香港土地制度管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)香港土地制度管理辦法旨在規(guī)范香港特別行政區(qū)內(nèi)土地的使用、開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)等行為，確保土地資源的合理配置與高效利用，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。本辦法依據(jù)《中華人民共和國(guó)香港特別行政區(qū)基本法》以及香港特別行政區(qū)相關(guān)法律法規(guī)制定。（二）適用范圍本辦法適用于香港特別行政區(qū)境內(nèi)所有土地，包括國(guó)有土地和集體土地。涵蓋各類建設(shè)用地、農(nóng)用地以及未利用地等不同性質(zhì)的土地。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)對(duì)土地進(jìn)行管理，確保土地管理活動(dòng)有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。2.節(jié)約集約原則鼓勵(lì)節(jié)約利用土地資源，提高土地利用效率，避免土地閑置與浪費(fèi)。通過(guò)合理規(guī)劃和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。3.公共利益優(yōu)先原則在土地利用過(guò)程中，充分考慮公共利益需求，優(yōu)先保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等對(duì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義的項(xiàng)目用地。4.市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府調(diào)控相結(jié)合原則充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，同時(shí)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，確保土地市場(chǎng)的穩(wěn)定與健康發(fā)展。二、土地權(quán)屬管理（一）土地所有權(quán)香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地分為國(guó)有土地和集體土地。國(guó)有土地所有權(quán)由香港特別行政區(qū)政府代表國(guó)家行使；集體土地所有權(quán)由農(nóng)村集體組織依法享有。（二）土地使用權(quán)1.出讓政府將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者需向政府支付土地出讓金。出讓方式包括招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式，以及協(xié)議出讓方式。公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式適用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的情況；協(xié)議出讓方式適用于公共福利事業(yè)用地、非營(yíng)利性社會(huì)事業(yè)用地等符合法定條件的情形。2.劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，對(duì)符合法定條件的土地可以采取劃撥方式取得土地使用權(quán)。劃撥土地主要用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3.租賃政府可以將國(guó)有土地出租給土地使用者，由土地使用者與政府簽訂土地租賃合同，支付租金。土地租賃期限一般不超過(guò)同類用途土地出讓的最高年限。4.作價(jià)出資（入股）對(duì)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的，土地使用者依法取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，按照規(guī)定繳納土地出讓金。作價(jià)出資（入股）的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（三）土地他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、地役權(quán)等。土地抵押權(quán)是指土地使用者或者土地所有者為擔(dān)保債務(wù)的履行，以土地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利。地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立、變更、終止應(yīng)當(dāng)依法辦理登記手續(xù)。三、土地利用規(guī)劃管理（一）規(guī)劃體系香港特別行政區(qū)土地利用規(guī)劃體系包括總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等。總體規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)土地利用的總體安排和布局，是土地利用管理的綱領(lǐng)性文件；詳細(xì)規(guī)劃是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)具體地塊的土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。（二）規(guī)劃編制1.編制主體總體規(guī)劃由香港特別行政區(qū)政府相關(guān)部門組織編制；詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)實(shí)際需要，由政府相關(guān)部門或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制。2.編制程序規(guī)劃編制過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，進(jìn)行充分的論證和評(píng)估。涉及重大利益關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)。規(guī)劃草案編制完成后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行公示，公示期限不得少于一定天數(shù)。公示無(wú)異議或者異議不成立的，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。（三）規(guī)劃實(shí)施與調(diào)整1.實(shí)施監(jiān)督各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地利用規(guī)劃實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，確保規(guī)劃的嚴(yán)格執(zhí)行。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等要求使用土地。2.調(diào)整條件因公共利益需要或者其他特殊原因，確需調(diào)整土地利用規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行。調(diào)整規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分論證，廣泛征求意見(jiàn)，并報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。四、土地用途管制（一）用途分類香港特別行政區(qū)土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類。農(nóng)用地包括耕地、園地、林地、牧草地等；建設(shè)用地包括城鄉(xiāng)居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地、交通用地、水利設(shè)施用地等；未利用地包括荒草地、鹽堿地、沙地、裸土地等。（二）管制措施1.農(nóng)用地管制嚴(yán)格保護(hù)耕地，確保耕地總量不減少、質(zhì)量不降低。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實(shí)行嚴(yán)格的審批制度，確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。2.建設(shè)用地管制各類建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。對(duì)建設(shè)用地的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行嚴(yán)格控制，防止盲目擴(kuò)張。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地使用情況的監(jiān)管，對(duì)閑置土地依法進(jìn)行處置。3.未利用地管制鼓勵(lì)合理開(kāi)發(fā)利用未利用地，但應(yīng)當(dāng)在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下進(jìn)行。對(duì)未利用地的開(kāi)發(fā)利用應(yīng)當(dāng)納入土地利用總體規(guī)劃，按照規(guī)定的程序辦理相關(guān)手續(xù)。五、土地征收與征用（一）征收1.征收條件為了公共利益的需要，符合法定條件的情況下，可以依法征收集體土地和國(guó)有土地上的房屋等附著物。征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償。2.征收程序（1）擬定征收方案：由香港特別行政區(qū)政府相關(guān)部門根據(jù)公共利益需求，擬定土地征收方案，明確征收范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。（2）公告：征收方案經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，公告期限不得少于一定天數(shù)。（3）登記：被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。?）補(bǔ)償安置：按照規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人給予補(bǔ)償安置。補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。（5）實(shí)施征收：補(bǔ)償安置落實(shí)后，依法實(shí)施土地征收，收回被征收土地的所有權(quán)和使用權(quán)。（二）征用因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，可以依法征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。六、土地市場(chǎng)管理（一）土地出讓市場(chǎng)1.出讓方式如前文所述，土地出讓方式包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。招標(biāo)出讓適用于對(duì)土地使用者有較高資質(zhì)要求的項(xiàng)目；拍賣出讓適用于競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)能夠充分反映土地市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)性用地；掛牌出讓適用于具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件的土地出讓項(xiàng)目；協(xié)議出讓適用于符合法定條件的特定項(xiàng)目。2.出讓程序（1）發(fā)布出讓公告：明確出讓土地的位置、面積、用途、出讓年限、出讓方式等基本信息。（2）報(bào)名申請(qǐng)：意向用地者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交報(bào)名申請(qǐng)，并繳納相應(yīng)的保證金。（3）資格審查：對(duì)報(bào)名申請(qǐng)的意向用地者進(jìn)行資格審查，確定符合條件的競(jìng)買人或者競(jìng)得人。（4）組織出讓活動(dòng)：按照不同的出讓方式組織招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)，確定土地競(jìng)得人。（5）簽訂出讓合同：土地競(jìng)得人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與政府簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金。（6）辦理土地登記：土地出讓合同簽訂后，土地使用者依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。（二）土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)1.轉(zhuǎn)讓條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.轉(zhuǎn)讓程序（1）簽訂轉(zhuǎn)讓合同：土地轉(zhuǎn)讓雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。（2）辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)：轉(zhuǎn)讓雙方持土地轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)材料，到土地管理部門辦理土地轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)。（3）繳納稅費(fèi)：按照規(guī)定繳納土地增值稅、契稅等相關(guān)稅費(fèi)。（三）土地租賃市場(chǎng)1.租賃管理土地租賃應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式等內(nèi)容。租賃期限不得超過(guò)同類用途土地出讓的最高年限。土地租賃期間，土地使用者不得擅自改變土地用途。2.租賃登記土地租賃合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記手續(xù)，未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。（四）土地市場(chǎng)監(jiān)管1.建立交易平臺(tái)建立統(tǒng)一規(guī)范的土地交易平臺(tái)，所有土地交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在交易平臺(tái)上進(jìn)行，確保交易的公開(kāi)、公平、公正。2.加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)測(cè)建立土地價(jià)格監(jiān)測(cè)體系，定期發(fā)布土地市場(chǎng)價(jià)格信息，引導(dǎo)土地市場(chǎng)理性交易。3.查處違法行為加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)違法行為的查處力度，對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地、閑置土地、擅自改變土地用途等違法行為依法予以嚴(yán)厲打擊。七、土地登記與檔案管理（一）土地登記1.登記類型土地登記包括初始登記、變更登記、注銷登記等。初始登記是指土地權(quán)利人首次申請(qǐng)的土地登記；變更登記是指因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址、土地用途、面積、土地權(quán)利狀況等發(fā)生變更而進(jìn)行的登記；注銷登記是指因土地權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。2.登記程序（1）申請(qǐng)：土地權(quán)利人向土地登記機(jī)關(guān)提出土地登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。（2）受理：土地登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的予以受理。（3）審核：對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看，審核申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性。（4）公告：對(duì)符合登記條件的土地進(jìn)行公告，公告期限不得少于一定天數(shù)。公告無(wú)異議或者異議不成立的，予以登記。（5）發(fā)證：土地登記機(jī)關(guān)為土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利證書。（二）土地檔案管理1.檔案內(nèi)容土地檔案包括土地登記申請(qǐng)書、地籍調(diào)查表、宗地圖、土地權(quán)屬來(lái)源證明、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同、土地租賃合同等相關(guān)資料。2.檔案管理要求建立健全土地檔案管理制度，對(duì)土地檔案進(jìn)行分類、整理、歸檔、保管。土地檔案應(yīng)當(dāng)妥善保管，不得擅自銷毀、涂改、偽造。查閱、借閱土地檔案應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理手續(xù)。八、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.監(jiān)督主體香港特別行政區(qū)政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)土地管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地利用、土地市場(chǎng)等情況的日常巡查和專項(xiàng)檢查。2.檢查內(nèi)容檢查內(nèi)容包括土地權(quán)屬登記情況、土地利用規(guī)劃執(zhí)行情況、土