住房按貸款管理辦法總則制定目的本辦法旨在規(guī)范住房按貸款業(yè)務(wù)的操作流程，保障借貸雙方的合法權(quán)益，促進住房金融市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)辦理住房按貸款業(yè)務(wù)的各類金融機構(gòu)以及相關(guān)借款人?；驹瓌t1.依法合規(guī)原則：住房按貸款業(yè)務(wù)必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和金融監(jiān)管要求。2.風(fēng)險可控原則：金融機構(gòu)應(yīng)建立健全風(fēng)險評估和防控機制，確保貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險可控。3.公平公正原則：借貸雙方在業(yè)務(wù)辦理過程中應(yīng)遵循公平、公正的原則，享有平等的權(quán)利和義務(wù)。4.誠實守信原則：借款人應(yīng)如實提供相關(guān)信息，按時足額償還貸款本息；金融機構(gòu)應(yīng)誠實守信，履行合同約定。貸款對象與條件貸款對象具有完全民事行為能力的自然人，包括購買自住住房的個人、建造自住住房的個人以及購買商業(yè)用房用于經(jīng)營的個人等。借款人條件1.年齡要求：一般應(yīng)在18周歲以上，且貸款期限屆滿時不超過國家法定退休年齡。2.收入穩(wěn)定：具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，具備按期償還貸款本息的能力。3.信用狀況良好：在中國人民銀行征信系統(tǒng)及其他相關(guān)信用信息系統(tǒng)中無不良信用記錄。4.自有資金充足：購買住房的，應(yīng)具有一定比例的自有資金，具體比例根據(jù)不同地區(qū)和項目情況確定。5.其他條件：金融機構(gòu)可根據(jù)業(yè)務(wù)實際情況，設(shè)定其他合理的條件。貸款申請與受理申請材料借款人申請住房按貸款時，應(yīng)向金融機構(gòu)提交以下材料：1.身份證明：居民身份證、戶口簿等有效身份證件。2.收入證明：工資收入證明、納稅證明、銀行流水等。3.購房合同或相關(guān)協(xié)議：購買自住住房的，提供購房合同；建造自住住房的，提供相關(guān)審批文件和建造合同。4.首付款證明：支付首付款的憑證。5.婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證或未婚證明。6.其他材料：金融機構(gòu)要求提供的其他相關(guān)材料。申請流程1.借款人準(zhǔn)備申請材料：按照金融機構(gòu)要求，準(zhǔn)備齊全相關(guān)申請材料。2.提交申請：借款人向金融機構(gòu)提出住房按貸款申請，并提交申請材料。3.受理審查：金融機構(gòu)對借款人提交的申請材料進行受理審查，核實材料的真實性、完整性和有效性。4.補充材料：如申請材料不齊全或不符合要求，金融機構(gòu)應(yīng)通知借款人補充材料。5.確定受理：經(jīng)審查，申請材料齊全且符合要求的，金融機構(gòu)予以受理，并向借款人出具受理通知書。貸款調(diào)查與評估調(diào)查內(nèi)容金融機構(gòu)應(yīng)安排專人對借款人的基本情況、信用狀況、收入情況、購房情況等進行調(diào)查核實，具體內(nèi)容包括：1.借款人身份核實：核實借款人的身份證明是否真實有效。2.信用狀況調(diào)查：查詢借款人的征信記錄，了解其信用狀況。3.收入情況調(diào)查：核實借款人的收入證明，了解其收入穩(wěn)定性和還款能力。4.購房情況調(diào)查：核實購房合同的真實性，了解所購住房的基本情況。5.其他情況調(diào)查：根據(jù)業(yè)務(wù)需要，調(diào)查借款人的其他相關(guān)情況。評估方法金融機構(gòu)應(yīng)采用科學(xué)合理的評估方法對抵押物進行評估，確定抵押物的價值和抵押率。評估方法包括市場比較法、收益法、成本法等，具體評估方法應(yīng)根據(jù)抵押物的性質(zhì)和特點選擇。風(fēng)險評估金融機構(gòu)應(yīng)建立風(fēng)險評估機制，對住房按貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險進行全面評估。風(fēng)險評估內(nèi)容包括借款人信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、抵押物風(fēng)險等。根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，合理確定貸款額度、期限、利率等要素。貸款審批審批流程1.調(diào)查評估報告提交：調(diào)查人員完成調(diào)查評估后，應(yīng)撰寫調(diào)查評估報告，提交給審批部門。2.審批部門審查：審批部門對調(diào)查評估報告進行審查，重點審查借款人的資格、還款能力、抵押物情況、風(fēng)險評估等內(nèi)容。3.審批決策：審批部門根據(jù)審查結(jié)果，作出貸款審批決策。同意貸款的，確定貸款額度、期限、利率等要素；不同意貸款的，應(yīng)說明理由。4.審批記錄：金融機構(gòu)應(yīng)建立貸款審批記錄制度，記錄貸款審批過程和結(jié)果。審批權(quán)限金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)貸款金額、風(fēng)險程度等因素，合理確定各級審批人員的審批權(quán)限。超過審批權(quán)限的貸款，應(yīng)報上級審批部門審批。貸款發(fā)放發(fā)放條件1.合同簽訂：借貸雙方應(yīng)簽訂住房按貸款合同及相關(guān)擔(dān)保合同。2.擔(dān)保落實：抵押物已辦理合法有效的抵押登記手續(xù)，保證人已簽訂保證合同并承擔(dān)保證責(zé)任。3.資金到位：金融機構(gòu)已按照合同約定，將貸款資金足額劃付至借款人指定的賬戶。發(fā)放流程1.通知放款：審批通過后，金融機構(gòu)應(yīng)向借款人發(fā)出貸款發(fā)放通知。2.資金劃付：借款人按照貸款發(fā)放通知的要求，提供相關(guān)賬戶信息。金融機構(gòu)審核無誤后，將貸款資金足額劃付至借款人指定的賬戶。3.放款記錄：金融機構(gòu)應(yīng)建立貸款發(fā)放記錄制度，記錄貸款發(fā)放的時間、金額、賬戶等信息。貸款支付支付方式住房按貸款的支付方式分為自主支付和受托支付。借款人自主支付是指借款人根據(jù)貸款合同約定，自行支付貸款資金；受托支付是指金融機構(gòu)根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。支付管理1.受托支付管理：金融機構(gòu)應(yīng)按照合同約定，對受托支付的貸款資金進行管理，確保資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。2.自主支付管理：金融機構(gòu)應(yīng)要求借款人定期報告貸款資金的支付情況，并對借款人的自主支付行為進行監(jiān)督。貸后管理還款管理1.還款方式：住房按貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法、按季付息到期還本還款法等。金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人的實際情況，合理確定還款方式。2.還款計劃制定：金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)貸款合同約定，為借款人制定還款計劃，并通知借款人按時足額還款。3.逾期催收：借款人未按時足額償還貸款本息的，金融機構(gòu)應(yīng)及時進行逾期催收。逾期催收方式包括電話催收、短信催收、上門催收等。抵押物管理1.抵押登記：金融機構(gòu)應(yīng)確保抵押物的抵押登記手續(xù)合法有效，并定期對抵押物的抵押登記情況進行檢查。2.抵押物價值監(jiān)測：金融機構(gòu)應(yīng)定期對抵押物的價值進行監(jiān)測，如發(fā)現(xiàn)抵押物價值明顯下降，應(yīng)要求借款人增加抵押物或提供其他擔(dān)保措施。3.抵押物處置：如借款人無法按時足額償還貸款本息，金融機構(gòu)有權(quán)依法處置抵押物，以清償貸款本息。風(fēng)險監(jiān)測與預(yù)警1.風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)：金融機構(gòu)應(yīng)建立住房按貸款風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)體系，對貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險狀況進行實時監(jiān)測。風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)包括不良貸款率、逾期貸款率、撥備覆蓋率等。2.風(fēng)險預(yù)警：金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險監(jiān)測結(jié)果，及時發(fā)出風(fēng)險預(yù)警信號。對于風(fēng)險預(yù)警信號，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險處置措施，確保貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險可控。合同變更與終止合同變更1.借款人信息變更：借款人的姓名、聯(lián)系方式、地址等信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時通知金融機構(gòu)，并辦理相關(guān)變更手續(xù)。2.貸款要素變更：如貸款期限、利率、還款方式等貸款要素需要變更的，借貸雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂相關(guān)變更協(xié)議。合同終止1.正常終止：借款人按照貸款合同約定，按時足額償還貸款本息后，貸款合同終止。2.提前終止：借款人提前償還貸款本息的，應(yīng)按照貸款合同約定辦理提前還款手續(xù)。提前還款可能涉及的違約金等事項，應(yīng)在貸款合同中明確約定。3.終止手續(xù)辦理：貸款合同終止后，金融機構(gòu)應(yīng)及時辦理相關(guān)手續(xù)，如解除抵押物抵押登記等。法律責(zé)任借款人責(zé)任借款人未按照貸款合同約定履行還款義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任包括支付逾期利息、違約金、賠償金融機構(gòu)因此遭受的損失等。如借款人的行為構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。金融機構(gòu)責(zé)任金融機構(gòu)