珠海拆遷管理辦法總則目的與依據(jù)為加強珠海市拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于珠海市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋拆遷以及集體土地征收過程中的房屋及附屬物拆遷活動。管理部門珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市拆遷管理的行政主管部門，負責對全市拆遷工作進行監(jiān)督管理。各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導下，負責本轄區(qū)內(nèi)的拆遷管理工作。自然資源、城市管理、財政、公安、市場監(jiān)管等有關(guān)部門應當按照各自職責，協(xié)同做好拆遷管理工作?；驹瓌t拆遷活動應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結(jié)果公開的原則，保障被拆遷人的合法權(quán)益。拆遷管理一般規(guī)定拆遷計劃與方案拆遷人應當根據(jù)建設(shè)項目的要求，制定拆遷計劃和拆遷方案。拆遷計劃應當包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、拆遷實施步驟等內(nèi)容；拆遷方案應當包括被拆遷房屋狀況、補償安置方式、補償安置資金預算、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積等內(nèi)容。拆遷人應當將拆遷計劃和拆遷方案報市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。拆遷補償安置資金拆遷人應當在辦理拆遷許可證前，將拆遷補償安置資金足額存入指定的銀行賬戶，專款專用。拆遷補償安置資金應當能夠滿足拆遷補償安置的需要，其金額應當根據(jù)拆遷規(guī)模和拆遷補償安置標準確定。市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應當對拆遷補償安置資金的使用情況進行監(jiān)督。拆遷許可證拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提交下列資料：1.建設(shè)項目批準文件；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3.國有土地使用權(quán)批準文件；4.拆遷計劃和拆遷方案；5.辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷公告市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷委托拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。拆遷期限拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出延期拆遷申請；市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。被拆遷人義務(wù)被拆遷人應當在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。在搬遷期限內(nèi)，拆遷人不得對未搬遷的被拆遷人停止供水、供電、供氣等。國有土地上房屋拆遷補償與安置補償方式拆遷國有土地上的房屋，拆遷人應當按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，給予被拆遷人貨幣補償或者實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，但下列情形除外：1.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償；2.被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。貨幣補償貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被拆遷人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織被拆遷人投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。所調(diào)換房屋的價格，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照房地產(chǎn)市場價格評估確定。搬遷補助費和臨時安置補助費拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由市人民政府根據(jù)實際情況制定并公布。停產(chǎn)停業(yè)損失補償拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)臉藴?，根?jù)房屋被拆遷前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體補償標準由市人民政府制定并公布。集體土地征收中的房屋及附屬物拆遷補償與安置征收程序集體土地征收應當按照法定程序進行，由市、區(qū)人民政府發(fā)布征收公告，組織實施征收工作。征收集體土地上的房屋及附屬物，應當對被拆遷人給予補償安置。補償標準集體土地征收中的房屋及附屬物拆遷補償標準，應當根據(jù)土地管理法律法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房屋補償可以采用貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者遷建安置等方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的重置成新價、區(qū)位補償價等因素確定；產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應當提供與被拆遷房屋相當?shù)陌仓梅课荩贿w建安置的，應當安排宅基地并給予相應的建房補助。安置方式被拆遷人可以選擇貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者遷建安置等安置方式。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋應當符合國家和本市的有關(guān)質(zhì)量安全標準。選擇遷建安置的，被拆遷人應當按照有關(guān)規(guī)定辦理建房審批手續(xù)。地上附著物和青苗補償征收集體土地時，對被征收土地上的地上附著物和青苗，應當給予補償。地上附著物和青苗的補償標準，由市人民政府根據(jù)實際情況制定并公布。拆遷評估評估機構(gòu)選定拆遷評估機構(gòu)應當具有相應的房地產(chǎn)評估資質(zhì)。拆遷評估機構(gòu)由被拆遷人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織被拆遷人投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。評估原則與方法拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定進行評估。評估方法應當根據(jù)被拆遷房屋的實際情況，選用市場比較法、收益法、成本法等評估方法。評估結(jié)果公示與異議處理拆遷評估機構(gòu)應當向拆遷人提供被拆遷房屋的評估報告，并將評估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)公示。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原評估機構(gòu)申請復核評估；對復核結(jié)果仍有異議的，可以自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。法律責任拆遷人責任拆遷人未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。被委托拆遷單位責任被委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。評估機構(gòu)責任房地產(chǎn)評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。管理部門責任市、區(qū)