房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦法總則1.目的與宗旨本辦法旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，維護(hù)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者的合法權(quán)益。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)實(shí)際情況制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)和個(gè)人。涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售、交付及售后服務(wù)等全過(guò)程管理。3.基本原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循合法、公平、公正、誠(chéng)信的原則。依法取得土地使用權(quán)，遵守城市規(guī)劃，保證工程質(zhì)量和安全，注重環(huán)境保護(hù)，維護(hù)社會(huì)公共利益。同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，提高開(kāi)發(fā)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理1.設(shè)立與資質(zhì)管理設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記，并自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定條件進(jìn)行審核，定期對(duì)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行年檢，對(duì)不符合資質(zhì)條件的企業(yè)予以降級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，包括財(cái)務(wù)管理、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、質(zhì)量管理等。加強(qiáng)成本核算，合理控制開(kāi)發(fā)成本，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，履行合同約定，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，維護(hù)企業(yè)良好形象。企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，不得虛報(bào)、瞞報(bào)。3.從業(yè)人員管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的人員應(yīng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)和考核，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平。同時(shí)，應(yīng)依法保障從業(yè)人員的合法權(quán)益，按時(shí)足額支付工資報(bào)酬，繳納社會(huì)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行立項(xiàng)審批。項(xiàng)目立項(xiàng)前，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目背景、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益分析等內(nèi)容。項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)提交相關(guān)部門(mén)審核，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步開(kāi)發(fā)建設(shè)。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市規(guī)劃要求，體現(xiàn)以人為本、節(jié)能環(huán)保的理念。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定程序進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查和報(bào)批。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包括項(xiàng)目總平面圖、建筑設(shè)計(jì)方案、景觀設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案等內(nèi)容。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)充分征求相關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家和周邊居民的意見(jiàn)，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和合理性。3.土地取得與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依法通過(guò)出讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)。土地出讓?xiě)?yīng)按照公開(kāi)、公平、公正的原則進(jìn)行，采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式確定土地使用者。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照土地出讓合同約定的用途、開(kāi)發(fā)期限等條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地用途和開(kāi)發(fā)期限。在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作，確保項(xiàng)目順利開(kāi)工建設(shè)。4.工程建設(shè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)法律法規(guī)和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，并與施工單位簽訂施工合同。施工合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、安全生產(chǎn)等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)督管理，定期檢查工程質(zhì)量和進(jìn)度，及時(shí)解決工程建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題。施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工規(guī)范和操作規(guī)程進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和安全。工程建設(shè)過(guò)程中涉及的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位應(yīng)依法履行職責(zé)，確保工程建設(shè)順利進(jìn)行。5.項(xiàng)目預(yù)售與銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可。預(yù)售許可申請(qǐng)應(yīng)提交相關(guān)材料，包括土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售方案等。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行審核，對(duì)符合預(yù)售條件的項(xiàng)目核發(fā)預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)售許可證核準(zhǔn)的范圍進(jìn)行預(yù)售，并在售樓處顯著位置公示預(yù)售許可證、商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本、房屋實(shí)測(cè)面積等信息。商品房銷(xiāo)售應(yīng)簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取虛假宣傳、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等不正當(dāng)手段進(jìn)行銷(xiāo)售。6.項(xiàng)目交付與售后服務(wù)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后方可交付使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在交付使用前向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，明確房屋質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在房屋交付使用后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照合同約定履行售后服務(wù)義務(wù)，及時(shí)處理購(gòu)房者提出的質(zhì)量問(wèn)題和其他訴求。同時(shí)，應(yīng)建立健全售后服務(wù)檔案，記錄房屋質(zhì)量問(wèn)題處理情況和購(gòu)房者反饋意見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)管理1.配套設(shè)施規(guī)劃要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按照城市規(guī)劃要求配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，包括道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、綠化、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)中心等。配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)與項(xiàng)目主體工程同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付使用。規(guī)劃部門(mén)應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃審批過(guò)程中，明確配套設(shè)施的建設(shè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，并在規(guī)劃許可證中予以注明。2.配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任主體，應(yīng)按照規(guī)劃要求和合同約定進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用納入項(xiàng)目總投資，確保配套設(shè)施建設(shè)資金的落實(shí)。在配套設(shè)施建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，并加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量和進(jìn)度的管理。同時(shí)，應(yīng)積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)和單位，確保配套設(shè)施建設(shè)順利進(jìn)行。3.配套設(shè)施驗(yàn)收與移交配套設(shè)施建設(shè)完成后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可移交相關(guān)部門(mén)或單位使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目交付使用前，將配套設(shè)施建設(shè)情況向購(gòu)房者公示，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確配套設(shè)施的交付時(shí)間和交付標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)部門(mén)或單位應(yīng)按照規(guī)定接收配套設(shè)施，并負(fù)責(zé)后續(xù)的維護(hù)和管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量與安全管理1.質(zhì)量管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理責(zé)任。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，確保工程質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行施工，建立質(zhì)量檢驗(yàn)制度，對(duì)每道工序進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，確保工程質(zhì)量合格。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)要求施工單位整改。工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督檢查，對(duì)違反質(zhì)量規(guī)定的行為依法予以處罰。2.安全管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立安全生產(chǎn)管理制度，明確安全生產(chǎn)責(zé)任。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)制定安全生產(chǎn)應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)對(duì)施工單位安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理。施工單位應(yīng)按照安全生產(chǎn)法律法規(guī)和安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，設(shè)置安全生產(chǎn)警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。監(jiān)理單位應(yīng)監(jiān)督施工單位落實(shí)安全生產(chǎn)措施，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)要求施工單位整改。安全生產(chǎn)監(jiān)督部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查，對(duì)違反安全規(guī)定的行為依法予以處罰。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金管理1.資金籌集與使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)合理籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，確保項(xiàng)目建設(shè)資金的足額到位。開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)自有資金、銀行貸款、預(yù)售款等多種方式籌集資金。在資金使用過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行支出，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全資金管理制度，加強(qiáng)對(duì)資金的核算和監(jiān)督，定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行審計(jì)。2.預(yù)售款監(jiān)管為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款的監(jiān)管，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)會(huì)同銀行等相關(guān)部門(mén)建立預(yù)售款監(jiān)管制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶，按照工程建設(shè)進(jìn)度和合同約定使用預(yù)售款。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)定期對(duì)預(yù)售款使用情況進(jìn)行檢查，確保預(yù)售款用于項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔案管理1.檔案內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔案應(yīng)包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地取得、工程建設(shè)、預(yù)售銷(xiāo)售、交付使用等全過(guò)程的文件資料。具體包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地出讓合同、施工許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、預(yù)售許可證、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等。2.檔案管理要求開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全項(xiàng)目檔案管理制度，明確檔案管理責(zé)任。檔案管理人員應(yīng)具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，負(fù)責(zé)項(xiàng)目檔案的收集、整理、歸檔和保管。項(xiàng)目檔案應(yīng)按照檔案管理規(guī)范進(jìn)行分類(lèi)整理，建立電子檔案和紙質(zhì)檔案，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。同時(shí)，應(yīng)建立檔案查閱制度，嚴(yán)格控制檔案查閱范圍，確保檔案信息安全。監(jiān)督檢查與法律責(zé)任1.監(jiān)督檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的監(jiān)督檢查，定期對(duì)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量、銷(xiāo)售行為等進(jìn)行檢查。檢查方式包括現(xiàn)場(chǎng)檢查、資料審查、投訴舉報(bào)核查等。開(kāi)發(fā)企業(yè)和相關(guān)單位應(yīng)積極配合監(jiān)督檢查工作，如實(shí)提供有關(guān)資料和情況。2.法律責(zé)任對(duì)違反本辦法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和相關(guān)單位，房地產(chǎn)