泰安物業(yè)局管理辦法總則目的與依據(jù)為加強泰安物業(yè)行業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本市實際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于泰安市行政區(qū)域內各類物業(yè)服務活動及其監(jiān)督管理?；驹瓌t物業(yè)服務活動應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管相結合的原則，堅持公開、公平、公正，依法維護各方合法權益。物業(yè)服務企業(yè)資質管理資質等級劃分物業(yè)服務企業(yè)資質分為一、二、三級。一級資質企業(yè)可承接各種物業(yè)管理項目；二級資質企業(yè)可承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目；三級資質企業(yè)可承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目。資質申請與審批物業(yè)服務企業(yè)申請資質，應當向泰安市物業(yè)局提交相關材料，經(jīng)審核符合條件的，予以頒發(fā)資質證書。資質證書有效期為三年，企業(yè)應當在資質證書有效期屆滿前三個月申請資質延續(xù)。資質監(jiān)督管理泰安市物業(yè)局定期對物業(yè)服務企業(yè)資質進行檢查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)不符合資質條件的，責令限期整改；整改仍不合格的，降低其資質等級或者吊銷資質證書。物業(yè)服務合同管理合同簽訂物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主大會或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利義務。物業(yè)服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費標準、服務期限、違約責任等條款。合同履行物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。合同變更與解除物業(yè)服務合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除合同。一方要求變更或者解除合同的，應當提前書面通知對方，并按照合同約定承擔相應的責任。物業(yè)服務收費管理收費原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。收費標準物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。政府指導價由泰安市價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定并公布。收費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。收費監(jiān)管泰安市價格主管部門會同物業(yè)主管部門加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)承接查驗管理承接查驗主體新建物業(yè)項目竣工后，建設單位應當組織物業(yè)服務企業(yè)進行承接查驗。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)進行承接查驗。承接查驗內容承接查驗應當包括物業(yè)共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等內容。承接查驗程序建設單位或者業(yè)主委員會應當在承接查驗前15日向物業(yè)服務企業(yè)移交相關資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在接到資料后10日內，對物業(yè)進行查驗。雙方應當共同確認查驗結果，并簽訂承接查驗協(xié)議。承接查驗備案承接查驗協(xié)議簽訂后15日內，建設單位或者業(yè)主委員會應當將承接查驗情況報泰安市物業(yè)局備案。物業(yè)使用與維護管理物業(yè)使用規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定和管理規(guī)約的規(guī)定使用物業(yè)，不得損害公共利益和他人合法權益。禁止下列行為：1.擅自改變房屋用途；2.損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；3.違法搭建建筑物、構筑物；4.侵占、損壞公共綠地、花木和其他共用設施設備；5.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；6.亂倒垃圾、雜物；7.違反規(guī)定停放車輛；8.違反消防安全規(guī)定；9.法律、法規(guī)禁止的其他行為。物業(yè)維修養(yǎng)護物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護，確保其正常使用。業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護，由業(yè)主負責。物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護費用，按照物業(yè)服務合同的約定承擔。專項維修資金管理專項維修資金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定交存，存入專項維修資金專戶，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。專項維修資金的使用應當按照相關規(guī)定辦理。業(yè)主大會與業(yè)主委員會管理業(yè)主大會成立一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設施設備的證明；6.物業(yè)服務用房配置證明；7.其他有關的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位報送的籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料之日起30日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組應當自成立之日起90日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會選舉業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主大會與業(yè)主委員會職責業(yè)主大會履行下列職責：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設施；7.決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主委員會履行下列職責：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主大會與業(yè)主委員會活動規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。監(jiān)督管理監(jiān)督管理部門職責泰安市物業(yè)局負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務活動的相關監(jiān)督管理工作。日常監(jiān)督檢查泰安市物業(yè)局應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、經(jīng)營活動等進行監(jiān)督檢查，并將檢查結果向社會公布。投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量等問題可以向泰安市物業(yè)局投訴。泰安市物業(yè)局應當及時受理，并進行調查處理。法律責任對物業(yè)服務企業(yè)的處罰物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由泰安市物業(yè)局責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書：1.未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務的；2.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；3.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；4.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；5.物業(yè)服務合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；6.不履行法定維修養(yǎng)護義務，致使物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的；7.挪用專項維修資金的；8.擅自改變物業(yè)服務用房用途的；9.法律、法規(guī)禁止的其他行為。對業(yè)主、物業(yè)使用人的處罰業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處罰：1.擅自改變房屋用途的；2.損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的；3.違法搭建建筑物、構筑物的；4.侵占、損壞公共綠地、花木和其他共用設施設備的；5.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物的；6.亂倒垃圾、雜物的；7.違反規(guī)定停放車輛的；8.違反消防安全規(guī)定的；9.法律、法規(guī)禁止的其他行為。對建設單位的處罰建設單位違反