黃岡物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)黃岡市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于黃岡市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的活動?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價形式政府指導(dǎo)價1.對普通住宅（含保障性住房）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，由市、縣人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定并向社會公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的確定1.制定政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素，按照物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場行情，分等級設(shè)定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度。2.物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門會同價格主管部門根據(jù)國家和地方有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況制定，并向社會公布。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等方面的內(nèi)容。市場調(diào)節(jié)價標(biāo)準(zhǔn)的確定1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素，通過市場競爭機(jī)制，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主大會或業(yè)主委員會在確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主的意見，進(jìn)行成本核算，合理確定收費(fèi)水平。同時，應(yīng)當(dāng)將確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取收費(fèi)時間1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月、季或年度收取，具體收取時間由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。預(yù)收費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收期限不得超過一年。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具收款憑證，并注明所收費(fèi)用的起止時間、金額等內(nèi)容。逾期交費(fèi)處理1.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3.物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的變更與調(diào)整政府指導(dǎo)價的變更與調(diào)整1.政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，由市、縣價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況、物業(yè)服務(wù)成本變動情況等因素，適時進(jìn)行調(diào)整，并向社會公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照調(diào)整后的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同或者在原物業(yè)服務(wù)合同中約定調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市場調(diào)節(jié)價的變更與調(diào)整1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致后，簽訂物業(yè)服務(wù)合同變更協(xié)議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)信息，征求業(yè)主意見。業(yè)主對調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，解釋調(diào)整原因和依據(jù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價格主管部門的職責(zé)1.市、縣價格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法查處價格違法行為。2.價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)1.市、縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)糾紛。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)行為等進(jìn)行考核評價，并向社會公布。其他部門的職責(zé)1.財(cái)政、審計(jì)、民政等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)糾紛。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭議的解決1.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等方式解決。2.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的人民調(diào)解委員會申請調(diào)解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛。人民調(diào)解委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿、平等的原則，及時、公正地調(diào)解糾紛，促使當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議。3.當(dāng)事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或者協(xié)商、調(diào)解不成的