某生態(tài)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目立項(xiàng)申請書項(xiàng)目位于某縣某鎮(zhèn)松華村大沖里,為一處狹長山谷,南北兩端分別以古塘堤壩和李家墳山處山頂為界,東西兩側(cè)各以山脊為界。大旅游開發(fā)是一項(xiàng)長期、漸進(jìn)的工程。依據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目的資源條件、資金實(shí)力、市場趨勢等各種情況,將松華生態(tài)休閑農(nóng)莊旅游發(fā)展要認(rèn)清優(yōu)勢與不足,本著經(jīng)濟(jì)可行的原則,充分利用本地資源物產(chǎn),吸引互補(bǔ)型的優(yōu)良資金,堅(jiān)持“特色就是生命”,打造極具鄉(xiāng)土近期:項(xiàng)目啟動初期,主要以推介休閑型旅游產(chǎn)品為主,在2009家樂;中期:隨著互補(bǔ)型優(yōu)良資金的加入,旅游產(chǎn)品將逐步度假休閑并重轉(zhuǎn)變,形成200人/日的接待規(guī)模,并不斷進(jìn)行景觀建后期:結(jié)合市場需求進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品更新和轉(zhuǎn)型,成為某縣域內(nèi)產(chǎn)品定位:以山村酒店、生態(tài)餐飲為重點(diǎn),以農(nóng)事體驗(yàn)、山地市場定位:積極溶入大溈山旅游線,近期以某縣及長沙市區(qū)為規(guī)劃區(qū)所在山谷中有某園林工程實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)的獼猴桃基地,該基地由湖南省農(nóng)科院提供技術(shù)支持,通過8年持續(xù)投入和建所謀劃和行動,做了一些基礎(chǔ)工作,打下了好的基礎(chǔ)。目前,該項(xiàng)目主要存在以下問題:整個(gè)生態(tài)休閑農(nóng)莊還沒有確定一個(gè)明確的區(qū)域界線;當(dāng)前的獼猴桃基地老板沒有兩側(cè)山林的承包權(quán),而要開發(fā)和保持谷中良好的生態(tài)環(huán)境和景觀條件,就必須維護(hù)兩側(cè)山基礎(chǔ)設(shè)施方面,入口道路還沒有硬化,山谷中的供水和景觀用水是個(gè)難題,供電情況也不理想;要一個(gè)具備較強(qiáng)旅游市場開拓能力的合作伙伴;休閑農(nóng)莊的具體項(xiàng)目、產(chǎn)品的形式和特色等方面,尚沒有一個(gè)明景觀優(yōu)勢植被茂盛,林相優(yōu)美,流水潺潺,春有杜鵑,秋有紅葉,潭城市群,與周邊主要城市均能快速便捷地到達(dá),距某50公里,距長后起優(yōu)勢規(guī)劃區(qū)此前未有過旅游經(jīng)營,還是一張白紙,而且本氛圍機(jī)遇規(guī)劃區(qū)處于大溈山旅游區(qū)范圍內(nèi),臨近密印寺、溈山漂流、峽溪漂流、千佛洞、三福門及清羊湖等景區(qū),只要找準(zhǔn)定位,市場機(jī)遇城市居民離退休者、家庭、自駕車者、機(jī)關(guān)團(tuán)體等市勢下拉動內(nèi)需、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策,以及國家對于鄉(xiāng)村旅游的資源劣勢雖然規(guī)劃區(qū)內(nèi)景觀相對良好,但不能成其為吸引力因競爭威脅周邊區(qū)域如本鎮(zhèn)龍泉村的旅游項(xiàng)目對本項(xiàng)目存在一農(nóng)民可能形成一定的分流威脅。尤其是在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢下,對于長株潭城市居民休閑度假市場的總體特征筆者對曾參與規(guī)劃編制的長株潭地區(qū)某景區(qū)所進(jìn)行的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了引用:市場面寬,潛力巨大市場面的寬度可以通過游客的人口學(xué)特征來反映。當(dāng)現(xiàn)實(shí)市場的人口學(xué)特征越接近客源地的人口學(xué)特征,市場發(fā)育面就越均衡。通過最近的調(diào)查經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn),長株潭現(xiàn)實(shí)旅游客源市對分散分布,與長株潭建成區(qū)現(xiàn)有人口學(xué)特征接近,表明長株潭周邊休閑度假市場發(fā)育面寬廣,均衡度較好,說明了休閑度假產(chǎn)品能廣泛旅游活動注重親情出游方式是旅游消費(fèi)行為的重要征之一,游客選擇不同的出游方式,反映了內(nèi)心深處的心理需要指向。最近的相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,多數(shù)游客是與家人一起(32.25%)或親友結(jié)伴(28.81%)前往休閑度假,由單位組織的占21%。家庭市場與親友市場參照群體作用顯著調(diào)查顯示,33.95%的游客是通過親友介紹,獲得休閑度假信息的。其次是旅游宣傳冊(21.77%)等,這反映了參照群體口碑宣傳對游客的出游決策存在著高影響現(xiàn)象,從另一個(gè)方面也揭示了休閑度假開發(fā)必須重視游客經(jīng)歷對潛在市場的作用。同時(shí),網(wǎng)絡(luò)(7.93%)已成為人們獲取旅游信息新興途徑和選擇旅游目的地的重結(jié)構(gòu)在客觀上受到交通條件的制約,在主觀上,也反映了特定人群的指示休閑度假地建設(shè)中應(yīng)充分注重道路、停車場的建設(shè),加強(qiáng)交通組存在明顯的理想時(shí)間距離統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:對于城市周邊的休閑度假,所有游客有一個(gè)心目中理想的時(shí)間距離,即:游客休閑度假的理度假、釋放工作壓力和觀光旅游,約占80%。說明我國旅游業(yè)已從異地觀光旅游逐步走向了本地休閑與度假旅游,符合旅游業(yè)發(fā)展演進(jìn)規(guī)游決策時(shí)的重要影響因素,調(diào)查表明,“鄉(xiāng)村”概念成為多數(shù)游客認(rèn)的首要決定因素,而價(jià)格和費(fèi)用問題關(guān)注程度并不高,這與異地觀光出游頻率高客觀上,城市周邊的休閑度假目的地,使出游的時(shí)存在季節(jié)差異,冬季明顯偏冷長株潭周邊休閑度假存在一定的旅游花費(fèi)高,消費(fèi)潛力大長株潭城市周邊休閑度假的現(xiàn)實(shí)旅游花費(fèi)較高:約六成游客花費(fèi)為200~599元,也有約一成的游客消費(fèi)超級上升近一成,因此,長株潭休閑度假的市場潛力巨大,可以通過開發(fā)約八成的游客愿意鄉(xiāng)村特色商品;超過一半游客最喜歡“鄉(xiāng)村特色”和“鄉(xiāng)村元素”產(chǎn)品。因此,開發(fā)具有“鄉(xiāng)村特色”的旅游商品和產(chǎn)除應(yīng)弄清楚主要目標(biāo)市場即長株潭市場的總體特征外,我們還應(yīng)對不同專項(xiàng)需求的細(xì)分市場特征進(jìn)行分析,以明了那塊市場是我們所需要或不需要的。這類專項(xiàng)旅游需求市場主要包括生態(tài)休閑市場、懷舊市場、自駕車市場、銀發(fā)市場、學(xué)生市場、自由人市場、本土消費(fèi)市場、商務(wù)政務(wù)市場及香客市場等方面,通過分析我們可以得出結(jié)論,生態(tài)休閑市場、自駕車市場、學(xué)生市場、本土消費(fèi)市場和銀發(fā)市場是松華生態(tài)休閑農(nóng)莊的重點(diǎn)目標(biāo)市場,而懷舊市場、自由人市生態(tài)休閑市場年齡在30?50歲之間,多數(shù)質(zhì)、與眾不同、知名度高的旅游產(chǎn)品,偏愛休閑度假、修身養(yǎng)性的旅大多自主安排出游計(jì)劃,對交通工具、住宿條件、旅游設(shè)施、服務(wù)水平的景點(diǎn)質(zhì)量要求較高。山村酒店、生態(tài)餐飲、山地觀光農(nóng)事體驗(yàn)、生態(tài)餐飲、山地觀光品,出游時(shí)間多集中在周末、黃金周以及帶薪假期。多選擇短途路線會、俱樂部為單位的集體出游,對旅游地停車、住宿、安全等條件要求相對較高。山村酒店、農(nóng)事體驗(yàn)、生態(tài)餐飲、山野拓展、山地定性、安全性和服務(wù)的要求較高。不容易接受新鮮事物,但一旦接受可長期發(fā)展。此類市場對要求配套完善,對養(yǎng)老、養(yǎng)生和健康有極高的需求。山村酒店、農(nóng)事體驗(yàn)、生態(tài)餐飲、山地觀光追求高于對物質(zhì)層面的追求。該人群主要以寒暑假消費(fèi)為主體,大多宗教類景點(diǎn)有較大熱情,就規(guī)劃區(qū)而言,“親近自然”和“山地生態(tài)”青年人群,傾向于價(jià)格合理、富有特色、功能多元化的旅游產(chǎn)品。追知識層面相對較高,有強(qiáng)列求知欲和交際欲,出游率高,傾向于自主安事體驗(yàn)、生態(tài)餐飲、山野拓展、山地觀光末度假、旅游購物(農(nóng)產(chǎn)品)。山村酒店、生態(tài)餐飲、山地觀光中等偏上水平,參加旅行社的比例較低,多參加單位組織和自助旅行,在旅游目的地游覽的時(shí)間一般較短。該市場潛力不可低估,隨著政務(wù)活動的增加,其出游力將會有很大的增長空間通過對長株潭城市居民休閑度假市場分析,華生態(tài)休閑農(nóng)莊在內(nèi)的大溈山旅游區(qū)所面臨的巨大休閑度假市場需求。針對長株潭城市居民休閑度假旅游市場特征,松華生態(tài)休閑農(nóng)莊在開發(fā)市場和設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)注重以下方面的問題:重視散客旅游市場,尤其是親友結(jié)伴旅游市場;打造休閑度假線路,突出鄉(xiāng)土特色,進(jìn)行特色營銷;注重道路與停車場建設(shè),改善旅游通達(dá)狀況;加強(qiáng)與各旅游、汽車、自行車等俱樂部的聯(lián)系與溝通;營造親情氛圍,強(qiáng)化口碑宣傳,強(qiáng)調(diào)特色服務(wù)、溫情服務(wù);提高滿意度,增加重游率,提倡跟蹤管理、折扣營銷;做好春秋兩季,平衡季節(jié)差異,打造避暑產(chǎn)品,挖掘冬季特色,沖淡季節(jié)影響;的游憩方式,來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值和達(dá)到預(yù)期的目的:觀觀花,利用林地和田土,通過利用自然原有和人工栽培,做到君子蘭、馬蹄蓮、仙客來、櫻草等。另外,計(jì)劃在峽谷深處開辟一處蘭花基地,屆時(shí)蘭花培育與旅游經(jīng)營相得益彰,旅游經(jīng)營為蘭花基地觀果,逐漸改變目前只有獼猴桃果品的現(xiàn)狀,今后將針對觀賞李、櫻桃、金桔、葡萄、楊梅、桑葚、柚子、柿子、枇杷、草莓等,觀葉,觀林相、觀植物葉片,如竹、芭蕉、棕樹、梧桐及各種學(xué)學(xué)耕、學(xué)種、學(xué)栽、學(xué)做、學(xué)采摘、學(xué)設(shè)計(jì)、學(xué)農(nóng)俗、學(xué)土玩,總之,學(xué)一切易于學(xué)習(xí)而城市人從未體驗(yàn)或久未體驗(yàn)的鄉(xiāng)村活動踢毽子、打陀螺、走高蹺、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、放羊、喂養(yǎng)樂通過參與易于組織,又讓人快樂的項(xiàng)目,如摸魚撈蝦、農(nóng)作運(yùn)跟通過玩樂,強(qiáng)化紀(jì)念性的購買需求,產(chǎn)生跟進(jìn)式的購買行為,如購買水果、花卉、土特產(chǎn)等;通過跟蹤服務(wù),禪僧跟進(jìn)式的口碑,促先易后難,逐步構(gòu)建以山村酒店、生態(tài)餐飲為重點(diǎn),以農(nóng)事體驗(yàn)、山地觀光、山野拓展為輔助的旅游產(chǎn)品體系,滿足目標(biāo)市場多樣農(nóng)莊規(guī)劃項(xiàng)目初步建成后,可自身單獨(dú)或結(jié)合周邊景區(qū)A方案第一天:農(nóng)莊接待中心(9:00)→入住磊石小屋→山頂觀→土屋KTV(或棋牌);第二天:早餐(8:00)→土玩場→燒烤場(或釣魚)B方案第一天:農(nóng)莊接待中心(9:00)→野營登記→→蘭花基地→花溪→午餐(11:30)→野戰(zhàn)對抗→土屋KTV(或棋牌)→二日游方案第一天:農(nóng)莊接待中心(9:00)→入住磊石小屋→土屋KTV(或野戰(zhàn)對抗)→午餐(11:30)→其他景區(qū)→花溪→晚餐(17:00)餐飲住宿游客接待中心、停車場、餐廳、棋牌室、吧房、土農(nóng)園游賞大門、奇石草坪區(qū)、小品、花溪、山頂觀景臺、林的指導(dǎo)思想,堅(jiān)持“土極而近乎雅”的風(fēng)格信仰。所有房屋一律采用景觀營造多采用茅屋、夯土、原木、砌石、陶器、竹器、馬燈等鄉(xiāng)土綜合服務(wù)區(qū)位置以原老房子為中心,向東、南、西三方拓展,游客接待中心:設(shè)于現(xiàn)老房子?xùn)|面,為游客提供入住登記、咨停車場:在綜合服務(wù)區(qū)接待中心南面修建一處生態(tài)停車場,面位之間栽植有景觀樹,保留停車場一側(cè)的梯土墻。并在石墻上設(shè)置滴水竹枧多個(gè),引老井水,下放置石臼盛之,形成獨(dú)具特色餐廳:在原老房子處分期新建及改造餐廳約200m2,包括一個(gè)棋牌室:設(shè)棋牌室3-5間,另外各客房中也可吧房:整合茶室、網(wǎng)吧、書吧功能,并提供一些小型活動如投泉、習(xí)畫等?？头績?nèi)臥具、衛(wèi)生間、空調(diào)、電視、網(wǎng)絡(luò)接口齊全,并老井小院:將留存的老井修葺后形成一處景觀,并在各棟石屋之間留出一塊空地,形成一個(gè)具有復(fù)古主義色彩的老井小獼猴桃園:保留現(xiàn)有的大部分獼猴桃園,在游客服務(wù)中心背面四季花果帶:分片種植多種花果兩用的果木,并引進(jìn)反季節(jié)品出印字水果體驗(yàn)服務(wù),如游客親手培育的印有自己或親屬名字的桃子馬頭羊圍欄:在現(xiàn)新房子北面建一個(gè)馬頭羊圍欄,用以關(guān)養(yǎng)購梯土整理:谷中原本有很多梯土,現(xiàn)均已荒蕪,可將一部分比較集中的梯土整理出來,栽植一些觀賞樹種魚塘:在規(guī)劃小停車場對面及現(xiàn)有新房子北面各挖掘一口山菜園:辟菜園子,種植時(shí)令蔬菜,實(shí)現(xiàn)農(nóng)莊餐廳部分有機(jī)蔬菜大門:景區(qū)大門設(shè)計(jì)成一段已部分坍塌的磊石墻,上面歪歪斜奇石草坪區(qū):位于大門兩邊,面積約50m2,栽植了一種鄉(xiāng)村?；ㄏ?從奇石草坪區(qū)開始,到蘭花基地止。通過對小溪沿途進(jìn)景觀小品:主要包括一些石景、樹景、亭榭,以及一些農(nóng)家器物的大小擺件,如小橋、水車、石磨、碓、犁、耙、片石墻、山石盆山頂觀景臺:游客接待中心西北面山頂上有一棵大梓樹,我們林下游憩區(qū):在梓樹頂下方開辟一塊林下游憩區(qū),用于森林靜游道環(huán)線:規(guī)劃修建農(nóng)莊游道環(huán)線,主要包括登山游道和親水戶外拓展區(qū);親水游道:入口?花溪?戶外拓展區(qū),沿花溪修建,并可在野營拓展區(qū)主要位于獼猴桃基地北面盡頭的一塊區(qū)域,包括側(cè)山坡的臺地上,游道長約0.5km,寬2m,后期可改建為公路,以緩解樁、索橋、獨(dú)木橋、單杠、過夾墻、信任背摔、挑柴擔(dān)、峽谷蕩躍等趣味土玩場:修建土玩小廣場一個(gè)及土玩小屋一座,提供成品毽子、打陀螺、走高蹺、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、丟沙包、土篝火區(qū):在營地與燒烤場之間設(shè)篝火區(qū),用于夜間篝火燒烤晚野戰(zhàn)對抗場:在燒烤場西北面山坡及山窩中設(shè)置野戰(zhàn)對抗場,冷浸浴沙灘:炎炎夏日,游客還可以在花溪的沙灘上洗個(gè)涼水森林保育區(qū)包括未直接被旅游開發(fā)利用的其他林地區(qū)域,其(VI)、聽覺形象識別體系(AI)、行為(風(fēng)情形象識別體系(BI)等。旅游形象一旦建立便成為無形資產(chǎn),需要最大限度的保護(hù)其所包涵的品旅游形象體系的建立,主要依據(jù)以下三個(gè)方面的把握:一是通過綜合分析旅游區(qū)地脈、文脈及旅游區(qū)發(fā)展愿景,從中提煉出最具代握旅游區(qū)與相關(guān)的重點(diǎn)旅游區(qū)之間的關(guān)系,考慮如何實(shí)現(xiàn)消除形象屏中,要分清重點(diǎn)和步驟,盡可能在最短時(shí)間內(nèi),突出定位闡釋:特色意識:所謂“人無我有,人有我優(yōu)”,緊抓鄉(xiāng)土特色,形成“塊產(chǎn)品”;炒作意識:新興旅游產(chǎn)品的適度炒作是有必要產(chǎn)品策略:常規(guī)產(chǎn)品+時(shí)令產(chǎn)品。作為一個(gè)定位為短程游憩休閑性質(zhì)的農(nóng)莊,應(yīng)足夠地重視回頭客,在產(chǎn)品方面除了配置常規(guī)性的價(jià)格策略:項(xiàng)目自選+各樣折扣。游客到農(nóng)莊消費(fèi)產(chǎn)品種類和數(shù)量都由其自身選擇,農(nóng)莊還可以根據(jù)游客對象、地點(diǎn)、時(shí)間、消費(fèi)渠道策略:所謂渠道,就是有效促成消費(fèi)者消費(fèi)的通道。渠道的建設(shè)是循序漸進(jìn)而非一蹴而就的,結(jié)合農(nóng)莊自身情況,應(yīng)顧客面對面的交流溝通,吸引本地消費(fèi)者前來;后期,在注重自身宣傳的同時(shí),尋找合適的旅行社、俱樂部及其他組織機(jī)構(gòu)建立合作伙伴關(guān)關(guān)??經(jīng)常性、靈活性的邀請有關(guān)媒體前來報(bào)導(dǎo)采風(fēng);行業(yè)交流??積極懷舊市場通過平面媒體宣傳和媒體高曝光率拉動此類人群的旅游消費(fèi);促銷宣傳持續(xù)長期進(jìn)行,可逐步發(fā)展VIP長期或常居型消銀發(fā)市場保持項(xiàng)目的高曝光率,通過相關(guān)老年對口管理機(jī)構(gòu)修學(xué)和體驗(yàn)為主;旅游接待設(shè)施不必豪華,只要衛(wèi)生、舒適即可;與學(xué)自由人市場盡量安排可生態(tài)探險(xiǎn),可休閑度假,可康體健身,還結(jié)合自身,關(guān)注時(shí)尚,結(jié)合農(nóng)莊旅游項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,旅游區(qū)可以選擇適時(shí)地組織、舉辦一些節(jié)會活動來進(jìn)行促銷,提交下面這些例子以拋磚引玉:入口公路已有較好的路基,規(guī)劃在2009年完成水庫~接待中規(guī)劃修建農(nóng)莊游道環(huán)線,主要包括登山游道和親水游道兩個(gè)度1.2m,不進(jìn)行硬化;親水游道:入口?花溪?戶外拓展區(qū),沿花溪修建的親水游道,近期在綜合服務(wù)區(qū)接待中心南面修建一處生態(tài)停車場,面積山溪水,由于農(nóng)莊離集鎮(zhèn)較遠(yuǎn),規(guī)劃預(yù)計(jì)農(nóng)莊旅游經(jīng)營開始后將仍然需要取用山溪水,但溪水水量季節(jié)變化太大,因此規(guī)劃在溪水上游修農(nóng)莊內(nèi)目前尚無排水及污水處理設(shè)施。旅游經(jīng)營開始后將產(chǎn)生大量生活污水,溪水無法自凈,因此必須先進(jìn)行處理后才可排入池除地表水。排污處理工藝流程如下:農(nóng)莊內(nèi)目前用電直接采用220V低壓接入,規(guī)劃采用10kV高壓農(nóng)莊內(nèi)目前沒有還沒有進(jìn)行環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃在農(nóng)莊內(nèi)道路沿線、觀景點(diǎn)等區(qū)域設(shè)置垃圾箱。綜合服務(wù)區(qū)、野營拓展區(qū)等區(qū)域旅游解說系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求醒目、清晰、易于理解、形式恰當(dāng)農(nóng)莊外圍的主要路口,要經(jīng)過審批后設(shè)置交通標(biāo)志的路口,均應(yīng)設(shè)置交通導(dǎo)引牌示;各景點(diǎn)應(yīng)配簡介,各樹種、作物均可進(jìn)行牌示,以便于游客識別;陡坡、崖壁、深潭、機(jī)房等存在安全隱患農(nóng)莊的空氣、林木、水資源一旦遭到破壞將給旅游經(jīng)營帶來農(nóng)莊內(nèi)目前空氣清新,大氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良。旅游經(jīng)營開始后,應(yīng)盡量多使用電能、太陽能、天然氣等清潔能源,要盡量減少使用柴農(nóng)莊所在山谷山體蓄水能力較弱,只有惟一的一條溪