城市宅基土管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強城市宅基土的管理，合理利用土地資源，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市宅基土的規(guī)劃、使用、流轉(zhuǎn)、登記等管理活動。（三）基本原則1.嚴格保護耕地原則。確保城市宅基土的使用不占用基本農(nóng)田，保護有限的耕地資源。2.節(jié)約集約用地原則。鼓勵合理規(guī)劃和高效利用宅基土，提高土地利用效率。3.依法管理原則。各項管理活動必須依據(jù)法律法規(guī)進行，確保管理的合法性和公正性。4.權(quán)益保護原則。充分保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.城市規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，結(jié)合土地利用現(xiàn)狀和未來需求，編制城市宅基土專項規(guī)劃。2.專項規(guī)劃應(yīng)明確宅基土的用途分區(qū)，包括居住、商業(yè)、公共服務(wù)等區(qū)域，并合理確定各類區(qū)域的用地規(guī)模和布局。3.在編制規(guī)劃過程中，應(yīng)廣泛征求社會各界意見，進行充分的論證和公示，確保規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。（二）規(guī)劃審批1.城市宅基土專項規(guī)劃編制完成后，需報上級政府或相關(guān)部門審批。2.審批部門應(yīng)嚴格按照法律法規(guī)和相關(guān)標準對規(guī)劃進行審查，重點審查規(guī)劃的合法性、合理性、可行性以及對生態(tài)環(huán)境的影響等。3.經(jīng)審批通過的規(guī)劃應(yīng)及時向社會公布，接受公眾監(jiān)督。（三）規(guī)劃實施監(jiān)督1.城市規(guī)劃部門負責(zé)對城市宅基土規(guī)劃的實施情況進行監(jiān)督檢查。2.建立健全規(guī)劃實施監(jiān)測機制，定期對宅基土的使用情況進行評估，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違反規(guī)劃的行為。3.對于擅自改變宅基土用途、違反規(guī)劃建設(shè)等行為，應(yīng)依法予以查處，并責(zé)令限期整改。三、宅基土使用管理（一）申請與審批1.符合下列條件之一的單位或個人，可以申請使用城市宅基土：因城市建設(shè)需要進行房屋拆遷安置的；符合城市規(guī)劃要求，進行公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)的；因產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，經(jīng)政府批準的重點項目用地；其他符合法律法規(guī)規(guī)定的情形。2.申請使用宅基土，應(yīng)向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出書面申請，并提交相關(guān)材料，包括申請書、身份證明、規(guī)劃許可文件、項目可行性研究報告等。3.土地行政主管部門收到申請后，應(yīng)進行初審，并在規(guī)定時間內(nèi)將初審意見及申請材料報送同級人民政府審批。4.人民政府應(yīng)組織相關(guān)部門進行會審，根據(jù)申請條件、規(guī)劃要求等進行綜合審查，作出是否批準的決定。經(jīng)批準的，應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地批準書。（二）使用期限與限制1.城市宅基土的使用期限根據(jù)不同用途確定，一般居住用地使用期限為[X]年，商業(yè)、工業(yè)等其他用地使用期限按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.使用期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)在期限屆滿前[X]個月向土地行政主管部門提出續(xù)期申請。經(jīng)批準續(xù)期的，重新簽訂土地出讓合同，支付土地出讓金，并辦理相關(guān)手續(xù)。3.在使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)嚴格按照批準的用途和規(guī)劃條件使用宅基土，不得擅自改變用途。如需改變用途的，應(yīng)依法辦理相關(guān)變更手續(xù)，并補繳相應(yīng)的土地出讓金差價。4.禁止閑置宅基土。連續(xù)閑置超過[X]年的，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)。（三）土地利用監(jiān)管1.土地行政主管部門應(yīng)加強對城市宅基土使用情況的日常監(jiān)管，定期進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地行為。2.建立土地利用動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，對宅基土的開發(fā)建設(shè)進度、土地利用效益等進行實時監(jiān)測，確保土地得到合理利用。3.土地使用者應(yīng)按照土地出讓合同約定的開發(fā)建設(shè)進度進行建設(shè)，未能按時開工或竣工的，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。四、宅基土流轉(zhuǎn)管理（一）流轉(zhuǎn)方式城市宅基土流轉(zhuǎn)可以采取出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式。1.出讓是指國家將國有宅基土使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。2.轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。3.出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。4.抵押是指土地使用者以其合法取得的土地使用權(quán)作為抵押，向債權(quán)人提供擔(dān)保的行為。（二）流轉(zhuǎn)條件1.以出讓方式取得的宅基土使用權(quán)，在符合下列條件時可以轉(zhuǎn)讓：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的[X]%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.以轉(zhuǎn)讓方式取得的宅基土使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)經(jīng)原出讓方同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。3.出租宅基土使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)簽訂租賃合同，并報土地行政主管部門備案。租賃合同應(yīng)明確租賃期限、租金標準、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。4.以宅基土使用權(quán)抵押的，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，并辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同不得違背國家法律法規(guī)和土地出讓合同的約定。（三）流轉(zhuǎn)程序1.出讓程序：發(fā)布出讓公告，公布出讓地塊的位置、面積、用途、出讓年限、出讓方式等信息；有意向的土地使用者報名參加競買，提交相關(guān)資料，并繳納競買保證金；組織開標、評標，確定中標人或競得人；簽訂土地出讓合同，中標人或競得人按照合同約定支付土地出讓金；辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。2.轉(zhuǎn)讓程序：轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并報土地行政主管部門審核；土地行政主管部門對轉(zhuǎn)讓合同進行審查，符合條件的，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；涉及房屋轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。3.出租程序：出租人與承租人簽訂租賃合同；將租賃合同報土地行政主管部門備案；承租人按照合同約定使用土地，并按時支付租金。4.抵押程序：抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；雙方共同向土地行政主管部門申請辦理抵押登記；土地行政主管部門對抵押登記申請進行審核，符合條件的，辦理抵押登記手續(xù)，并頒發(fā)土地他項權(quán)利證書。（四）流轉(zhuǎn)收益管理1.城市宅基土流轉(zhuǎn)收益應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定進行管理。出讓土地的收益主要包括土地出讓金等，應(yīng)全額上繳財政，納入政府基金預(yù)算管理。2.轉(zhuǎn)讓土地的增值收益，應(yīng)按照一定比例繳納土地增值稅等相關(guān)稅費，其余部分歸轉(zhuǎn)讓方所有。3.出租土地的租金收入，由出租人按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費后，歸出租人所有。4.抵押土地實現(xiàn)抵押權(quán)后，處置所得價款應(yīng)首先用于償還債務(wù)，剩余部分按照相關(guān)規(guī)定進行分配。五、宅基土登記管理（一）登記原則城市宅基土登記應(yīng)遵循依法、公開、公正、便民的原則，確保登記信息的真實性、準確性和完整性。（二）登記類型1.初始登記：在城市宅基土首次取得土地使用權(quán)時，土地使用者應(yīng)申請辦理初始登記，提交土地出讓合同、建設(shè)用地批準書、規(guī)劃許可文件等相關(guān)材料，經(jīng)土地行政主管部門審核后，頒發(fā)土地使用權(quán)證書。2.變更登記：土地使用者因名稱、地址、用途、面積、使用期限等發(fā)生變更的，應(yīng)申請辦理變更登記。變更登記應(yīng)提交相關(guān)證明材料，經(jīng)審核后辦理土地使用權(quán)證書的變更手續(xù)。3.轉(zhuǎn)移登記：因土地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與等原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)申請辦理轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記需提交轉(zhuǎn)讓合同、繼承證明、贈與協(xié)議等相關(guān)材料，經(jīng)審核后辦理土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)移手續(xù)。4.注銷登記：土地使用權(quán)因土地滅失、依法收回、出讓合同期滿未申請續(xù)期等原因終止的，土地使用者應(yīng)申請辦理注銷登記，交回土地使用權(quán)證書。（三）登記程序1.申請：土地使用者或相關(guān)權(quán)利人向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出登記申請，并提交規(guī)定的申請材料。2.受理：土地行政主管部門對申請材料進行審查，符合受理條件的，予以受理，并出具受理通知書；不符合受理條件的，不予受理，并說明理由。3.審核：土地行政主管部門對受理的登記申請進行審核，實地查看土地情況，核實申請材料的真實性、合法性和有效性。4.公告：對符合登記條件的申請，在土地所在地進行公告，公告期為[X]個工作日。公告期間，如有異議，利害關(guān)系人可以向土地行政主管部門提出書面異議。5.登記發(fā)證：經(jīng)公告無異議或異議不成立的，土地行政主管部門依法辦理登記手續(xù)，頒發(fā)土地使用權(quán)證書。六、法律責(zé)任（一）違法用地責(zé)任1.未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用城市宅基土的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.超過批準的數(shù)量占用宅基土，多占的土地以非法占用土地論處。（二）擅自改變用途責(zé)任1.擅自改變宅基土用途的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。2.拒不改正的，由原批準用地的人民政府收回土地使用權(quán)。（三）閑置土地責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，閑置宅基土的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期開發(fā)建設(shè)；逾期不開發(fā)建設(shè)的，按照下列規(guī)定處理：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。2.因閑置土地被無償收回土地使用權(quán)的，土地使用者不得再次申請使用該地塊的宅基土。（四）非法流轉(zhuǎn)責(zé)任1.以出讓方式取得的宅基土使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓條件擅自轉(zhuǎn)讓的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。2.未經(jīng)批準擅自出租、抵押宅基土使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。3.土地流轉(zhuǎn)過程中違反其他法律法規(guī)規(guī)定的，依法予以處罰。（五）登記違法責(zé)任1.申請人隱瞞真實情況、提交虛假材料申請宅基土登記的，由