商鋪預(yù)售售管理辦法一、總則（一）目的為加強商鋪預(yù)售管理，規(guī)范商鋪預(yù)售行為，保障交易雙方的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建商鋪的預(yù)售及相關(guān)管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行商鋪預(yù)售管理，確保各項管理活動有法可依、有章可循。2.公開公平公正原則：預(yù)售信息公開透明，交易過程公平公正，保障各方合法權(quán)益。3.誠信原則：交易雙方應(yīng)誠實守信，如實提供相關(guān)信息，履行各自義務(wù)。二、預(yù)售許可管理（一）預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商鋪計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4.辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（二）申請與受理1.開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請，提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商鋪的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商鋪分層平面圖。2.房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提交的申請材料進行審查，材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理，并出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補正的內(nèi)容。（三）審核與決定1.房地產(chǎn)管理部門對受理的申請進行審核。經(jīng)審核，符合預(yù)售條件的，在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的書面決定，說明理由，并告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。2.開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。三、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)與承購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.商品房預(yù)售合同示范文本由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門和工商行政管理部門聯(lián)合制定。（二）合同內(nèi)容1.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。2.開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并到原登記備案機關(guān)辦理變更或解除登記備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知承購人。延期交付的期限應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定和合同約定。四、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金專用賬戶，用于存放商品房預(yù)售資金。2.預(yù)售資金專用賬戶應(yīng)當(dāng)與開發(fā)企業(yè)其他銀行賬戶區(qū)分設(shè)臵，?？顚Ｓ?。（二）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可的建筑面積規(guī)模，將預(yù)售資金足額存入預(yù)售資金專用賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例根據(jù)項目建設(shè)進度分階段按比例支取。具體比例由房地產(chǎn)管理部門會同相關(guān)部門根據(jù)項目建設(shè)成本、建設(shè)周期等因素確定。（三）資金使用監(jiān)管1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對用款計劃進行審核，對符合規(guī)定的，按照用款計劃撥付資金。2.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付工程建設(shè)進度款、購買建筑材料、設(shè)備及配套設(shè)施等項目建設(shè)所需費用，不得挪作他用。（四）監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門對預(yù)售資金繳存、使用情況進行監(jiān)督檢查。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)督檢查工作，如實提供有關(guān)資料。2.對違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，可暫停其網(wǎng)簽備案資格，并依法予以處罰。五、信息公開與公示（一）預(yù)售信息公開1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售信息公開制度，及時向社會公開本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同備案、預(yù)售資金監(jiān)管等信息。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位臵公示以下內(nèi)容：商品房預(yù)售許可證；商品房預(yù)售方案；預(yù)售商品房分層平面圖；購房風(fēng)險提示；商品房買賣合同示范文本；預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息。（二）銷售情況公示1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期將商品房預(yù)售情況在售樓處顯著位臵進行公示，包括已售、待售商品房的套數(shù)、面積、價格等信息。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)的信息公示情況進行監(jiān)督檢查，確保公示信息真實、準(zhǔn)確、完整。六、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商鋪的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽備案資格。4.開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的商品房交付使用的，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定處罰。5.開發(fā)企業(yè)在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，依照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理；房地產(chǎn)管理部門可以責(zé)令其限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；造成買受人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）承購人責(zé)任承購人采取欺騙手段隱瞞真實情況，騙取商品房預(yù)售合同登記備案的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，并處1萬元以下罰款。（三）其他責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門工作人員在商鋪預(yù)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.違反本辦法規(guī)定，