土增稅清算管理辦法一、總則（一）制定目的本辦法旨在加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，保障國家稅收收入，維護納稅人合法權益。（二）適用范圍本辦法適用于房地產開發(fā)項目土地增值稅的清算管理。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴格依據國家稅收法律法規(guī)及相關政策規(guī)定進行土地增值稅清算管理。2.公平公正原則：確保清算工作公平公正，對所有納稅人一視同仁。3.準確合理原則：準確計算土地增值稅應納稅額，合理確定扣除項目金額。二、清算單位（一）清算單位的劃分標準1.以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算。2.對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。3.不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（二）清算單位的確定程序1.納稅人應在滿足清算條件之日起90日內，向主管稅務機關報送《土地增值稅清算申請表》及相關資料，申請清算。2.主管稅務機關收到納稅人清算申請后，應在一定期限內進行審核，確定清算單位。三、清算條件（一）應進行清算的條件1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的。3.直接轉讓土地使用權的。（二）可要求清算的條件1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。4.?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。四、清算資料（一）納稅人應報送的資料1.土地增值稅清算表及其附表。2.房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。3.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。4.納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。（二）資料的審核要求1.主管稅務機關應認真審核納稅人報送的清算資料，對資料不齊全或不符合要求的，應要求納稅人在規(guī)定期限內補正。2.審核過程中，如發(fā)現納稅人提供的資料不實或存在疑點，主管稅務機關可要求納稅人進一步提供相關證明資料或進行實地核查。五、扣除項目（一）取得土地使用權所支付的金額1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。2.納稅人在取得土地使用權時按國家統一規(guī)定繳納的有關費用，如契稅、登記費等。（二）房地產開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。2.前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3.建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4.基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5.公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（三）房地產開發(fā)費用1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。（四）與轉讓房地產有關的稅金指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（五）加計扣除對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和，加計20%的扣除。六、清算審核（一）審核方法1.案頭審核：對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算的準確性等。2.實地審核：對納稅人的項目開發(fā)情況、成本費用支出等進行實地核查，核實相關情況的真實性。（二）審核內容1.收入情況審核：審核房地產銷售收入的確認是否符合稅法規(guī)定，有無少計、漏計收入等情況。2.扣除項目審核：對取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、加計扣除等扣除項目進行審核，核實其真實性、合理性、合法性。3.增值額與增值率計算審核：審核增值額與增值率的計算是否準確。（三）核定征收1.符合核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，按規(guī)定的核定征收率計算征收土地增值稅。2.核定征收率原則上不得低于5%。七、清算申報（一）申報期限納稅人應在滿足清算條件或接到主管稅務機關清算通知之日起90日內，向主管稅務機關報送清算資料，辦理清算申報手續(xù)。（二）申報流程1.納稅人填寫《土地增值稅清算申報表》及相關附表。2.將申報資料報送主管稅務機關辦稅服務廳。3.主管稅務機關對申報資料進行受理、審核。八、稅款繳納（一）應納稅額的計算土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率扣除項目金額×速算扣除系數（二）繳納期限納稅人應在清算申報審核通過后，按照主管稅務機關核定的應納稅額及時繳納土地增值稅。（三）滯納金納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。九、后續(xù)管理（一）資料歸檔主管稅務機關應將土地增值稅清算資料整理歸檔，妥善