寫(xiě)字樓管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)寫(xiě)字樓的規(guī)范化管理，提升寫(xiě)字樓的整體品質(zhì)和服務(wù)水平，營(yíng)造安全、舒適、便捷的辦公環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于[寫(xiě)字樓名稱(chēng)]內(nèi)所有辦公區(qū)域、公共區(qū)域及相關(guān)配套設(shè)施的管理。（三）管理原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以租戶(hù)需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、個(gè)性化的服務(wù)。3.安全第一原則：強(qiáng)化安全管理措施，保障寫(xiě)字樓內(nèi)人員和財(cái)產(chǎn)的安全。4.統(tǒng)一管理原則：對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確保管理工作的一致性和高效性。二、寫(xiě)字樓基本信息（一）寫(xiě)字樓概況1.地理位置：詳細(xì)描述寫(xiě)字樓所在的具體地址、周邊交通狀況等。2.建筑規(guī)模：包括寫(xiě)字樓的總建筑面積、層數(shù)、每層面積等。3.功能布局：介紹寫(xiě)字樓內(nèi)辦公區(qū)域、公共區(qū)域（如大堂、電梯廳、走廊、衛(wèi)生間等）、配套設(shè)施（如停車(chē)場(chǎng)、餐飲設(shè)施、會(huì)議中心等）的分布情況。（二）設(shè)施設(shè)備情況1.房屋建筑：對(duì)寫(xiě)字樓的建筑結(jié)構(gòu)、外立面、屋面等進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明，明確其維護(hù)保養(yǎng)要求。2.機(jī)電設(shè)備：列舉寫(xiě)字樓內(nèi)的主要機(jī)電設(shè)備，如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，說(shuō)明其型號(hào)、規(guī)格、運(yùn)行狀況及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。3.智能化系統(tǒng)：介紹寫(xiě)字樓配備的智能化系統(tǒng)，如安防監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等，闡述其功能和使用方法。三、租戶(hù)管理（一）租戶(hù)入駐1.入駐流程：詳細(xì)說(shuō)明租戶(hù)入駐寫(xiě)字樓的流程，包括簽訂租賃合同、辦理入駐手續(xù)、領(lǐng)取鑰匙、熟悉寫(xiě)字樓環(huán)境等環(huán)節(jié)的具體要求和注意事項(xiàng)。2.資料提交：明確租戶(hù)在入駐時(shí)需提交的相關(guān)資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、租賃合同等，并對(duì)資料的審核標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行規(guī)定。（二）租戶(hù)裝修管理1.裝修申請(qǐng)：租戶(hù)如需對(duì)租賃區(qū)域進(jìn)行裝修，應(yīng)提前向物業(yè)管理部門(mén)提交裝修申請(qǐng)，申請(qǐng)內(nèi)容包括裝修設(shè)計(jì)方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、裝修公司資質(zhì)證明等。2.裝修審批：物業(yè)管理部門(mén)對(duì)租戶(hù)的裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查裝修設(shè)計(jì)方案是否符合寫(xiě)字樓的整體規(guī)劃和安全要求，施工進(jìn)度計(jì)劃是否合理，裝修公司資質(zhì)是否合規(guī)等。審核通過(guò)后，與租戶(hù)簽訂裝修管理協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.裝修監(jiān)管：在租戶(hù)裝修期間，物業(yè)管理部門(mén)安排專(zhuān)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，檢查裝修工程是否按照審批后的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，是否遵守相關(guān)安全規(guī)定和環(huán)保要求，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)行為。4.裝修驗(yàn)收：裝修工程竣工后，租戶(hù)應(yīng)向物業(yè)管理部門(mén)提交裝修驗(yàn)收申請(qǐng)。物業(yè)管理部門(mén)組織相關(guān)人員對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)檢查裝修質(zhì)量、安全設(shè)施、環(huán)保指標(biāo)等是否符合要求。驗(yàn)收合格后，辦理裝修驗(yàn)收手續(xù)。（三）租戶(hù)日常管理1.租賃合同管理：嚴(yán)格按照租賃合同的約定，對(duì)租戶(hù)的租金繳納、費(fèi)用支付、房屋使用等情況進(jìn)行管理，及時(shí)提醒租戶(hù)履行合同義務(wù)，對(duì)逾期未履行的租戶(hù)采取相應(yīng)的催繳措施。2.公共秩序維護(hù)：加強(qiáng)寫(xiě)字樓內(nèi)的公共秩序維護(hù)，制定并執(zhí)行門(mén)禁管理制度、巡邏制度等，確保寫(xiě)字樓內(nèi)人員和財(cái)產(chǎn)的安全。對(duì)租戶(hù)的員工和訪客進(jìn)行登記管理，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入寫(xiě)字樓。3.環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔工作，定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。督促租戶(hù)做好租賃區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行糾正。4.投訴處理：建立健全投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理租戶(hù)的投訴和建議，對(duì)投訴事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予租戶(hù)答復(fù)和處理結(jié)果。對(duì)租戶(hù)提出的合理建議，積極采納并加以改進(jìn)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。四、公共區(qū)域管理（一）大堂管理1.秩序維護(hù)：安排專(zhuān)人在大堂值班，負(fù)責(zé)人員和車(chē)輛的出入登記、引導(dǎo)，維護(hù)大堂秩序，確保大堂安全、有序。2.環(huán)境衛(wèi)生：保持大堂地面、墻面、天花板等干凈整潔，定期對(duì)大堂內(nèi)的綠植進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和更換，營(yíng)造舒適、美觀的大堂環(huán)境。3.設(shè)施設(shè)備管理：對(duì)大堂內(nèi)的電梯、自動(dòng)門(mén)、照明設(shè)備等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。（二）電梯廳管理1.電梯運(yùn)行管理：制定電梯運(yùn)行管理制度，安排專(zhuān)業(yè)人員對(duì)電梯進(jìn)行日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和故障維修，確保電梯安全、平穩(wěn)運(yùn)行。定期對(duì)電梯進(jìn)行清潔消毒，保持電梯轎廂內(nèi)干凈整潔。2.電梯廳環(huán)境衛(wèi)生：及時(shí)清掃電梯廳地面、墻面、垃圾桶等，保持電梯廳環(huán)境整潔。對(duì)電梯廳內(nèi)的廣告、標(biāo)識(shí)等進(jìn)行定期檢查和更新，確保其清晰、完好。（三）走廊管理1.環(huán)境衛(wèi)生：每日對(duì)走廊進(jìn)行清掃，保持走廊地面、墻面干凈整潔，無(wú)雜物、無(wú)污漬。定期對(duì)走廊的天花板、燈具等進(jìn)行檢查和清潔，確保其正常使用。2.安全管理：檢查走廊內(nèi)的消防設(shè)施、疏散指示標(biāo)志等是否完好有效，確保疏散通道暢通無(wú)阻。對(duì)走廊內(nèi)的門(mén)窗進(jìn)行定期檢查，防止出現(xiàn)安全隱患。（四）衛(wèi)生間管理1.衛(wèi)生清潔：安排專(zhuān)人定時(shí)對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行清掃和消毒，保持衛(wèi)生間地面、墻面、潔具等干凈衛(wèi)生，無(wú)異味。及時(shí)補(bǔ)充衛(wèi)生紙、洗手液等用品，確保衛(wèi)生間正常使用。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)：對(duì)衛(wèi)生間內(nèi)的水龍頭、馬桶、淋浴設(shè)施等進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（五）停車(chē)場(chǎng)管理1.車(chē)輛出入管理：設(shè)置停車(chē)場(chǎng)出入口崗?fù)ぃ才艑?zhuān)人負(fù)責(zé)車(chē)輛的出入登記、收費(fèi)管理等工作。對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，確保車(chē)輛停放有序。2.停車(chē)秩序維護(hù)：加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理車(chē)輛違規(guī)停放、占用消防通道等問(wèn)題，維護(hù)停車(chē)秩序。3.設(shè)施設(shè)備管理：對(duì)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的照明設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。定期對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行清掃和消毒，保持停車(chē)場(chǎng)環(huán)境整潔。五、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理1.運(yùn)行制度：制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理制度，明確設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)要求、值班制度等，確保設(shè)施設(shè)備安全、穩(wěn)定運(yùn)行。2.運(yùn)行記錄：建立設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄檔案，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)、維護(hù)保養(yǎng)情況、故障維修記錄等，以便對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行分析和評(píng)估。3.應(yīng)急處理：制定設(shè)施設(shè)備應(yīng)急預(yù)案，針對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)故障和緊急情況，明確應(yīng)急處理流程和責(zé)任分工，定期組織演練，提高應(yīng)急處理能力。（二）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理1.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況等，制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等。2.維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施：按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，組織專(zhuān)業(yè)人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的性能和可靠性。對(duì)維護(hù)保養(yǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行處理，做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。3.維修管理：建立設(shè)施設(shè)備維修管理制度，對(duì)設(shè)施設(shè)備的維修申請(qǐng)、審批、維修過(guò)程、維修驗(yàn)收等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范管理。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備的故障和損壞，確保設(shè)施設(shè)備盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。（三）設(shè)施設(shè)備更新改造管理1.更新改造計(jì)劃：根據(jù)寫(xiě)字樓的實(shí)際情況和發(fā)展需求，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃，明確更新改造的項(xiàng)目、內(nèi)容、預(yù)算等。2.更新改造實(shí)施：按照更新改造計(jì)劃，組織相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的更新改造工作。在更新改造過(guò)程中，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、進(jìn)度和成本，確保更新改造工作順利完成。3.驗(yàn)收管理：更新改造工程竣工后，組織相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)檢查更新改造后的設(shè)施設(shè)備是否符合設(shè)計(jì)要求和使用標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行是否正常。驗(yàn)收合格后，辦理驗(yàn)收手續(xù)。六、安全管理（一）安全制度建設(shè)1.安全管理責(zé)任制：建立健全安全管理責(zé)任制，明確各級(jí)管理人員和員工的安全職責(zé)，確保安全管理工作落實(shí)到人。2.安全管理制度：制定各項(xiàng)安全管理制度，如消防安全管理制度、治安保衛(wèi)管理制度、安全生產(chǎn)管理制度等，規(guī)范安全管理行為。3.安全應(yīng)急預(yù)案：制定完善的安全應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案、地震應(yīng)急預(yù)案、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工，定期組織演練。（二）消防安全管理1.消防設(shè)施設(shè)備管理：定期對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)保養(yǎng)和測(cè)試，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。如火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、滅火器等。2.消防通道管理：保持消防通道暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。對(duì)消防通道的門(mén)、窗等進(jìn)行定期檢查，確保其正常使用。3.消防安全宣傳教育：開(kāi)展消防安全宣傳教育活動(dòng)，提高寫(xiě)字樓內(nèi)人員的消防安全意識(shí)和自防自救能力。如組織消防知識(shí)培訓(xùn)、消防演練等。（三）治安保衛(wèi)管理1.門(mén)禁管理：嚴(yán)格執(zhí)行門(mén)禁管理制度，對(duì)寫(xiě)字樓的出入口進(jìn)行24小時(shí)值守，對(duì)人員和車(chē)輛進(jìn)行出入登記。加強(qiáng)對(duì)門(mén)禁系統(tǒng)的管理和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.巡邏管理：制定巡邏制度，安排專(zhuān)人進(jìn)行定時(shí)巡邏，重點(diǎn)巡查寫(xiě)字樓內(nèi)的公共區(qū)域、重要部位等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患和異常情況。3.監(jiān)控管理：完善監(jiān)控系統(tǒng)，確保監(jiān)控范圍覆蓋寫(xiě)字樓內(nèi)的各個(gè)區(qū)域。對(duì)監(jiān)控錄像進(jìn)行定期回放和檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（四）安全生產(chǎn)管理1.安全生產(chǎn)制度：建立安全生產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)電氣設(shè)備、電梯、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的安全管理，確保其安全運(yùn)行。2.安全檢查：定期組織安全生產(chǎn)檢查，對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)的安全隱患進(jìn)行排查和整改，確保安全生產(chǎn)。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)下達(dá)整改通知書(shū)，明確整改責(zé)任人、整改期限和整改要求。3.安全教育培訓(xùn)：開(kāi)展安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)活動(dòng)，提高員工的安全生產(chǎn)意識(shí)和操作技能。如組織安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)、應(yīng)急救援培訓(xùn)等。七、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理制度1.清掃保潔制度：制定詳細(xì)的清掃保潔制度，明確公共區(qū)域和租戶(hù)租賃區(qū)域的清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)、頻次、責(zé)任人等。2.垃圾分類(lèi)管理：按照國(guó)家有關(guān)垃圾分類(lèi)的規(guī)定，在寫(xiě)字樓內(nèi)設(shè)置垃圾分類(lèi)收集容器，對(duì)垃圾進(jìn)行分類(lèi)投放、收集、運(yùn)輸和處理。加強(qiáng)對(duì)垃圾分類(lèi)的宣傳教育，提高寫(xiě)字樓內(nèi)人員的垃圾分類(lèi)意識(shí)。3.環(huán)境衛(wèi)生檢查考核：建立環(huán)境衛(wèi)生檢查考核機(jī)制，定期對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查和考核，對(duì)不達(dá)標(biāo)的區(qū)域和責(zé)任人進(jìn)行督促整改。（二）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔實(shí)施：按照清掃保潔制度，組織專(zhuān)業(yè)保潔人員對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行定時(shí)清掃和保潔，確保公共區(qū)域干凈整潔。對(duì)公共區(qū)域的衛(wèi)生死角、綠化帶等進(jìn)行重點(diǎn)清理。2.消毒殺菌管理：根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和疫情防控要求，定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，如大堂、電梯廳、走廊、衛(wèi)生間等。做好消毒殺菌記錄，確保消毒殺菌工作落實(shí)到位。（三）租戶(hù)租賃區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理1.督促檢查：物業(yè)管理部門(mén)定期對(duì)租戶(hù)租賃區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行督促檢查，提醒租戶(hù)做好環(huán)境衛(wèi)生管理工作。對(duì)租戶(hù)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行糾正。2.協(xié)調(diào)服務(wù)：為租戶(hù)提供環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)的協(xié)調(diào)服務(wù)，如協(xié)助租戶(hù)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)的清潔公司進(jìn)行深度清潔等。八、綠化管理（一）綠化管理制度1.綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：根據(jù)寫(xiě)字樓的實(shí)際情況，制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確綠化養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等。2.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)定綠化養(yǎng)護(hù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如植物的修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等要求。3.綠化檢查考核：建立綠化檢查考核機(jī)制，定期對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)的綠化狀況進(jìn)行檢查和考核，對(duì)不達(dá)標(biāo)的區(qū)域和責(zé)任人進(jìn)行督促整改。（二）公共區(qū)域綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施：按照綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，組織專(zhuān)業(yè)綠化人員對(duì)公共區(qū)域的綠植進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠植生長(zhǎng)良好、景觀效果美觀。對(duì)綠植進(jìn)行定期修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等工作。2.綠化景觀提升：根據(jù)寫(xiě)字樓的整體規(guī)劃和租戶(hù)需求，適時(shí)對(duì)公共區(qū)域的綠化景觀進(jìn)行調(diào)整和提升，如更換綠植品種、增加景觀小品等。（三）租戶(hù)租賃區(qū)域綠化管理1.指導(dǎo)服務(wù)：為租戶(hù)提供綠化管理方面的指導(dǎo)和服務(wù)，如解答租戶(hù)關(guān)于綠植養(yǎng)護(hù)的問(wèn)題、提供綠化養(yǎng)護(hù)建議等。2.協(xié)調(diào)配合：協(xié)調(diào)租戶(hù)與綠化管理部門(mén)之間的關(guān)系，共同做好寫(xiě)字樓內(nèi)的綠化管理工作。如在租戶(hù)進(jìn)行裝修等活動(dòng)時(shí)，提醒租戶(hù)注意保護(hù)公共區(qū)域的綠植。九、費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.租金：明確寫(xiě)字樓租金的計(jì)算方式、支付周期、支付方式等，根據(jù)寫(xiě)字樓的地理位置、建筑品質(zhì)、市場(chǎng)行情等因素制定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)費(fèi)：制定物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)費(fèi)所包含的服務(wù)內(nèi)容，如公共區(qū)域保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、安全管理等。3.其他費(fèi)用：對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)的水電費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等其他費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確規(guī)定。（二）費(fèi)用收繳1.收費(fèi)通知：物業(yè)管理部門(mén)定期向租戶(hù)發(fā)送費(fèi)用收繳通知，明確費(fèi)用金額、繳費(fèi)期限等信息，提醒租戶(hù)按時(shí)繳納費(fèi)用。2.繳費(fèi)方式：提供多種繳費(fèi)方式，如現(xiàn)金繳納、銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上繳費(fèi)等，方便租戶(hù)繳費(fèi)。3.欠費(fèi)催繳：對(duì)逾期未繳納費(fèi)用的租戶(hù)，物業(yè)管理部門(mén)采取相應(yīng)的催繳措施，如發(fā)送催繳函、電話(huà)通知、上門(mén)