廣東省廣場物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強廣東省廣場物業(yè)管理，規(guī)范廣場物業(yè)管理活動，維護廣場的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，保障廣場物業(yè)的正常使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合廣東省實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于廣東省行政區(qū)域內(nèi)各類廣場的物業(yè)管理活動。本辦法所稱廣場，是指供公眾休閑、娛樂、集會等活動的室外公共場所，包括城市廣場、商業(yè)廣場、文化廣場等。（三）基本原則廣場物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、依法管理、誠實守信的原則，保障業(yè)主和使用人的合法權益，促進廣場物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。（四）管理職責1.政府部門職責縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)廣場物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其他有關部門按照各自職責，做好廣場物業(yè)管理的相關工作。2.業(yè)主大會及業(yè)主委員會職責一個廣場由一個物業(yè)管理區(qū)域組成。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行職責包括召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。3.物業(yè)服務企業(yè)職責物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；公共秩序維護；綠化養(yǎng)護管理等。物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，具備相應的資質等級，并按照資質等級承接物業(yè)管理項目。二、廣場物業(yè)的前期管理（一）規(guī)劃設計階段的參與在廣場規(guī)劃設計階段，物業(yè)服務企業(yè)應當參與，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，優(yōu)化廣場的功能布局、設施配置等，為后期的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。例如，合理規(guī)劃停車位、設置垃圾收集點、預留物業(yè)管理用房等。（二）承接查驗1.承接查驗的主體與程序在廣場竣工驗收合格后，建設單位應當依法組織物業(yè)服務企業(yè)進行承接查驗。承接查驗應當按照規(guī)定的程序進行，包括資料移交、現(xiàn)場查驗等。建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。2.承接查驗的內(nèi)容物業(yè)服務企業(yè)應當對廣場的共用部位、共用設施設備進行詳細查驗，包括建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)?；電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)等設施設備。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當及時整改，整改合格后，雙方應當簽訂承接查驗協(xié)議。（三）前期物業(yè)服務合同1.合同的簽訂建設單位應當在廣場銷售前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。2.合同的內(nèi)容前期物業(yè)服務合同應當包括以下內(nèi)容：雙方的基本情況；物業(yè)的基本情況；服務內(nèi)容與質量；服務費用；物業(yè)的經(jīng)營與管理；承接查驗和使用維護；專項維修資金；違約責任；其他事項。三、廣場物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主和使用人的權利與義務業(yè)主和物業(yè)使用人在使用廣場物業(yè)時，應當遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定，不得損害公共利益和他人合法權益。例如，不得在廣場內(nèi)擅自改變房屋用途、不得私搭亂建、不得損壞共用設施設備等。2.廣場公共區(qū)域的使用規(guī)定廣場內(nèi)的公共區(qū)域應當按照規(guī)劃用途使用，不得擅自占用、挖掘。因特殊情況需要臨時占用、挖掘的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意，并依法辦理相關手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當在廣場顯著位置公示廣場公共區(qū)域的使用規(guī)定和收費標準。（二）物業(yè)的維護1.共用部位、共用設施設備的維護物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期對廣場的共用部位、共用設施設備進行維護保養(yǎng)，確保其正常運行。例如，定期檢查電梯、消防設施等，及時進行維修和更新。業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主專有部分出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，業(yè)主應當及時維修，相關業(yè)主應當給予配合。2.專項維修資金的管理與使用廣場應當按照規(guī)定交存專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用應當按照規(guī)定的程序辦理，包括制定使用方案、業(yè)主大會表決、公示等。四、廣場環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔標準1.公共區(qū)域清掃保潔廣場內(nèi)的公共區(qū)域應當每日進行清掃保潔，保持地面干凈整潔，無雜物、無污漬。垃圾收集容器應當及時清理，做到垃圾日產(chǎn)日清。2.衛(wèi)生間清潔衛(wèi)生間應當定時進行清掃消毒，保持通風良好，無異味，設施設備完好。3.特殊區(qū)域清潔對于廣場內(nèi)的綠化區(qū)域、水景等特殊區(qū)域，應當按照相應的標準進行清潔和維護，確保環(huán)境美觀。（二）垃圾分類管理1.垃圾分類設施設置廣場應當按照規(guī)定設置垃圾分類收集容器，包括可回收物、有害垃圾、廚余垃圾、其他垃圾等四類收集容器，并標明標識。2.垃圾分類投放與收集物業(yè)服務企業(yè)應當引導業(yè)主和使用人按照規(guī)定進行垃圾分類投放，并及時進行分類收集。對于有害垃圾，應當按照相關規(guī)定交由有資質的單位進行處理。五、廣場公共秩序維護（一）人員與車輛管理1.人員出入管理物業(yè)服務企業(yè)應當在廣場出入口設置門崗，對人員出入進行登記和查驗。對于外來人員，應當進行詢問和登記，經(jīng)業(yè)主或使用人同意后方可進入。2.車輛停放管理廣場應當合理規(guī)劃停車位，設置明顯的停車標識。物業(yè)服務企業(yè)應當對車輛停放進行管理，引導車輛有序停放，確保交通暢通。對于違規(guī)停放的車輛，應當及時進行勸阻和處理。（二）安全防范措施1.安全巡邏物業(yè)服務企業(yè)應當制定安全巡邏制度，安排專人進行定時巡邏。巡邏人員應當佩戴明顯標識，對廣場內(nèi)的公共區(qū)域、設施設備等進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。2.監(jiān)控系統(tǒng)廣場應當安裝監(jiān)控系統(tǒng)，覆蓋公共區(qū)域、出入口等重點部位。監(jiān)控系統(tǒng)應當保持24小時運行，存儲期限不少于30天。物業(yè)服務企業(yè)應當安排專人負責監(jiān)控系統(tǒng)的值守，及時查看監(jiān)控視頻，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告和處理。3.消防管理廣場應當按照消防法律法規(guī)的要求，配備消防設施設備，并保持完好有效。物業(yè)服務企業(yè)應當制定消防管理制度，定期組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識和自防自救能力。六、廣場綠化管理（一）綠化養(yǎng)護標準1.草坪養(yǎng)護草坪應當保持平整、無斑禿，及時修剪，高度適宜。定期進行施肥、澆水、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.樹木養(yǎng)護樹木應當生長良好，無枯枝、死枝，及時修剪整形。定期進行施肥、澆水、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保樹木健康生長。3.花卉養(yǎng)護花卉應當生長旺盛，花期正常，及時進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，保持花卉美觀。（二）綠化改造與更新1.綠化規(guī)劃調整根據(jù)廣場的實際情況和業(yè)主的需求，物業(yè)服務企業(yè)可以對綠化規(guī)劃進行適當調整，優(yōu)化綠化布局。2.植物更新對于老化、死亡的植物，應當及時進行更新，保持綠化景觀的美觀。在進行綠化改造與更新時，應當征求業(yè)主的意見，并按照相關規(guī)定辦理手續(xù)。七、物業(yè)服務收費與財務管理（一）物業(yè)服務收費1.收費標準物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。2.收費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（二）財務管理1.財務制度物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全財務管理制度，規(guī)范財務核算，加強財務管理。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定，定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.專項經(jīng)費管理物業(yè)服務企業(yè)應當對專項維修資金、公共收益等專項經(jīng)費進行單獨核算，專款專用。專項維修資金的使用應當按照規(guī)定的程序辦理，公共收益應當主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備等。八、物業(yè)服務的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督管理部門縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對廣場物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，建立健全監(jiān)督管理制度，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行檢查和考核。（二）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，要求物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主大會和業(yè)主委員會報告物業(yè)服務情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和評價。（三）考核評價1.考核內(nèi)容對物業(yè)服務企業(yè)的考核評價內(nèi)容包括服務質量、收費管理、公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等方面。2.考核方式考核方式可以采取定期檢查、業(yè)主滿意度調查、第三方評估等方式進行?？己私Y果應當向社會公布，并作為物業(yè)服務企業(yè)資質管理、信用評價等的重要依據(jù)。九、法律責任（一）建設單位的法律責任建設單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。建設單位在廣場交付使用時，違反本辦法規(guī)定，擅自改變廣場規(guī)劃用途、占用公共區(qū)域等，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。（二）物業(yè)服務企業(yè)的法律責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣級以上人民政府