甲方物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司/組織物業(yè)管理工作，規(guī)范甲方在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、整潔、有序的工作和生活環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所有涉及物業(yè)管理的項(xiàng)目，包括但不限于辦公區(qū)域、商業(yè)場(chǎng)所、住宅小區(qū)等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定，依法開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以滿足業(yè)主/使用人的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：在物業(yè)管理活動(dòng)中，堅(jiān)持公平、公正的原則，維護(hù)各方的合法權(quán)益。4.統(tǒng)一管理原則：實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)管理工作的規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化。二、甲方職責(zé)（一）制定物業(yè)管理需求1.根據(jù)公司/組織的實(shí)際情況和發(fā)展需求，明確物業(yè)管理的目標(biāo)、任務(wù)和要求，制定詳細(xì)的物業(yè)管理需求計(jì)劃。2.與物業(yè)管理公司充分溝通，確保物業(yè)管理需求計(jì)劃得到準(zhǔn)確理解和有效執(zhí)行。（二）提供必要支持1.為物業(yè)管理公司提供開(kāi)展工作所需的辦公場(chǎng)所、設(shè)施設(shè)備等條件。2.協(xié)助物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)與相關(guān)部門、單位的關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。（三）監(jiān)督管理1.建立健全物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量、工作業(yè)績(jī)等進(jìn)行檢查、評(píng)估和考核。2.及時(shí)了解業(yè)主/使用人的意見(jiàn)和建議，對(duì)物業(yè)管理公司存在的問(wèn)題提出整改要求，并跟蹤整改落實(shí)情況。（四）費(fèi)用支付1.按照合同約定，按時(shí)足額向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)用。2.對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，確保費(fèi)用合理使用。三、物業(yè)管理公司選擇（一）招標(biāo)程序1.根據(jù)物業(yè)管理需求，制定招標(biāo)文件，明確招標(biāo)范圍、要求、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司參與投標(biāo)。3.組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作，按照公平、公正、公開(kāi)的原則，選擇最優(yōu)的物業(yè)管理公司。（二）合同簽訂1.與中標(biāo)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用支付方式、違約責(zé)任等條款。2.合同簽訂后，及時(shí)向物業(yè)管理公司提供開(kāi)展工作所需的相關(guān)資料和信息。四、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理1.房屋外觀保持整潔、完好，無(wú)明顯損壞、脫落現(xiàn)象。2.定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)等情況。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域每日清掃保潔，保持環(huán)境整潔，無(wú)雜物、無(wú)異味。2.定期進(jìn)行消毒、除蟲(chóng)滅鼠等工作，預(yù)防疾病傳播。3.垃圾分類收集、運(yùn)輸，確保垃圾日產(chǎn)日清。（三）綠化管理1.對(duì)公共區(qū)域的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保持植物生長(zhǎng)良好，景觀優(yōu)美。2.及時(shí)修剪草坪、樹(shù)木，清除雜草，防治病蟲(chóng)害。（四）安全保衛(wèi)管理1.實(shí)行24小時(shí)值班制度，加強(qiáng)人員、車輛出入管理，確保區(qū)域安全。2.安裝監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，提高安全防范能力。3.制定應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。（五）客戶服務(wù)1.設(shè)立客戶服務(wù)中心，及時(shí)受理業(yè)主/使用人的咨詢、投訴、建議等。2.定期回訪業(yè)主/使用人，了解服務(wù)需求，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。3.協(xié)助業(yè)主/使用人解決生活中的實(shí)際問(wèn)題，提供便民服務(wù)。五、費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)管理費(fèi)用主要包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用、綠化費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用等。（二）費(fèi)用預(yù)算1.物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，編制年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算。2.甲方對(duì)預(yù)算進(jìn)行審核，確保預(yù)算合理、準(zhǔn)確。（三）費(fèi)用支付1.甲方按照合同約定，每月或每季度向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)用。2.物業(yè)管理公司應(yīng)提供正規(guī)發(fā)票，并附費(fèi)用明細(xì)清單。（四）費(fèi)用調(diào)整1.在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，如因物價(jià)上漲、服務(wù)內(nèi)容增加等原因需要調(diào)整費(fèi)用，物業(yè)管理公司應(yīng)提前向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)。2.甲方組織相關(guān)人員進(jìn)行審核，根據(jù)實(shí)際情況確定是否調(diào)整費(fèi)用及調(diào)整幅度。六、監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查1.甲方定期對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括服務(wù)內(nèi)容執(zhí)行情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)情況、費(fèi)用使用情況等。2.可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看、查閱資料、問(wèn)卷調(diào)查、業(yè)主/使用人反饋等方式進(jìn)行監(jiān)督檢查。（二）考核評(píng)價(jià)1.建立物業(yè)管理公司考核評(píng)價(jià)機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。2.考核評(píng)價(jià)指標(biāo)包括服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度、費(fèi)用控制、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面。3.根據(jù)考核評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行獎(jiǎng)懲。（三）整改落實(shí)1.對(duì)監(jiān)督檢查和考核評(píng)價(jià)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，甲方及時(shí)向物業(yè)管理公司發(fā)出整改通知。2.物業(yè)管理公司應(yīng)制定整改措施，明確整改責(zé)任人和整改期限，按時(shí)完成整改任務(wù)。3.甲方對(duì)整改情況進(jìn)行跟蹤復(fù)查，確保問(wèn)題得到徹底解決。七、溝通協(xié)調(diào)（一）與物業(yè)管理公司溝通1.建立定期溝通機(jī)制，甲方與物業(yè)管理公司每周或每月召開(kāi)工作例會(huì)，匯報(bào)工作進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決存在的問(wèn)題。2.甲方及時(shí)向物業(yè)管理公司傳達(dá)公司/組織的工作要求和指示，物業(yè)管理公司及時(shí)向甲方反饋工作中的重要信息和問(wèn)題。（二）與業(yè)主/使用人溝通1.物業(yè)管理公司通過(guò)多種方式與業(yè)主/使用人保持溝通，如設(shè)立意見(jiàn)箱、開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查、組織業(yè)主座談會(huì)等。2.及時(shí)了解業(yè)主/使用人的需求和意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主/使用人的投訴和建議進(jìn)行認(rèn)真處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給業(yè)主/使用人。（三）與相關(guān)部門溝通1.物業(yè)管理公司與社區(qū)、城管、消防、公安等相關(guān)部門保持密切溝通，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中涉及的相關(guān)問(wèn)題。2.甲方協(xié)助物業(yè)管理公司做好與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。八、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定火災(zāi)、地震、水浸、治安事件等應(yīng)急預(yù)案。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施、應(yīng)急物資保障等內(nèi)容。（二）應(yīng)急演練1.物業(yè)管理公司定期組織應(yīng)急演練，提高員工的應(yīng)急處置能力和業(yè)主/使用人的自我防范意識(shí)。2.應(yīng)急演練每年不少于[X]次，演練結(jié)束后應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行修訂和完善。（三）應(yīng)急處置1.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速組織人員進(jìn)行應(yīng)急處置。2.及時(shí)向上級(jí)主管部門和相關(guān)部門報(bào)告事件情況，配合有關(guān)部門做好應(yīng)