(chǎn)抵押登記由房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)辦理，實(shí)行屬地化管理。3.便民高效原則：優(yōu)化登記流程，提高工作效率，為當(dāng)事人提供便捷、高效的服務(wù)。二、抵押登記的主體與客體（一）抵押登記主體1.抵押人：是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押人必須對(duì)抵押的房地產(chǎn)擁有合法的所有權(quán)或使用權(quán)。2.抵押權(quán)人：是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)具備合法的主體資格，并按照法律法規(guī)規(guī)定享有相應(yīng)的權(quán)利。（二）抵押登記客體1.可抵押房地產(chǎn)范圍依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。在建工程可以抵押，但抵押人應(yīng)當(dāng)將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。2.不得抵押房地產(chǎn)范圍權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。三、抵押登記的申請(qǐng)與受理（一）申請(qǐng)材料1.抵押登記申請(qǐng)書。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明抵押人、抵押權(quán)人的基本情況，抵押房地產(chǎn)的坐落、面積、用途、價(jià)值等信息，以及抵押擔(dān)保的范圍、債務(wù)履行期限等內(nèi)容，并由抵押人、抵押權(quán)人簽字（蓋章）。2.抵押當(dāng)事人身份證明。抵押人、抵押權(quán)人為自然人的，提供身份證；為法人或其他組織的，提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明等。3.主債權(quán)合同和抵押合同。合同應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。4.房地產(chǎn)權(quán)屬證書。包括房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等。5.可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料。如房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等。6.其他必要材料。根據(jù)不同情況，可能需要提供如在建工程抵押的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)材料。（二）申請(qǐng)流程抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門提出抵押登記申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。（三）受理房地產(chǎn)管理部門收到抵押登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。對(duì)申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具受理通知書；對(duì)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。四、抵押登記的審核與記載（一）審核內(nèi)容1.申請(qǐng)主體資格審查。核實(shí)抵押人、抵押權(quán)人的身份信息及主體資格是否合法有效。2.抵押房地產(chǎn)權(quán)屬審查。確認(rèn)抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)是否清晰，是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議、查封等限制情況。3.抵押合同審查。檢查抵押合同的條款是否符合法律法規(guī)規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍、債務(wù)履行期限等是否明確合理。4.申請(qǐng)材料真實(shí)性審查。對(duì)申請(qǐng)材料中的各項(xiàng)證明文件、合同等進(jìn)行核實(shí)，確保其真實(shí)可靠。（二）實(shí)地查看對(duì)于在建工程抵押等情況，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看，核實(shí)抵押物的實(shí)際狀況與申請(qǐng)材料是否一致，是否符合抵押條件。（三）審核期限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理抵押登記申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成審核。因特殊情況需要延長(zhǎng)審核期限的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)5個(gè)工作日，并應(yīng)當(dāng)將延長(zhǎng)期限的理由告知申請(qǐng)人。（四）記載登記經(jīng)審核符合抵押登記條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將抵押事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿，并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。房地產(chǎn)登記簿是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，抵押登記信息應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、完整地予以記載。五、抵押登記的變更與注銷（一）變更登記1.變更情形抵押當(dāng)事人姓名或者名稱變更。抵押房地產(chǎn)坐落、面積、用途等自然狀況變更。抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限等內(nèi)容變更。抵押權(quán)順位變更。2.申請(qǐng)與辦理抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，持相關(guān)證明文件向原抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的審核程序進(jìn)行審查，經(jīng)審核符合變更登記條件的，予以辦理變更登記手續(xù)。（二）注銷登記1.注銷情形主債權(quán)消滅。抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。抵押合同終止。抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。2.申請(qǐng)與辦理抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在上述情形發(fā)生之日起15日內(nèi)，持相關(guān)證明文件向原抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后，辦理注銷登記手續(xù)，并將注銷事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿，同時(shí)收回房屋他項(xiàng)權(quán)證。六、抵押登記的效力（一）抵押權(quán)的設(shè)立房地產(chǎn)抵押登記是抵押權(quán)設(shè)立的法定要件。自記載于房地產(chǎn)登記簿時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立。未經(jīng)登記，不發(fā)生抵押權(quán)效力。（二）優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，有權(quán)就抵押房地產(chǎn)優(yōu)先受償。同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：1.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。（三）對(duì)抗效力已登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗善意第三人。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。七、法律責(zé)任（一）抵押當(dāng)事人的責(zé)任1.抵押人隱瞞抵押房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給抵押權(quán)人造成的損失。2.抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，擅自處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；給抵押權(quán)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.抵押權(quán)人未按照本辦法規(guī)定辦理抵押登記或者變更、注銷登記手續(xù)，給抵押人或者其他利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）房地產(chǎn)管理部門及其工作人員的責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門工作人員違反本辦法規(guī)定，對(duì)符合抵押登記條件的申請(qǐng)不予受理、登記，或者對(duì)不符合抵押登記條件的申請(qǐng)予以受理、登記的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.房地產(chǎn)管理部門