建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛

吳宏生與吳愛(ài)菊等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案

海南省海口市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2012)海中法民再終字第3號(hào)

申請(qǐng)?jiān)賹徣?一審被告、二審上訴人)：吳宏生。

委托代理人：何柳青，海南法立信律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人)：吳愛(ài)菊。

委托代理人：張杰，海南天皓律師事務(wù)所律師。

委托代理人：吳悅，海南天皓律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人)：陳勝。

被申請(qǐng)人(原審第三人)：陳桂菊。

申請(qǐng)?jiān)賹徣藚呛晟蚺c被申請(qǐng)人吳愛(ài)菊、陳勝、陳桂菊土地使用

權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服本院(2010)海中法民一終字第1378號(hào)

民事判決及?？谑忻捞m區(qū)人民法院(2010)美民一初字第280號(hào)民事

判決，向海南省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，海南省高?jí)人民法院經(jīng)審查

后于2011年11月2日作出(2011)瓊民申字第133號(hào)民事裁定，指

令本院再審本案。本院受理后，依法另行組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了

審理。申請(qǐng)?jiān)賹徣藚呛晟捌湮写砣撕瘟啵簧暾?qǐng)人吳愛(ài)菊的

委托代理人張杰、吳悅到庭參加訴訟，被申請(qǐng)人陳勝、陳桂菊經(jīng)本院

合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。

2010年2月4日，吳愛(ài)菊起訴至?？谑忻捞m區(qū)人民法院稱(chēng)，其

與陳勝系夫妻關(guān)系，陳勝于1998年12月30日購(gòu)買(mǎi)了位于?？谑协?/p>

山區(qū)靈山鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)處的住宅用地一處，面積為384nl）并取得了該

地的土地使用權(quán)證，后陳勝又在該地上建起了簡(jiǎn)易鐵皮屋并出租給他

人回收廢品用。但陳勝在未與其商量并征得其同意的情況下，擅自與

吳宏生簽訂《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，將該塊土地的使用權(quán)及地上房屋出

售給吳宏生，侵犯了其財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，為此，特訴至法院，請(qǐng)求判令:

1、陳勝與吳宏生于2005年5月9日簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

2、本案訴訟費(fèi)用由陳勝、吳宏生負(fù)擔(dān)。吳宏生辯稱(chēng)，吳愛(ài)菊知道并

且同意陳勝出售房產(chǎn)一事，其與陳勝簽訂的合同為有效合同，且已實(shí)

際履行，陳勝將土地與房產(chǎn)交付給其占有、使用四年多的時(shí)間，其也

付清了全部款項(xiàng)，吳愛(ài)菊的起訴沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。陳

勝辯稱(chēng)，其出售給吳宏生的土地與房屋確系其與吳愛(ài)菊的夫妻共同財(cái)

產(chǎn)，其在與吳宏生簽訂合同時(shí)，未將此事告知吳愛(ài)菊，侵犯了其合法

權(quán)益；且其出售的房屋未經(jīng)報(bào)建，亦未辦理房產(chǎn)證，依照有關(guān)法律規(guī)

定，該房屋屬不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)，綜上，其與吳宏生簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)

協(xié)議書(shū)》應(yīng)為無(wú)效。陳桂菊辯稱(chēng)，陳勝與吳宏生私下買(mǎi)賣(mài)房屋一事與

其無(wú)關(guān)，當(dāng)時(shí)因陳勝向其借款，才以陳勝名下的土地使用證作抵押。

?？谑忻捞m區(qū)人民法院一審查明，吳愛(ài)菊和陳勝于1981年10月

11日登記結(jié)婚，婚姻關(guān)系存續(xù)至今。陳勝于1998年12月30日從原

瓊山市規(guī)劃土地管理管控局取得位于靈山鎮(zhèn)新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)處的面積為

384nl2的國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用證號(hào)為瓊山籍國(guó)用(98)字

第08-0230號(hào)，該地的四至為：東至陳成梧宅，南至韋蘭花宅，西至

海榆公路20米，北至農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)道路25米。后在該地上建起鋼混結(jié)構(gòu)

的平頂房和鐵皮屋，但未報(bào)建，沒(méi)有進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)屬登記，未辦理房產(chǎn)

證，房屋建好后用于出租。吳宏生于2005年在涉案房屋的墻上看到

出售該房產(chǎn)的廣告，聯(lián)系上陳勝，經(jīng)過(guò)商淡，于2005年5月9日與

陳勝簽訂《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定，買(mǎi)房人吳宏生購(gòu)買(mǎi)賣(mài)房人陳勝

位于靈山新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的土地及鐵皮房屋，濟(jì)款400088元，包過(guò)戶(hù)換

名為吳宏生，過(guò)戶(hù)費(fèi)用與買(mǎi)主無(wú)關(guān).....陳勝賣(mài)室給吳宏生，陳勝親

屬及其他人如糾紛干涉一切與買(mǎi)主無(wú)關(guān)等。簽訂協(xié)議后，吳宏生陸續(xù)

支付完全部?jī)r(jià)款400088元，其中已包括土地過(guò)戶(hù)費(fèi)用，其中的28萬(wàn)

元根據(jù)陳勝的指示交付給陳桂菊，作為陳勝償還陳桂菊的欠款，2005

年12月7日，吳宏生第三次交款時(shí)，陳勝亦將瓊山籍國(guó)用(98)字

第08-0230號(hào)國(guó)有土地使用證及土地和房屋交付吳宏生使用、管理管

控、收益，該房用于出租至今。陳勝?zèng)]有按合同約定辦理土地過(guò)戶(hù)手

續(xù)，吳宏生于2010年1月19日向該院起訴請(qǐng)求判令陳勝辦理土地使

用權(quán)過(guò)戶(hù)到其名下。

?？谑忻捞m區(qū)人民法院認(rèn)為，陳勝與吳宏生簽訂轉(zhuǎn)讓位于靈山鎮(zhèn)

新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的土地及房屋的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》是雙方的真實(shí)意思表

示，但因所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房屋權(quán)證，違反了《中華人民共和國(guó)

城市房地產(chǎn)管理管控法》第三十八條〃未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的〃

房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，屬于法律禁止交易的房屋，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂

的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，無(wú)效合同自始沒(méi)有法律約束力。吳愛(ài)菊

主張《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，理由充分，應(yīng)予以支持。基于合同無(wú)

效，且陳勝、吳宏生在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)都知道該房屋未辦理權(quán)屬證書(shū)，因

此，雙方均有過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)互相返還，即陳勝應(yīng)將收到吳宏生給

付的房屋價(jià)款400088元退還給吳宏生，并支付利息，因其中的28萬(wàn)

元系吳宏生按陳勝的意思直接給付陳桂菊作為償還欠款，故陳桂菊亦

應(yīng)對(duì)該款項(xiàng)本金負(fù)連帶返還責(zé)任。吳宏生將瓊山籍國(guó)用(98)字第

08-0230號(hào)《國(guó)有土地使用證》及土地和房屋退給陳勝，期間出租房

屋所得的租金可作為吳宏生管理管控房屋及房屋增值的收益。吳宏生

主張對(duì)房屋進(jìn)行維修和搭建鐵皮屋，但未提供相關(guān)的證據(jù)證明，不予

認(rèn)定。據(jù)此判決：一、陳勝與吳宏生簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》為無(wú)

效合同；二、陳勝于本判決生效后二十天內(nèi)退還房款400088元給吳

宏生，并按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率從2005年12月7日起算

利息至付清房款止，陳桂菊對(duì)其中的28萬(wàn)元本金負(fù)連帶返還責(zé)任；

三、吳宏生于本判決生效后二十天內(nèi)將瓊山籍國(guó)用(98)字第08-0230

號(hào)國(guó)有土地使用證及土地和房屋退還給吳愛(ài)菊、陳勝。如果未按判決

指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟

法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案

件受理費(fèi)7301元，由陳勝負(fù)擔(dān)3650.5元，吳宏生負(fù)擔(dān)3650.5元。

吳宏生不服一審判決，向本院提起上訴。其上訴稱(chēng)，1、根據(jù)其

提供的電話(huà)錄音、《證明書(shū)》、一審法院制作的詢(xún)問(wèn)筆錄和現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)

筆錄以及土地及簡(jiǎn)易房屋交付吳宏生使用5年之久的事實(shí)，都共同證

明吳愛(ài)菊對(duì)本案合同的簽訂是知情的，而一審法院對(duì)此事實(shí)未作認(rèn)定。

2、一審判決并未對(duì)合同中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的效力進(jìn)行認(rèn)定。其

與陳勝協(xié)議轉(zhuǎn)讓的主要是土地使用權(quán)，而旦吳愛(ài)菊提起訴訟的理由也

是其不知道土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚徟袥Q卻僅僅以簡(jiǎn)易房屋沒(méi)有辦理

權(quán)屬證書(shū)為由，確認(rèn)以土地使用權(quán)為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》

無(wú)效，有失公平。3、對(duì)簡(jiǎn)易房屋的事實(shí)認(rèn)定不清。一審判決認(rèn)定陳

勝在該地上建起鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房和鐵皮屋，事實(shí)上，涉案土地占地

384m,，地上房屋主要是鐵皮房，占地350余門(mén)，鋼混結(jié)構(gòu)的平頂屋

僅有30nl2。4、對(duì)合同標(biāo)的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審判決以簡(jiǎn)易房未辦理房

產(chǎn)證為由，認(rèn)定合同無(wú)效。事實(shí)上，在簽訂《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的過(guò)

程中，合同雙方商談的都是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用和過(guò)戶(hù)費(fèi)用，合同

也是以土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和過(guò)戶(hù)費(fèi)用的約定為主要合適的內(nèi)容，

一審訴訟中雙方爭(zhēng)議的也是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有效。也就是說(shuō)，合

同標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)而不是地上簡(jiǎn)易房屋，合同雙方的真實(shí)意思

表示主要是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，地上簡(jiǎn)易房屋則作為地上附著物隨土地

使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓。5、一審判決依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理管控法》

第三十八條〃未依法辦理權(quán)屬證書(shū)的〃房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，認(rèn)定

《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，適用法律錯(cuò)誤，首先，該條規(guī)定為管理管

控性禁止規(guī)定，并非效力性禁止規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

其次，合同雙方協(xié)議轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城

鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條的規(guī)定，土地使

用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。再次，依

照《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一般情況下自合同

成立時(shí)生效，不以權(quán)屬登記作為合同生效的前提，因此，本案的《房

室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》依法應(yīng)當(dāng)自合同成立時(shí)即生效。法律對(duì)登記的效力，

只是規(guī)定為物權(quán)變動(dòng)要件，而不是合同生效要件。一審判決將此二個(gè)

要件混為一談，適用法律錯(cuò)誤。6、一審判決在其根據(jù)協(xié)議付清價(jià)款、

占有土地及地上簡(jiǎn)易房屋達(dá)5年之久的情況下，錯(cuò)誤認(rèn)定本案《房室

買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，有失公平，且有損于交易安全和財(cái)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)占有關(guān)

系的穩(wěn)定，更是違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。綜上，請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)一審判

決；2、駁回吳愛(ài)菊的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》為有效的

合同；3、本案一、二審訴訟費(fèi)用由吳愛(ài)菊承擔(dān)。

吳愛(ài)菊辯稱(chēng)，1、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。2、陳

勝未經(jīng)其同意，擅自處置雙方共有財(cái)產(chǎn)的行為是無(wú)效的。3、吳宏生

不屬于善意買(mǎi)受第三人。4、婦女的合法權(quán)益應(yīng)受到法律保護(hù)。

陳勝辯稱(chēng)，1、一審判決認(rèn)定陳勝和吳宏生簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)

議書(shū)》無(wú)效是正確的。首先，雙方轉(zhuǎn)讓的是違章建筑物，違章建筑物

的轉(zhuǎn)讓和出租都是無(wú)效的。其次，該房屋轉(zhuǎn)讓之前沒(méi)有辦理房屋所有

權(quán)證。再次，該土地及房屋在《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》簽訂之前或之后都

沒(méi)有取得財(cái)產(chǎn)共有權(quán)人吳愛(ài)菊的同意，侵害了吳愛(ài)菊對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

2、根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，吳宏生并沒(méi)有善意取得該

房產(chǎn)，吳愛(ài)菊有權(quán)追回陳勝違法轉(zhuǎn)讓的房屋。綜上所述，請(qǐng)求維持一

審判決。

陳桂菊未作陳述。

本院二審對(duì)一審判決查明的事實(shí)予以認(rèn)可。

本院二審認(rèn)為，原審判決已確認(rèn)吳宏生與陳勝簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)

協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該房屋雖有土地使用權(quán)證，

但該協(xié)議書(shū)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓位于靈山鎮(zhèn)新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的土地及房屋是一個(gè)不

可分割的不動(dòng)產(chǎn)整體，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理管控法》

第三十八條〃未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓〃的規(guī)定，

該規(guī)定屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū),

該房屋系法律禁止交易的房屋，故原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房室買(mǎi)

賣(mài)協(xié)議書(shū)》為無(wú)效合同并無(wú)不當(dāng)，同時(shí)認(rèn)定鑒于合同無(wú)效，吳宏生與

陳勝在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)都知道該房屋未辦理權(quán)屬證書(shū)，雙方均有過(guò)錯(cuò),

應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)，即陳勝將房屋價(jià)款400088元退還給吳宏生，并支

付利息，其中28萬(wàn)元由陳桂菊對(duì)該款項(xiàng)本金承擔(dān)連帶返還責(zé)任；吳

宏生將瓊山籍國(guó)用(98)字第08-0230號(hào)《國(guó)有土地使用證》及土地

和房屋退給陳勝，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予維持；故吳宏生的上訴請(qǐng)

求和理由不成立，不予支持。據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判。二審

案件受理費(fèi)7301元，由吳宏生負(fù)擔(dān)。

吳宏生申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng),

1、原一、二審判決對(duì)合同標(biāo)的認(rèn)定錯(cuò)誤，吳宏生與陳勝簽訂《房

室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，主要約定的是關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜，而〃鐵

皮房室〃只是作為地上附著物隨土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、二?/p>

判決卻僅僅憑雙方所簽訂的合同名稱(chēng)，認(rèn)定涉案合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同,

認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，把本案的案由確定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛亦定性錯(cuò)誤，

本案的案由應(yīng)定性為建設(shè)用地使用權(quán)糾紛。2、對(duì)簡(jiǎn)易房屋的事實(shí)認(rèn)

定不清，原一、二審判決對(duì)陳勝在訟爭(zhēng)土地上建起了鋼混結(jié)構(gòu)的平頂

房和鐵皮屋這一事實(shí)認(rèn)定不清，事實(shí)上，訟爭(zhēng)土地面積為384m）地

2

上房屋主要是鐵皮房，占地350余而，鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房?jī)H有30no

3、在一審當(dāng)中，其中請(qǐng)法院到訟爭(zhēng)土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)，以查明訟爭(zhēng)

土地及地上簡(jiǎn)易房屋的實(shí)際情況，確定當(dāng)時(shí)陳勝在該房屋上寫(xiě)有〃出

售〃二字，但是，承辦法官并未進(jìn)行正式的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，也沒(méi)有在判決

中對(duì)土地及地上簡(jiǎn)易房屋的情況進(jìn)行陳述。4、原一、二審判決根據(jù)

《城市房地產(chǎn)管理管控法》第三十八條關(guān)于〃未依法辦理權(quán)屬證書(shū)的

房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓〃的規(guī)定，認(rèn)定雙方簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)

效，屬適用法律錯(cuò)誤，該規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，不能作為認(rèn)定

合同效力的依據(jù)，該條規(guī)定旨在加強(qiáng)對(duì)房屋交易的行政管理管控，而

非禁止交易，在性質(zhì)上該條規(guī)定屬于管理管控性強(qiáng)制規(guī)定，其效力范

圍僅及于房屋出賣(mài)人而不及于合同相對(duì)方即買(mǎi)受人，本案即使陳勝違

反了該條規(guī)定與其簽訂合同，也只是對(duì)陳勝產(chǎn)生行政管理管控上四法

律后果，并不影響雙方所簽訂合同的效力。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第

十五條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有

規(guī)定或合同另有約定外，該合同自成立時(shí)起生效，未辦理登記手續(xù)的,

不影響合同的效力。由此可見(jiàn)，法律對(duì)物權(quán)登記的效力，只是規(guī)定為

物權(quán)變動(dòng)要件，而不是合同生效要件。原一、二審判決將此二個(gè)要件

混為一談，適用法律錯(cuò)誤。5、該訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)及地上房屋的所

有權(quán)由陳勝夫妻合法取得，其二人的轉(zhuǎn)讓行為屬于有權(quán)處分行為，旦

合同標(biāo)的物合法，并且不存在吳愛(ài)菊不知情或不同意轉(zhuǎn)讓的情形，因

此，該轉(zhuǎn)讓行為合法有效。綜上，原一、二審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適

用法律不當(dāng)，程序違法，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)本院(2010)

海中法民一終字第1378號(hào)民事判決及?？谑忻捞m區(qū)人民法院(2010)

美民一初字第280號(hào)民事判決；2、確認(rèn)《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》為有效

的合同；3、本案一、二審及再審訴訟費(fèi)用由吳愛(ài)菊承擔(dān)。

吳愛(ài)菊辯稱(chēng)，1、登記在陳勝名下的土地使用權(quán)屬于其與陳勝在

婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于共同共有財(cái)產(chǎn)。依照《物權(quán)法》

及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，陳勝在其不知情的情況下，擅自處置雙

方共同財(cái)產(chǎn)的行為是無(wú)效的。此外，陳勝與吳宏生簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)

協(xié)議書(shū)》中的標(biāo)的物〃房產(chǎn)〃雖有土地使用權(quán)證，但該協(xié)議書(shū)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓

的土地及房屋是一個(gè)不可分割的不動(dòng)產(chǎn)整體，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理

管控法》第三十八條〃未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓〃

的規(guī)定，該規(guī)定屬效力性強(qiáng)制規(guī)定，因所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房屋權(quán)

屬證書(shū)，該房屋系法律禁止交易的房屋，故原一、二審判決認(rèn)定該《房

室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效正確。2、吳宏生不屬于善意第三人。陳勝與吳

宏生簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中約定〃陳勝賣(mài)室給吳宏生，陳勝親

屬及其他人如糾紛干涉一切與買(mǎi)主無(wú)關(guān)。"由此可見(jiàn)，吳宏生知道該

土地使用權(quán)及地上附著物并非屬于陳勝一人所有，為了回避其他親屬

的干涉，才作如此約定。出于這種認(rèn)知，在買(mǎi)賣(mài)土地過(guò)程中存在陳勝

和吳宏生沒(méi)有告知其并且沒(méi)有取得其同意的合理性和邏輯性。3、婦

女的合法權(quán)益依法受法律保護(hù)。綜上，請(qǐng)求駁回吳宏生的再審請(qǐng)求。

陳勝辯稱(chēng)，1、其與吳宏生簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》約定轉(zhuǎn)讓

的是房屋與土地這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)整體，是不可分割的。而雙方約定轉(zhuǎn)讓的

房屋屬于禁止轉(zhuǎn)讓的違章建筑物，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，依據(jù)《房

地產(chǎn)管理管控法》第三十八條這一效力性強(qiáng)制規(guī)定，足以認(rèn)定該《房

室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效。2、其轉(zhuǎn)讓共有房屋，未經(jīng)共有人吳愛(ài)菊同意，

亦違反了《城市房地產(chǎn)管理管控法》第三十八條第一款第（四）項(xiàng)的

規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。3、由于訟爭(zhēng)土地與房屋尚未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，

吳宏生并非善意第三人，因此，吳愛(ài)菊有權(quán)追回共有財(cái)產(chǎn)。綜上，請(qǐng)

求駁回吳宏生的再審請(qǐng)求。

陳桂菊未作陳述。

木院對(duì)原一、二審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。再審期間，吳宏生

與吳愛(ài)菊、陳勝、陳桂菊均無(wú)新的證據(jù)向本院提交。再審另查明，陳

勝與吳愛(ài)菊的住處和本案訟爭(zhēng)的土地與房屋相鄰。陳勝轉(zhuǎn)讓給吳宏生

的房屋其中的350nf為鐵皮房屋，另有30nl,左右的鋼混房，吳宏生

占有該房屋后，亦將該房屋出租給他人用于存放收購(gòu)的廢品用。此外,

根據(jù)陳勝的委托，吳宏生將購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)土地的款項(xiàng)28萬(wàn)元支付給陳桂

菊后，陳勝于2005年12月7日向吳宏生出具一張《收條》，合適的

內(nèi)容為收到吳宏生交來(lái)買(mǎi)土地款282088元。以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人

在庭審中的陳述及《房屋租賃合同書(shū)》、《收條》為證。

再查明，對(duì)于吳宏生在原一、二審期間提交的其與陳勝、吳愛(ài)菊、

陳桂菊等人的通話(huà)錄音，以此證明吳愛(ài)菊對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地與房產(chǎn)事宜是

知情并同意的，吳愛(ài)菊與陳勝均否認(rèn)該錄音的真實(shí)性，經(jīng)審查，在上

述部分錄音中，陳勝稱(chēng)土地及房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格要與吳愛(ài)菊商量，而且

是由于妻子、孩子不同意才反悔的；而陳桂菊在錄音中稱(chēng)在簽訂合同

時(shí)吳愛(ài)菊是知情的。但根據(jù)陳勝、吳愛(ài)菊電話(huà)錄音的合適的內(nèi)容，無(wú)

法直接得出吳愛(ài)菊是否知情且同意轉(zhuǎn)讓的結(jié)論，且陳桂菊的電話(huà)錄音

的真實(shí)性，由于陳桂菊一、二審及再審階段均未到庭，因此對(duì)其電話(huà)

錄音的真實(shí)性無(wú)法進(jìn)行確認(rèn)。

本院再審認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于吳宏生與陳勝于

2005年5月9日簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》是否有效，而該爭(zhēng)議焦

點(diǎn)主要涉及原一、二審判決確認(rèn)該協(xié)議無(wú)效的依據(jù)是否準(zhǔn)確以及陳勝

的轉(zhuǎn)讓行為是否侵犯了吳愛(ài)菊財(cái)產(chǎn)共有權(quán)兩個(gè)相關(guān)問(wèn)題。

一、關(guān)于能否以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理管控法》第三

十八條第（六）項(xiàng)〃未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓〃

的規(guī)定，確認(rèn)本案涉案合同無(wú)效的相關(guān)問(wèn)題1、首先，關(guān)于合同BJ標(biāo)

的，雙方所簽訂的合同雖名為《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，但在該合同中詳

細(xì)約定了所轉(zhuǎn)讓土地的面積及四至范圍，還約定了相關(guān)土地過(guò)戶(hù)費(fèi)用

的承擔(dān)等土地過(guò)戶(hù)事宜，而在陳勝向吳宏生出具的時(shí)間為2005年12

月7日的收條上，亦注明了收到吳宏生交來(lái)買(mǎi)土地款282088元。其

次，根據(jù)合同約定的轉(zhuǎn)讓金額及所轉(zhuǎn)讓房屋的狀況，雙方約定的轉(zhuǎn)讓

金額中土地價(jià)值應(yīng)占主要部分，因此，可以認(rèn)定雙方簽訂《房室買(mǎi)賣(mài)

協(xié)議書(shū)》的主要目的是為了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)撏恋厣系暮?jiǎn)易房

屋只是作為地上的附屬物隨土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓而已。2、1994年頒

布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理管控法》第三十七條（后經(jīng)修

訂變更為第三十八條）確有未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得

轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但從《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理管控法》的立法

目的及意圖看，本條規(guī)定旨在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易行為的行政管理管控,

以避免權(quán)屬不清的房地產(chǎn)流入市場(chǎng)，該規(guī)定應(yīng)屬于禁止性強(qiáng)制規(guī)定，

并非效力性強(qiáng)制規(guī)定。而最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)

合同法〉若干相關(guān)問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，《合同法》第

五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的〃強(qiáng)制性規(guī)定〃，指的是效力性強(qiáng)制規(guī)定。

最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干

相關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條規(guī)定：正確理解、識(shí)別和適用合同法

第五十二條第（五）項(xiàng)中的〃違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定〃，關(guān)

系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)

當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋?zhuān)ǘ返谑臈l之規(guī)定，注意區(qū)分效力性

強(qiáng)制規(guī)定和管理管控性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院

應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理管控性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)

具體情形認(rèn)定其效力。最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步

做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》第二條規(guī)定：要正確理解

城市房地產(chǎn)管理管控法等法律、行政法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分原則，盡可能維持合同效

力，促進(jìn)土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。綜上，在雙方當(dāng)事人主要的意思表

示為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況下，原一、二審判決簡(jiǎn)單以所轉(zhuǎn)讓的地上

附屬物即簡(jiǎn)易房屋尚未取得權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)事人的行為違反了《中華人

民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理管控法》的相關(guān)規(guī)定為由，認(rèn)定雙方當(dāng)事人

簽訂的《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，違背了上述法律的立法意圖及最高

人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件的指導(dǎo)精神，在認(rèn)定事實(shí)與適

用法律上均有不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

二、關(guān)于陳勝的轉(zhuǎn)讓行為是否侵犯了財(cái)產(chǎn)共有人吳愛(ài)菊的合法權(quán)

益相關(guān)問(wèn)題

吳愛(ài)菊與陳勝存在多年的夫妻關(guān)系，兩人婚后一直共同居住生活,

陳勝將該土地與簡(jiǎn)易房屋交給吳宏生占有、使用，至吳愛(ài)菊起訴時(shí)已

將近五年，且陳勝在涉案房屋的墻上涂有出售的廣告，而吳愛(ài)菊的住

處與訟爭(zhēng)土地、房屋相鄰，在這將近五年的時(shí)間里，沒(méi)有證據(jù)表明作

為財(cái)產(chǎn)共有人的吳愛(ài)菊提出過(guò)異議，應(yīng)視為吳愛(ài)菊知道并同意陳勝和

吳宏生之間的土地與簡(jiǎn)易房屋的轉(zhuǎn)讓行為，不存在陳勝擅自處分共有

財(cái)產(chǎn)的情形，吳愛(ài)菊、陳勝現(xiàn)提出吳愛(ài)菊不知陳勝已將作為夫妻共同

財(cái)產(chǎn)的土地與房屋對(duì)外轉(zhuǎn)讓、該轉(zhuǎn)讓未經(jīng)吳愛(ài)菊同意的理由，明顯不

符合常理，因此，陳勝的該轉(zhuǎn)讓行為并未侵犯吳愛(ài)菊的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)。

綜上，陳勝與吳宏生在簽訂《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》后，吳宏生依約

支付了訟爭(zhēng)土地、簡(jiǎn)易房屋的對(duì)價(jià)，并占有、使用該土地、簡(jiǎn)易房屋

至今，除了訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)尚未過(guò)戶(hù)至吳宏生名下外，雙方之間轉(zhuǎn)

讓行為的實(shí)質(zhì)要件已全部具備，.且不存在違反相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定的

情形，故應(yīng)認(rèn)定《房室買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》為有效合同，吳宏生的再審請(qǐng)求

具有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，根據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第六十四條第一款、第一百八十六條第一款及《最高人民法院關(guān)于民

事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)本院(2010)海中法民一終字第1378號(hào)民事判決及海

口市美蘭區(qū)人民法院(2010)美民一初字第280號(hào)民事判決；二、駁

回吳愛(ài)菊的訴訟請(qǐng)求。

本案一、二審案件受理費(fèi)共計(jì)14602元，由吳愛(ài)菊承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)林志勇

代理審判員王法堅(jiān)

代理審判員林梅

二0一二年三月二十二日

書(shū)記員白雪林

河南周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)與周口市新華夏車(chē)

輛裝備服務(wù)有限公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案

河南省周口市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2009）周民終字第1321號(hào)

上訴人（原審被告）河南周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委

員會(huì)。

法定代表人林鴻嘉，主任。

委托代理人婁際堂，河南團(tuán)結(jié)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）周口市新華夏車(chē)輛裝備服務(wù)有限公司。

法定代表人黃山，經(jīng)理。

委托代理人姚軍生，河南三川律師事務(wù)所律師。

上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)（以下簡(jiǎn)

稱(chēng)開(kāi)發(fā)區(qū)）因與被上訴人周口市新華夏車(chē)輛裝備服務(wù)有限公司（以下

簡(jiǎn)稱(chēng)新華夏公司）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服周口市川匯區(qū)

人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民事判決，向本院提起上訴。

本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人開(kāi)發(fā)區(qū)

的委托代理人婁際堂，被上訴人新華夏公司的委托代理人姚軍生到庭

參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2003年12月24日，原、被告雙方簽訂“征地協(xié)議

書(shū)”一份，協(xié)議約定：被告（甲方）依法出讓位于周西路東側(cè)的十畝

土地使用權(quán)，原告（乙方）按每畝85000元支付地款，合同簽訂三日

內(nèi)一次性付給。同時(shí)還約定“甲方在收到地款后100個(gè)工作日內(nèi)辦理

好土地使用證并支付乙方，否則甲方按一分利息向乙方支付”。協(xié)議

生效后，原告依約定在2003年12月26日一次性給付被告土地款85

萬(wàn)元。至此，原告已全面履行協(xié)議所規(guī)定的義務(wù)。2005年5月30日，

因所征土地未達(dá)到十畝，原告又退還征地費(fèi)用72250元。此后，被告

一直未能辦好土地使用權(quán)證交與原告。2008年12月23日，原、被

告雙方又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，其主要合適的內(nèi)容為：“甲方：周口市經(jīng)濟(jì)

相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)，乙方：周口市新華夏車(chē)輛裝備服務(wù)

有限公司。經(jīng)雙方協(xié)議，達(dá)成以下補(bǔ)充協(xié)設(shè)：1、雙方在2003年12

月24日所簽征地協(xié)議書(shū)繼續(xù)有效，其效力至到甲方無(wú)條件向乙方交

付該地的土地使用證。2、在周口市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌

出讓公告周口土告字[2008]023號(hào)所規(guī)定的時(shí)間由乙方交十萬(wàn)元土地

競(jìng)買(mǎi)保證金。3、乙方交十萬(wàn)元土地競(jìng)買(mǎi)保證金后，由甲乙雙方共同

摘牌，摘牌后甲方在10個(gè)工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費(fèi)足額交付給

周口市國(guó)土資源局。由周口市國(guó)土資源局在20個(gè)工作日內(nèi)退還乙方

保證金十萬(wàn)元，否則將視為甲方違約，周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管

委會(huì)付給乙方保證金十萬(wàn)元，并按一分利息向乙方支付（從乙方交付

保證金之日計(jì)算）。4、在土地競(jìng)買(mǎi)摘牌和辦理土地證中所產(chǎn)生的各

項(xiàng)稅費(fèi)和其他費(fèi)用，均由甲方承擔(dān)，乙方積極協(xié)助。5、土地成交價(jià)

無(wú)論高低，均應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議書(shū)所規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，若高出協(xié)議價(jià)格

由甲方承擔(dān)，若低于協(xié)議價(jià)格乙方仍按2003年12月24H每畝八萬(wàn)

五千元執(zhí)行。6、摘牌后甲方應(yīng)在三十個(gè)工作日內(nèi)辦理完土地證交付

乙方，否則將視為甲方違約，承擔(dān)征地協(xié)設(shè)書(shū)所規(guī)定的利息（包括征

地款總額的逾期利息）。7……”。在本案審理過(guò)程中，周口市國(guó)土資

源局就本案涉及的該幅土地發(fā)出掛牌出讓公告。2009年4月15日，

原告依補(bǔ)充協(xié)議按出讓公告規(guī)定向周口市國(guó)土資源局交納競(jìng)買(mǎi)保證

金10萬(wàn)元，取得了周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)

書(shū)。現(xiàn)因被告未能依補(bǔ)充協(xié)議的約定按成交確認(rèn)書(shū)的土地出讓金交納

1624204.00元出讓金并承擔(dān)稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，造成土地使用權(quán)證書(shū)

至今尚未辦理完畢。

原審認(rèn)為，原、被告雙方在簽訂征地協(xié)議書(shū)時(shí)，原告有理由相信

被告作為開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)具有出讓土地的資格，并且被告向社

會(huì)公開(kāi)發(fā)放的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠政策宣傳材料中也明確寫(xiě)明有經(jīng)市

委、市政府研究同意出讓土地的合適的內(nèi)容，盡管后來(lái)由于土地出讓

法規(guī)政策的調(diào)整，被告未能按征地協(xié)議書(shū)的約定如期辦理好土地使用

權(quán)證書(shū)并交付給原告，但如今周口市國(guó)土資源局就涉案土地正式發(fā)出

了出讓公告，原告依法已取得該幅土地的成交確認(rèn)書(shū)，即正式成為該

幅土地的競(jìng)得人，這進(jìn)一步證明了政府部門(mén)對(duì)該幅土地的出讓是認(rèn)可

的。在此情況下，原、被告乂達(dá)成了新的補(bǔ)充協(xié)議，就雙方如何配合

辦理土地使用權(quán)證的有關(guān)事宜又進(jìn)行了進(jìn)一步約定，該補(bǔ)充協(xié)議為雙

方切實(shí)解決配合辦理土地使用權(quán)證過(guò)程中的遺留相關(guān)問(wèn)題而采取的

積極有效的行為，它既避免了雙方的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，又避免了國(guó)有

土地閑置和國(guó)有資產(chǎn)的流失。該補(bǔ)充協(xié)議因不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性

規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效協(xié)議，對(duì)原、被告雙方均具有法律約束力c原

告在按該補(bǔ)充協(xié)議履行了自己的全部義務(wù)即墊交了土地競(jìng)買(mǎi)金10萬(wàn)

元，取得了競(jìng)買(mǎi)人資格后，被告理應(yīng)按該協(xié)議的約定履行相應(yīng)義務(wù)即

按成交確認(rèn)書(shū)向土地部門(mén)交納土地出讓金、稅費(fèi)及其它全部費(fèi)用，然

后將原告墊交的土地競(jìng)買(mǎi)金10萬(wàn)元返還給原告，并應(yīng)按約定賠償原

告的利息損失。為此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一

百零七條之規(guī)定，判決：一、被告周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管

控委員會(huì)按原、被告雙方于2008年12月23日所簽補(bǔ)充協(xié)議的約定

合適的內(nèi)容配合原告周口市新華夏車(chē)輛裝備服務(wù)有限公司辦理周口

市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告（周?chē)?guó)土告字[2008]023

號(hào)）所指編號(hào)為ZK2007-49號(hào)的位于周口市開(kāi)發(fā)區(qū)建材市場(chǎng)南側(cè)建

設(shè)路東側(cè)面積為5196平方米的土地的土地使用權(quán)證書(shū)，并于本判決

生效之日起10日內(nèi)交納土地出讓金1624204.00元，同時(shí)承擔(dān)相關(guān)稅

費(fèi)及其他辦證所需的全部費(fèi)用。二、被告周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

管理管控委員會(huì)于本判決書(shū)生效之日起10日內(nèi)返還原告周口市新華

夏車(chē)輛裝備服務(wù)有限公司土地競(jìng)買(mǎi)保證金10萬(wàn)元并按月息I分向原

告支付自2008年12月25日起至保證金還清之日止的利息損失。三、

被告周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)于本判決書(shū)生效之

日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車(chē)輛裝備服務(wù)有限公司

賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計(jì)付期限自2003年

12月27日起至原告取得土地使用權(quán)證書(shū)之日止）。案件受理費(fèi)6790

元，由被告周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)負(fù)擔(dān)。

上訴人開(kāi)發(fā)區(qū)不服原審判決上訴稱(chēng)，一、一審判決認(rèn)定上訴人與

被上訴人簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議，明顯不符合現(xiàn)

行法律法規(guī)的規(guī)定。1、2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)

于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律相關(guān)問(wèn)題的解釋》

第二條明確規(guī)定：開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的

土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。本解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理管

控委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)

市、縣人民政府土地管理管控部門(mén)追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。木案

涉及的土地使用權(quán)出讓合同的簽訂日期是2003年12月24日，而且，

本案被上訴人在起訴前，并未取得市人民政府土地管理管控部門(mén)對(duì)本

案土地出讓合同的追認(rèn)，因而，本案并不符合認(rèn)定雙方土地使用權(quán)出

讓合同有效的情形存在，所以，一審判決認(rèn)定雙方簽定的土地使用權(quán)

出讓合同有效是錯(cuò)誤的。2、在本案訴訟過(guò)程中，經(jīng)過(guò)一審法院傳動(dòng)

員調(diào)解工作，按照本案的土地使用現(xiàn)狀，為了減少被上訴人因非法使

用涉及本案土地帶來(lái)的損失，上訴人才同意協(xié)助被上訴人進(jìn)行參與土

地競(jìng)標(biāo)活動(dòng)的工作,但這明顯不能改變上訴人無(wú)權(quán)進(jìn)行國(guó)有土地出讓

的事實(shí)。所以，一審法院以在訴訟過(guò)程中雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議為由，

認(rèn)定本案的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議有效是沒(méi)有法律依據(jù)的。3、周

口市人民政府對(duì)本案涉及的土地進(jìn)行“招、拍、掛”工作，是周口市

人民政府依法履行的政府職責(zé)，并不是對(duì)本案雙方當(dāng)事人進(jìn)行土地出

讓活動(dòng)的追認(rèn)和批準(zhǔn)，這從市政府公示的招標(biāo)文件和簽屬的成交確認(rèn)

書(shū)可以證明。被上訴人按照招標(biāo)文件和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定所參與的土地

競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，在法律上與本案雙方簽訂的土地出讓協(xié)議不存在直接聯(lián)系,

所以，一審法院以判決上訴人履行協(xié)助付款義務(wù)的形式，而事實(shí)上改

變國(guó)家法律對(duì)土地出讓職權(quán)的規(guī)定，是明顯以司法代替行政的表現(xiàn)，

因而應(yīng)當(dāng)予以糾正。二、一審的判決合適的內(nèi)容明顯存在違反法規(guī)和

不公的事實(shí)。1、國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的出讓不僅制定了一系列法規(guī)和

政策，并且人民政府在具體實(shí)施時(shí)也制定了具體的操作規(guī)程，就本案

來(lái)說(shuō)，被上訴人在取得人民政府的土地成交確認(rèn)書(shū)后，依法履行交納

土地出讓金的付款義務(wù)是其法定義務(wù)和協(xié)嘆義務(wù)。并且，按現(xiàn)行法律

規(guī)定，土地出讓金的多少，絕對(duì)不能低于政府制定的最低價(jià)或市場(chǎng)評(píng)

估價(jià)的，如果土地的使用人不能接受政府最低價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的，則

只能依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件

適用法律相關(guān)問(wèn)題的解釋》第三條第二款的規(guī)定解除合同。因此，一

審判令上訴人承擔(dān)交納土地出讓金的義務(wù),不僅沒(méi)有法律依據(jù)，而且，

在一審判決下可直接造成國(guó)有資產(chǎn)土地出讓金損失90多萬(wàn)元，所以，

一審的這一判決明顯不當(dāng)。2、國(guó)家對(duì)土地出讓及辦理土地使用證的

稅費(fèi)和其他費(fèi)用有明確的承擔(dān)規(guī)定，一審判決全部由上訴人承擔(dān)，明

顯違反法律規(guī)定，因而是錯(cuò)誤的。3、土地競(jìng)買(mǎi)保證金的交納和退還，

是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照拍賣(mài)文件的規(guī)定進(jìn)行的，一審判決由上訴人承擔(dān)土地

競(jìng)買(mǎi)保證金的退款義務(wù)并支付利息的做法，明顯與法無(wú)據(jù)。4、一審

判決由上訴人支付上訴人所交款項(xiàng)利息，而對(duì)于被上訴人事實(shí)上已同

時(shí)實(shí)際使用了土地，卻未支付任何對(duì)價(jià)的事實(shí)不予考慮是明顯不公的。

綜上所述，上訴人認(rèn)為，當(dāng)事人雙方所簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)

議其合適的內(nèi)容明顯超越了法規(guī)的授權(quán)，應(yīng)當(dāng)屬無(wú)效協(xié)議，協(xié)議無(wú)效

后，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行法律規(guī)定，根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，分別承擔(dān)返款、

返物、賠償損失等法律責(zé)任。而一審卻判決上訴人事實(shí)上履行土地出

讓者的義務(wù)，進(jìn)而又判決上訴人承擔(dān)土地出讓者的違約責(zé)任，明顯存

在以司法權(quán)改變行政權(quán)的嫌疑。所以，一審判決是明顯錯(cuò)誤的，為保

護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，特提出上訴，請(qǐng)二審法院依法裁判。

被上訴人新華夏公司辯稱(chēng)，原審判決認(rèn)定雙方于2003年12月

24日簽訂的征地協(xié)議及2008年12月23日的補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議,

并不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。上訴人是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的享

受縣級(jí)人民政府同等待遇的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，并且有市人民政府授權(quán)可以

依法出讓土地的法定職權(quán)，該協(xié)議不存在無(wú)效相關(guān)問(wèn)題。不論是簽訂

協(xié)議前，還是簽訂協(xié)議后，上訴人都一直在公開(kāi)向社會(huì)宣傳和發(fā)放土

地出讓價(jià)格及優(yōu)惠服務(wù)政策，吸引社會(huì)各界入駐辦企業(yè)。上訴人在招

商引資材料中也明確寫(xiě)有“經(jīng)市委、市政府研究同意”。政府部門(mén)對(duì)

上訴人出讓土地是支持和認(rèn)可的。2008年12月23日補(bǔ)充協(xié)議第三

條約定：“有甲乙雙方共同摘牌后，甲方(上訴人)在10個(gè)工作日

內(nèi)將土地出讓金及稅費(fèi)足額交付給周口市國(guó)土資源局”。當(dāng)時(shí)上訴人

兩位相關(guān)負(fù)責(zé)人也同時(shí)到場(chǎng)摘牌，摘牌土地價(jià)格是上訴人確認(rèn)的。但

上訴人仍不交付土地出讓金及稅費(fèi)又一次形成違約。周口市國(guó)土資源

局就涉案土地以周?chē)?guó)土告字(2008)023號(hào)公告正式發(fā)出了出讓公告，

被上訴人與上訴人通過(guò)依法競(jìng)買(mǎi)也正式成為該土地的競(jìng)得人。同時(shí)簽

署了該土地的成交確認(rèn)書(shū)，這更證明了政府部門(mén)對(duì)涉案土地的出讓是

同意的?；谡块T(mén)同意的情況下，雙方又達(dá)成了新的“補(bǔ)充協(xié)

議”，明確在辦理土地使用證中有關(guān)事宜及雙方的義務(wù)，該協(xié)議在形

式和合適的內(nèi)容上均不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院依法認(rèn)

定為有效協(xié)議并無(wú)不妥。二、原審判決上訴人承擔(dān)約定的責(zé)任是正確

的。判令上訴人承擔(dān)全額交納土地出讓金不違反法律的相關(guān)規(guī)定。雙

方約定在先，被上訴人當(dāng)初所付的款項(xiàng)中都己包含了稅費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用,

特別是在“補(bǔ)充協(xié)議”中又進(jìn)一步得到了明確；未能及時(shí)辦理土地使

用證的責(zé)任在上訴人，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失。依據(jù)雙方的約定，上訴人應(yīng)

依法返還土地競(jìng)買(mǎi)保證金十萬(wàn)元，并承擔(dān)利息。所支付給上訴人的征

地款，是按地款與稅費(fèi)包干一次性給付的，根本不存在讓上訴人承擔(dān)

費(fèi)用的情況。三、原審判決上訴人承擔(dān)所交款項(xiàng)利息，是雙方約定，

也是尊重合同自愿、約束雙方履行合同的充分體現(xiàn)。故請(qǐng)求駁回上訴,

依法維持原判。

二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審相一致。

本院認(rèn)為，本案系土地使用權(quán)出讓合同糾紛。雙方2003年12月

24日簽訂的“征地協(xié)議書(shū)”，雖因欠缺土地使用權(quán)出讓的法定程序

而對(duì)外無(wú)效，但是系特定情況下所產(chǎn)生，是雙方真實(shí)意思表示。協(xié)議

簽訂后，新華夏公司依約履行了付款義務(wù)，并實(shí)際使用了該土地，開(kāi)

發(fā)區(qū)未按協(xié)議約定辦好土地使用證，導(dǎo)致遺留相關(guān)問(wèn)題出現(xiàn)。雙方其

后與2008年12月23日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，系雙方為解決原遺留相關(guān)

問(wèn)題即合法土地使用權(quán)相關(guān)問(wèn)題達(dá)成的約定，系雙方在自愿協(xié)商的基

礎(chǔ)上簽訂，也不違背法律禁止性規(guī)定，協(xié)議條款為有效條款，雙方均

應(yīng)據(jù)以履行，但對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)承擔(dān)已交土地款利息損失上，雙方存在爭(zhēng)議,

應(yīng)據(jù)實(shí)際情況確定其利息損失。在該補(bǔ)充協(xié)議履行中，新華夏公司按

補(bǔ)充協(xié)議履行了自己墊交土地競(jìng)買(mǎi)金10萬(wàn)元的義務(wù)，參與周口市國(guó)

土資源局就涉案土地的掛牌、摘牌，通過(guò)依法競(jìng)買(mǎi)成為該土地的競(jìng)得

人，簽署了該土地的成交確認(rèn)書(shū)，得到了政府部門(mén)對(duì)涉案土地出讓的

確認(rèn)。開(kāi)發(fā)區(qū)卻未按約履行，致使至今新華夏公司未取得合法土地使

用權(quán)。故原審法院判決開(kāi)發(fā)區(qū)履行合同約定義務(wù)和承擔(dān)有關(guān)利息損失

并無(wú)不當(dāng)，鑒于新華夏公司系于2009年4月15日摘牌取得周口市地

產(chǎn)中心發(fā)放的國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)，開(kāi)發(fā)區(qū)承擔(dān)2009年5月

15日后的已交土地款利息損失較妥。上訴人所稱(chēng)雙方協(xié)議無(wú)效及判

決不公的上訴理由，合理部分本院予以支持。原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚,

實(shí)體處理部分欠妥，二審予以變更。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟

法》第一百五十三條第一款（一）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民

事判決之第一項(xiàng)、第二項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分；

二、變更周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民

事判決之第三項(xiàng)為“被告周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理管控委員

會(huì)于本判決書(shū)生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車(chē)

輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利

息計(jì)付期限自2009年5月15日起至原告取得土地使用權(quán)證書(shū)之日

止）。”

二審案件受理費(fèi)6790元，由上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)相關(guān)技術(shù)開(kāi)

發(fā)區(qū)管理管控委員會(huì)承擔(dān)。

審判長(zhǎng)李水安

代理審判員馮達(dá)

代理審判員王博全

二。一。年七月二十八日

書(shū)記員張子亞

建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛

五河縣國(guó)土資源局與安徽廣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)

出讓合同糾紛上訴案

安徽省高級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2011）皖民四終字第00046號(hào)

上訴人（一審原告）：五河縣國(guó)土資源局。

法定代表人:許衍慶，該局局長(zhǎng)。

委托代理人:姜球，該局法規(guī)科科長(zhǎng)。

委托代理人:付健，安徽君智律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告）：安徽廣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人:余功華，該公司總經(jīng)理。

委托代理人:梁龍飛，該公司行政部經(jīng)理。

委托代理人：劉夕禮，安徽中天恒律師事務(wù)所律師。

上訴人五河縣國(guó)土資源局（簡(jiǎn)稱(chēng)五河國(guó)土局）因與被上訴人安徽

廣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)廣潤(rùn)房產(chǎn)公司）建設(shè)用地使用權(quán)出讓

合同糾紛一案，不服安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院（2010）蚌民一初字

第00023號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議

庭，于2011年3月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人五河國(guó)土局的

委托代理人姜球、付健，被上訴人廣潤(rùn)房產(chǎn)公司的委托代理人梁龍飛、

劉夕禮到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審查明：2005年7月，五河國(guó)土局公開(kāi)掛牌出讓該縣國(guó)有土

地使用權(quán)，由江蘇遠(yuǎn)大置業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)遠(yuǎn)大置業(yè)公司）和南

京市漂水宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)灤水房產(chǎn)公司）競(jìng)得位于五

河縣城區(qū)環(huán)城路北側(cè)（宗地編號(hào)為WHG2005-1）國(guó)有土地使用權(quán)后，

五河國(guó)土局作為出讓人，遠(yuǎn)大置業(yè)公司、源水房產(chǎn)公司作為受讓人共

同簽訂一份國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，該分合同主要約定：出讓土地

面積143000平方米，出讓人交付的土地為現(xiàn)狀土地條件;土地使用權(quán)

出讓金2898萬(wàn)元，采取分期付款方式，第一期1000萬(wàn)元于2005年

7月31日前付清，第二期1300萬(wàn)元于2005年9月28日前付清，第

三期598萬(wàn)元于2006年9月28日前付清;如果受讓人不能按時(shí)支付

土地使用權(quán)出讓金的，滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的5%。向出

讓人繳納滯納金，延期付款超過(guò)1個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收

回土地，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違

約造成的其他損失；由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)

本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)

支付的土地使用權(quán)出讓金5%。向受讓人給付違約金，出讓人延期交付

土地超過(guò)6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,

并退還己經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓

人賠償因違約造成的其他損失等。2005年8月8日，五河國(guó)土局給

遠(yuǎn)大置業(yè)公司和漂水房產(chǎn)公司頒發(fā)了建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。后遠(yuǎn)大置業(yè)公

司的法定代表人余功金和漂水房產(chǎn)公司的法定代表人吳祥喜，將上述

國(guó)有土地使用權(quán)以實(shí)物出資方式成立廣潤(rùn)房產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)上述宗地。

五河國(guó)土局以廣潤(rùn)房產(chǎn)公同系兩家競(jìng)買(mǎi)公司的法定代表人成立的公

司，遂將上述出讓土地交付廣潤(rùn)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)利用，但該地塊中有

21539.3平方米的土地上有部分居民房屋沒(méi)有拆遷。2006年3月，五

河國(guó)土局將上述國(guó)有土地中的121460.7平方米土地使用權(quán)證辦至廣

潤(rùn)房產(chǎn)公司名下。深水房產(chǎn)公司于2005年8月2日支付1000萬(wàn)元土

地使用權(quán)出讓金，其余1898萬(wàn)元均由廣潤(rùn)房產(chǎn)公司分別于2006年7

月18日支付100萬(wàn)元，同年12月20日支付291萬(wàn)元、12月29日

支付201萬(wàn)元;2007年1月18日支付350萬(wàn)元，同年2月7日支付

73萬(wàn)元、8月24日支付100萬(wàn)元、9月7日支付498萬(wàn)元。

2006年，五河國(guó)土局公開(kāi)掛牌出讓五河縣城區(qū)除河壩南側(cè)的國(guó)

有土地使用權(quán)，由廣潤(rùn)房產(chǎn)公司競(jìng)得。同年10月10日，五河國(guó)土局

作為出讓人，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司作為受讓人簽訂一份國(guó)有土地使用權(quán)出讓

合同，該份合同主要約定：出讓人出讓的土地面積為1553平方米，用

途為住宅;土地使用權(quán)出讓年限為70年；出讓人應(yīng)于2006年11月1

日將出讓宗地以現(xiàn)狀條件交付受讓人；出讓金總額為35.2萬(wàn)元，自本

合同簽訂之日起10日內(nèi)一次性付清上述土地出讓金;違約責(zé)任的約

定與前份合同相同。合同簽訂后，五河國(guó)土局按約向廣潤(rùn)房產(chǎn)公司交

付了土地，并于2006年10月，為廣潤(rùn)房產(chǎn)公司辦理了國(guó)有土地使用

權(quán)證。2009年2月13日，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司將合同約定的土地出讓金35.2

萬(wàn)元支付給五河國(guó)土局。2009年8月6日，五河國(guó)土局向廣潤(rùn)房產(chǎn)

公司發(fā)出一份《通知書(shū)》，要求廣潤(rùn)房產(chǎn)公司于接到通知后15tl內(nèi)，

按照兩份出讓合同約定交納滯納金1234.3萬(wàn)元。后因廣潤(rùn)房產(chǎn)公司

沒(méi)有給付該筆款項(xiàng)，五河國(guó)土局遂于2010年5月31日向一審法院提

起訴訟，請(qǐng)求判令廣潤(rùn)房產(chǎn)公司及時(shí)繳納滯納金1234.3萬(wàn)元。廣潤(rùn)

房產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)提出反訴，請(qǐng)求判令：1、五河國(guó)土局支付1300

萬(wàn)元違約金；2、合同繼續(xù)履行，五河國(guó)土局為廣潤(rùn)房產(chǎn)公司辦理國(guó)

有土地使用權(quán)證；3、五河國(guó)土局承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。之后，

廣潤(rùn)房產(chǎn)公司又于2010年11月22日撤回反訴。

根據(jù)遠(yuǎn)大置業(yè)公司和漂水房產(chǎn)公司的工商登記檔案記載，遠(yuǎn)大置

業(yè)公司于2005年1月5日由余功金一人投資成立，2008年10月26

日，余功金將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓傅文杰，法定代表人余功金變更為傅文杰。

深水房產(chǎn)公司由吳祥喜和樂(lè)平青兩人出資成立，法定代表人是吳祥喜。

上述兩家公司均向該院出具情況說(shuō)明，表示其與五河國(guó)土局簽訂的宗

地編號(hào)為WHG2005-1號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)由

廣潤(rùn)房產(chǎn)公司承繼，并表示不參加本案訴訟。

一審法院認(rèn)為:根據(jù)我國(guó)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，出讓國(guó)有土

地使用權(quán)，用途為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地的，

應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式。本案五河國(guó)土局按照規(guī)定通過(guò)公

開(kāi)掛牌方式出讓國(guó)有土地，遠(yuǎn)大置業(yè)公司和深水房產(chǎn)公司競(jìng)買(mǎi)取得五

河縣城區(qū)環(huán)城路北側(cè)（宗地編號(hào)為WHG2005T）國(guó)有土地使用權(quán)，該

兩家公司作為受讓人與五河國(guó)土局簽訂了《國(guó)有土地出讓合同》，因

此遠(yuǎn)大置業(yè)公司、源水房產(chǎn)公司是該份合同的權(quán)利和義務(wù)人。廣潤(rùn)房

產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)的原因是基于股東（余功金和吳祥喜）出資，

其并非上述國(guó)有土地出讓合同的當(dāng)事人，不直接承擔(dān)該合同責(zé)任?，F(xiàn)

遠(yuǎn)大置業(yè)公司和灤水房產(chǎn)公司雖證明該合同權(quán)利義務(wù)由廣潤(rùn)房產(chǎn)公

司承繼，因與事實(shí)相悖，該院不予采信。由于五河國(guó)土局提出的訴訟

請(qǐng)求，要求廣潤(rùn)房產(chǎn)公司給付上述合同遲延交付出讓金的違約金，與

該院審查認(rèn)定的該合同的法律關(guān)系性質(zhì)不一致，故該院在訴訟期間，

按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)

定，向五河國(guó)土局釋明，告知其可以變更該部分訴訟請(qǐng)求，但五河國(guó)

土局仍堅(jiān)持要求廣潤(rùn)房產(chǎn)公司承擔(dān)該份合同的違約責(zé)任，故該院對(duì)五

河國(guó)土局該部分訴訟請(qǐng)求不予支特。廣潤(rùn)房產(chǎn)公司辯稱(chēng)五河國(guó)土局違

反上述《國(guó)有土地出讓合同》的約定，至今部分土地未交付其使用的

理由，因其不是該份合同的當(dāng)事人，不享有該合同的權(quán)利義務(wù)，故該

院對(duì)其抗辯理由亦不予采信。按照雙方于2006年10月10日簽訂的

《國(guó)有土地出讓合同》的約定，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司應(yīng)于合同簽訂之日起

10日內(nèi)一次性付清該合同約定的土地出讓金，但廣潤(rùn)房產(chǎn)公司實(shí)際

交付該款的時(shí)間是2009年2月13日，共遲延交付864天，現(xiàn)五河國(guó)

土局僅主張454天的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按照其主張的天數(shù)計(jì)算違約金。

廣潤(rùn)房產(chǎn)公司在答辯期間，提出合同約定以每日5%。計(jì)算違約金的標(biāo)

準(zhǔn)過(guò)高，并申請(qǐng)予以降低。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民

共和國(guó)合同法〉若干相關(guān)問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l的規(guī)定:當(dāng)

事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)

際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利

益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為

合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。本案

雙方約定違約金的標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以減少。由于雙方當(dāng)事人對(duì)

五河國(guó)土局的實(shí)際損失均未提供證據(jù)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則

衡量，綜合考慮合同的履行情況、廣潤(rùn)房產(chǎn)公司的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期

利益等因素，違約金應(yīng)比照銀行同期貸款利息計(jì)算?，F(xiàn)因廣潤(rùn)房產(chǎn)公

司同意按銀行同期貸款利息的雙倍支付五河國(guó)土局違約金，予以支特。

按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算廣潤(rùn)房產(chǎn)公司遲延給付土地出讓金35.2萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)支

付五河國(guó)土局違約金為59840元。故廣潤(rùn)房產(chǎn)公司對(duì)違約金過(guò)高的抗

辯理由成立，予以采信。廣潤(rùn)房產(chǎn)公司還辯稱(chēng)五河國(guó)土局的訴訟請(qǐng)求

超過(guò)訴訟時(shí)效，因與事實(shí)不符，不予采信.綜上，依照《中華人民共

和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款、最高人民法院

《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干相關(guān)問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ?/p>

第二十九條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高

人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條第一款的規(guī)定，

判決:一、廣潤(rùn)房產(chǎn)公司于判決生效之時(shí)起十日內(nèi)一次性給付五河國(guó)

土局違約金為59840元。二、駁回五河國(guó)土局的其他訴訟請(qǐng)求。案件

受理費(fèi)95858元，由五河國(guó)土局負(fù)擔(dān)95393元，由廣潤(rùn)房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)

465元。

五河國(guó)土局不服上述判決，向本院上訴稱(chēng)：一、一審認(rèn)定廣潤(rùn)房

產(chǎn)公司不承擔(dān)遲延交付土地出讓金的違約責(zé)任屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1、

涉案土地雖然由遠(yuǎn)大置業(yè)公司和漂水房產(chǎn)公司摘牌并簽訂國(guó)有土地

出讓合同，但上述兩公司以土地和現(xiàn)金出資成立獨(dú)立子公司廣潤(rùn)房產(chǎn)

公司，該行為符合公司法的規(guī)定；2、五河縣政府和五河國(guó)土局認(rèn)可

涉案土地使用權(quán)人是廣潤(rùn)房產(chǎn)公司，并給其頒發(fā)了國(guó)有土地使用權(quán)證;

3、廣潤(rùn)房產(chǎn)公司認(rèn)可自己是土地使用權(quán)人和違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)人；

4、遠(yuǎn)大置業(yè)公司和深水房產(chǎn)公司也認(rèn)可廣潤(rùn)房產(chǎn)公司是本案土地的

權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者,上述事實(shí)證明廣潤(rùn)房產(chǎn)公司是本案義務(wù)的違約承

擔(dān)者，一審法院認(rèn)定廣潤(rùn)房產(chǎn)公司不承擔(dān)違約責(zé)任，顯然認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)

誤。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。1、合同法第73條規(guī)定了債權(quán)人可

以代位行使債權(quán)，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司認(rèn)可其為義務(wù)主體，法院以主體錯(cuò)誤

來(lái)判決廣潤(rùn)房產(chǎn)公司不承擔(dān)義務(wù)實(shí)屬適用法律錯(cuò)誤；2、如果認(rèn)為出

讓合同約定的日千分之五高了，按財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀

行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等相關(guān)問(wèn)題的通知》

的規(guī)定是千分之一，一審按銀行利率判違約金不符合相關(guān)規(guī)定。請(qǐng)求

撤銷(xiāo)一審判決，改判廣潤(rùn)房產(chǎn)公司承擔(dān)涉案土地遲延交付出讓金的違

約責(zé)任。

廣潤(rùn)房產(chǎn)公司當(dāng)庭辯稱(chēng)：一、廣潤(rùn)房產(chǎn)公司認(rèn)可是涉案土地的出

讓合同受讓人。二、五河國(guó)土局要求廣潤(rùn)房產(chǎn)公司承擔(dān)遲延支付土地

出讓金違約金的理由不能成立。1、五河國(guó)土局的起訴已超過(guò)訴訟時(shí)

效，不應(yīng)再受法律俁護(hù)；2、五河國(guó)土局出讓沒(méi)有拆遷的土地使用權(quán)，

違反了國(guó)家禁止性規(guī)定；3、合同約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求法庭予以

調(diào)整；4、五河國(guó)土局稱(chēng)日千分之一滯納金是其損失的底線(xiàn)，沒(méi)有依

據(jù)；5、五河國(guó)土局至今沒(méi)有將未拆遷部分的土地提供給廣潤(rùn)房產(chǎn)公

司，違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。請(qǐng)求駁回五河國(guó)土局的上

訴，維持一審判決。

二審中，雙方均未提交新的證據(jù)，所舉證據(jù)及證明目的同于一審,

相對(duì)方質(zhì)證意見(jiàn)也與一審相同。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

二審補(bǔ)充查明：根據(jù)涉案土地出讓金實(shí)際支付時(shí)間，按同期銀行

貸款利率計(jì)算，遲延支付土地出讓金的違約金為：至2006年12月

20日,逾期付款金額1198萬(wàn)元,逾期天數(shù)81天，違約金為162704.81

元；至2006年12月29日，逾期付款金額907萬(wàn)元，逾期天數(shù)8天，

違約金為12166.23元；至2007年1月18日，逾期付款金額706萬(wàn)

元，逾期天數(shù)19天，違約金為22491.42元；至2007年2月7日，

逾期付款金額671萬(wàn)元，逾期天數(shù)19天，違約金為21376.4元；至

2007年8月24日，逾期付款金額598萬(wàn)元，逾期天數(shù)196天，違約

金為208010.61元；至2007年9月7日，逾期付款金額498萬(wàn)元，

逾期天數(shù)13天，違約金為12451.36元。上述分段計(jì)算的違約金合計(jì)

439200.83元。

綜合當(dāng)事人雙方舉證、質(zhì)證及訴辯意見(jiàn)，歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

1、廣潤(rùn)房產(chǎn)公司是否為遲延支付涉案土地出讓金的違約責(zé)任承擔(dān)者；

2、一審對(duì)雙方約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是否適當(dāng)。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于廣潤(rùn)房產(chǎn)公司是否為遲延支付涉案土地出讓

金的違約責(zé)任承擔(dān)者。涉案國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，遠(yuǎn)大置

業(yè)公司和深水房產(chǎn)公司的法定代表人出資設(shè)立了本案本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

公司廣潤(rùn)房產(chǎn)公司，且由廣潤(rùn)房產(chǎn)公司支付大部分土地出讓金，五河

國(guó)土局將地塊土地使用權(quán)證辦至該公司名下，表明雙方已實(shí)際將國(guó)有

土地使用權(quán)出讓合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給廣潤(rùn)房產(chǎn)公司，該轉(zhuǎn)讓

行為符合《合同法》第八十八條“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自

己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”的規(guī)定，現(xiàn)五河國(guó)土

局訴請(qǐng)廣潤(rùn)房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期支付涉案土地出讓金的違約責(zé)任，對(duì)此,

各方均表示認(rèn)可。因此，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司的在本案中承擔(dān)民事責(zé)任符合

法律規(guī)定。五河國(guó)土局請(qǐng)求判令廣潤(rùn)房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期支付土地出讓

金的違約責(zé)任的理由成立，本院予以支持。

二、關(guān)于一審對(duì)雙方約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是否適當(dāng)。最

高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干相關(guān)問(wèn)題的解

釋?zhuān)ǘ返诙艞l規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以

適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、

當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信

用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的

百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的

'過(guò)分高于造成的損失'?！币粚徃鶕?jù)該司法解釋的規(guī)定，在雙方均

未舉證五河國(guó)土局損失數(shù)額情況下，根據(jù)案件事實(shí)并結(jié)合廣潤(rùn)房產(chǎn)公

司的意愿，酌定按銀行同期貸款利息的雙倍支付五河國(guó)土局違約金是

適當(dāng)?shù)摹Ｎ搴訃?guó)土局請(qǐng)求判令廣潤(rùn)房產(chǎn)公司按照每日1%。的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)

違約責(zé)任無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。據(jù)此，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司逾

期支付編號(hào)為WHG2005-1號(hào)宗地土地出讓金的違約金為439200.83元

X2=878401.66元;逾期支付五河縣城區(qū)炊河壩南側(cè)土地出讓金的違

約金為59840元。兩項(xiàng)合計(jì)，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司應(yīng)向五河國(guó)土局支付違約

金938241.66元。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有錯(cuò)誤，本院予以糾正。

五河國(guó)土局的上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華

人民共和國(guó)合同法》第八十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人

民共和國(guó)合同法〉若干相關(guān)問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l，《中華

人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）、（三）項(xiàng)、

第一百五十八條的規(guī)定，判決如下：

一、維持安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院（2010）蚌民一初字第00023

號(hào)民事判決的第二項(xiàng)，即：駁回五河縣國(guó)土資源局的其他訴訟請(qǐng)求；

二、撤銷(xiāo)安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院（2010）蚌民一初字第00023

號(hào)民事判決的第一項(xiàng)，即：安徽廣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生

效之時(shí)起十H內(nèi)一次性給付五河縣國(guó)土資源局違約金為59840元；

三、安徽廣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)一

次性給付五河縣國(guó)土資源局違約金938241.66元。

如未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人

民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期

間的債務(wù)利息。

一、二審案件受理費(fèi)各95858元，由五河縣國(guó)土資源局各負(fù)擔(dān)

88570元，由安徽廣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各負(fù)擔(dān)7288元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)嚴(yán)慧勇

審判員余延宏

代理審判員孔蓉

二O一一年五月十八日

書(shū)記員夏琰

浙江省新昌縣震宇玩具有限公司等與新昌縣國(guó)土資源局建設(shè)用地使

用權(quán)出讓糾紛上訴案

浙江省紹興市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2010）浙紹民終字第988號(hào)

上訴人（原審被告）浙江省新昌縣震宇玩具有限公司。

法定代表人楊新能，執(zhí)行董事。

上訴人（原審被告）楊新能。

兩上訴人的委托代理人（特別授權(quán)代理）王克先，浙江新時(shí)代律

師事務(wù)所律師。

兩上訴人的委托代理人（特別授權(quán)代理）何建航，浙江鑒湖律師

事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）新昌縣國(guó)土資源局。

法定代表人陳國(guó)興，局長(zhǎng)。

委托代理人（特別授權(quán)代理）陳國(guó)仁，浙江新希望律師事務(wù)所律

師。

原審被告楊新姝。

委托代理人（特別授權(quán)代理）王克先，浙江新時(shí)代律師事務(wù)所律

師。

委托代理人（特別授權(quán)代理）何建航，浙江鑒湖律師事務(wù)所律師。

原審第三人新昌縣長(zhǎng)城空調(diào)部件有限公司。

法定代表人楊國(guó)海，總經(jīng)理。

委托代理人（特別授權(quán)代理）楊亞?wèn)|，新昌縣城關(guān)法律服務(wù)所法

律工作者。

上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司、楊新能因建設(shè)用地使用

權(quán)出讓糾紛一案，不服浙江省新昌縣人民法院（2010）紹新民初字第

84號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年7月26日立案受

理后，依法組成合議庭，于2010年8月23日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上

訴