土地管理辦法釋義一、總則（一）立法目的土地管理辦法的制定旨在加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。土地作為人類生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，其合理管理對于保障國家糧食安全、促進城鄉(xiāng)建設(shè)有序進行、維護生態(tài)平衡等方面具有至關(guān)重要的意義。（二）適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)的一切土地。無論是城市土地、農(nóng)村土地，還是國有土地、集體土地，均在本辦法的調(diào)整范圍之內(nèi)。涵蓋了土地的所有權(quán)、使用權(quán)的取得、變更、流轉(zhuǎn)以及土地的規(guī)劃、利用、保護等各個環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.土地公有制原則：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。這是土地管理辦法的基石，確保土地資源歸國家和集體所有，防止土地私有化帶來的一系列問題。2.合理利用和保護原則：強調(diào)對土地資源的合理開發(fā)利用，避免浪費和過度開發(fā)。同時，要注重對土地的保護，特別是對耕地的保護，確保有限的土地資源能夠持續(xù)為社會經(jīng)濟發(fā)展提供支撐。3.節(jié)約集約用地原則：鼓勵通過提高土地利用效率，挖掘土地潛力，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。例如，推廣多層建筑、發(fā)展立體交通等方式，減少土地的粗放式使用。4.依法管理原則：土地管理活動必須嚴格依照法律法規(guī)進行，確保土地管理的公正性、權(quán)威性和嚴肅性。任何單位和個人都不得違反土地管理法律法規(guī)，否則將承擔相應(yīng)的法律責任。二、土地的所有權(quán)和使用權(quán)（一）土地所有權(quán)1.國有土地所有權(quán)國有土地包括城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。2.集體土地所有權(quán)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。（二）土地使用權(quán)1.土地使用權(quán)的取得方式劃撥：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。出讓：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。租賃：國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當重新簽訂土地租賃合同。2.土地使用權(quán)的登記土地使用者應(yīng)當依法申請土地登記，經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地證書。其中，單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認使用權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。設(shè)區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實行統(tǒng)一登記。三、土地利用總體規(guī)劃（一）規(guī)劃編制原則1.嚴格保護基本農(nóng)田：確保國家糧食安全，將基本農(nóng)田保護作為土地利用總體規(guī)劃的首要任務(wù)，嚴格劃定基本農(nóng)田保護區(qū)，實行特殊保護。2.提高土地利用率：通過合理規(guī)劃土地用途，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，挖掘土地潛力，提高土地利用效率，避免土地閑置和浪費。3.統(tǒng)籌安排各類用地：綜合考慮經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地和生態(tài)用地，促進各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。4.保護和改善生態(tài)環(huán)境：注重土地利用與生態(tài)環(huán)境保護的協(xié)調(diào)，防止因土地開發(fā)利用導(dǎo)致生態(tài)破壞，保障生態(tài)安全。（二）規(guī)劃編制程序1.前期調(diào)研：收集、整理土地利用現(xiàn)狀、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、生態(tài)環(huán)境等方面的基礎(chǔ)資料，開展土地利用現(xiàn)狀分析、土地供需預(yù)測等工作。2.編制草案：根據(jù)前期調(diào)研成果，結(jié)合國家和地方發(fā)展戰(zhàn)略，編制土地利用總體規(guī)劃草案。草案應(yīng)廣泛征求有關(guān)部門、單位和社會公眾的意見。3.論證與評審：組織專家對規(guī)劃草案進行論證，根據(jù)論證意見修改完善規(guī)劃草案，提交上級人民政府土地行政主管部門組織評審。4.審批與公布：經(jīng)評審?fù)ㄟ^的規(guī)劃草案，報有批準權(quán)的人民政府批準。批準后的土地利用總體規(guī)劃由同級人民政府向社會公布。（三）規(guī)劃實施與調(diào)整1.規(guī)劃實施：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行。各級人民政府應(yīng)當采取措施，確保規(guī)劃的實施。土地利用年度計劃應(yīng)當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃編制，合理確定年度建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量和土地開發(fā)整理補充耕地量。2.規(guī)劃調(diào)整：在規(guī)劃實施過程中，因特殊情況需要調(diào)整規(guī)劃的，必須經(jīng)原批準機關(guān)批準。調(diào)整后的規(guī)劃應(yīng)當報上一級人民政府土地行政主管部門備案。四、耕地保護（一）耕地保護目標責任制各級人民政府應(yīng)當建立耕地保護目標責任制，將耕地保護責任目標分解下達，明確責任人，并進行考核。耕地保護目標責任制考核結(jié)果作為領(lǐng)導(dǎo)干部綜合考核評價的重要內(nèi)容。（二）基本農(nóng)田保護1.劃定與保護：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)，由縣級人民政府設(shè)立保護標志，予以公告。任何單位和個人不得擅自改變或者占用基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的土地。2.占用審批：經(jīng)國務(wù)院批準的重點建設(shè)項目占用基本農(nóng)田的，由省級人民政府報國務(wù)院批準；其他建設(shè)項目占用基本農(nóng)田的，由省級人民政府批準，并報國務(wù)院土地行政主管部門備案。占用基本農(nóng)田的單位應(yīng)當按照“占多少，墾多少”的原則，負責開墾與所占基本農(nóng)田的數(shù)量與質(zhì)量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。（三）耕地占補平衡非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當制定開墾耕地計劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進行驗收。五、建設(shè)用地管理（一）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。上述規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。（二）土地征收國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收。征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。土地征收方案經(jīng)依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。（三）國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)當簽訂出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地行政主管部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。（四）集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。六、土地監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查機構(gòu)與職權(quán)縣級以上人民政府土地行政主管部門負責對土地管理法律、法規(guī)的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當熟悉土地管理法律、法規(guī)，忠于職守、秉公執(zhí)法。土地管理監(jiān)督檢查人員履行職責，需要進入現(xiàn)場進行勘測、要求有關(guān)單位或者個人提供文件、資料和作出說明的，應(yīng)當出示土地管理監(jiān)督檢查證件。有關(guān)單位和個人對土地管理監(jiān)督檢查人員依法履行職責的行為應(yīng)當支持與配合，并提供工作方便，不得拒絕與阻礙土地管理監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)。（二）監(jiān)督檢查措施1.要求提供資料：有權(quán)要求被檢查的單位或者個人提供有關(guān)土地權(quán)利的文件和資料，進行查閱或者予以復(fù)制。2.詢問情況：有權(quán)就土地利用的有關(guān)問題詢問被檢查的單位或者個人，要求其作出說明。3.現(xiàn)場勘測：有權(quán)進入被檢查單位或者個人非法占用的土地現(xiàn)場進行勘測。4.責令停止違法行為：對正在進行的土地違法行為，有權(quán)責令停止。5.查封、扣押：對可能被轉(zhuǎn)移、隱匿、銷毀的文件、資料和其他物品，以及可能被轉(zhuǎn)移、變賣、損毀的與案件有關(guān)的土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門負責人批準，可以查封、扣押。（三）法律責任追究對違反土地管理法律法規(guī)的行為，土地行政主管部門應(yīng)當依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。有關(guān)人員對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。七、法律責任（一）非法占地的法律責任未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。（二）非法轉(zhuǎn)讓土地的法律責任以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。違反上述規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金。（三）破壞耕地的法律責任違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑