上海物業(yè)費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》以及國家和本市有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房屋行政管理部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主通過合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，通過合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）人員費(fèi)用1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.從事物業(yè)服務(wù)的人員的加班工資、獎(jiǎng)金、津貼等。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，包括：公共建筑及道路土建零修費(fèi)；給排水設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；消防設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；電梯日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；通信設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；公共照明設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；避雷裝置日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；其他共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括：1.綠化工具費(fèi)；2.勞保用品費(fèi)；3.綠化用水費(fèi)；4.農(nóng)藥化肥費(fèi)；5.雜草清運(yùn)費(fèi)；6.景觀維護(hù)費(fèi)。（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括：1.清潔工具費(fèi)；2.勞保用品費(fèi)；3.衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)；4.化糞池清掏費(fèi)；5.垃圾外運(yùn)費(fèi)；6.其他清潔衛(wèi)生費(fèi)用。（五）秩序維護(hù)費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)用包括：1.人員費(fèi)用；2.安全器械裝備費(fèi)；3.消防器材費(fèi)；4.應(yīng)急照明費(fèi)；5.其他秩序維護(hù)費(fèi)用。（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的費(fèi)用。（七）辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用包括：1.辦公用品費(fèi)；2.水電費(fèi)；3.通訊費(fèi)；4.交通費(fèi)；5.取暖費(fèi)；6.物業(yè)管理區(qū)域辦公用房租金；7.其他辦公費(fèi)用。（八）管理費(fèi)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，為每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用。（九）固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按照規(guī)定計(jì)提的折舊費(fèi)用。（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)合同約定的除上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）調(diào)整條件1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，將物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況以書面形式告知業(yè)主。2.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒有提出續(xù)簽合同或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，將物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況以書面形式告知業(yè)主。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的條件和方式。（二）調(diào)整程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況、業(yè)主意見等因素，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整方案。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于十五日。3.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整方案有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面意見。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主提出的書面意見進(jìn)行答復(fù)，并根據(jù)業(yè)主意見對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整方案進(jìn)行修改。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將修改后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置再次公示，公示期不得少于十五日。6.業(yè)主對(duì)修改后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整方案無異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整協(xié)議。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整協(xié)議報(bào)價(jià)格主管部門和房屋行政管理部門備案。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門的職責(zé)1.會(huì)同房屋行政管理部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策；2.對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查；3.依法查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的價(jià)格違法行為。（二）房屋行政管理部門的職責(zé)1.會(huì)同價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策；2.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查；3.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作。（三）其他部門的職責(zé)1.財(cái)政部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；2.審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督；3.其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)管理工作。（四）投訴處理1.業(yè)主、使用人或者其他利害關(guān)系人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向價(jià)格主管部門或者房屋行政管理部門投訴。2.價(jià)格主管部門或者房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人。七、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下的罰款：不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；違反規(guī)定利用虛假或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者與其進(jìn)行交易的；擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；不按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)方式等有關(guān)情況的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋行政管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下的罰款：不按照規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。（二）業(yè)主、使用人的法律責(zé)任業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，不按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。（三）其他法律責(zé)任違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)