新接管小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)新接管小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)的居住品質(zhì)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司新接管的[小區(qū)名稱]及其附屬設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域等的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策文件，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的根本利益。3.專業(yè)管理原則：運(yùn)用專業(yè)的管理知識(shí)、技能和方法，提高小區(qū)管理的專業(yè)化水平。4.公開透明原則：管理工作做到公開、公平、公正，接受業(yè)主監(jiān)督。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置成立新接管小區(qū)管理處，作為公司在該小區(qū)的日常管理機(jī)構(gòu)。管理處設(shè)主任一名，副主任若干名，下設(shè)客服部、工程部、安保部、環(huán)境部等職能部門。（二）管理處職責(zé)1.負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策文件，以及公司的各項(xiàng)管理制度。2.制定并組織實(shí)施小區(qū)的物業(yè)管理方案，確保小區(qū)管理工作的順利開展。3.組織開展小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，包括房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、安全保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)等。4.負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)的溝通協(xié)調(diào)，定期向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)工作情況，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。5.處理業(yè)主的投訴和建議，及時(shí)解決業(yè)主關(guān)心的問題，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。6.負(fù)責(zé)小區(qū)管理處的內(nèi)部管理，包括人員培訓(xùn)、績效考核、財(cái)務(wù)管理等。7.協(xié)助社區(qū)居委會(huì)開展社區(qū)建設(shè)和管理工作，積極參與社區(qū)公益活動(dòng)。（三）各職能部門職責(zé)1.客服部負(fù)責(zé)接待業(yè)主來訪、來電、來信，解答業(yè)主咨詢，處理業(yè)主投訴和建議。辦理業(yè)主入住、裝修手續(xù)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)協(xié)議。建立業(yè)主檔案，定期回訪業(yè)主，了解業(yè)主需求，提高業(yè)主滿意度。組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧的社區(qū)氛圍。2.工程部負(fù)責(zé)小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、巡查檢查，及時(shí)排除安全隱患。制定設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，組織實(shí)施設(shè)施設(shè)備的大中修和更新改造工作。負(fù)責(zé)小區(qū)水、電、氣、暖等能源供應(yīng)的管理，確保供應(yīng)正常。協(xié)助處理設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障和應(yīng)急事件，保障小區(qū)正常生活秩序。3.安保部負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，組織實(shí)施安全防范措施。對(duì)小區(qū)出入口進(jìn)行24小時(shí)值守，嚴(yán)格人員、車輛出入登記，禁止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。加強(qiáng)小區(qū)巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和治安問題，維護(hù)小區(qū)秩序。協(xié)助公安機(jī)關(guān)開展工作，配合處理各類突發(fā)事件。4.環(huán)境部負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，組織實(shí)施日常保潔作業(yè)。對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行定期清掃、消毒，及時(shí)清理垃圾和雜物，保持小區(qū)環(huán)境整潔。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作的管理，定期修剪草坪、樹木，澆水施肥，確保綠化美觀。負(fù)責(zé)小區(qū)垃圾分類收集和處理工作，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.建立房屋檔案，記錄房屋的基本信息、使用情況、維修歷史等。2.定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋質(zhì)量問題，如墻體裂縫、滲漏等。3.監(jiān)督業(yè)主的裝修行為，確保裝修符合相關(guān)規(guī)定，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和小區(qū)整體環(huán)境。（二）設(shè)施設(shè)備管理1.制定設(shè)施設(shè)備管理臺(tái)賬，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號(hào)、規(guī)格、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等。2.按照設(shè)施設(shè)備的使用要求和維護(hù)保養(yǎng)周期，制定科學(xué)合理的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。3.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。4.建立設(shè)施設(shè)備維修檔案，記錄每次維修的時(shí)間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。5.對(duì)設(shè)施設(shè)備的更新改造項(xiàng)目，進(jìn)行可行性研究和方案論證，確保改造項(xiàng)目符合小區(qū)實(shí)際需求和發(fā)展規(guī)劃。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）保潔服務(wù)1.制定環(huán)境衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，明確保潔區(qū)域、保潔頻次、保潔質(zhì)量要求等。2.按照保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，組織實(shí)施日常保潔作業(yè)，確保小區(qū)公共區(qū)域無垃圾、無雜物、無污漬。3.定期對(duì)垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等進(jìn)行清理消毒，防止垃圾滋生異味和傳播疾病。4.加強(qiáng)對(duì)衛(wèi)生死角的清理，如樓道拐角、地下室、天臺(tái)等，保持小區(qū)環(huán)境整潔。（二）綠化養(yǎng)護(hù)1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)護(hù)頻次等。2.按照綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，組織實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)，包括草坪修剪、樹木整形、澆水施肥、病蟲害防治等。3.定期對(duì)綠化植物進(jìn)行巡查檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理植物生長異常情況，確保綠化植物生長良好。4.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)綠化景觀的維護(hù)管理，及時(shí)修復(fù)損壞的綠化設(shè)施，保持綠化景觀美觀。五、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.設(shè)立小區(qū)出入口值班室，安排專人24小時(shí)值守。2.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行身份核實(shí)，詢問來訪事由，登記相關(guān)信息，并通知被訪業(yè)主確認(rèn)后，方可放行。3.對(duì)攜帶大件物品或裝修材料出小區(qū)的人員，進(jìn)行嚴(yán)格檢查，核實(shí)物品來源和去向，確保小區(qū)安全。（二）車輛出入管理1.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，核實(shí)車輛信息，發(fā)放臨時(shí)停車證或藍(lán)牙卡。2.引導(dǎo)車輛有序停放，確保小區(qū)道路暢通，不影響其他車輛和行人通行。3.對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行巡查檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)停車行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和糾正，對(duì)不聽勸阻的，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（三）巡邏檢查1.制定巡邏制度，明確巡邏路線、巡邏頻次、巡邏內(nèi)容等。2.按照巡邏制度，組織安保人員進(jìn)行定時(shí)巡邏和不定時(shí)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各類安全隱患和治安問題。3.巡邏過程中，要認(rèn)真填寫巡邏記錄，記錄巡邏時(shí)間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。（四）安全防范設(shè)施設(shè)備管理1.對(duì)小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.及時(shí)修復(fù)損壞的安全防范設(shè)施設(shè)備，保證安全防范設(shè)施設(shè)備的完整性和有效性。3.對(duì)安全防范設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行定期備份，防止數(shù)據(jù)丟失。（五）突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、搶劫等各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。2.定期組織安保人員進(jìn)行應(yīng)急演練，提高安保人員的應(yīng)急處置能力和協(xié)同配合能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，安保人員應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行處置，并及時(shí)報(bào)告管理處主任和相關(guān)部門。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和物業(yè)服務(wù)合同約定，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤等內(nèi)容。（二）費(fèi)用收繳1.管理處應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)時(shí)間等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)方式和時(shí)間，及時(shí)足額收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)逾期未繳納的業(yè)主，應(yīng)按照合同約定收取滯納金。3.建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳臺(tái)賬，記錄業(yè)主繳費(fèi)情況，定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行跟蹤催繳。（三）費(fèi)用使用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途進(jìn)行使用。2.管理處應(yīng)制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用計(jì)劃，明確費(fèi)用支出項(xiàng)目、金額、時(shí)間等，并報(bào)公司審批。3.定期對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。費(fèi)用使用情況應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得擅自挪用或截留。七、業(yè)主關(guān)系管理（一）溝通與交流1.建立多種溝通渠道，如業(yè)主微信群、客服熱線、意見箱等，方便業(yè)主與管理處進(jìn)行溝通交流。2.定期召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議，向業(yè)主通報(bào)小區(qū)管理工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。3.管理處工作人員應(yīng)熱情接待業(yè)主來訪、來電、來信，及時(shí)回復(fù)業(yè)主的咨詢和投訴，做到事事有回音，件件有著落。（二）投訴處理1.制定投訴處理流程，明確投訴受理、調(diào)查、處理、反饋等環(huán)節(jié)的工作要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2.對(duì)業(yè)主的投訴，管理處應(yīng)及時(shí)受理，并進(jìn)行詳細(xì)記錄。根據(jù)投訴內(nèi)容，安排相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查處理。3.在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將投訴處理結(jié)果反饋給業(yè)主，并跟蹤業(yè)主對(duì)處理結(jié)果的滿意度。對(duì)業(yè)主不滿意的處理結(jié)果，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至業(yè)主滿意為止。（三）社區(qū)文化建設(shè)1.組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，如