房產(chǎn)長(zhǎng)效管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)及其相關(guān)管理工作。（三）基本原則1.堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)控與保障民生相結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，滿足居民合理住房需求。2.遵循依法依規(guī)、公平公正、公開透明的原則，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。3.注重長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)全周期管理。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）項(xiàng)目審批1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，向相關(guān)部門申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)。申請(qǐng)時(shí)需提交真實(shí)、完整、有效的材料，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地出讓合同等。2.相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出審批決定。對(duì)于不符合要求的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)明確告知企業(yè)不予批準(zhǔn)的理由。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合國家和地方的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)等要求。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提高住宅品質(zhì)。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)告知購房者。（三）質(zhì)量監(jiān)管1.建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)全過程的質(zhì)量監(jiān)督。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，確保工程質(zhì)量。2.質(zhì)量監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量抽檢，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，責(zé)令相關(guān)責(zé)任單位限期整改。對(duì)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的項(xiàng)目，依法嚴(yán)肅處理。三、房地產(chǎn)銷售管理（一）預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)條件，并提交預(yù)售方案等材料。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售許可的范圍、面積、期限等內(nèi)容。（二）銷售行為規(guī)范1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房買賣合同示范文本、前期物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房者如實(shí)告知房屋的有關(guān)情況，不得隱瞞或虛假宣傳。不得采取返本銷售、售后包租等方式變相非法集資。（三）合同管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本與購房者簽訂合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房買賣合同的備案管理，及時(shí)將合同備案信息錄入系統(tǒng)，方便購房者查詢。四、房地產(chǎn)租賃管理（一）租賃合同登記備案1.房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理租賃合同登記備案手續(xù)。2.辦理租賃合同登記備案，應(yīng)當(dāng)提交房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明、當(dāng)事人身份證明等材料。租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效。（二）租賃行為規(guī)范1.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋維修義務(wù)，確保房屋安全。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途、損壞房屋結(jié)構(gòu)。2.禁止出租不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋。禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間出租供人員居住。（三）租金監(jiān)管1.探索建立房屋租金監(jiān)管制度，通過銀行專用賬戶等方式對(duì)租金進(jìn)行監(jiān)管。租金監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人與銀行共同簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確租金繳存、使用等規(guī)則。2.租金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，用于房屋維修、物業(yè)管理等與租賃相關(guān)的支出。未經(jīng)租賃當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得擅自使用租金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金。五、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.資質(zhì)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行考核。對(duì)不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人具有法律約束力。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)?？己嗽u(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。2.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，并反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與調(diào)控（一）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)1.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、價(jià)格、庫存等情況的監(jiān)測(cè)分析。監(jiān)測(cè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、庫存面積、房?jī)r(jià)指數(shù)等指標(biāo)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告，為政府決策、企業(yè)經(jīng)營和社會(huì)公眾提供參考依據(jù)。（二）調(diào)控政策1.根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，適時(shí)出臺(tái)和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控政策包括土地政策、金融政策、稅收政策、住房保障政策等。2.各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)密切配合，形成調(diào)控合力，確保調(diào)控政策的有效實(shí)施。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓（一）違法違規(guī)行為查處1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為的查處力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、炒賣房號(hào)、虛假宣傳、價(jià)格欺詐、逃避資金監(jiān)管等行為。2.對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代理、虛假房源、惡意克扣傭金等行為，依法予以查處。對(duì)違規(guī)行為情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)和個(gè)人，依法吊銷相關(guān)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，并記入信用檔案。（二）信用管理1.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)主體信用檔案，記錄企業(yè)和個(gè)人在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)中的信用信息。2.對(duì)信用良好的企業(yè)和個(gè)人，在市場(chǎng)準(zhǔn)入、項(xiàng)目審批等方面給予適當(dāng)優(yōu)惠和便利；對(duì)信用不良的企業(yè)和個(gè)人，依法予以限制和懲戒，如限制參與土地競(jìng)買、暫停相關(guān)業(yè)務(wù)辦理等。八、法律責(zé)任（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得相關(guān)許可擅自開工建設(shè)的，由相關(guān)部門責(zé)令停止建設(shè)，限期改正，并按照有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。2.開發(fā)企業(yè)在銷售過程中存在虛假宣傳、價(jià)格欺詐等違法行為的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。3.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其預(yù)售活動(dòng)。（二）對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的處罰1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，未辦理租賃合同登記備案的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以罰款。2.中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動(dòng)中存在虛假房源、惡意克扣傭金等違法行為的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其營業(yè)執(zhí)照。（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定提供服務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)督促其整改；拒不整改的，業(yè)主可以依法解除合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量的，由價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)管理部門依法予以