浙江小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強浙江小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合浙江小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于浙江行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足小區(qū)居民的合理需求為出發(fā)點和落腳點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保管理活動合法合規(guī)。3.民主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，鼓勵居民參與小區(qū)管理，實現(xiàn)民主自治。4.專業(yè)服務(wù)原則：引入專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，運用科學的管理方法和先進的技術(shù)手段，提供專業(yè)化、規(guī)范化的服務(wù)。二、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃設(shè)計要求1.小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃要求，合理布局各類功能區(qū)域，滿足居民的生活、休閑、娛樂等需求。2.配套設(shè)施設(shè)備應(yīng)齊全，包括但不限于停車位、綠地、健身設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動中心等，且應(yīng)符合相關(guān)標準和規(guī)范。3.小區(qū)建筑風格應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，注重建筑質(zhì)量和安全性能，確保居民居住安全。（二）建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管1.建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照設(shè)計文件和施工規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量。在工程建設(shè)過程中，應(yīng)接受相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，及時整改存在的問題。2.工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，并向相關(guān)部門備案。經(jīng)驗收合格后方可交付使用。3.對于存在質(zhì)量問題的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)負責維修、整改，直至達到質(zhì)量標準。給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔賠償責任。三、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會的成立與運作1.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位報送的材料之日起30日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。3.籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。4.籌備組應(yīng)當自成立之日起90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對以下事項進行表決：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。5.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。6.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。7.業(yè)主大會會議應(yīng)當有書面記錄，業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保存。（二）業(yè)主委員會的選舉與職責1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。3.業(yè)主委員會應(yīng)當履行以下職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。4.業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議應(yīng)當有書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。5.業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)中任職。業(yè)主委員會委員應(yīng)當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)管理1.從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。3.申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級申報表；營業(yè)執(zhí)照；企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責人的職稱證書和勞動合同；物業(yè)服務(wù)合同復印件；物業(yè)管理業(yè)績材料。4.資質(zhì)審批部門應(yīng)當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。（二）服務(wù)內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生，包括公共區(qū)域的清掃、消毒、垃圾清運等；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護，包括草坪修剪、樹木養(yǎng)護、花卉種植等；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護，包括門崗值班、巡邏、車輛停放管理等；物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；法律法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)標準，制定物業(yè)服務(wù)標準，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)標準應(yīng)當包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、服務(wù)期限等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期對服務(wù)質(zhì)量進行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題，并將檢查和評估結(jié)果向業(yè)主公開。（三）服務(wù)費用1.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。五、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約，不得有下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途；占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點；在建筑物的屋頂、樓道、陽臺等部位堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；隨意停放車輛，妨礙交通秩序；違反規(guī)定排放污水、廢氣、噪聲等污染物；法律、法規(guī)禁止的其他行為。3.業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守相關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。（二）物業(yè)維修與養(yǎng)護1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的籌集、使用、管理，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。對影響房屋安全或者正常使用的，應(yīng)當及時組織維修、更新。4.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響房屋安全或者正常使用的情況時，業(yè)主應(yīng)當及時進行維修。經(jīng)鑒定屬于危及房屋安全的，業(yè)主應(yīng)當立即采取措施消除危險。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，每日對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域進行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。2.清掃保潔范圍包括道路、廣場、綠地、樓道、電梯、停車場、垃圾收集點等。3.清掃保潔標準應(yīng)當符合國家和地方有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生標準，做到無雜物、無垃圾、無污漬、無異味。（二）垃圾分類處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，并組織實施垃圾分類投放、收集、運輸和處理。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定分類投放垃圾，不得隨意丟棄。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期對垃圾分類工作進行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題，并向業(yè)主宣傳垃圾分類知識，提高業(yè)主的環(huán)保意識。七、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化進行養(yǎng)護，保持綠化美觀。2.綠化養(yǎng)護范圍包括草坪、樹木、花卉、綠籬等。3.綠化養(yǎng)護標準應(yīng)當符合國家和地方有關(guān)綠化養(yǎng)護標準，做到草坪平整、樹木整齊、花卉鮮艷、綠籬美觀。（二）綠化保護1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化，不得擅自砍伐、移植、損壞樹木、花卉、綠籬等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對綠化的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止破壞綠化的行為，并向相關(guān)部門報告。八、小區(qū)安全管理（一）治安防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，建立健全治安防范制度，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作。2.治安防范措施包括門崗值班、巡邏、監(jiān)控、報警等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配備必要的治安防范人員和設(shè)施設(shè)備，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全。（二）消防安全1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行消防安全職責，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全。2.消防安全職責包括制定消防安全制度、落實消防安全責任、組織消防安全檢查、消除火災(zāi)隱患、組織消防演練等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)消防安全規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防設(shè)施設(shè)備，并定期進行檢查和維護，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。4.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守消防安全規(guī)定，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器、堆放易燃物品等。（三）車輛管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛進行管理，維護交通秩序。2.車輛管理措施包括車輛停放管理、交通疏導等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置合理的停車位，并按照規(guī)定收取停車費用。4.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定停放車輛，不得隨意停放，妨礙交通秩序。九、小區(qū)應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預案制定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預案，包括火災(zāi)、地震、洪水、電梯故障等突發(fā)事件的應(yīng)急處置預案。2.應(yīng)急預案應(yīng)當包括應(yīng)急組織機構(gòu)、應(yīng)急處置程序、應(yīng)急救援物資和設(shè)備等內(nèi)容。（二）應(yīng)急演練1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力。2.應(yīng)急演練應(yīng)當包括演練計劃、演練方案、演練總結(jié)等內(nèi)容。（三）應(yīng)急處置1.發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即啟動應(yīng)急預案，采取應(yīng)急處置措施，并及時向相關(guān)部門報告。2.應(yīng)急處置措施包括組織人員疏散、搶救傷員、控制現(xiàn)場、消除隱患等。十、監(jiān)督管理（一）政府部門監(jiān)督1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、資質(zhì)等級等進行檢查和評估。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主投訴等情況，并向社會公開。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行檢查和評估，并將檢查和評估結(jié)果向業(yè)主公開。2.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出意見和建議，有權(quán)向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者相關(guān)部門投訴、舉報。十一、法律責任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人法律責任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等行為的，由相關(guān)部門依法予以處罰；給他人造成損失的，應(yīng)當