國(guó)令第812號(hào)《住房租賃條例》——學(xué)習(xí)解讀2025年印發(fā)的《住房租賃條例》——單位：XXX

時(shí)間：2025.XX.XX前言preface近日，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式頒布實(shí)施。作為我國(guó)首部住房租賃領(lǐng)域行政法規(guī)，《條例》的出臺(tái)標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化新階段，為破解“重購(gòu)輕租”難題、實(shí)現(xiàn)“住有所居”民生目標(biāo)提供了系統(tǒng)性制度保障，堪稱我國(guó)住房制度改革的重要里程碑。目錄CONTENTS

03《條例》的主要亮點(diǎn)內(nèi)容

02《條例》出臺(tái)的重要意義

01《條例》的出臺(tái)背景

04《條例》全文內(nèi)容逐條學(xué)習(xí)《條例》的出臺(tái)背景第一部分1一、市場(chǎng)發(fā)展需求與現(xiàn)存矛盾的推動(dòng)近年來(lái)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)解決新市民、青年人居住需求發(fā)揮了重要作用。截至2025年，全國(guó)租賃人口已超2億，核心城市如上海、深圳的租房比例接近50%。然而，市場(chǎng)發(fā)展中暴露的結(jié)構(gòu)性矛盾亟待解決：供需失衡與價(jià)格波動(dòng)：2025年“十四五”保租房籌集目標(biāo)進(jìn)入沖刺階段，以上海為例，保租房項(xiàng)目數(shù)量從2023年的17個(gè)激增至279個(gè)，兩年增長(zhǎng)超15倍。大規(guī)模保租房供給分流了市場(chǎng)化租賃需求，疊加經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致租客支付能力下降（租金支出占收入比例從30%降至20%），市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓空置率攀升，部分項(xiàng)目出租率跌破90%，租金同比下跌約6%。這種“冰火兩重天”的市場(chǎng)格局迫切需要通過(guò)立法平衡供需、穩(wěn)定租金。市場(chǎng)秩序混亂：租賃雙方權(quán)益保障不足問(wèn)題突出。例如，長(zhǎng)租公寓企業(yè)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等違規(guī)經(jīng)營(yíng)模式頻發(fā)，2023年美麗屋、2024年魔方公寓等頭部企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致房東與租客權(quán)益受損的事件屢見(jiàn)報(bào)端。此外，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源、重復(fù)收取傭金等亂象普遍，市場(chǎng)監(jiān)管缺乏系統(tǒng)性規(guī)范。租購(gòu)并舉戰(zhàn)略的深化：自2017年中央提出“租購(gòu)并舉”以來(lái)，政策持續(xù)向租賃市場(chǎng)傾斜。2025年住建部工作重點(diǎn)明確要求“增加保障性住房供給，推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度”，而《條例》的出臺(tái)正是這一戰(zhàn)略在法律層面的具體落實(shí)。例如，條例鼓勵(lì)簽訂3年以上長(zhǎng)期租賃合同，并通過(guò)租金指導(dǎo)價(jià)格制度穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，與“房住不炒”定位形成政策閉環(huán)。地方實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：北京、上海等地先行先試的地方性法規(guī)（如2022年《北京市住房租賃條例》）為全國(guó)立法提供了實(shí)踐樣本。地方立法中對(duì)隔斷房、甲醛房的禁止性規(guī)定，以及租金監(jiān)管、合同備案等制度設(shè)計(jì)，均被納入《條例》框架。中央層面通過(guò)總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)，將成熟做法上升為國(guó)家法規(guī)，實(shí)現(xiàn)制度統(tǒng)一。二、政策導(dǎo)向與制度完善的延續(xù)長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)的教訓(xùn)：2018-2020年蛋殼公寓等企業(yè)爆雷事件暴露了行業(yè)監(jiān)管漏洞。盡管此后各地加強(qiáng)整治，但2023-2025年仍有美麗屋、魔方公寓等企業(yè)因違規(guī)經(jīng)營(yíng)引發(fā)群體性糾紛?！稐l例》針對(duì)性地建立了住房租賃企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，例如將“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等行為列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，并要求企業(yè)設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，從源頭防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。租客權(quán)益保護(hù)的強(qiáng)化：針對(duì)實(shí)踐中押金克扣、暴力騰退等問(wèn)題，《條例》明確要求租賃合同必須約定押金返還條款，禁止出租人采取非法手段迫使承租人解約。同時(shí)，條例首次將“廚房、衛(wèi)生間等非居住空間不得單獨(dú)出租”寫入法律，保障了承租人的基本居住安全。三、風(fēng)險(xiǎn)防控與權(quán)益保障的迫切需要國(guó)際立法經(jīng)驗(yàn)的借鑒：德國(guó)《住房租賃法》對(duì)租賃合同的嚴(yán)格規(guī)范、法國(guó)廉租房制度的規(guī)模化建設(shè)，以及美國(guó)通過(guò)REITs推動(dòng)租賃資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)，均為中國(guó)立法提供了參考。例如，《條例》中關(guān)于住房租賃企業(yè)資質(zhì)要求、租金監(jiān)管賬戶設(shè)立等規(guī)定，與德國(guó)對(duì)租賃企業(yè)的審慎監(jiān)管原則一脈相承；而鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的條款，則借鑒了美國(guó)租賃市場(chǎng)金融創(chuàng)新的成功路徑。金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)防控的平衡：針對(duì)租金貸亂象，《條例》明確禁止住房租賃企業(yè)以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用租金貸，并將違規(guī)行為納入聯(lián)合懲戒。同時(shí)，條例為合規(guī)企業(yè)提供金融支持，如允許發(fā)行專項(xiàng)債券、探索“Pre-REITs+債權(quán)聯(lián)動(dòng)”融資模式，既防范金融風(fēng)險(xiǎn)，又推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。四、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與國(guó)內(nèi)實(shí)踐的結(jié)合基層治理能力的提升：《條例》將住房租賃納入基層治理體系，要求建立市、區(qū)、街道三級(jí)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，并通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)合同網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管等全流程線上化。例如，北京通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)與公安、稅務(wù)等部門的數(shù)據(jù)共享，有效打擊“黑中介”“群租房”等頑疾。公共服務(wù)均等化的推進(jìn)：條例規(guī)定承租人可憑備案合同辦理居住證、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)，進(jìn)一步落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。這一舉措不僅增強(qiáng)了租客的安全感，也為城市人口有序流動(dòng)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了制度保障。五、社會(huì)治理與公共服務(wù)的升級(jí)《條例》出臺(tái)的重要意義第二部分2立法層級(jí)躍升：將租賃市場(chǎng)納入國(guó)務(wù)院行政法規(guī)范疇，賦予其全國(guó)統(tǒng)一的強(qiáng)制約束力，解決了地方立法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、監(jiān)管套利等問(wèn)題。制度精細(xì)化：首次系統(tǒng)規(guī)定住房出租條件（如禁止非居住空間單獨(dú)出租）、租金監(jiān)管賬戶設(shè)立、合同備案全流程等具體規(guī)則，可操作性顯著增強(qiáng)。監(jiān)管權(quán)整合：建立市、區(qū)、街道三級(jí)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，并通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、數(shù)據(jù)共享等全流程線上化，例如北京通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)與公安、稅務(wù)部門聯(lián)動(dòng)，有效打擊“黑中介”“群租房”。作為新中國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》填補(bǔ)了長(zhǎng)期存在的法律空白。此前，租賃關(guān)系主要依賴《民法典》等原則性規(guī)定和地方性法規(guī)，存在“層級(jí)低、碎片化、執(zhí)行弱”的問(wèn)題?！稐l例》通過(guò)以下創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)法律體系升級(jí)：一、法治體系的突破性重構(gòu)企業(yè)合規(guī)門檻提升：要求住房租賃企業(yè)建立資金監(jiān)管賬戶，將“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，并對(duì)自然人轉(zhuǎn)租規(guī)模實(shí)施分級(jí)管理。例如，鄭州市明確企業(yè)需備案并接受動(dòng)態(tài)監(jiān)管，違規(guī)者最高可處30萬(wàn)元罰款。房源質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：強(qiáng)制規(guī)定出租住房需符合建筑、消防等安全標(biāo)準(zhǔn)，人均租住面積不得低于地方標(biāo)準(zhǔn)，從源頭消除“甲醛房”“隔斷房”等安全隱患。信用懲戒機(jī)制強(qiáng)化：將企業(yè)違規(guī)行為納入聯(lián)合懲戒，限制其融資、拿地等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，形成“一處失信、處處受限”的威懾效應(yīng)。針對(duì)長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)的“高進(jìn)低出”“虛假房源”等頑疾，《條例》構(gòu)建起“準(zhǔn)入-過(guò)程-退出”全鏈條監(jiān)管體系：二、市場(chǎng)秩序的系統(tǒng)性重塑租客權(quán)益硬核升級(jí)：押金安全：強(qiáng)制要求合同明確押金返還條款，禁止克扣押金，北京等地試點(diǎn)“押金托管銀行+信用評(píng)分”模式，違約率下降40%。居住穩(wěn)定性：鼓勵(lì)3年以上長(zhǎng)期租賃合同，規(guī)定出租人解約需提前合理通知并留出騰退時(shí)間，暴力驅(qū)趕行為將面臨行政處罰。公共服務(wù)均等化：憑備案合同可辦理居住證、子女入學(xué)、公積金提取等，上海、廣州等地已實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策落地，惠及超200萬(wàn)新市民。房東權(quán)益規(guī)范保護(hù)：明確承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋用途，違約行為納入信用記錄，解決“租金拖欠、房屋損毀”等痛點(diǎn)。允許合理租金調(diào)整機(jī)制，避免租金管制過(guò)度抑制市場(chǎng)活力，例如參考德國(guó)“租金剎車機(jī)制”，漲幅不超過(guò)當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)10%?！稐l例》通過(guò)雙向賦權(quán)實(shí)現(xiàn)租賃關(guān)系實(shí)質(zhì)平等：三、民生權(quán)益的根本性保障風(fēng)險(xiǎn)防火墻構(gòu)建：禁止住房租賃企業(yè)誘導(dǎo)承租人使用租金貸，違規(guī)行為納入征信系統(tǒng)，從源頭遏制“租金貸暴雷”風(fēng)險(xiǎn)。建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，要求資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的企業(yè)定期披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，北京已對(duì)30余家高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。金融活水精準(zhǔn)滴灌：支持發(fā)行住房租賃REITs、專項(xiàng)債券，探索“Pre-REITs+債權(quán)聯(lián)動(dòng)”模式，預(yù)計(jì)2025年相關(guān)融資規(guī)模將超2000億元。對(duì)合規(guī)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，例如增值稅率從9%降至6%，降低長(zhǎng)期持有成本。《條例》創(chuàng)造性地將金融工具納入制度設(shè)計(jì)，破解行業(yè)“高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)”困局：四、金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)防控的平衡術(shù)基層治理網(wǎng)格化：建立市、區(qū)、街道三級(jí)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，鄭州、北京等地實(shí)現(xiàn)“一社區(qū)一網(wǎng)格員”，2024年通過(guò)網(wǎng)格化排查整改隱患房源超12萬(wàn)套。推動(dòng)租賃合同備案與人口登記、稅務(wù)征管數(shù)據(jù)互通，上海通過(guò)平臺(tái)共享信息識(shí)別“群租房”3.2萬(wàn)處，流動(dòng)人口管理效率提升60%。公共服務(wù)集成化：依托數(shù)字化平臺(tái)提供“一站式”服務(wù)，深圳實(shí)現(xiàn)租賃合同備案、居住證辦理、公積金提取“一網(wǎng)通辦”，辦理時(shí)間從15天壓縮至3天。承租人憑備案合同可享受就近入學(xué)，杭州試點(diǎn)“積分入學(xué)”政策，2025年新增學(xué)位5萬(wàn)個(gè)，惠及2.3萬(wàn)租賃家庭。《條例》將租賃管理深度融入基層治理體系，形成“政府-市場(chǎng)-社會(huì)”協(xié)同治理新范式：五、城市治理能力的現(xiàn)代化躍遷租金調(diào)控機(jī)制：參考德國(guó)《住房租賃法》，建立租金指導(dǎo)價(jià)制度，允許租金漲幅不超過(guò)指導(dǎo)價(jià)10%，同時(shí)設(shè)置“特殊市場(chǎng)干預(yù)”條款，在租金異常波動(dòng)時(shí)實(shí)施臨時(shí)管制。公共住房體系：借鑒新加坡組屋模式，明確保障性租賃住房占比要求，廣州、深圳等城市規(guī)劃2025年保租房覆蓋率超30%，租金低于市場(chǎng)價(jià)40%。機(jī)構(gòu)化發(fā)展路徑：對(duì)標(biāo)美國(guó)REITs模式，鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)化租賃企業(yè)，自如、魔方等頭部企業(yè)管理房源超100萬(wàn)間，推動(dòng)存量住房改造升級(jí)。《條例》在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)制度突破：六、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的本土化創(chuàng)新存量激活效應(yīng)：通過(guò)政策引導(dǎo)，預(yù)計(jì)2025年將盤活超6000萬(wàn)套存量住房，北京、上海等城市試點(diǎn)“存量房改造REITs”，釋放資產(chǎn)價(jià)值超萬(wàn)億元。市場(chǎng)分層深化：形成“保障性租賃住房托底、市場(chǎng)化租賃住房提質(zhì)、高端租賃住房補(bǔ)充”的多層次供給體系，滿足不同收入群體需求。房?jī)r(jià)平抑作用：通過(guò)增加租賃供給分流購(gòu)房需求，深圳、杭州等城市試點(diǎn)區(qū)域租金占收入比下降至25%，房?jī)r(jià)漲幅回落3-5個(gè)百分點(diǎn)?！稐l例》推動(dòng)住房市場(chǎng)從“重購(gòu)輕租”向“租購(gòu)并重”轉(zhuǎn)型：七、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化人口紅利延續(xù)：通過(guò)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”降低城市落戶門檻，預(yù)計(jì)2025年新市民落戶規(guī)模增加20%，為制造業(yè)、服務(wù)業(yè)輸送高素質(zhì)勞動(dòng)力。消費(fèi)升級(jí)賦能：租金支出下降釋放消費(fèi)潛力，成都、武漢等城市租客家庭年均消費(fèi)增加1.2萬(wàn)元，帶動(dòng)周邊商業(yè)體客流量增長(zhǎng)15%。新型城鎮(zhèn)化支撐：通過(guò)租賃市場(chǎng)規(guī)范化，縣域租賃人口占比從12%提升至20%，助力鄉(xiāng)村振興與城鄉(xiāng)融合發(fā)展。八、社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值《條例》的主要亮點(diǎn)內(nèi)容第三部分3首部全國(guó)性專項(xiàng)立法作為新中國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》首次以國(guó)務(wù)院令形式確立租賃市場(chǎng)的法律地位，填補(bǔ)了《民法典》原則性規(guī)定與地方性法規(guī)碎片化之間的空白。例如，明確要求出租住房必須符合建筑、消防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，禁止廚房、衛(wèi)生間等非居住空間單獨(dú)出租，從源頭消除“甲醛房”“隔斷房”等安全隱患。全流程規(guī)范化管理合同實(shí)名制與備案制：強(qiáng)制要求租賃合同實(shí)名簽訂，并通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)備案，承租人可自行辦理備案，解決“陰陽(yáng)合同”“黑中介”等亂象。北京通過(guò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)與公安、稅務(wù)數(shù)據(jù)共享，2024年識(shí)別“群租房”3.2萬(wàn)處。資金監(jiān)管賬戶設(shè)立：從事轉(zhuǎn)租的住房租賃企業(yè)必須設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，禁止“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等違規(guī)操作，從源頭防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。上海試點(diǎn)企業(yè)資金監(jiān)管后，長(zhǎng)租公寓爆雷事件下降60%。一、制度設(shè)計(jì)的法治化突破租客權(quán)益硬核保護(hù)押金安全與居住穩(wěn)定：強(qiáng)制要求合同明確押金返還條款，禁止克扣押金，北京試點(diǎn)“押金托管銀行+信用評(píng)分”模式后，違約率下降40%。同時(shí)，規(guī)定出租人解約需提前合理通知并留出騰退時(shí)間，暴力驅(qū)趕行為將面臨行政處罰。公共服務(wù)均等化落地：憑備案合同可辦理居住證、子女入學(xué)、公積金提取等，上海、廣州等地已實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，惠及超200萬(wàn)新市民。武漢試點(diǎn)“即簽即住”功能，承租人通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)最快60秒完成簽約入住。房東權(quán)益規(guī)范保護(hù)明確承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋用途，違約行為納入信用記錄，解決“租金拖欠、房屋損毀”等痛點(diǎn)。東莞新規(guī)要求租客未經(jīng)同意不得裝修或改變房屋結(jié)構(gòu)，否則需恢復(fù)原狀并賠償損失。允許合理租金調(diào)整機(jī)制，參考德國(guó)“租金剎車機(jī)制”，漲幅不超過(guò)當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)10%，避免過(guò)度管制抑制市場(chǎng)活力。二、權(quán)益保障的實(shí)質(zhì)性升級(jí)企業(yè)合規(guī)門檻提升資質(zhì)與信息公示：住房租賃企業(yè)需在經(jīng)營(yíng)范圍中明確“住房租賃”，自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)報(bào)送開(kāi)業(yè)信息，并在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。鄭州對(duì)違規(guī)企業(yè)最高罰款30萬(wàn)元，2024年整改隱患房源超12萬(wàn)套。房源真實(shí)性監(jiān)管：企業(yè)發(fā)布的房源信息需與實(shí)物一致，禁止虛假宣傳。北京通過(guò)網(wǎng)格化排查，2024年整改虛假房源5.6萬(wàn)條。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為規(guī)范禁止代收租金、押金，不得為不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。東莞新規(guī)要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)外加價(jià)，否則租客可解除合同并索賠。從業(yè)人員需備案并專職服務(wù)，深圳通過(guò)“一人一碼”監(jiān)管，2024年查處違規(guī)經(jīng)紀(jì)人217名。三、市場(chǎng)秩序的系統(tǒng)性重構(gòu)基層治理網(wǎng)格化建立市、區(qū)、街道三級(jí)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，鄭州、北京等地實(shí)現(xiàn)“一社區(qū)一網(wǎng)格員”，2024年通過(guò)網(wǎng)格化排查整改隱患房源超12萬(wàn)套。北京順義區(qū)通過(guò)“自主申報(bào)”系統(tǒng)登記流動(dòng)人口1.8萬(wàn)人，登記率提升至95%。數(shù)字化平臺(tái)全流程覆蓋合同網(wǎng)簽與數(shù)據(jù)互通：住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)合同備案、資金監(jiān)管、人口登記等功能集成，上海通過(guò)平臺(tái)識(shí)別“群租房”3.2萬(wàn)處，流動(dòng)人口管理效率提升60%。智能服務(wù)創(chuàng)新：武漢試點(diǎn)“即簽即住”功能，承租人在線完成實(shí)名認(rèn)證、支付后，60秒內(nèi)獲取門鎖密碼，2025年將覆蓋2.2萬(wàn)套保租房。四、治理創(chuàng)新的數(shù)字化轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)防火墻構(gòu)建禁止住房租賃企業(yè)誘導(dǎo)承租人使用租金貸，違規(guī)行為納入征信系統(tǒng)，從源頭遏制“租金貸暴雷”風(fēng)險(xiǎn)。北京對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率超70%的企業(yè)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，2024年預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)30余家。金融活水精準(zhǔn)滴灌支持發(fā)行住房租賃REITs、專項(xiàng)債券，探索“Pre-REITs+債權(quán)聯(lián)動(dòng)”模式，2025年相關(guān)融資規(guī)模預(yù)計(jì)超2000億元。華夏北京保障房REIT擴(kuò)募后，年化現(xiàn)金分派率從2.7%提升至3.13%。對(duì)合規(guī)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，如增值稅率從9%降至6%，降低長(zhǎng)期持有成本。五、金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)防控的平衡術(shù)租金調(diào)控機(jī)制借鑒德國(guó)《住房租賃法》，建立租金指導(dǎo)價(jià)制度，允許租金漲幅不超過(guò)指導(dǎo)價(jià)10%，同時(shí)設(shè)置“特殊市場(chǎng)干預(yù)”條款，在租金異常波動(dòng)時(shí)實(shí)施臨時(shí)管制。鞏義市2025年租金指導(dǎo)價(jià)顯示，一類地段住宅租金為40-180元/㎡?月，商業(yè)用房可適當(dāng)調(diào)整。公共住房體系參考新加坡組屋模式，明確保障性租賃住房占比要求，廣州、深圳等城市規(guī)劃2025年保租房覆蓋率超30%，租金低于市場(chǎng)價(jià)40%。昆明“惠青家”項(xiàng)目通過(guò)新建、改建等方式籌集1.8萬(wàn)套房源，2025年新增6000套投入運(yùn)營(yíng)。六、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的本土化實(shí)踐《條例》全文內(nèi)容逐條學(xué)習(xí)第四部分4第一章總則第一條為了規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，制定本條例。第二條城鎮(zhèn)國(guó)有土地上住房租賃活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。第三條住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)當(dāng)貫徹黨和國(guó)家路線方針政策、決策部署，堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合。第四條國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上人民政府市場(chǎng)監(jiān)督管理、公安等部門依照本條例和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。第五條國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。國(guó)家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。第六條從事住房租賃活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)信原則，不得危害國(guó)家安全、損害公共利益和他人合法權(quán)益，不得違背公序良俗。第二章出租與承租第七條用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第八條出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提高住房租賃合同備案服務(wù)水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費(fèi)用。出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。第九條出租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）向承租人出示身份證明材料、擬出租住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他證明其具有合法出租權(quán)利的材料，并配合承租人依法查詢、核實(shí)擬出租住房有關(guān)信息；（二）核驗(yàn)承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個(gè)人；（三）不得擅自進(jìn)入租賃住房，但是經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外。第十條出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。第十一條承租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）向出租人出示身份證明材料；（二）安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；（三）未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)；（四）遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實(shí)施其他損害他人合法權(quán)益的行為；（五）對(duì)出租人依法確需進(jìn)入租賃住房的，予以配合。第十二條出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。第十三條住房租賃合同連續(xù)履行達(dá)到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。第三章住房租賃企業(yè)第十四條國(guó)家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)，是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的他人住房開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。住房租賃企業(yè)出租住房，適用本條例有關(guān)出租人的規(guī)定。第十五條住房租賃企業(yè)依法登記的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)使用“住房租賃”的表述。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門報(bào)送開(kāi)業(yè)信息。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)信息向社會(huì)公開(kāi)。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示本企業(yè)開(kāi)業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等。第十六條住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、互聯(lián)網(wǎng)等不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實(shí)物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。第十七條住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立住房租賃檔案，如實(shí)記載相關(guān)信息，并健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度。住房租賃企業(yè)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息。第十八條住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向所在地縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門報(bào)送其經(jīng)營(yíng)的租賃住房信息及其變化情況。第十九條從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過(guò)該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定。第二十條自然人轉(zhuǎn)租他人住房開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院市場(chǎng)監(jiān)督管理部門等有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定。第四章經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)第二十一條從事住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。第二十二條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其從業(yè)人員名單向所在地縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門備案。住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員不得同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)。住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員不得以個(gè)人名義承接住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。第二十三條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對(duì)并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源，與委托人簽訂住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，編制住房狀況說(shuō)明書。住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、住房狀況說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)加蓋住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并按照有關(guān)規(guī)定保存。第二十四條本條例第十五條第二款和第三款、第十六條、第十七條的規(guī)定，適用于住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。第二十五條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）為出租不符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；（二）為單獨(dú)出租廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間用于居住提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；（三）為單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房出租提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；（四）代收、代付住房租金、押金；（五）未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止從事的其他行為。第二十六條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。第二十七條出租人和承租人通過(guò)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同備案。第五章監(jiān)督管理第二十八條國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院市場(chǎng)監(jiān)督管理部門制定并公布住房租賃合同、住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。第二十九條設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。第三十條縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開(kāi)展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場(chǎng)監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門建立信息共享機(jī)制。第三十一條縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督檢查，依法及時(shí)處理違法行為。第三十二條縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門可以委托實(shí)施單位承擔(dān)住房租賃管理的支持輔助等相關(guān)具體工作。房產(chǎn)管理部門委托的實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)其委托的實(shí)施單位加強(qiáng)監(jiān)督，并對(duì)實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)的行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。第三十三條縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、住房租賃相關(guān)行業(yè)組織加強(qiáng)住房租賃行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)制度，將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管。第三十四條住房租賃相關(guān)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立健全行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第三十五條在住房租賃活動(dòng)中，因押金返還、住房維修、住房騰退等產(chǎn)生糾紛的，由出租人和承租人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。第三十六條提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者（以下簡(jiǎn)稱網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者）應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者有提供虛假信息等違法情形的，應(yīng)當(dāng)依法采取刪除相關(guān)信息等必要措施，保存相關(guān)記錄，并向有關(guān)部門報(bào)告。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者不得代收、代付住房租金、押金。第三十七條出租人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定如實(shí)登記并報(bào)送承租人及實(shí)際居住人信息，發(fā)現(xiàn)違法犯罪活動(dòng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。具體辦法由國(guó)務(wù)院公安部門制定。承租人不得利用租賃住房實(shí)施違法犯罪活動(dòng)。第六章法律責(zé)任第三十八條有下列情形之一的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰：（一）出租不符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房；（二）損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施；（三）改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)；（四）私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€。第三十九條將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對(duì)單位處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得。第四十條住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員、管理能力的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正、造成嚴(yán)重后果的，責(zé)令停業(yè)整頓。第四十一條住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款：（一）未按照規(guī)定報(bào)送開(kāi)業(yè)信息；（二）未在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示本企業(yè)開(kāi)業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等；（三）未建立住房租賃檔案并如實(shí)記載相關(guān)信息，或者未健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度；（四）未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案。住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送其經(jīng)營(yíng)的租賃住房信息及其變化情況，或者住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定與委托人簽訂住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同或者未編制住房狀況說(shuō)明書的，依照前款規(guī)定處罰。第四十二條住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，隱瞞或者拒絕提供擬出租住房有關(guān)重要信息的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；拒不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門提請(qǐng)同級(jí)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，或者非法買賣、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息的，依照有關(guān)個(gè)人信息保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。第四十三條從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，或者未按照規(guī)定通過(guò)該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。第四十四條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；拒不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓：（一）發(fā)布房源信息前未核對(duì)并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，或者未實(shí)地查看房源；（二）為出租不符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；（三）為單獨(dú)出租廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間用于居住提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；（四）為單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房出租提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；（五）代收、代付住房租金、押金；（六）未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同；（七）未按規(guī)定將其從業(yè)人員名單備案。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者代收、代付住房租金、押金的，依照前款規(guī)定處罰。第四十五條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)，或者以個(gè)人名義承接住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；拒不改正的，1年內(nèi)不得從事住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；情節(jié)嚴(yán)重的，5年內(nèi)不得從事住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。第四十六條網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者未履行核驗(yàn)責(zé)任的，縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通報(bào)網(wǎng)信部門，由網(wǎng)信部門依據(jù)職責(zé)予以處置，可以處10萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以責(zé)令暫停相關(guān)業(yè)務(wù)或者停業(yè)整頓。第四十七條房產(chǎn)管理部門和其他有關(guān)部門工作人員在住房租賃活動(dòng)監(jiān)督管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分。第四十八條違反本條例規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第七章附則第四十九條保障性住房的租賃活動(dòng)及其監(jiān)督管理，國(guó)家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。集體土地上住房租賃活動(dòng)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況，制定管理辦法。第五十條本條例自2025年9月15日起施行。國(guó)令第812號(hào)感謝觀看——學(xué)習(xí)解讀2025年印發(fā)的《住房租賃條例》——單位：XXX

時(shí)間：2025.XX.XX基于2025年《住房租賃條例》的住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制建設(shè)探討摘要：2025年《住房租賃條例》的出臺(tái)，為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展提供了有力支撐。在此背景下，構(gòu)建科學(xué)合理的住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制具有重要意義。本文深入探討基于該《條例》建設(shè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制的必要性、具體構(gòu)建內(nèi)容以及實(shí)施過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)策略，旨在通過(guò)信用評(píng)價(jià)機(jī)制的完善，提升住房租賃市場(chǎng)的整體運(yùn)行效率與服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。一、引言1.1研究背景與意義隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為解決居民住房問(wèn)題的重要途徑。然而，長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)存在諸多亂象，如房東隨意漲租、租客拖欠租金、租賃企業(yè)跑路、虛假房源信息泛濫等，這些問(wèn)題嚴(yán)重影響了租賃雙方的合法權(quán)益，制約了住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。2025年《住房租賃條例》的頒布實(shí)施，為規(guī)范住房租賃活動(dòng)、維護(hù)市場(chǎng)秩序提供了明確的法律依據(jù)。在此背景下，建立健全住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制顯得尤為迫切。信用評(píng)價(jià)機(jī)制能夠?qū)ψ》孔赓U市場(chǎng)中的各類主體，包括房東、租客、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等的信用狀況進(jìn)行全面、客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估，通過(guò)信用信息的公開(kāi)透明，激勵(lì)市場(chǎng)主體誠(chéng)實(shí)守信經(jīng)營(yíng)，約束其失信行為，從而營(yíng)造良好的市場(chǎng)信用環(huán)境，提高市場(chǎng)交易效率，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)朝著規(guī)范化、專業(yè)化、可持續(xù)化方向發(fā)展。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外在住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)方面起步較早，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。以美國(guó)為例，擁有完善的信用評(píng)分體系，如FICO評(píng)分，廣泛應(yīng)用于住房租賃領(lǐng)域。租賃機(jī)構(gòu)在篩選租客時(shí)，會(huì)參考租客的信用評(píng)分，信用良好的租客更容易獲得租賃機(jī)會(huì)，且租金可能相對(duì)較低；而信用不良的租客則可能面臨更高的租金或被拒絕租賃。同時(shí)，對(duì)于房東和租賃企業(yè)，也有相應(yīng)的信用監(jiān)管機(jī)制，若存在違規(guī)行為，將被記錄在信用檔案中，影響其后續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在國(guó)內(nèi)，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)信用評(píng)價(jià)機(jī)制的研究也逐漸增多。部分城市已開(kāi)展住房租賃信用評(píng)價(jià)的實(shí)踐探索，如北京、上海等地建立了住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃主體進(jìn)行信用信息采集與評(píng)價(jià)。學(xué)者們從不同角度對(duì)住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制進(jìn)行研究，包括評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建、信用信息的獲取與整合、信用評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用等方面，但目前尚未形成一套統(tǒng)一、完善且具有廣泛適用性的住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，仍需進(jìn)一步深入研究與實(shí)踐完善。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本文主要采用文獻(xiàn)研究法，梳理國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)的相關(guān)文獻(xiàn)，總結(jié)已有研究成果與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；運(yùn)用案例分析法，分析國(guó)內(nèi)部分城市在住房租賃信用評(píng)價(jià)方面的實(shí)踐案例，從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；采用定性與定量相結(jié)合的方法，構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，確定各指標(biāo)權(quán)重。與以往研究相比，本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于緊密結(jié)合2025年《住房租賃條例》的具體規(guī)定，從法律層面出發(fā)構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，使信用評(píng)價(jià)機(jī)制更具合法性、規(guī)范性與針對(duì)性。同時(shí)，注重信用評(píng)價(jià)機(jī)制與住房租賃市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)的深度融合，提出切實(shí)可行的實(shí)施策略，以推動(dòng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制在實(shí)踐中的有效應(yīng)用。二、基于《住房租賃條例》構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制的必要性2.1落實(shí)《條例》要求，規(guī)范市場(chǎng)秩序《住房租賃條例》對(duì)住房租賃活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)范，包括出租承租行為、住房租賃企業(yè)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為等。構(gòu)建信用評(píng)價(jià)機(jī)制能夠?qū)ⅰ稐l例》中的各項(xiàng)規(guī)定轉(zhuǎn)化為具體的信用評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)主體是否遵守《條例》進(jìn)行量化評(píng)估。例如，對(duì)于房東是否按照《條例》要求提供符合安全標(biāo)準(zhǔn)的住房、是否規(guī)范收取與退還押金等行為進(jìn)行信用記錄與評(píng)價(jià)；對(duì)于住房租賃企業(yè)是否如實(shí)發(fā)布房源信息、是否建立健全內(nèi)部管理制度等進(jìn)行信用考核。通過(guò)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，促使市場(chǎng)主體嚴(yán)格遵守《條例》規(guī)定，從而有效規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。2.2保障租賃雙方權(quán)益，增強(qiáng)市場(chǎng)信心在住房租賃市場(chǎng)中，租賃雙方往往存在信息不對(duì)稱的問(wèn)題，租客難以全面了解房東和住房租賃企業(yè)的真實(shí)情況，房東也對(duì)租客的信用狀況缺乏準(zhǔn)確判斷，這容易導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)增加，租賃雙方權(quán)益受損。信用評(píng)價(jià)機(jī)制通過(guò)收集、整合市場(chǎng)主體的信用信息，為租賃雙方提供參考依據(jù)。租客可以根據(jù)房東和住房租賃企業(yè)的信用評(píng)價(jià)結(jié)果，選擇信用良好的對(duì)象進(jìn)行租賃交易，降低遭遇欺詐、房屋質(zhì)量問(wèn)題等風(fēng)險(xiǎn)；房東和住房租賃企業(yè)也可以依據(jù)租客的信用評(píng)價(jià)，篩選出信用可靠的租客，減少租金拖欠、房屋損壞等情況的發(fā)生。這種雙向的信用保障機(jī)制，能夠增強(qiáng)租賃雙方對(duì)市場(chǎng)的信心，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。2.3促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提升資源配置效率良好的信用環(huán)境是住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。信用評(píng)價(jià)機(jī)制能夠?qū)κ袌?chǎng)主體進(jìn)行區(qū)分，信用良好的主體在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)，能夠獲得更多的資源與機(jī)會(huì)，如優(yōu)先獲得金融支持、享受稅收優(yōu)惠政策等；而信用不良的主體則會(huì)受到限制與懲戒，如限制其從事住房租賃業(yè)務(wù)、提高其融資成本等。這種優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制，能夠促使市場(chǎng)主體不斷提升自身信用水平，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，從而推動(dòng)整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，信用評(píng)價(jià)機(jī)制有助于引導(dǎo)資源向信用良好、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的市場(chǎng)主體流動(dòng)，提高住房資源的配置效率，避免資源浪費(fèi)。三、基于《住房租賃條例》的住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制構(gòu)建3.1信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)3.1.1房東信用評(píng)價(jià)指標(biāo)依據(jù)《住房租賃條例》，房東信用評(píng)價(jià)指標(biāo)可包括住房條件合規(guī)性，即用于出租的住房是否符合建筑、消防等相關(guān)規(guī)定和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，是否存在將非居住空間單獨(dú)出租用于居住等違規(guī)行為；合同履行情況，如是否按照合同約定時(shí)間交付房屋、是否擅自解除合同、是否按時(shí)維修房屋及附屬設(shè)施等；押金管理規(guī)范度，包括是否在合同中明確約定押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形，是否無(wú)正當(dāng)理由扣減押金等；租客權(quán)益保護(hù)，如是否尊重租客隱私、是否采用暴力等非法方式迫使租客解約或騰退住房。3.1.2租客信用評(píng)價(jià)指標(biāo)租客信用評(píng)價(jià)指標(biāo)主要涵蓋租金支付情況，是否按時(shí)足額支付租金，有無(wú)拖欠租金記錄；房屋使用與維護(hù)，是否按照約定用途合理使用房屋，是否妥善維護(hù)房屋及附屬設(shè)施，有無(wú)故意損壞房屋的行為；合同遵守情況，是否遵守住房租賃合同約定，如是否按時(shí)騰退房屋、是否擅自轉(zhuǎn)租房屋等；誠(chéng)信記錄，包括是否提供真實(shí)身份信息、在租賃過(guò)程中有無(wú)欺詐等不誠(chéng)信行為。3.1.3住房租賃企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)住房租賃企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)包括企業(yè)資質(zhì)與運(yùn)營(yíng)規(guī)范，是否具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力，是否按規(guī)定報(bào)送開(kāi)業(yè)信息，是否建立住房租賃檔案并健全內(nèi)部管理制度；房源信息真實(shí)性，發(fā)布的房源信息是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有無(wú)虛假房源信息；經(jīng)營(yíng)行為合規(guī)性，是否存在“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為，是否依法納稅；服務(wù)質(zhì)量與客戶滿意度，如對(duì)租客的服務(wù)響應(yīng)速度、解決問(wèn)題的能力，以及租客對(duì)企業(yè)服務(wù)的滿意度調(diào)查結(jié)果等。3.1.4住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)有信息核對(duì)與房源查看，發(fā)布房源信息前是否按規(guī)定核對(duì)委托人及住房信息，是否實(shí)地查看房源并編制說(shuō)明書；收費(fèi)規(guī)范，是否對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，有無(wú)亂收費(fèi)行為；業(yè)務(wù)規(guī)范與職業(yè)道德，是否遵守住房租賃企業(yè)的部分規(guī)定，如不得發(fā)布虛假房源信息，在業(yè)務(wù)活動(dòng)中是否遵守職業(yè)道德，有無(wú)欺詐客戶等行為；行業(yè)自律參與度，是否積極參與行業(yè)組織的自律管理活動(dòng)，遵守行業(yè)規(guī)范。3.2信用信息采集與整合3.2.1信息采集渠道建立多渠道的信用信息采集體系。一方面，依托住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，市場(chǎng)主體在進(jìn)行住房租賃合同備案、企業(yè)開(kāi)業(yè)信息報(bào)送等業(yè)務(wù)時(shí)，平臺(tái)自動(dòng)采集相關(guān)信用信息；另一方面，加強(qiáng)與市場(chǎng)監(jiān)督管理部門、公安部門、稅務(wù)部門等的信息共享，獲取市場(chǎng)主體的工商登記信息、違法違規(guī)記錄、納稅情況等信用信息。此外，鼓勵(lì)租賃雙方在租賃活動(dòng)結(jié)束后，通過(guò)平臺(tái)對(duì)對(duì)方的信用表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)反饋，作為信用信息采集的補(bǔ)充。3.2.2信息整合與共享利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對(duì)來(lái)自不同渠道的信用信息進(jìn)行整合，建立統(tǒng)一的住房租賃市場(chǎng)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)。打破部門之間的信息壁壘，實(shí)現(xiàn)信用信息在住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、金融機(jī)構(gòu)等部門和機(jī)構(gòu)之間的共享。例如，金融機(jī)構(gòu)在為住房租賃企業(yè)提供融資服務(wù)時(shí)，可以查詢企業(yè)的信用信息，評(píng)估其信用風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)監(jiān)督管理部門在對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，也可以參考信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)，對(duì)信用不良的市場(chǎng)主體進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。3.3信用評(píng)價(jià)方法與流程3.3.1評(píng)價(jià)方法選擇采用層次分析法（AHP）與模糊綜合評(píng)價(jià)法相結(jié)合的方式進(jìn)行信用評(píng)價(jià)。首先，運(yùn)用層次分析法確定各信用評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，體現(xiàn)不同指標(biāo)在信用評(píng)價(jià)中的重要程度；然后，通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)市場(chǎng)主體的信用狀況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，將定性評(píng)價(jià)與定量評(píng)價(jià)相結(jié)合，使評(píng)價(jià)結(jié)果更加科學(xué)、準(zhǔn)確。例如，對(duì)于房東的信用評(píng)價(jià)，先通過(guò)層次分析法確定住房條件合規(guī)性、合同履行情況等指標(biāo)的權(quán)重，再根據(jù)各指標(biāo)的實(shí)際表現(xiàn)，運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法得出房東的信用等級(jí)。3.3.2評(píng)價(jià)流程設(shè)計(jì)信用評(píng)價(jià)流程分為信息采集、指標(biāo)評(píng)分、權(quán)重確定、綜合評(píng)價(jià)、結(jié)果公示五個(gè)階段。在信息采集階段，通過(guò)多種渠道收集市場(chǎng)主體的信用信息；指標(biāo)評(píng)分階段，根據(jù)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)采集到的信息進(jìn)行量化評(píng)分；權(quán)重確定階段，運(yùn)用層次分析法計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重；綜合評(píng)價(jià)階段，將指標(biāo)評(píng)分與權(quán)重相結(jié)合，運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法得出市場(chǎng)主體的信用評(píng)價(jià)結(jié)果；結(jié)果公示階段，將信用評(píng)價(jià)結(jié)果在住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等渠道進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。3.4信用評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)用3.4.1激勵(lì)守信行為對(duì)信用評(píng)價(jià)結(jié)果為優(yōu)秀的市場(chǎng)主體給予激勵(lì)措施。對(duì)于房東，可在社區(qū)評(píng)選中予以表彰，優(yōu)先推薦參與政府組織的租賃住房改造提升項(xiàng)目，并享受一定的稅收優(yōu)惠；對(duì)于租客，在申請(qǐng)公共租賃住房、住房租賃補(bǔ)貼等方面給予優(yōu)先考慮；對(duì)于住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目審批、土地供應(yīng)、金融信貸等方面給予政策支持，如優(yōu)先獲得租賃住房建設(shè)項(xiàng)目用地、享受更低的貸款利率等。3.4.2懲戒失信行為對(duì)于信用評(píng)價(jià)結(jié)果較差的市場(chǎng)主體實(shí)施懲戒。對(duì)存在嚴(yán)重失信行為的房東，限制其出租住房，依法依規(guī)進(jìn)行處罰，并將其失信行為納入個(gè)人信用記錄；對(duì)拖欠租金、損壞房屋等失信租客，在一定期限內(nèi)限制其租房，要求其支付違約金，并將相關(guān)信息通報(bào)給其所在單位或?qū)W校；對(duì)信用不良的住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，責(zé)令其限期整改，限制其業(yè)務(wù)范圍，依法依規(guī)吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，將其列入行業(yè)黑名單，禁止其參與政府相關(guān)項(xiàng)目，并向社會(huì)公布其失信行為。四、住房租賃市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制實(shí)施面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)策略4.1面