住宅物業(yè)設(shè)施管理辦法總則目的與宗旨本辦法旨在加強(qiáng)住宅物業(yè)設(shè)施的管理，保障物業(yè)設(shè)施的正常運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、舒適、整潔的居住環(huán)境。適用范圍本辦法適用于本公司管理的各類住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備管理，包括但不限于房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化景觀、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范等?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提高業(yè)主滿意度。3.安全第一原則：把保障物業(yè)設(shè)施和業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全放在首位，建立健全安全管理制度，加強(qiáng)安全防范措施。4.科學(xué)管理原則：運(yùn)用先進(jìn)的管理理念、技術(shù)和方法，提高物業(yè)設(shè)施管理的科學(xué)化、規(guī)范化水平。管理職責(zé)公司職責(zé)1.制定和完善住宅物業(yè)設(shè)施管理的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并組織實(shí)施。2.負(fù)責(zé)住宅物業(yè)設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.組織開展物業(yè)設(shè)施的安全檢查、隱患排查和整改工作，及時(shí)消除安全隱患。4.負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的更新改造、大中修計(jì)劃的編制和實(shí)施，確保設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。5.協(xié)調(diào)與業(yè)主、業(yè)主委員會、相關(guān)部門和單位的關(guān)系，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。6.負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施管理資料的收集、整理、歸檔和保管，建立健全設(shè)施設(shè)備管理檔案。部門職責(zé)1.物業(yè)客服部負(fù)責(zé)接待業(yè)主的咨詢、投訴和建議，及時(shí)反饋處理結(jié)果。協(xié)助業(yè)主辦理入住、裝修等手續(xù)，解答業(yè)主的疑問。組織開展社區(qū)文化活動，增進(jìn)業(yè)主之間的溝通和交流。2.工程維修部負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)和管理，制定維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備的故障和突發(fā)事件，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的更新改造、大中修項(xiàng)目的施工管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。建立設(shè)施設(shè)備維修檔案，記錄維修情況和更換零部件信息。3.安全管理部負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的安全防范工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案并組織實(shí)施。開展日常巡邏、門禁管理、車輛管理等工作，維護(hù)物業(yè)區(qū)域的治安秩序。組織開展消防安全工作，定期進(jìn)行消防檢查和演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。協(xié)助處理各類突發(fā)事件，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。4.環(huán)境維護(hù)部負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生管理，制定環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程并組織實(shí)施。開展日常清掃保潔、垃圾分類處理、綠化養(yǎng)護(hù)等工作，保持物業(yè)區(qū)域的整潔美觀。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的消殺工作，預(yù)防和控制病蟲害。協(xié)調(diào)與環(huán)衛(wèi)部門、綠化養(yǎng)護(hù)單位的關(guān)系，確保環(huán)境衛(wèi)生工作的順利開展。人員職責(zé)1.物業(yè)管理人員熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和政策，掌握物業(yè)設(shè)施管理的基本知識和技能。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施管理的日常工作，包括設(shè)施設(shè)備巡查、維修記錄、安全檢查等。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備存在的問題，對不能處理的問題及時(shí)上報(bào)。協(xié)助業(yè)主解決物業(yè)使用過程中遇到的問題，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。2.工程維修人員具備相應(yīng)的專業(yè)技能和資質(zhì)證書，熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造、性能和工作原理。按照維修保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修、保養(yǎng)和巡檢。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備的故障和突發(fā)事件，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修記錄和檔案管理，對維修情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。3.安全管理人員具備良好的身體素質(zhì)和職業(yè)道德，熟悉安全防范知識和技能。按照安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，開展安全巡邏、門禁管理、車輛管理等工作。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患，對突發(fā)事件進(jìn)行應(yīng)急處置。負(fù)責(zé)安全設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，確保安全設(shè)施設(shè)備完好有效。4.環(huán)境維護(hù)人員熟悉環(huán)境衛(wèi)生管理的基本知識和技能，掌握垃圾分類處理、綠化養(yǎng)護(hù)等工作要求。按照環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，開展日常清掃保潔、垃圾分類處理、綠化養(yǎng)護(hù)等工作。負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。積極配合相關(guān)部門和單位，完成臨時(shí)性的環(huán)境衛(wèi)生工作任務(wù)。設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備分類與編號1.對住宅物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，包括房屋建筑、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠化景觀設(shè)施等。2.為每類設(shè)施設(shè)備編制唯一的編號，便于管理和查詢。編號應(yīng)包括設(shè)施設(shè)備類別代碼、區(qū)域代碼、順序號等信息。設(shè)施設(shè)備檔案管理1.建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的基本信息、技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄、運(yùn)行記錄等。2.設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)包括設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家、購置日期、安裝位置、技術(shù)參數(shù)、維修保養(yǎng)記錄、運(yùn)行記錄、故障處理記錄等內(nèi)容。3.設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)實(shí)行電子化管理，便于查詢和統(tǒng)計(jì)分析。同時(shí)，應(yīng)定期對檔案進(jìn)行整理和更新，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。設(shè)施設(shè)備日常巡查與維護(hù)1.制定設(shè)施設(shè)備日常巡查計(jì)劃，明確巡查內(nèi)容、巡查時(shí)間、巡查人員等要求。巡查人員應(yīng)按照巡查計(jì)劃對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備存在的問題。2.對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)記錄并進(jìn)行處理。對于能夠當(dāng)場解決的問題，應(yīng)立即進(jìn)行處理；對于不能當(dāng)場解決的問題，應(yīng)及時(shí)上報(bào)，并采取相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。3.按照設(shè)施設(shè)備的使用說明書和維護(hù)保養(yǎng)要求，制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)人員等要求。維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。4.建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄檔案，記錄維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容、更換零部件等信息。維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并存檔備查。設(shè)施設(shè)備維修管理1.設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，使用部門應(yīng)及時(shí)填寫《設(shè)施設(shè)備維修申請表》，注明故障情況、維修要求等信息，并提交給工程維修部。2.工程維修部接到維修申請后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修。維修人員應(yīng)在接到維修任務(wù)后[X]小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。3.維修人員在維修過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量。維修完成后，應(yīng)填寫《設(shè)施設(shè)備維修記錄單》，注明維修情況、更換零部件等信息，并經(jīng)使用部門簽字確認(rèn)。4.對于設(shè)施設(shè)備的重大維修和更新改造項(xiàng)目，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行立項(xiàng)、審批、招標(biāo)等程序，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行施工。工程維修部應(yīng)負(fù)責(zé)對施工過程進(jìn)行監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。5.建立設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用管理制度，對維修費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算、核算和控制。維修費(fèi)用應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行報(bào)銷，確保費(fèi)用的合理性和合規(guī)性。設(shè)施設(shè)備更新改造與大中修管理1.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、技術(shù)狀況、運(yùn)行情況等因素，制定設(shè)施設(shè)備更新改造和大中修計(jì)劃。更新改造和大中修計(jì)劃應(yīng)明確項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目內(nèi)容、項(xiàng)目預(yù)算、實(shí)施時(shí)間等信息。2.設(shè)施設(shè)備更新改造和大中修計(jì)劃應(yīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。對于涉及金額較大的項(xiàng)目，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行立項(xiàng)、審批、招標(biāo)等程序，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行施工。3.工程維修部應(yīng)負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備更新改造和大中修項(xiàng)目的施工過程進(jìn)行監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。施工完成后，應(yīng)組織相關(guān)部門和人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可投入使用。4.建立設(shè)施設(shè)備更新改造和大中修項(xiàng)目檔案，記錄項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收等過程的相關(guān)資料。項(xiàng)目檔案應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并存檔備查。安全管理安全管理制度1.建立健全安全管理制度，包括安全責(zé)任制、安全檢查制度、安全教育培訓(xùn)制度、安全應(yīng)急預(yù)案等。2.明確各級管理人員和員工的安全職責(zé)，簽訂安全責(zé)任書，確保安全管理工作落實(shí)到實(shí)處。3.定期開展安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。安全檢查應(yīng)包括日常檢查、專項(xiàng)檢查、季節(jié)性檢查等。4.加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，提高員工的安全意識和安全技能。安全教育培訓(xùn)應(yīng)包括新員工入職培訓(xùn)、定期安全培訓(xùn)、專項(xiàng)安全培訓(xùn)等。5.制定安全應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。安全應(yīng)急預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行演練，確保在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行處置。安全防范措施1.加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域的門禁管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記和驗(yàn)證。2.開展日常巡邏，設(shè)置巡邏路線和巡邏時(shí)間，確保物業(yè)區(qū)域的安全。巡邏人員應(yīng)配備必要的巡邏設(shè)備，如對講機(jī)、手電筒等。3.安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)，對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。視頻監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)覆蓋物業(yè)區(qū)域的主要出入口、公共區(qū)域、停車場等部位，并保存一定期限的監(jiān)控錄像。4.加強(qiáng)車輛管理，設(shè)置停車場，對進(jìn)出車輛進(jìn)行登記和收費(fèi)管理。停車場應(yīng)配備必要的安全設(shè)施，如道閘、車位鎖等。5.加強(qiáng)消防安全管理，定期進(jìn)行消防檢查和演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)包括滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。突發(fā)事件應(yīng)急處置1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括火災(zāi)、地震、盜竊、搶劫、突發(fā)疾病等方面的內(nèi)容。2.定期進(jìn)行突發(fā)事件應(yīng)急演練，提高員工的應(yīng)急處置能力。應(yīng)急演練應(yīng)包括桌面演練、實(shí)戰(zhàn)演練等形式。3.在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速組織人員進(jìn)行應(yīng)急處置。應(yīng)急處置過程中，應(yīng)及時(shí)向上級主管部門和相關(guān)部門報(bào)告事件情況，并配合相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查處理。4.突發(fā)事件應(yīng)急處置結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行修訂和完善，提高應(yīng)急預(yù)案的科學(xué)性和實(shí)用性。環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.制定環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域、樓道、電梯、停車場等部位的環(huán)境衛(wèi)生要求。2.環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括清掃保潔頻率、垃圾清運(yùn)要求、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、消殺要求等內(nèi)容。3.環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家和地方有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。清掃保潔管理1.按照環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，制定清掃保潔計(jì)劃，明確清掃保潔人員的工作內(nèi)容、工作時(shí)間、工作區(qū)域等要求。2.清掃保潔人員應(yīng)按照清掃保潔計(jì)劃對物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域、樓道、電梯、停車場等部位進(jìn)行定期清掃保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。3.加強(qiáng)對垃圾的管理，設(shè)置垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等設(shè)施，定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)。垃圾清運(yùn)應(yīng)做到日產(chǎn)日清，確保垃圾不堆積、不產(chǎn)生異味。4.定期對清掃保潔工作進(jìn)行檢查和考核，對不符合環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的部位及時(shí)進(jìn)行整改。檢查和考核結(jié)果應(yīng)與清掃保潔人員的績效掛鉤。綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作內(nèi)容、工作時(shí)間、工作區(qū)域等要求。2.綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)按照綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化景觀進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。3.加強(qiáng)對綠化景觀的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化景觀存在的問題，如樹木枯死、草坪斑禿等。4.定期對綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查和考核，對不符合綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的部位及時(shí)進(jìn)行整改。檢查和考核結(jié)果應(yīng)與綠化養(yǎng)護(hù)人員的績效掛鉤。消殺管理