南昌巔峰廣場營銷籌劃報(bào)告天下籌劃機(jī)構(gòu)2021年1月20日TheNanchangPinnaclePlazaMarketingPlanningReport迪拜帆船酒店世界上唯一一座7星級酒店，在這里，可以盡享豪華。渥太華

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是性價(jià)比為王，還是夾縫中求生存，還是名利雙收？巔峰時代廣場總建面積不到10.48萬平米，并不是很大的體量看上去很難在市場上引起大的反響，而且區(qū)域競爭劇烈現(xiàn)狀不容樂觀。2021巔峰廣場耀世登場，點(diǎn)睛東南昌。引領(lǐng)一城風(fēng)氣所在以城市視野、時代高度，寫就新篇章！巔峰·時代廣場營銷籌劃報(bào)告One巔峰廣場入市背景掃描Two天下眼中的巔峰廣場Three天下理解的商業(yè)工程Four營銷推廣定位目錄One

巔峰廣場入市背景掃描2021年住宅共成交38761套。傳統(tǒng)春節(jié)假期樓市處于淡季，1、2月均在2000套以下，3月銷量上升至2759套環(huán)比漲67.8%；二季度住宅成交9759套，“紅五月〞表現(xiàn)突出，為本年度第一個成交量過3000套的月份；三季度住宅成交12361套與二季度相比漲幅明顯，“金九〞并未如期到來，反而傳統(tǒng)淡季的7月以4903套的成交量成為全年最高；四季度成交總體穩(wěn)定，“銀十〞3854套成交比9月有所上漲，12月成交4077套。2021年1-12月南昌住宅總成交面積為4185263㎡，成交面積與成交量的浮動根本吻合。一季度成交面積670394㎡，高新區(qū)成交面積最多為218796㎡；二季度成交面積1037096㎡；三季度成交面積1349390㎡；四季度截止12月31日為止成交1128383㎡。1-12月中，共有7個月份的成交面積超過30萬㎡，分別為5月至9月、12月。三季度成交量較高的原因主要有三個：一是下半年推盤量增加，而且南昌地鐵拆遷，對銷量上漲有一定程度的刺激；二是開發(fā)商大打折扣牌，優(yōu)惠力度年底不減，極大的減輕了購房者特別是剛需的購房壓力；三是購房者觀望情緒有所緩和，不再一味的等待“房價(jià)拐點(diǎn)。南昌市2021年度十區(qū)住宅成交套數(shù)及面積明細(xì)表：南昌市2021年度十區(qū)住宅成交套數(shù)及面積明細(xì)表：2021年商業(yè)工程共成交14307套，成交面積1263604㎡，全年呈上升趨勢。一季度成交2544套，二季度成交3294套，三季度成交3704套，四季度成交4765套。四季度面積485548㎡，接近突破50萬㎡。9月、11月和12月的商業(yè)工程成交最為突出，均超過1400套，11月1789套的成交量為全年最高。2021年成交量結(jié)論：2021年南昌住宅共成交38761套〔數(shù)據(jù)截止到2021年12月31日〕，成交面積4185263㎡，2021年商業(yè)工程共成交14330套。一季度成交6309套，二季度成交9759套，三季度成交12361套，四季度成交10332套。年度住宅成交量最高的高新區(qū)，共10308套，占比28%，在住宅成為熱點(diǎn)的同時非住宅市場成交1394套，占比約10%卻顯得平淡很多。2021年樓市在"暖冬"中落幕，三季度成交勢頭喜人，7月份單月成交量年度最高。2021年成交價(jià)格結(jié)論：縱觀2021年南昌樓市，可謂“穩(wěn)〞字當(dāng)頭。國家一再強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松，一線樓市房價(jià)應(yīng)聲而落，而南昌房價(jià)卻十分平穩(wěn)，上下波動較小。隨著歲末的到來，開發(fā)商推出五花八門的優(yōu)惠活動，促進(jìn)銷售。購房者降價(jià)預(yù)期落空，在觀望了一年之后紛紛出手購房。南昌樓市成交明顯反彈，“暖冬〞之勢愈加明顯?！矓?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止:2021年12月31日〕市中心土地枯竭未來供給極少青山湖沿線土地根本開發(fā)完畢，未來供給有限高新瑤湖組團(tuán)尚有大量土地存儲，未來土地供給量較大九龍湖片區(qū)目前土地開發(fā)量少，未來將有大量土地供給新建縣長棱工業(yè)園未來居住中心區(qū)的新定位，注定未來土地將集中放量鳳凰洲剩余可開發(fā)土地較少，未來供給有限紅角洲土地出讓根本完成，未來土地供給較少朝陽洲2021年土地大量供給，2021-2021年為地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊青云譜老工業(yè)區(qū)，未來將有大量土地放量象湖新城土地已大量供給，但未來住宅入市體量較大京東區(qū)域土地存量充足，未來供給熱點(diǎn)區(qū)域未來供給熱點(diǎn)區(qū)域未來供給熱點(diǎn)區(qū)域未來供給熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)前熱點(diǎn)板塊土地資源稀缺，如今高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、朝陽洲、等區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓┙o的最熱點(diǎn)區(qū)域。住宅工程容積率不得低于1.0國土部、國家發(fā)改委日前聯(lián)合明確限定住宅工程容積率不得低于1.0。國土部:清理小產(chǎn)權(quán)房國土部召開發(fā)布會，公布2021年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，今年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房〞問題相對突出的城市，開展“小產(chǎn)權(quán)房〞的試點(diǎn)清理。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)諾曼從2021年5月18日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點(diǎn)。這是2021年以來央行第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距離2月24日今年第一次正式下調(diào)存款準(zhǔn)備金近三個月。40城住房信息聯(lián)網(wǎng)上線40個重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的大限已至央行兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率中國人民銀行決定，自2021年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點(diǎn)；2021年房地產(chǎn)住宅市場持續(xù)高壓，未來基調(diào)不會有大的改觀Two

天下眼中的巔峰廣場本案老城中心八一廣場東部中心高新瑤湖組團(tuán)中山路——北京路——紫陽大道城市“金廊軸線〞南昌城市“西進(jìn)〞與“東擴(kuò)〞的核心軸線城市商務(wù)、商業(yè)、金融、居住功能的大動脈四縱一橫交通網(wǎng)絡(luò)的改造升級，拉開了提速東擴(kuò)的進(jìn)程瑤湖片區(qū)高新片區(qū)京東大道北京路紫陽大道昌東大道本案高新大道昌東片區(qū)青山湖大道一江三湖戰(zhàn)略架構(gòu)下

高新產(chǎn)業(yè)的東擴(kuò)，帶動高尚居住區(qū)的東擴(kuò)青山湖政商權(quán)貴積聚區(qū)瑤湖未來高尚住區(qū)艾溪湖高尚住區(qū)形成中民營科技園高新產(chǎn)業(yè)園航空城光電產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案巔峰廣場位于3區(qū)融匯處，是城市東軸門戶，是東部的中心。高新產(chǎn)業(yè)區(qū)GDP占南昌的1/2全省的1/10城市核心區(qū)本案瑤湖新城大學(xué)城/航空城/奧體城本案地鐵一號線巔峰廣場2500畝艾溪湖濕地公園+艾溪湖大橋+瑤湖大橋北京東路—紫陽大道城市東軸樞紐+1號地鐵線+繞城高速21萬㎡奧體中心+航空城+萬頃大學(xué)城+2.55億巨資打造的水上運(yùn)動中心城市東擴(kuò)交通樞紐的中心、東部新城開展的中心、三湖高尚居住區(qū)的中心、總部經(jīng)濟(jì)帶的中心……——城市東軸中心未來價(jià)值高點(diǎn)——本案泰豪科技廣場云中城傳奇國際廣場贊城紫陽明珠綠地新都會方大上上城本案國奧中心華宸東區(qū)國際綠地新都會房源為85㎡左右兩房，均價(jià)6900元/㎡，房源為170㎡四房，均價(jià)8500元/㎡(包括2000元/㎡裝修費(fèi))泰豪科技廣場方大上上城云中城傳奇國際廣場國奧中心贊城紫陽明珠區(qū)域競爭格局結(jié)論：一、工程處在高新瑤湖組團(tuán)南昌東部第一核心商圈，有區(qū)域龍頭存在二、區(qū)域非住宅類工程總建面積超過100萬㎡將在未來三年上市，在未知工程不計(jì)算在內(nèi)的情況下，年均推盤量35萬㎡，超過2021年高新區(qū)整體13萬㎡的非住宅消化量三、同質(zhì)化嚴(yán)重，集中化明顯，產(chǎn)品以及客戶交叉重疊區(qū)域大，劇烈競爭難免，預(yù)計(jì)在綠地一家獨(dú)大的情況下，其他各開發(fā)商群雄逐鹿充分保證物業(yè)長久的升值和地位位于東城核心區(qū)，大利好大工程，潛力巨大交通景觀資源，地鐵一號線艾溪湖生態(tài)公園保證工程品質(zhì)便利的同時，升值潛力與生活品質(zhì)均得到無限的提升SWOT分析——自身優(yōu)勢周邊區(qū)域尚未完全成熟，商圈配套不完善工程體量小，內(nèi)部規(guī)劃景觀有限，對住宅不利工程開工較晚，市場需要對工程有足夠了解營造優(yōu)美、高規(guī)格的內(nèi)部配套環(huán)境由于本工程至明年10月份開盤，建議工程提前推廣，建立市場認(rèn)識度，積累人氣。通過軟硬兩方面的努力可以得到較好的改善SWOT分析——自身劣勢城市開展前景極好，500強(qiáng)及高科技企業(yè)客群區(qū)域規(guī)劃利好，龍頭工程帶動區(qū)域充分利用商業(yè)供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡，吸引其他區(qū)域客群區(qū)域?qū)⒂懈嗤鈦砀咚刭|(zhì)高收入人口到來SWOT分析——外部時機(jī)區(qū)域土地儲藏巨大，未來風(fēng)險(xiǎn)加劇同質(zhì)化競爭劇烈利用體量小優(yōu)勢短平快迅速突破，躲避風(fēng)險(xiǎn)挖掘產(chǎn)品附加值，營銷推廣尋找差異打造豐富的產(chǎn)品組合及個性營銷推廣躲避品牌開發(fā)商不斷進(jìn)駐SWOT分析——外部威脅外部因素內(nèi)部能力SWOT分析結(jié)論工程競爭結(jié)論：核心策略四步走順勢而為選邊站隊(duì)確立核心找尋差異積極發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)投資特性，引導(dǎo)住宅投資客群，同時放大區(qū)域發(fā)展前景和項(xiàng)目升值潛力線上推廣與區(qū)域龍頭綠地形成第一商圈，化競爭不利為我配套優(yōu)勢，不爭第一爭第一梯隊(duì)明確區(qū)位發(fā)展第一商圈前景，明確投資性價(jià)比，而不是購買的性價(jià)比，直擊商業(yè)投資者心理在面對區(qū)域微觀競爭，應(yīng)該有站在城市高度的眼光，找尋項(xiàng)目最佳定位以及營銷定位Three天下理解的商業(yè)工程？商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別：商業(yè)VS住宅天下之見：Four

營銷推廣定位工程營銷推廣難點(diǎn)1、區(qū)域競爭劇烈，如何執(zhí)行前面分析的策略差異化推廣工程形象能夠通過概念引導(dǎo)使得客戶更多關(guān)注和認(rèn)同？2、作為一個小體量工程如何做到利潤最大化，提升工程溢價(jià)空間？3、在營銷上如何利用好東城高新瑤湖片區(qū)開展這一有利因素，使產(chǎn)品推廣能夠與之有效結(jié)合，形成一系列的新聞攻勢。在紐約，地鐵成就了一個中央公園。在上海，地鐵成就了一個徐家匯。在北京，地鐵成就了一個金融街。地鐵帶來的人流、地鐵帶來的消費(fèi)、地鐵帶來的中心價(jià)值的提升在城市化加快的今天，一條地鐵線將帶來無盡的商機(jī)如果連我們自己都不相信這里的繁華未來，難道客戶會相信？定位思考2021年，隨著南昌城市新一輪城市規(guī)劃的啟動，高新瑤湖片區(qū)拉開了大規(guī)模城市改造序幕，當(dāng)昔日破落農(nóng)村的景象還在人們腦子里的時候，現(xiàn)代化城市氣勢已經(jīng)拔地而起展現(xiàn)出來了，區(qū)域需要找到南昌新的景象，看到南昌新的未來。定位思考定位思考定位思考酒店式公寓它應(yīng)該是客戶在工作、家之外的第三空間一種新的afterwork生活理念定位思考商務(wù)寫字樓它應(yīng)該是給客戶構(gòu)建的是一個企業(yè)的圈層一個全新的資本人士平臺定位思考聚合大商業(yè)它應(yīng)該提供給消費(fèi)者精致、風(fēng)氣、高端消費(fèi)一場私享的體驗(yàn)式生活方式賦予工程一種什么樣的內(nèi)涵和深度，決定了它所彰顯的血統(tǒng)氣質(zhì)承商業(yè)文明之精粹，鼎立南昌。巔峰時代廣場——絕非傳統(tǒng)意義的城市綜合體它為城市開展提供更多功能性它為區(qū)域開展提升經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng)它為商務(wù)商貿(mào)合作提供更大的事業(yè)平臺它為城市提供更現(xiàn)代的生活方式深度挖掘價(jià)值內(nèi)涵……風(fēng)氣生活地標(biāo)新銳資本平臺工程整體定位工程總體命名建議：巔峰·南昌星酒店式公寓星寓商務(wù)寫字樓明星大廈聚合大商業(yè)星光廣場工程總體命名建議：巔峰天地酒店式公寓巔峰公館商務(wù)寫字樓巔峰中心聚合大商業(yè)巔峰天地工程總體命名建議：巔峰廣場酒店式公寓巔峰SOHO商務(wù)寫字樓巔峰大廈聚合大商業(yè)巔峰廣場區(qū)域客群描述2341高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶瑤湖片區(qū)客群昌東區(qū)域客戶市區(qū)外溢人群工程目標(biāo)客戶描述四大區(qū)域合圍，為工程提供龐大的客戶基數(shù)；依托產(chǎn)業(yè)支撐、拆遷補(bǔ)償、征收土地、教育事業(yè)等決定區(qū)域客戶購置力充足且客戶總量較大園區(qū)內(nèi)約1800家企業(yè)中年齡層次在30歲到50歲的中高層管理人群文化程度高，認(rèn)同本工程的地段及屬性高收入水平入駐區(qū)域的企業(yè)及企業(yè)主區(qū)域大學(xué)城教師區(qū)域事業(yè)單位職工文化程度較高、注重生活質(zhì)量高收入、高知識高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)近580家企業(yè)，從業(yè)人員5.2萬人，其中3000名外籍專家客戶基數(shù)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展良好京東區(qū)域客戶湖坊鎮(zhèn)人口總數(shù)：區(qū)域人口20多萬，人均收入：2021年財(cái)政收入完成6.94億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成1.52億元，農(nóng)民人均純收入11920元；經(jīng)濟(jì)開展：湖坊鎮(zhèn)工業(yè)園：湖坊工業(yè)園、進(jìn)順工業(yè)園、順外工業(yè)園、昌東工業(yè)園、進(jìn)外工業(yè)園、盛興工業(yè)園等“十大〞村級工業(yè)園區(qū)，園區(qū)企業(yè)開展到160多家。塘山鎮(zhèn)：人口總數(shù)：統(tǒng)計(jì)到2021年人口約81000人，鎮(zhèn)政府駐五聯(lián)村；人均收入：2021年財(cái)政收入完成5.32億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成1.08億元，農(nóng)民人均純收入9020元；經(jīng)濟(jì)開展：統(tǒng)計(jì)到2021年，塘山鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)有民營企業(yè)185家，其中年產(chǎn)值500萬元以上的有21家。京東鎮(zhèn)：人口總數(shù)：到2021年人口約46000人；鎮(zhèn)政府駐梁萬村；人均收入：2021年財(cái)政總收入19164萬元，一般預(yù)算收入6410萬元；農(nóng)民人均純收入8400元；經(jīng)濟(jì)開展：京東鎮(zhèn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)、印刷、針紡、食品加工、建材、運(yùn)輸和旅游業(yè)為主，尤以傳統(tǒng)炒貨聞名遐邇。羅家鎮(zhèn)：人口總數(shù)：全鎮(zhèn)區(qū)域面積60.6平方公里，總?cè)丝?.1萬，農(nóng)業(yè)人口5萬人，是青山湖區(qū)區(qū)域面積最大鄉(xiāng)鎮(zhèn)。人均收入：2021年，羅家鎮(zhèn)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)：全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值56.6億元，財(cái)政總收入1.5億元；農(nóng)民人均純收入7418元；經(jīng)濟(jì)開展：羅家鎮(zhèn)隸屬南昌市青山湖區(qū)，地處城東，距中心城僅五公里，素有南昌市東大門之稱，2021年列入全市推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化特色示范鎮(zhèn)。京東區(qū)域下轄四鎮(zhèn)，總?cè)丝跀?shù)達(dá)百萬余人，多個知名工業(yè)園區(qū)，民營企業(yè)多家，人均收入較高，購房實(shí)力較強(qiáng)瑤湖片區(qū)客戶10余所高校，教師規(guī)模達(dá)1.65萬；區(qū)域百萬人口規(guī)模，麻丘航天城的啟動和建設(shè)，將帶來大量進(jìn)城人口政府地方政治官員商業(yè)富豪階層城市高級管理階層高級經(jīng)理人階層私營企業(yè)主階層高級公務(wù)員階層技術(shù)、教師等知識階層個體工商戶階層商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階層產(chǎn)業(yè)工人階層農(nóng)業(yè)勞動者階層城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層財(cái)富及各種資源的占有狀況在社會總?cè)丝谥械谋壤植忌鐣蠈尤宋锷鐣猩蠈尤宋锏恼T人之作目標(biāo)典范客戶精神層面掃描：1社會階層老板、個體戶、私營業(yè)主、政府官員、公司高管……已過而立之年，多在30-50歲之間，生活富裕，5子登科，但是距離金字塔頂部具有很一定的距離，他們還在為生活事業(yè)進(jìn)行努力，渴望走向真正的成功。這局部中產(chǎn)及高產(chǎn)階層的人是這個社會的真正中堅(jiān)2社會經(jīng)驗(yàn)3目標(biāo)典范客戶精神層面掃描：是的，微軟、ABB等多家世界500強(qiáng)企業(yè)，還有中興通訊、TCL等1800余家國際化企業(yè)，更有3000名外籍專家常駐于此。是的，商務(wù)、高管、教育社會高收入階層人群紛紛齊聚在此地是的，國家環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)、江西中部崛起，南昌東城戰(zhàn)略會聚于此這里將是江西唯一一個會聚世界眼光的地方！一個江西接駁世界口岸南昌精彩未來在此！會聚南昌財(cái)智力量工程總體精神廣告語：金廊軸線1號地鐵綜合體工程屬性定位：營銷推廣策略前期中期后期60%以上30%左右10%左右營銷費(fèi)用分析：■房子好不不好賣，在于人氣足缺乏，人氣足缺乏在于造勢?！鰩p峰工程要速戰(zhàn)速決，前期的造勢必不可少，建議60%以上的營銷預(yù)算用在前期，一鼓作氣。劍走偏鋒，集中力量，打決戰(zhàn)，主導(dǎo)話語權(quán)。廣度上覆蓋，大力度推進(jìn)，深度傳播，短期內(nèi)創(chuàng)造源源不斷的來訪量。非開盤期——報(bào)紙、電視覆蓋；戶外重點(diǎn)伏擊；夾報(bào)、短信定向投放；網(wǎng)絡(luò)深度傳播。開盤期活動節(jié)點(diǎn)——點(diǎn)：短信/彩信/直郵；線：園區(qū)內(nèi)所以大企業(yè)推廣；面：搜房網(wǎng)廣告頁/軟文報(bào)道/看訪團(tuán)；媒體策略推出時機(jī)〔切入市場時機(jī)〕現(xiàn)擇取決于以下幾個因素：施工進(jìn)度，工程到達(dá)南昌相關(guān)規(guī)定進(jìn)度，可售單位樓體到達(dá)主體高度一半；銷售工作準(zhǔn)備充分〔接待中心、樣板房、銷售人員、銷售物料等〕，儲藏有一定的意向客戶為開盤做好鋪墊；工程整體包裝出街，主題定位突出形象價(jià)值，有較好的市場認(rèn)知度；入市時機(jī)目前的幾個工程及營銷節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)封頂時間2021年1