臨沂城區(qū)樓宇管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強臨沂城區(qū)樓宇管理，規(guī)范樓宇使用行為，提升樓宇管理水平，營造安全、舒適、有序的樓宇環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標準，結(jié)合本城區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于臨沂城區(qū)內(nèi)各類商業(yè)、辦公、居住等用途的樓宇及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保樓宇管理活動合法合規(guī)。2.安全第一原則：把保障樓宇安全作為首要任務(wù)，加強安全防范措施，及時消除安全隱患。3.服務(wù)至上原則：以滿足樓宇使用人的需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。4.協(xié)同共治原則：建立政府、企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)等多方協(xié)同治理機制，共同做好樓宇管理工作。二、管理職責（一）政府部門職責1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責指導(dǎo)、監(jiān)督城區(qū)樓宇管理工作，制定相關(guān)政策和標準。對樓宇建設(shè)工程質(zhì)量進行監(jiān)督管理，參與樓宇竣工驗收。協(xié)調(diào)處理樓宇管理中的重大問題。2.城市管理部門負責對樓宇周邊環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌進行監(jiān)督管理。依法查處樓宇管理中的違法違規(guī)行為，如亂搭亂建、占道經(jīng)營等。3.公安部門負責樓宇區(qū)域內(nèi)的治安管理，維護公共秩序。指導(dǎo)、監(jiān)督樓宇安全防范工作，打擊各類違法犯罪活動。4.消防部門負責對樓宇消防安全進行監(jiān)督檢查，指導(dǎo)、督促樓宇管理單位落實消防安全責任。組織開展消防安全宣傳教育，提高樓宇使用人的消防安全意識。（二）樓宇管理單位職責1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護等。制定并執(zhí)行樓宇管理制度，加強對樓宇使用人的管理和服務(wù)。定期對樓宇進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題，并做好記錄。配合政府部門做好相關(guān)工作，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。2.樓宇產(chǎn)權(quán)單位對樓宇的安全、使用、管理負總責，確保樓宇符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準要求。組織制定樓宇管理方案，明確管理目標、責任和措施。負責籌集樓宇維修資金，保障樓宇維修、更新、改造等資金需求。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同，對服務(wù)質(zhì)量進行考核評價。（三）業(yè)主及使用人職責1.遵守法律法規(guī)和樓宇管理制度：自覺遵守國家法律法規(guī)以及本樓宇的各項管理規(guī)定，不得從事違法違規(guī)行為。2.履行合同義務(wù)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用等相關(guān)費用。3.配合管理工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和樓宇管理單位的各項管理工作，如接受安全檢查、環(huán)境衛(wèi)生清理等。4.維護樓宇環(huán)境：愛護樓宇公共部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。保持樓宇內(nèi)整潔衛(wèi)生，不得亂堆亂放、亂扔垃圾。三、樓宇建設(shè)與規(guī)劃管理（一）建設(shè)標準1.建筑質(zhì)量標準：樓宇建設(shè)應(yīng)符合國家和地方有關(guān)建筑工程質(zhì)量的標準和規(guī)范，確保建筑結(jié)構(gòu)安全可靠。2.配套設(shè)施標準：合理規(guī)劃和建設(shè)樓宇配套設(shè)施，如停車場、電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，確保設(shè)施齊全、功能完善。3.環(huán)保節(jié)能標準：鼓勵采用環(huán)保節(jié)能技術(shù)和材料，建設(shè)綠色環(huán)保樓宇，減少能源消耗和環(huán)境污染。（二）規(guī)劃審批1.申報要求：樓宇建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申報建設(shè)項目規(guī)劃許可，提交相關(guān)資料，包括建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。2.規(guī)劃審查：城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對申報資料進行審查，根據(jù)城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃，對樓宇的選址、布局、規(guī)模、高度、外觀等進行審核，確保符合規(guī)劃要求。3.規(guī)劃變更：如因特殊原因需要對樓宇規(guī)劃進行變更的，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定重新申報規(guī)劃許可，經(jīng)批準后方可實施變更。（三）竣工驗收1.驗收程序：樓宇建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收合格后，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。2.驗收內(nèi)容：包括建筑工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)、環(huán)保節(jié)能措施落實等方面的內(nèi)容。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對備案情況進行監(jiān)督檢查。3.整改要求：對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)及時整改，整改合格后方可交付使用。四、樓宇使用管理（一）使用登記1.登記范圍：樓宇使用人應(yīng)在入住或使用前，向樓宇管理單位辦理使用登記手續(xù)。登記內(nèi)容包括使用人姓名、聯(lián)系方式、使用用途、入住時間等。2.登記流程：使用人填寫使用登記表，提交相關(guān)證明材料，樓宇管理單位審核后予以登記，并發(fā)放樓宇使用證。3.變更登記：如使用人信息發(fā)生變更或使用用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時向樓宇管理單位辦理變更登記手續(xù)。（二）使用規(guī)范1.房屋使用規(guī)范：不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或者占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。不得在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動。2.設(shè)施設(shè)備使用規(guī)范：按照操作規(guī)程正確使用電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備，不得違規(guī)操作或損壞。3.環(huán)境衛(wèi)生規(guī)范：保持樓宇內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。按照規(guī)定做好垃圾分類投放。4.消防安全規(guī)范：遵守消防安全規(guī)定，不得在樓宇內(nèi)違規(guī)停放電動車、堆放易燃物品，確保疏散通道、安全出口暢通。（三）裝修管理1.裝修申報：使用人需要進行裝修的，應(yīng)提前向樓宇管理單位申報，提交裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明等資料。2.裝修審批：樓宇管理單位對裝修申報資料進行審核，符合要求的予以批準，并與使用人簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。3.裝修監(jiān)管：樓宇管理單位應(yīng)加強對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢查，確保裝修活動符合相關(guān)規(guī)定，不影響樓宇安全和其他使用人的正常生活。4.裝修驗收：裝修工程竣工后，使用人應(yīng)通知樓宇管理單位進行驗收。驗收合格后方可恢復(fù)正常使用。五、樓宇安全管理（一）安全制度1.建立健全安全管理制度：樓宇管理單位應(yīng)制定完善的安全管理制度，包括安全責任制度、安全檢查制度、安全應(yīng)急預(yù)案等。2.明確安全責任：明確樓宇管理單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及使用人的安全責任，確保安全管理工作落到實處。3.安全培訓(xùn)教育：定期組織樓宇使用人進行安全培訓(xùn)教育，提高安全意識和應(yīng)急處置能力。（二）設(shè)施設(shè)備安全管理1.日常維護保養(yǎng)：建立設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)檔案，定期對電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進行維護保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。2.安全檢測：按照規(guī)定委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)對設(shè)施設(shè)備進行安全檢測，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。3.更新改造：對老化、損壞嚴重的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時進行更新改造，確保設(shè)施設(shè)備安全可靠。（三）消防安全管理1.消防設(shè)施配備：按照國家有關(guān)規(guī)定配備消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等，并保持完好有效。2.消防通道暢通：確保疏散通道、安全出口暢通無阻，不得堆放雜物或設(shè)置障礙物。3.消防演練：定期組織消防演練，提高樓宇使用人的消防安全意識和應(yīng)急處置能力。（四）治安防范管理1.人員出入管理：加強樓宇人員出入管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進出人員進行登記和查驗。2.巡邏防控：安排專人進行巡邏，加強對樓宇公共區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全問題。3.技防設(shè)施建設(shè)：安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等技防設(shè)施，提高樓宇安全防范能力。六、樓宇環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：制定清掃保潔制度，定期對樓宇公共區(qū)域進行清掃保潔，包括樓道、電梯、樓梯間、停車場、綠化帶等。2.垃圾清運：及時清運樓宇內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清。合理設(shè)置垃圾收集點，保持垃圾收集點周邊環(huán)境整潔。3.衛(wèi)生消毒：定期對公共區(qū)域進行衛(wèi)生消毒，預(yù)防疾病傳播。特別是在疫情防控期間，要加強消毒頻次和力度。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護：對樓宇內(nèi)的綠化帶、花園等進行定期養(yǎng)護，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。2.綠化設(shè)施維護：及時維護綠化設(shè)施，如圍欄、花架、座椅等，確保設(shè)施完好無損。3.綠化改造：根據(jù)實際情況，適時對綠化區(qū)域進行改造升級，增加綠化面積，提升綠化景觀效果。七、樓宇維修資金管理（一）資金籌集1.籌集方式：樓宇維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存。繳存標準按照房屋建筑面積和每平方米繳存金額計算。2.繳存時間：業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)時，一次性足額繳存維修資金。3.資金管理：維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。由專門的管理機構(gòu)負責管理。（二）資金使用1.使用范圍：維修資金主要用于樓宇共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等。2.使用程序：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，報維修資金管理機構(gòu)審核。審核通過后，按照規(guī)定進行使用。3.費用分攤：維修費用按照受益業(yè)主的建筑面積比例分攤。（三）資金監(jiān)督1.定期公示：維修資金管理機構(gòu)應(yīng)定期向業(yè)主公示維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.審計監(jiān)督：政府相關(guān)部門應(yīng)加強對維修資金管理使用情況的審計監(jiān)督，確保資金安全。八、法律責任（一）違法違規(guī)行為界定1.違反建設(shè)規(guī)劃規(guī)定：未經(jīng)規(guī)劃許可擅自建設(shè)、改變規(guī)劃設(shè)計方案等行為。2.違反使用管理規(guī)定：擅自改變房屋用途、損壞共用設(shè)施設(shè)備、亂堆亂放垃圾等行為。3.違反安全管理規(guī)定：未履行安全責任、違規(guī)使用消防設(shè)施、堵塞疏散通道等行為。4.違反環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理規(guī)定：破壞綠化植物、亂倒垃圾等行為。5.違反維修資金管理規(guī)定：