臨沂物業(yè)選舉管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范臨沂市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的選舉活動，保障業(yè)主的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于臨沂市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的選舉及相關活動。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則業(yè)主大會的選舉活動應當嚴格遵守國家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，確保選舉過程合法、公正、公開。2.民主自治原則充分尊重業(yè)主的意愿，保障業(yè)主依法行使民主權利，實現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我服務、自我監(jiān)督。3.公開公平公正原則選舉過程應當公開透明，接受業(yè)主監(jiān)督，確保選舉結果公平公正，維護全體業(yè)主的共同利益。二、業(yè)主大會的成立（一）成立條件1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上；2.首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之三十以上。（二）籌備組的組建1.符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。2.籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總人數(shù)的二分之一。3.籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。（三）籌備組的職責1.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；2.擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；3.確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；4.擬訂業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；5.制定業(yè)主大會會議議程，準備會議資料；6.其他有關籌備業(yè)主大會的工作。三、業(yè)主大會會議（一）會議形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。（二）會議召集1.首次業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集和主持。2.業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會負責召集。3.經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。（三）會議內(nèi)容1.審議業(yè)主委員會的工作報告和財務報告；2.修訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設施；7.有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（四）投票權數(shù)確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定；但業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加投票。具體投票權數(shù)計算方式應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。（五）決議規(guī)則業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設施等重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。四、業(yè)主委員會（一）委員組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一名單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。（二）委員選舉1.業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦產(chǎn)生，也可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。2.業(yè)主委員會委員候選人名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于七日。3.業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員，應當采用無記名投票的方式。選舉結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于三日。（三）任期與換屆1.業(yè)主委員會任期一般為三至五年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。2.業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會應當在任期屆滿十日前，將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。3.業(yè)主委員會任期屆滿，業(yè)主大會未及時組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促業(yè)主大會在三十日內(nèi)組織換屆選舉。（四）職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.業(yè)主大會賦予的其他職責。（五）工作經(jīng)費1.業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。2.業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用范圍包括：（1）業(yè)主委員會成員的津貼；（2）會議費用；（3）必要的辦公費用；（4）有關人員的報酬；（5）其他用于業(yè)主委員會工作的必要開支。五、選舉程序（一）籌備階段1.符合成立業(yè)主大會條件的，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面報告。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到報告后，應當在三十日內(nèi)組織成立籌備組，并將籌備組成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。3.籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。（二）報名與資格審查階段1.籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，將業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容等事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并同時告知業(yè)主報名參加業(yè)主大會會議的方式和時間。2.業(yè)主應當在規(guī)定的時間內(nèi)報名參加業(yè)主大會會議，并提交業(yè)主身份證明、房屋權屬證明等相關材料。3.籌備組應當對業(yè)主的報名資格進行審查，確認業(yè)主身份和投票權數(shù)，并在首次業(yè)主大會會議召開七日前，將業(yè)主名單及投票權數(shù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（三）會議召開階段1.首次業(yè)主大會會議應當按照籌備組確定的時間、地點、形式和內(nèi)容召開。2.會議主持人應當宣布會議開始，并介紹會議議程、出席會議的業(yè)主人數(shù)及投票權數(shù)等情況。3.業(yè)主大會會議應當對籌備組擬訂的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案等事項進行審議，并采用無記名投票的方式進行表決。4.會議主持人應當當場宣布表決結果，并將表決結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（四）選舉階段1.業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員，應當按照業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法確定候選人名單，并采用無記名投票的方式進行選舉。2.選舉結果應當當場宣布，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于三日。3.公示期滿無異議的，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。六、監(jiān)督管理（一）政府部門監(jiān)督1.市、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對業(yè)主大會選舉活動的指導和監(jiān)督，依法查處選舉活動中的違法行為。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會選舉活動的組織和指導，協(xié)調(diào)解決選舉過程中出現(xiàn)的問題。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權對業(yè)主大會選舉活動進行監(jiān)督，對違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者房地產(chǎn)行政主管部門投訴、舉報。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。（三）信息公開1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，將業(yè)主大會會議決議、業(yè)主委員會工作情況、物業(yè)服務合同、專項維修資金使用情況等信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。2.公示內(nèi)容應當真實、準確、完整，公示期限不得少于十五日。七、法律責任（一）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法行為的責任業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評：1.未按照本辦法規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的；2.未按照本辦法規(guī)定選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員的；3.未按照本辦法規(guī)定執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議的；4.未按照本辦法規(guī)定履行業(yè)主委員會職責的；5.未按照本辦法規(guī)定進行信息公開的。（二）建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違法行為的責任建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：1.未按照本辦法規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會書面報告的；2.未按照本辦